Brief regering : Contouren vastgoedaandelentransacties

Nr. 157
BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 23 juni 2023

In de vastgoedmarkt is een ongelijk fiscaal speelveld ontstaan tussen partijen die
rechtstreeks nieuw vastgoed overdragen (overdracht van «stenen», belast met 21% btw)
en partijen die door middel van een vastgoedaandelentransactie nieuw vastgoed overdragen
(geen btw en geen overdrachtsbelasting). Om dit, ook door de sector gesignaleerde,
ongelijke speelveld op te heffen en deze belastingbesparende constructie te bestrijden
heeft het kabinet een wetsvoorstel voorbereid. Dit wetsvoorstel is van 27 februari
tot en met 27 maart op het internet geconsulteerd. Naar aanleiding van de reacties
op de internetconsultatie en een bijeenkomst met de sector past het kabinet het wetsvoorstel
aan. Dat gebeurt conform de aankondiging in de voorjaarsnota 2023, waarin is aangegeven
dat naar aanleiding van de consultatie de budgettaire raming is bijgesteld en het
wetsvoorstel met overgangsrecht nader wordt uitgewerkt. In deze brief licht ik de
aanpassingen aan het wetsvoorstel toe.

Consultatie

Het ophalen van input vanuit de sector is een belangrijke doelstelling van het houden
van een internetconsultatie. Ten aanzien van dit wetsvoorstel geldt dat in het bijzonder
omdat de maatregel ziet op een sector waar tussen veel partijen omvangrijke transacties
worden aangegaan voor projecten die vaak een lange looptijd kennen en waarmee investeringen
van grote omvang gemoeid zijn. Met de input heeft de vastgoedsector nader inzicht
verstrekt in de manier waarop de sector werkt en hoe de complexe transacties worden
geraakt door deze maatregel.

De sector heeft aangegeven de wens tot constructiebestrijding te begrijpen, maar dat
het geconsulteerde wetsvoorstel in zijn ogen een aantal (te) scherpe randen bevat.
Naar het oordeel van de sector leiden die scherpe randen tot negatieve gevolgen voor
nieuwbouwprojecten, waaronder nieuwbouw van huurwoningen. De kanttekeningen van de
sector zien op twee zaken: overmatige heffing («overkill») en de afwezigheid van overgangsrecht.

De overkill doet zich volgens respondenten zowel voor bij nieuw vastgoed bestemd voor
btw-vrijgesteld gebruik (zoals woningen en zorgvastgoed) als bij nieuw vastgoed bestemd
voor btw-belast gebruik (zoals kantoren). In laatstgenoemde situatie is geen sprake
van een belastingbesparende constructie. Onderbouwd met (cijfermatige) voorbeelden
van lopende projecten heeft de sector aangetoond dat het geconsulteerde wetsvoorstel
overkill bevat doordat mede dergelijke situaties worden geraakt. Daarnaast merkt de
sector op dat het geconsulteerde voorstel niet voorziet in overgangsrecht. Dat leidt
ertoe dat onzekerheid bestaat over het al dan niet rendabel zijn van lopende en nog
te starten projecten. Aan de hand van voorbeelden van concrete situaties is voldoende
aannemelijk onderbouwd dat het redelijk is om voor langlopende projecten, waarvoor
bij de start daarvan nog geen rekening kon worden gehouden met deze maatregel, overgangsmaatregelen
te treffen.

Ik ben de sector erkentelijk voor de verstrekte input, die aanleiding geeft het wetsvoorstel
aan te passen. Het doel van het wetsvoorstel is het ongelijke speelveld te verkleinen
en een ongewenste belastingbesparende constructie te bestrijden. Dat doel wordt op
een betere manier bereikt door overkill te mitigeren en overgangsrecht te treffen.

Overkill

Om overkill tegen te gaan stelt het kabinet voor de uitzondering op de vrijstelling
die dient ter voorkoming van samenloop van btw en ovb, niet steeds van toepassing
te laten zijn. De uitzondering is niet van toepassing, en een beroep op de vrijstelling
is dus wel mogelijk, wanneer de betreffende onroerende zaken of de rechten waaraan
deze zijn onderworpen gedurende twee jaar na verkrijging voor 90% of meer gebruikt
worden voor btw-belaste handelingen. In deze gevallen is er namelijk geen sprake van
een belastingbesparende constructie die moet worden bestreden. Het wetsvoorstel is
er niet op gericht om in deze situaties een aanvullende heffing van overdrachtsbelasting
te creëren zodat de genoemde samenloopvrijstelling in die gevallen van toepassing
kan zijn.

Het wetsvoorstel ziet op het heffen van overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties
die betrekking hebben op onroerende zaken die voor meer dan 10% btw-vrijgesteld worden
gebruikt. Om overkill van btw en overdrachtsbelasting bij nieuw vastgoed bestemd voor
btw-vrijgesteld gebruik te voorkomen, stelt het kabinet voor om het overdrachtsbelastingtarief
dat op deze situatie van toepassing is op maximaal 4% vast te stellen. Op deze manier
komt de cumulatieve belastingdruk voor veel transacties uit op ongeveer 21% (in het
voortraject is namelijk al wel belasting betaald in de vorm van niet aftrekbare btw).
Dit komt overeen met het btw-tarief van 21% dat wordt geheven bij nieuw vastgoed wanneer
sprake is van de overdracht van «stenen».

Overgangsrecht

Het kabinet zal overgangsrecht in het wetsvoorstel opnemen om lopende projecten te
eerbiedigen. Voor dat overgangsrecht wordt aangesloten bij het moment van indiening
van het wetsvoorstel. Het overgangsrecht zal betrekking hebben op projecten waarvoor
op dat moment getekende overeenkomsten bestaan in de vorm van een zogenoemde intentieverklaring.
Voor verkrijgingen ná 1 januari 2030 bestaat geen overgangsrecht, om voortdurende
werking van het overgangsrecht te voorkomen.

Vervolg

De details van het wetsvoorstel worden nu nader uitgewerkt. Dit wetsvoorstel loopt
mee met het Belastingplan 2024 en wordt derhalve ingediend op Prinsjesdag. De beoogde
inwerkingtredingsdatum van het tot wet verheven voorstel is 1 januari 2025.

De Staatssecretaris van Financiën,
M.L.A. van Rij