Brief regering : Voortgang programma Versnelling Tijdelijke Huisvesting

Nr. 1096
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 15 september 2023

De bouw van flexwoningen is de snelste manier om het aantal woningen te vergroten
en bovendien een veelbelovende, nieuwe ontwikkeling met het oog op toekomstgericht
bouwen (circulair, modulair, industrieel, duurzaam etc.). Maar de daadwerkelijke realisatie
is, zoals momenteel ook voor woningbouw in het algemeen geldt, weerbarstig. Desalniettemin
verwacht ik, ondanks de locatiespecifieke uitdagingen en het langzamer dan gepland
plaatsen van de door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) aanbestede flexwoningen, een significante
toename in het aantal flexwoningen dat gerealiseerd wordt. Met deze brief wil ik u
informeren over de laatste stand van zaken rondom het programma Versnelling Tijdelijke
Huisvesting. Ik zal ingaan op de realisatiecijfers van het aantal flexwoningen uit
de eerste helft van dit kalenderjaar en de prognose voor de laatste helft van 2023
en het kalenderjaar 2024. Ook informeer ik u over de meer dan 2.000 flexwoningen die
door het RVB zijn aanbesteed. Tot slot ga ik in op een aantal andere relevante ontwikkelingen
om de locatiespecifieke uitdagingen rondom het realiseren van flexwoningen het hoofd
te bieden.

Realisatiecijfers en prognose in 2023 en 2024

Om het succes van de versnelling te kunnen blijven meten is het belangrijk om goed
zicht te hebben op de realisatiecijfers. In mijn brief van 2 mei jl. heb ik u geïnformeerd
over de realisatiecijfers over 2022 (circa 3.400 flexwoningen) en de verwachte realisatie
voor 2023.1 In de eerste twee kwartalen van 2023 zijn circa 2.100 Flexwoningen opgeleverd.2

De cijfers van het Expertisecentrum Flexwonen en de Uitvoeringsorganisatie Versnelling
Tijdelijke Huisvesting (UVTH) van juli jl. laten zien dat er voor 2023 in totaal voor
circa 12.000 flexwoningen (vergevorderde) plannen zijn om flexwoningen te plaatsen,
ten opzichte van 3.400 in 2022. Deze circa 12.000 flexwoningen is een vergelijkbaar
aantal als er na het eerste kwartaal van dit jaar bekend was. Wel zijn er ten opzichte
van het eerste kwartaal projecten bijgekomen (circa 6.500 flexwoningen), maar ook
doorgeschoven naar het volgende jaar of zijn gestopt (circa 6.400 flexwoningen). Hierdoor
blijft het aantal woningen ongeveer gelijk. Het risico blijft daarmee bestaan dat
projecten vertragen en doorschuiven naar 2024 of alsnog geheel niet doorgaan, mede
omdat veel plannen uitgaan van plaatsing in de laatste twee maanden van dit jaar.
Gezien de genoemde veranderingen in de bekende plannen na het eerste half jaar van
2023 is het risico dat dit zal gaan om een substantieel aantal. Deze onzekerheid in
voorspelbaarheid is ook logisch vanwege de korte ontwikkeltijd van flexwoningen en
het feit dat flexwonen een relatief nieuw fenomeen is in Nederland.

De plancapaciteit voor flexwoningen voor 2024 is 16.000 flexwoningen. Er is dus een
sterke toename zichtbaar in het aantal plannen voor flexwoningen. Deze groei stemt
positief, maar moet nog daadwerkelijk leiden tot de realisatie van flexwoningen voor
diegenen die het nodig hebben. Het blijft daarom een gezamenlijke opgave van overheden,
corporaties, andere investeerders en de bouwsector, om de realisatie van deze woningen
ook mogelijk te maken. Om de realisatie goed te volgen ben ik voornemens om relevante
en beschikbare data rondom flexwoningen te ontsluiten via www.datawonen.nl.3

RVB inkoop flexwoningen

Om aan de ene kant de productiecapaciteit bij bouwers te verhogen en hen zekerheid
over afname te geven en aan de andere kant de traditionele projectvolgorde van planvorming,
besluitvorming, vergunningsverlening en dan pas bestellen te doorbreken, heeft het
RVB flexwoningen ingekocht in 42 percelen.4 De aanbesteding door het RVB heeft tot beweging en versnelling geleid. Wel is het
in de praktijk minder eenvoudig gebleken om de flexwoningen op locaties te laten plaatsen.
Desalniettemin zijn steeds meer woningen definitief gekoppeld aan een project van
een gemeente, een corporatie of aan het COA voor afname.5 Ik verwacht dat met de huidige inspanningen het mogelijk is om voor het einde van
het jaar voor alle woningen een afnamecontract getekend te hebben.

Ingekocht

Aantal door RVB ingekochte percelen/woningen

42

1.992

Geplaatst

Aan de afnemer opgeleverde percelen/woningen

2

84

Gesloten contracten

Leveringsovereenkomst tussen Rijk en afnemer is getekend, percelen/woningen worden
op een later moment geplaatst of zijn reeds in aanbouw op locatie.

16

744

Afname in voorbereiding

Concrete interesse vanuit potentiële afnemers voor de percelen/woningen. Gesprekken
tussen Rijk en potentiële afnemers over afname, planning en leveringsovereenkomst
lopen.

18

876

Beschikbaar

Beschikbare percelen/woningen voor verkoop voor nieuwe potentiële afnemers.

6

288

In het kader van de door de RVB aanbestede flexwoningen hebben de leden Boulakjar
en Grinwis ook een motie ingediend. De aangenomen motie verzoekt de regering het mogelijk
te maken voor gemeenten om een groot deel van deze nieuwe kant-en-klare woningen met
prioriteit toe te wijzen aan jongeren uit de betreffende gemeenten.6 Deze mogelijkheid is er al. Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet in hun
gemeentelijke huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen en bepalen
dat daarvoor voorrangsregels gelden voor bepaalde groepen woningzoekenden, zoals jongeren
met een lokale binding. Dat kan ook als het gaat om de flexwoningen die door het RVB
zijn aanbesteed. Als een gemeente een locatie beschikbaar heeft waarop bijvoorbeeld
een woningcorporatie flexwoningen kan plaatsen die door het RVB zijn besteld, en die
flexwoningen onder de aangewezen woonruimten in de huisvestingsverordening vallen
waarvoor voorrangsregels gelden voor jongeren met een lokale binding. Dan kunnen op
deze manier flexwoningen met voorrang worden toegewezen aan deze jongeren. De hierboven
genoemde motie beschouw ik met deze uitleg als voldoende beantwoord.

Verdere ondersteuning Rijk

De huidige praktijk heeft ons geleerd dat de versnelling in zowel het ontwerp als
de bouw gerealiseerd kan worden. Maar te vaak nog breken partijen niet door locatiespecifieke
uitdagingen heen.

Locatiespecifieke uitdagingen

De interesse voor flexwoningen is groot, zowel bij gemeenten en corporaties als bij
toekomstige bewoners. Bij veel projecten in het land zie je honderden inschrijvingen
door starters, studenten en andere woningzoekenden. Flexwoningen zijn sneller te realiseren
dan reguliere woningen. Er zijn voorbeelden bekend van projecten die na het toewijzen
van een locatie binnen één jaar leidt tot de sleuteloverdracht aan de nieuwe bewoners.
Maar niet alle hobbels zijn eenvoudiger te nemen. Voor flexwoningen zijn onderzoeken
nodig, zijn er wachttijden voor het aansluiten op nutsvoorzieningen en zijn er omwonenden
van potentiële locaties die bezwaar maken. Daarnaast spelen net als bij reguliere
bouw zaken als eigenaarschap van de grond, specifieke eigenschappen van de locatie
(bijvoorbeeld geluidshinder, beschikbaarheid van voorzieningen etc.), en de plannen
met de grond op lange termijn, een belangrijke rol bij het vinden van geschikte locaties.
Daarbij moet voor ogen worden gehouden dat niet alle locaties zich lenen voor tijdelijke
ontwikkelingen. Hoewel er ook locaties zeer geschikt voor tijdelijke woningbouw zijn,
bijvoorbeeld omdat er op termijn een andere functie wordt gepland (bijv. windmolens,
natuur of economie) of als placemaking voor bouwprojecten op de langere termijn.

Het is daarom van belang dat alle betrokkenen, ondanks de economische tegenwind, actief
blijven «jagen» om zo plekken te vinden die geschikt kunnen worden gemaakt om flexwoningen
te realiseren. Het Rijk kan hierbij helpen door actieve ondersteuning te bieden aan
projecten, deze te stimuleren, de bouw te versterken, verdere belemmeringen weg te
nemen en betrokken partijen verder toe te rusten voor nu en in de toekomst.

Figuur 1. Maatregelen versnellen tijdelijke huisvesting1

1 Kamerstuk 32 847, nr. 1037

De actieve ondersteuning aan gemeenten, corporaties en andere partijen wordt gerealiseerd
door onder andere de UVTH en het Expertteam Woningbouw van RVO. Momenteel biedt de
UVTH ondersteuning aan ruim 200 projecten.8 Afhankelijk van de behoeften van partijen kan de UVTH specifieke ondersteuning bieden.
Dat kan gaan om het geven van financieel of juridisch advies, het wegwerken van hobbels
in projecten of het najagen van afspraken. In sommige gevallen wordt ook intensieve
projectondersteuning geboden. De UVTH heeft ook voor gemeenten een toolbox samengesteld met uitleg hoe zij kunnen omgaan met juridische belemmeringen om versneld
flexwoningen mogelijk te maken.9

Ook wordt ingezet op aanvullende bestuurlijke afspraken over te ontwikkelen locaties
om zo te zorgen voor voorspelbaarheid en continuïteit in de bouwstroom en de realisatie
te vergemakkelijken. Zo zijn reeds overeenkomsten gesloten met de metropoolregio Amsterdam
en de regio Utrecht, en komt het onderwerp terug in diverse gesloten woondeals of
de nadere uitwerking daarvan.

Het wegnemen van belemmeringen en het bieden van financiële ondersteuning wordt bijvoorbeeld
geboden door de financiële herplaatsingsgarantie. Kern van de garantie is het vergroten
van de kans op vervolglocaties na de eerste exploitatie op de tijdelijke locatie en
– in het geval dat dat niet lukt – een mogelijke financiële uitkering indien de woning
verkocht moet worden. Aanvragen voor de financiële herplaatsingsgarantie kunnen sinds
2 mei jl. worden ingediend via www.volkshuisvestingnederland.nl/tijdelijkehuisvesting. Ook wordt de fysieke herplaatsingsgarantie voor investeerders in flexwoningen gecreëerd.
Dit instrument zorgt ervoor dat al eerder geplaatste flexwoningen indien nodig kunnen
worden verplaatst naar klaarstaande kavels elders in het land. Inmiddels zijn er intentieovereenkomsten
gesloten met een aantal gemeenten en naar verwachting worden voor het einde van het
jaar definitieve samenwerkingsovereenkomsten gesloten. In vervolg op de eerdere stimuleringsregeling
flex- en fransformatiewoningen van € 100 mln., kunnen gemeenten straks een beroep
doen op de nieuwe stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen. Het kabinet
geeft hiermee een duidelijk signaal dat voor de komende jaren wordt ingezet op het
doorgroeien naar een flexibele schil in de woningmarkt. Tenslotte heeft Aedes met
36 bouwbedrijven raamovereenkomsten gesloten om flexwoningen te leveren aan woningcorporaties.
Die biedt in het eerste jaar ruimte aan 8.000 woningen en aan 10.000 per jaar in de
twee opvolgende jaren.10

Op een aantal van bovenstaande instrumenten is verdere voortgang te melden. Onlangs
is de internetconsultatie van de nieuwe stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen
gesloten. De verwachting is dat de eerste tranche van de regeling op 2 oktober a.s.
opengaat, onder voorbehoud van parlementaire goedkeuring van de eerste suppletoire
begroting. Bij autorisatie komt het eerste deel van het totale bedrag vrij. Het kabinet
heeft in de Voorjaarsnota 2023 (Kamerstuk 36 350) voor deze regeling, bestaande uit verschillende tranches, in totaal een bedrag van
meer dan € 300 miljoen euro vrijgemaakt om flexwoningen meerjarig te kunnen ondersteunen.11
12 Gemeenten en corporaties krijgen hiermee extra ondersteuning in het realiseren van
flexwoningen en het doorgroeien naar de flexibele schil in de woningmarkt. Bij het
vormgeven van deze regeling zijn lessen getrokken uit de vorige stimuleringsregeling
flex- en transformatiewoningen. Zo zijn de ingangseisen aangescherpt om te borgen
dat projecten in een ver genoeg stadium zijn en zo meer kans hebben op daadwerkelijke
en tijdige realisatie. Projecten die op deze wijze gestimuleerd worden moeten binnen
twaalf maanden na toekenning van de bijdrage hun woningen opgeleverd hebben. Op advies
van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting vindt uitbetaling pas plaats bij
start bouw, zodat er een extra stimulans is om tempo te maken en een kleiner risico
op het moeten terugbetalen van niet tijdig bestede middelen. Doordat de regeling meerjarig
is, kunnen gemeenten die bij het opengaan van een tranche niet op tijd zijn, ervoor
kiezen om te wachten op de volgende tranche. Verder hebben gemeenten meer vrijheid
gekregen om te voldoen aan de eis dat 30% van de woningen tot huisvesting van statushouders
of Oekraïense ontheemden moet leiden. Zij kunnen ervoor kiezen om deze extra woningen
ook elders in de woningvoorraad vrij te maken zodat gemeenten en corporaties samen
beter kunnen afwegen welke doelgroep in de wijk past waar de flexwoningen gerealiseerd
worden.

De afgelopen periode is ook een aantal realisatieovereenkomsten gesloten met gemeenten
voor de plaatsing van flexwoningen. Op 20 juli jl. is er in nauwe samenwerking met
lokale woningcorporaties een overeenkomst met de gemeente Hilversum getekend voor
de ontwikkeling van ongeveer 400 woningen. Daarnaast ben ik ook verheugd over het
sluiten van een overeenkomst met de gemeente Rotterdam, die zojuist op 14 september
2023 is gesloten. De gemeente Rotterdam zal in de periode 2023–2025 in totaal 16 flexwoningprojecten
realiseren van in totaal 2.110 flexwoningen. Ook verwacht ik deze maand een akkoord
tussen de BUCH-gemeenten (Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo), de gemeente Dijk
en Waard en de gemeente Alkmaar voor de realisatie van 1.100 flexwoningen in de regio
Alkmaar.

Ten aanzien van het collectieve inkooptraject van Aedes loopt inmiddels het inkooptraject
voor 13 projecten (bijna 1.000 woningen) en zijn daarvan de eerste opdrachten gegund,
waarvan de eerste binnen een recordtempo van 10,5 week na opengaan van het loket.
Corporaties tonen veel interesse. Voor de inkoop van nog eens 1.500 flexwoningen wordt
momenteel onderzocht hoe en wanneer het gebruik maken van het Aedes inkooptraject
mogelijk is. De beschikbaarheid van locaties blijft ook voor dit initiatief een aandachtspunt.

De leden Boulakjar en Grinwis hebben via een motie13 opgeroepen om bij de zoektocht naar locaties voor flexwoningen ook stationsgebieden
en spoorzones te bekijken. Daarover heb ik contact gezocht met NS Vastgoed. Samen
met het RVO Expertteam Woningbouw en de UVTH zijn verschillende stationsgebieden en
spoorzonelocaties onderzocht als mogelijke locaties voor flexwoningen. Helaas zijn
daar weinig nieuwe locaties uit naar voren gekomen. Uit de verkenning blijkt dat de
locaties waar de kans van slagen het grootst is, er al contacten waren, zoals in het
kader van de Woningbouwimpuls. Een voorbeeld is de ontwikkeling van het Leeghwaterplein
in Den Haag.14 Voor de ontwikkeling hiervan wordt een beroep gedaan op het inkooptraject van Aedes.
De hierboven genoemde motie beschouw ik met de uitgevoerde acties als afgehandeld.

Hoewel ik op basis van de bekende geplande projecten een sterke groei in het aantal
flexwoningen verwacht moet alles op alles worden gezet voor het ontwikkelen van nieuwe
plannen en het realiseren van de huidige plannen voor de personen die het hard nodig
hebben. Ik reken erop dat medeoverheden en corporaties de verantwoordelijkheid blijven
nemen voor de versnelde realisatie van flexwoningen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge