Brief regering : Reactie op verzoek commissie inzake brief van NEPROM en IVBN n.a.v. onderzoek Brink naar middenhuurregulering

Nr. 374
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 12 mei 2023

Met deze brief wil ik voldoen aan het verzoek van uw Kamer om een reactie te geven
op een brief van IVBN en NEPROM. Tevens wil ik een aantal onderzoeken aanbieden aan
uw Kamer en ga ik in op twee moties. In deze brief geef ik een toelichting op deze
onderzoeken. De onderzoeken zelf vindt u bijgevoegd bij deze brief. Ik ga in op de
volgende onderwerpen/onderzoeken:

1. Brief van IVBN en NEPROM nav onderzoek Brink naar middenhuurregulering

2. Onderzoek naar stapeling van maatregelen

3. Rapport Regulering middenhuur op basis van WWS

4. Overzicht lokale afspraken middenhuur

5. Evaluaties met betrekking tot de Huurcommissie

6. Internationale vergelijking over praktijktesten om discriminatie aan te tonen

7. Herijking Fair Value-verhouding

Ten slotte ga ik aan het eind van de brief in op twee ingediende moties1.

1. Brief van IVBN en NEPROM tav onderzoek Brink naar middenhuur-regulering

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een reactie gevraagd op brief van
IVBN en NEPROM, waarbij zij aandacht vragen voor het rapport Brink «Advies regulering
middenhuur, een balanceeroefening». Brink heeft in opdracht van IVBN en NEPROM en
in samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)
een onderzoek gedaan waarbij de leden cijfers hebben aangeleverd ten aanzien van bestaande
bouw en nieuwbouw (pijplijn). In de rapportage wordt onder meer ingegaan op de gegevens
uit de pijplijnprojecten. Dit onderzoek baseert zich op data van leden van zowel de
NEPROM als IVBN. De data laten de impact van de regulering zien bij deze projecten.
Brink gaat in de berekening uit van een landelijke regulering van 183 punten en houdt
geen rekening met de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Brink schrijft
dat het ongewijzigd doortrekken van het WWS grote nadelige effecten heeft. Aangegeven
wordt dat het ongewijzigd doortrekken van het WWS veel effect heeft op de nieuwbouwpijplijn
van middenhuurwoningen, dat het woningtekort hierdoor niet tijdig wordt opgelost en
het rapport wijst op de impact op gebiedsontwikkelingen. Verder geeft Brink aan dat
met name kleinere huurwoningen (tot 70 m2) op locaties met een hoge WOZ-waarde grote effecten van de regulering ondervinden.
Brink schrijft dat bij het ongewijzigd doortrekken het investeren in nieuwbouw middenhuur
niet meer interessant is en doet een aantal voorstellen waarbij de negatieve impact
beperkt zou blijven. Deze voorstellen zien onder meer toe op het aanpassen van het
WWS, waardoor onderdelen met een bepaalde kwaliteit beter worden gewaardeerd.

IVBN en NEPROM geven in hun brief op het voorstel van Brink aan dat zij ook de noodzaak
zien voor tijdelijk overheidsingrijpen om de excessen uit de markt te halen. Wel benadrukken
zij dat te strikte regulering een negatief effect heeft op de nieuwbouw en de mogelijkheid
om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Tegelijkertijd wijzen ze ook op de
risico’s van regulering mede vanwege de huidige veranderende marktomstandigheden en
het effect daarvan op investeringen. Ze schrijven dat de huidige voornemens van het
kabinet ingrijpender zijn dan het voorstel van Brink en geven daarom aan grotere nadelige
effecten voor marktpartijen en gemeenten te verwachten bij het voorstel van het kabinet
dan bij het voorstel van Brink. IVBN en NEPROM doen de oproep om de regulering niet
zonder aanpassingen binnen het stelsel in te voeren voor het middensegment en voor
de lange termijn duidelijkheid en stabiliteit te garanderen.

Reactie kabinet

Het onderzoek van Brink gaat onder andere in op effecten van de regulering op nieuwbouw
en is daarmee ook een waardevolle toevoeging naast de inzichten uit WoON (wat gebaseerd
is op bestaande bouw). Het geeft inzicht in de effecten van het ongewijzigd doortrekken
van het WWS. Brink doet een aantal voorstellen om het WWS aan te passen teneinde grote
effecten op nieuwbouw te voorkomen. Ik zie het belang om een aantal aanpassingen te
doen in het WWS en verderop geef ik aan voor welke aanpassingen ik kies.

Een betaalbare huurwoning voor mensen met een middeninkomen is steeds minder vanzelfsprekend
geworden. De huren van woningen in het vrije huursegment staan te vaak niet meer in
verhouding tot de kwaliteit. Een steeds groter deel van het inkomen van huurders gaat
naar het betalen van de huur. In stedelijke gebieden zijn steeds minder huurwoningen
in het middensegment, waardoor het voor mensen met een middeninkomen – zoals leraren,
verpleegkundigen en politieagenten – steeds moeilijker wordt een woning te huren in
de stad. Gezien deze ontwikkeling, acht ik het noodzakelijk om de huidige regulering
uit te breiden waardoor ook het middensegment huurprijsbescherming krijgt. Bij deze
regulering is een goede balans van belang, zodat de woonlasten voor huurders verbeteren,
alsook het aanbod aan middenhuur op peil blijft. Voor het aanbod aan middenhuur is
de investeringsbereidheid van investeerders van belang. Ik onderschrijf de noodzaak
van de partijen dat nieuwbouw door moet blijven gaan. Afgelopen najaar heb ik diverse
onderzoeken laten doen en gesprekken gevoerd met onder andere IVBN en NEPROM. Juist
om een balans te zoeken tussen het beschermen van de huurder en de investeringsbereidheid
van verhuurders. Op basis hiervan ben ik tot een evenwichtig pakket gekomen, waarbij
ik het WWS op een aantal onderdelen moderniseer om de waardering van kwaliteit te
verbeteren. Concreet betekent dit dat energielabels zwaarder worden gewaardeerd. Goede
energielabels (vanaf label A) krijgen extra pluspunten, terwijl slechte energielabels
(E en lager) minpunten krijgen. Dit stimuleert het verduurzamen van de woningvoorraad.
Daarnaast pas ik de waardering van de buitenruimte aan, waardoor een dakterras van
20 vierkante meter meer punten oplevert dan een balkon van 4 vierkante meter. Ook
gaat de maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige
142 punten. Dit betekent dat de WOZ-waarde voor middenhuurwoningen volledig meeweegt
bij het bepalen van het puntenaantal. Wel blijft het zo dat woningen niet enkel door
een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terecht kunnen komen.

Een ander onderdeel van de modernisering is de invoering van een tijdelijke nieuwbouwopslag.
Het is van belang dat de regulering lopende nieuwbouwprojecten niet vertraagt. Daarom
wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte
van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen
die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari
2025. Met dit gehele pakket zorg ik ervoor dat kwaliteit in het WWS beter gewaardeerd
wordt en daardoor het WWS ook beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen
die op dit moment worden opgeleverd.

In de aanpassing van het WWS maak ik een aantal keuzes die afwijken van de voorstellen
die Brink benoemt. Ik doe dat met het oog op de balans ten aanzien van het beschermen
van de huurder, en omdat aanpassing van het WWS ook effect heeft op woningen die nu
onderdeel uitmaken van het gereguleerd segment. De modernisering van het WWS zal nieuwbouw
vergemakkelijken, maar het neemt niet weg dat er wel een impact zal zijn op de nu
lopende nieuwbouwprojecten. Met de moderniseringsslag zoals ik heb geschetst, hebben
de partijen zich gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen
te gaan realiseren. IVBN en NEPROM noemen deze ambitie ook in hun brief. Daarmee worden
er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd.
De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding)
in de middenhuursector zal ik monitoren. Voor de korte termijn spelen ook de veranderde
economische omstandigheden een rol in de mogelijkheden van ontwikkelaars en investeerders
om nieuwbouwwoningen te bouwen. Zoals het kabinet onlangs heeft aangekondigd, lanceert
het kabinet daarom een start-bouwimpuls van minimaal € 250 miljoen, om stagnerende
woningbouwprojecten vlot te trekken. Daarnaast stelt het kabinet € 300 miljoen beschikbaar
om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Ik stuur uw Kamer hier op korte termijn
een brief over.

2. Rapport stapeling maatregelen huurmarkt

Het coalitieakkoord bevat een aantal maatregelen die gericht zijn op de woningmarkt
en de investeerders en beleggers die daarop actief zijn. Het gaat hierbij om zowel
fiscale als niet-fiscale maatregelen. In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Financiën is door SEO onderzocht
wat voor financiële effecten deze maatregelen hebben op partijen die overwegen woningen
te kopen om te verhuren of reeds woningen bezitten die ze verhuren. Voor een aantal
maatregelen is het effect gekwantificeerd en voor een deel van de maatregelen is een
kwalitatieve duiding gegeven. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

De kwantitatieve financiële effecten zijn in kaart gebracht door voor 30 voorbeeldwoningen
te kijken naar veranderingen in de netto contante waarde (NCW) en de Internal Rate
of Return (IRR) als gevolg van het beleid. Deze veranderingen zijn een maatstaf voor
de mate waarin een investering meer of minder aantrekkelijk wordt als gevolg van beleid.
De 30 voorbeeldwoningen moeten niet gezien worden als gemiddeld representatief voor
de woningmarkt, maar geven een indicatie van de mogelijke effecten van stapeling.

SEO concludeert in het rapport het volgende:

Voor woningen die onder de middenhuur regeling vallen, heeft de regulering van de
middenhuur (het reguleren van de huur van woningen tot en met 186 WWS-punten) het
grootste effect op de netto contante waarde van woningen, hoewel het effect per woning
verschilt2. Ook de WOZ-cap heeft een groot effect als een woning hierdoor wordt geraakt. Andere
effecten zijn kleiner.

Voor woningen die niet in het middenhuur segment vallen, hebben – afhankelijk van
het type belegger – de aanpassing van de vpb, de aanpassing van box 3, de actualisatie
van de leegwaarderatiotabel en de overdrachtsbelasting een negatief effect op de netto
contante waarde. De tariefdifferentiatie in box 2, de verduurzamingsmaatregelen, en
de afschaffing van de verhuurderheffing hebben – afhankelijk van het type belegger
– een positief effect.

Stapeling speelt daarbij op twee manieren. Ten eerste als individuele woningen door
meerdere maatregelen geraakt worden, zoals een woning in het middenhuur segment met
een laag energielabel. Ten tweede als bepaalde typen investeerders door meerdere maatregelen
geraakt worden, zoals bij beleggers in box 3 waar de actualisatie van de leegwaarderatiotabel
en de aanpassing van box 3 beide een negatief effect hebben op de netto contante waarde.
Als daarbovenop ook de middenhuur, en de WOZ-cap van toepassing zijn, treedt er een
verdere stapeling van effecten op.

In geval van woningen die aangekocht worden, kan voor sommige woningen de IRR dalen
onder het doelrendement van beleggers. In geval van woning die reeds in bezit zijn,
blijven er in de analyse positieve netto inkomsten uit de huur en de eindwaarde over
na invoering van de maatregelen. In die zin blijft er een positief rendement. SEO
doet geen uitspraken of deze inkomsten te hoog of te laag zijn. Huizenbezitters zullen
de afweging maken tussen het rendement op basis van deze inkomsten en de inkomsten
uit alternatieve beleggingen (waarbij rekening gehouden moet worden met verschillen
in risicoprofiel van dergelijke alternatieve beleggingen en transitiekosten).

Reactie kabinet

Het kabinet beoogt met de regulering van de middenhuur dit segment voor een grotere
groep huurders betaalbaar te maken. Het erkent dat daarmee het rendement van huuropbrengsten
voor sommige verhuurders daalt. Een deel van deze effecten heeft het kabinet geadresseerd
met de modernisering van het WWS, maar dit zal niet in alle gevallen een lager rendement
voor de verhuurder kunnen voorkomen. Daarbij moet worden bedacht dat de lagere prijs
die zij voor verhuur kunnen vragen rechtstreeks ten goede komt aan de huurder. Het
kabinet acht deze verschuiving gerechtvaardigd. Het kabinet onderkent ook dat voor
een bepaalde groep de daling van het te verwachten rendement ertoe zal leiden dat
zij hun woning zullen verkopen, oftewel uitponden. Dit lijkt met name in de grote
steden al voor te komen. Op basis van het SEO-rapport is niet te zeggen in welke mate
dit uiteindelijk zal gebeuren. Zoals eerder genoemd zal dit de komende jaren nadrukkelijk
worden gemonitord. Veel is immers afhankelijk van de specifieke omstandigheden en
motivatie van de verhuurder. In beginsel zie ik uitponding van een deel van de markt
niet als een probleem. Het verkopen van een deel van dit segment zal leiden tot grotere
mogelijkheden voor starters in een deel van de markt waar zij tot voor kort in belangrijke
mate werden verdrongen door beleggers. Op die manier vindt ook hier een niet ongewenste
correctie plaats.

Tegelijkertijd laat het onderzoek van SEO voor sommige verhuurders een stapeling van
maatregelen zien, die het kabinet nopen deze uitkomsten mee te nemen bij een aantal
trajecten. Daarom zal ik de uitkomsten benutten bij de verdere uitwerking van het
wetsvoorstel betaalbare huur. De consultatieperiode van dit voorstel is op 28 maart
gesloten. Uw Kamer ontvangt dit wetsvoorstel vermoedelijk na de zomer van 2023. Met
betrekking tot het huidige box 3-stelsel dat in het onderzoek van SEO is betrokken
heeft naar aanleiding van twee in uw Kamer aangenomen moties3 onderzoek naar mogelijke verfijningen plaatsgevonden. Over de uitkomsten van dat
onderzoek en mogelijke concrete uitwerkingen van verfijningen heeft de Staatssecretaris
van Financiën (Fiscaliteit en Belastingdienst) uw Kamer geïnformeerd4. Daarnaast wordt gewerkt aan een toekomstig stelsel box 3 op basis van werkelijk
rendement. Ook bij de verdere uitwerking van het nieuwe stelsel, zoals aangekondigd
in de Kamerbrief van 9 februari jl., zullen voor de vermogenscategorie onroerend goed
de bevindingen van het SEO-onderzoek worden meegenomen.

3. Rapport Regulering middenhuur op basis van WWS

Op verzoek van het Ministerie van BZK heeft ABF Research onderzoek gedaan naar de
effecten van het uitbreiden van huurprijsregulering via het WWS middenhuur op onder
meer de omvang van de verschillende huursegmenten. Het onderzoek is bijgevoegd in
bijlage 2. Daarnaast is onderzocht wat de effecten zijn van eventuele aanpassingen
van het WWS in het kader van de moderniseringsslag. Daartoe is een aantal onderdelen
uit het huidige WWS nader verkend. Aanpassingen in de waardering van deze zogenaamde
bouwstenen hebben effect op de (maximale) huurprijs en daarmee op de betaalbaarheid
voor de huurders en het investeringsvermogen van verhuurders. Daarnaast hebben deze
aanpassingen ook effect op de omvang van de huursegmenten. Het geven van pluspunten
op bepaalde onderdelen van het WWS kan ertoe leiden dat een woning verschuift naar
een hoger segment. Het onderzoek biedt tevens de mogelijkheid om de bevindingen te
toetsen van (institutionele) beleggers dat het huidige WWS niet passend zou zijn voor
het type woningen dat nu wordt gebouwd en daarom niet geschikt is als instrument voor
het reguleren van het middenhuursegment.

Reactie kabinet

Het onderzoek van ABF heeft zeer waardevolle inzichten opgeleverd over de effecten
van wijzigingen in het WWS op de huurprijzen en effecten op de huurwoningvoorraad
in de verschillende huursegmenten (laag, midden en hoog). Mede op basis van dit onderzoek,
is een voorstel voor wijziging van het WWS nader uitgewerkt. ABF heeft verschillende
pakketten samengesteld waarin de alternatieve waarderingen met elkaar gecombineerd
worden: nieuwe waardering voor energielabels, maximering van de WOZ-waarde, verfijnde
buitenruimte en binnenruimte.

Op basis van deze doorrekeningen is gekozen voor een aanpassing in het WWS die het
beste recht doet aan de verschillende pijlers onderliggend aan het voorstel betaalbare
huur. De gekozen insteek voor modernisering betrof de volgende aanpassing: de maximering
op de WOZ-waarde op 33% vanaf 187 punten, 4 extra punten vanaf energielabel A en verfijndere
buitenruimte. Dit stimuleert verduurzaming, vergroot de investeringsbereidheid en
sluit het WWS beter aan bij het type woningen dat tegenwoordig wordt opgeleverd. De
doorrekeningen tonen dat deze variant leidt tot een omvang die tegemoetkomt aan de
ondergrens van de behoefte van circa 400.000 middenhuurwoningen op basis van de wijzigingen
in de bestaande voorraad.

Om de gevolgen van wijzigingen aan het WWS voor de nieuwbouw nader te bekijken is
gebruik gemaakt van een steekproef van ruim 1.700 voorbeeldwoningen die door leden
van IVBN zijn aangeleverd. In alle pakketten neemt de gemiddelde maximale huur toe
als gevolg van de nieuwe waardering. Dit lijkt voor een groot deel te komen door het
energielabel van nieuwe woningen. Omdat deze minimaal over energielabel A beschikken
worden er geen minpunten vergeven waardoor een terugval in punten, zoals dat voor
kan komen in een deel van de bestaande voorraad, nu niet aan de orde is.

Zoals eerder aangegeven is de internetconsultatie voor een aangepast WWS onlangs gesloten.
Deze wijziging van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) is onderdeel van het pakket
aan wetgeving onder het wetsvoorstel betaalbare huur. Zoals wettelijk verankerd wordt
een wijziging van het BHW eerst 30 dagen in voorhang gedaan bij de Tweede Kamer alvorens
deze voor advies naar de Raad van State wordt verstuurd. Uw Kamer ontvangt deze algemene
maatregel van bestuur gelijktijdig met het wetsvoorstel betaalbare huur, vermoedelijk
na de zomer van 2023.

4. Overzicht lokale afspraken middenhuur

Om inzicht te krijgen in het huidige gemeentelijke beleid ten aanzien van het reguleren
van middenhuur heeft Capital Value in opdracht van het Ministerie van BZK hier een
overzicht van gemaakt, zoals bijgevoegd in bijlage 3 bij deze brief. Hieruit blijkt
dat dat meerdere gemeenten lokaal beleid voeren op middenhuur. De gehanteerde grenzen
verschillen, maar veel gemeenten hanteren een bovengrens die dicht bij de beoogde
grens ligt van de landelijke regulering. Dit onderzoek wordt onder andere betrokken
bij het wetsvoorstel betaalbare huur.

5. Evaluaties met betrekking tot de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft het afgelopen jaar grote stappen gezet in het professionaliseren
van haar dienstverlening, onder meer met de lancering van de vernieuwde website, een
klantportaal en het klantcontactcentrum. Huurders en verhuurders krijgen hiermee meer
inzicht in de voortgang van hun zaak en kunnen tegenwoordig ook voor voorlichting
bij de Huurcommissie terecht. Ik hecht er waarde aan om hier mijn complimenten voor
uit te spreken. Met de voorziene regulering van de middenhuur en het dwingend maken
van het WWS wordt het werkgebied van de Huurcommissie uitgebreid. Ik vind het van
groot belang dat de Huurcommissie hier goed op is voorbereid.

Om de dienstverlening van de Huurcommissie te kunnen blijven versterken zijn de afgelopen
periode verschillende evaluaties uitgevoerd. Dit betreffen twee evaluaties die in
opdracht van mijn ministerie zijn uitgevoerd: de evaluatie van de Wet verdere modernisering
Huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage alsmede de evaluatie van de
governance van de Huurcommissie. Hierbij bied ik uw Kamer de rapporten aan die uit
deze evaluaties zijn voortgekomen, zie bijlage 4 en 5. Hieronder geef ik per evaluatie
een korte samenvatting en schets ik hoe ik samen met de Huurcommissie gehoor geef
aan de verschillende aanbevelingen uit deze rapporten. Deze twee evaluatierapporten,
tezamen met het eindrapport van de doorlichting van het agentschap Dienst van de Huurcommissie,
zullen samen de vijfjaarlijkse ZBO-evaluatie vormen. Ik streef ernaar de agentschapsdoorlichting
begin 2024 aan uw Kamer aan te bieden.

Evaluatie Wet verdere modernisering Huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage

De Wet verdere modernisering Huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage
is in 2019 in werking getreden5. Met deze wet werd de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) op verschillende
punten gewijzigd om de taakuitvoering van de Huurcommissie toekomstbestendig te maken.
De wet had verschillende uitbreidingen en wijzigingen in taken van de Huurcommissie
tot gevolg. Daarnaast werd de verhuurderbijdrage en het gebruik van gedifferentieerde
leges geïntroduceerd en wijzigde onder meer de benoemingsprocedure voor zittingsleden
en leden van de Raad van Advies. In de wet is bepaald dat de doeltreffendheid en de
doelmatigheid van de wetswijziging binnen 5 jaar geëvalueerd zou worden.6 Met deze evaluatie van onderzoeksbureau Companen wordt uitvoering gegeven aan deze
evaluatiebepaling.

Uit de evaluatie concludeer ik dat de wet een goede impuls heeft gegeven aan de Huurcommissie,
onder meer op het gebied van haar financiering en governance. Tegelijkertijd is duidelijk
geworden dat de Uhw verder aangescherpt en aangevuld kan worden. In de evaluatie van
Companen wordt een aantal specifieke zaken en tekortkomingen benoemd waar verbetering
te behalen valt. Zo wordt geconstateerd dat de in 2019 geïntroduceerde geschilsoort
«klachten over een gedraging van de verhuurder» in de praktijk verwarrend is en niet
de gewenste resultaten oplevert. Ook concludeert het rapport dat het kwijtschelden
van legeskosten bij succesvolle bemiddeling het toepassen van bemiddeling niet heeft
gestimuleerd. Het onderzoek doet verschillende concrete aanbevelingen voor mogelijke
verbeteringen op deze en andere punten. Ik zal deze verbeteringen in overleg met de
Huurcommissie uitwerken.

Ten aanzien van de financiering en de capaciteit van de Huurcommissie heb ik in mijn
brief van 4 november 20227 aangegeven dit te bezien in samenhang met het wetsvoorstel betaalbare huur. Hier
is het voorstel in opgenomen dat de Huurcommissie de verhuurderbijdrage door middel
van een alternatieve heffingsgrondslag ook in de toekomst kan blijven innen. Hiermee
voorzie ik in een stabiele financiële basis voor de taakuitvoering van de Huurcommissie.
Daarnaast zorg ik ervoor dat de toepassing van gedifferentieerde leges en de capaciteit
van zittingsvoorzitters van de Huurcommissie worden uitgebreid.8

Evaluatie governance Huurcommissie

In 2019 is het besturingsmodel van de Huurcommissie gewijzigd, waardoor niet het bestuur
maar de directeur het agentschap aanstuurt. Om de effecten van deze en andere9 wijzigingen in de praktijk te bezien is de werking van dit governancemodel geëvalueerd.
Deze evaluatie van onderzoeksbureau AEF concludeert dat de aanpassing in het besturingsmodel
goed zijn uitgepakt en dat de governance van de Huurcommissie naar behoren functioneert.

Tegelijkertijd is de governance ingewikkeld, aangezien zowel sprake is van een zelfstandig
bestuursorgaan (ZBO) als een agentschap (de Dienst van de Huurcommissie). Daarbij
speelt ook de pariteit, waardoor belangenorganisaties voor huurders en verhuurders
in de organisatie vertegenwoordigd zijn, een rol. Het bestuur van de Huurcommissie
moet steeds weer een balans vinden tussen de verschillende aspecten van kwaliteit:
enerzijds zorgvuldigheid, procedurele rechtvaardigheid en rechtsbescherming, anderzijds
het doen van een tijdige uitspraak zodat partijen geholpen zijn. Beide aspecten zijn
essentieel voor een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening.

Het rapport van AEF doet een zestal aanbevelingen voor verbeteringen in de governance
van de Huurcommissie. Deze aanbevelingen zien toe op het verduidelijken van verantwoordelijkheden,
de totstandkoming van beleid, het formaliseren van rollen binnen de governance en
het stroomlijnen van besluitvormingsprocessen. Met verschillende aanbevelingen is
de Huurcommissie inmiddels voortvarend aan de slag gegaan, in de vorm van onder meer
de voorbereiding van een gewijzigd bestuursreglement. Daarin worden de verhoudingen
tussen het bestuur en de directeur en de aansturing door de plaatsvervangend voorzitter
van de zittingsvoorzitters en zittingsleden verduidelijkt en wordt ingezet op het
stroomlijnen van besluitvormingsprocessen. Daarnaast doet het rapport de aanbeveling
om te herbezinnen op de paritaire samenstelling van de Huurcommissie. Samen met de
Huurcommissie bezie ik hoe de pariteit de Huurcommissie helpt bij haar taakuitvoering
en welke verbeteringen mogelijk zijn op dit gebied. Tot slot doet het rapport van
AEF de aanbeveling om op lange termijn toe te werken naar het integreren van het agentschap
in één ZBO. Dit zou mogelijk een grootschalige organisatieverandering voor de Huurcommissie
zijn. Tegelijkertijd is een grote taakuitbreiding voor de Huurcommissie aanstaande
met het wetsvoorstel betaalbare huur. Ik ben daarom voornemens om de wenselijkheid
van een integratie van de organisatie in één ZBO te bezien nadat de Huurcommissie
deze uitbreiding een plek in de organisatie heeft kunnen geven.

6. Internationale vergelijking over praktijktesten om discriminatie aan te tonen

Discriminatie is een breed maatschappelijk probleem, is wettelijk verboden en moet
worden aangepakt. Ook op het gebied van wonen. Tijdens de begrotingsbehandeling van
november 2022 heeft het Kamerlid Van Baarle (DENK) verzocht om een internationale
vergelijking te maken van het gebruik van praktijktesten om discriminatie aan te tonen.
Bijgevoegd in bijlage 6 vindt u de beantwoording, waarbij gebruik is gemaakt van eerder
onderzoek uitgevoerd door BZK en het onderzoek waar Van Baarle aan refereerde tijdens
het debat. Conclusie is dat praktijktesten behulpzaam zijn bij het in kaart brengen
van het probleem, maar geen vervanging zijn van hard strafrechtelijk bewijs als het
om handhaving gaat.

Ik zet conform mijn brief over het herijkte plan van aanpak woondiscriminatie (Kamerstukken
32 847 en 30 950, nr. 922) onverminderd in op de bestrijding van woondiscriminatie met effectieve middelen
gericht op preventie middels monitoring, de bewustwordingscampagne, de lokale en branchegerichte
aanpak enerzijds en de mogelijkheid tot handhaving en sanctionering middels de inmiddels
aangenomen wet goed verhuurderschap anderzijds.

7. Herijking Fair Value-verhouding

Al geruime tijd verkopen corporaties sociale huurwoningen met een uitgestelde betaling.
Corporaties hebben voor het verkopen van hun bezit met uitgestelde betaling verschillende
overwegingen, zoals het bevorderen van eigenwoningbezit onder huishoudens met een
lager inkomen, het creëren van een sociale koopsector10 en de activering van latent vermogen, waarbij corporaties de opbrengst van de verkochte
huurwoning gebruiken om extra investeringen te doen.

Wanneer een corporatie de woning aan een (zittende) huurder verkoopt, kan zij ervoor
kiezen om gebruik te maken van een verkoop onder voorwaarden-constructie (vov). Bij
vov wordt de koper in staat gesteld om de corporatiewoning te kopen met een uitgestelde
betaling, waardoor een deel van de marktwaarde van de woning niet direct betaald hoeft
te worden. Het deel van de koopsom wat de koper niet direct betaalt, wordt bij verhuizing
verrekend met de woningcorporatie, inclusief een fair deel van de waardeontwikkeling van de woning. De mate waarin de waardeontwikkeling
wordt gedeeld tussen woningcorporatie en koper is vastgelegd in de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting (Rtiv). Sinds 1 november 2011 geldt een verhouding van
1:1,5.11 In de meeste gevallen zijn corporaties sinds 2002 verplicht om de fair value verhouding
toe te passen wanneer een woning wordt verkocht tegen een prijs lager dan 90 procent
van de getaxeerde marktwaarde.12

Om te bepalen wat een faire verhouding is tussen het bedrag van de uitgestelde betaling
en de mate waarin de waardeontwikkeling wordt gedeeld, heb ik Finance Ideas gevraagd
om de verhouding op basis van de in het verleden gehanteerde rekensystematiek te actualiseren
en te bezien of de verhouding op een andere wijze zou kunnen worden bepaald. Finance
Ideas heeft een balans opgesteld van de voor- en nadelen voor de koper, zie bijlage 7.
De koper geniet de voordelen van de korting zoals lagere aankoopkosten vanwege de
lagere koopprijs, de deling van de waardeontwikkeling als er sprake is van prijsdaling
die in de bewoningsperiode is opgetreden. Ook is er – bij terugkoop door de corporatie
– sprake van lagere verkoopkosten. Nadelen voor de koper zijn de terugbetaling van
het bedrag van de uitgestelde betaling en de deling van de waardeontwikkeling bij
een prijsstijging. Zo is bepaald dat de verhouding in evenwicht is als de omvang van
de waardedeling zodanig is dat de contante waarde van de voordelen gelijk is aan de
contante waarde van de nadelen.

Herijking fair value verhouding

Voor de uitkomst van de fair value verhouding zijn de bewoningsduur, de verwachte
waardeontwikkeling en de hoogte van de rente vanwege de door de koper uitgespaarde
hypotheeklasten het meest van belang. Onder andere door ontwikkelingen ten aanzien
van de koopprijzen en de hypotheekrente de laatste jaren hebben verschillende partijen,
waaronder Stichting OpMaat, het afgelopen jaar bij mij aangeklopt met het verzoek
om de fair value verhouding te herijken. Finance Ideas concludeert dat de hogere koopprijsontwikkeling
en lagere hypotheekrente over de gemiddelde bewoningsduur leiden tot een disbalans
die voor de koper kunnen resulteren in een nadeel dat kan oplopen tot tienduizenden
euro’s. De huidige verhouding van 1:1,5 zorgt er met name voor dat kopers vermogensopbouw
mislopen.

Finance Ideas heeft daarop met aangepaste waarden voor de parameters een nieuwe fair
value verhouding berekend. Daarbij wordt duidelijk dat een verlaging van de verhouding
in de rede ligt. Men concludeert dat op basis van de bestaande methodiek een fair
value verhouding van 1:1 passend is. Hoewel deze aanpassing van 1:1,5 naar 1:1 aanzienlijk
is, is deze in lijn met de gedaalde hypotheekrente sinds de laatste vaststelling van
de verhouding (2009). Een verhouding van 1:1 maakt het voor aanbieders wel minder
aantrekkelijk om vov aan te bieden. Uit het onderzoek van Finance Ideas blijkt dat
het effect op het aanbod van woningcorporaties afwezig, dan wel beperkt zal zijn.
Hoewel hoofdzakelijk corporaties gebruikmaken van vov-constructies, zijn er ook projectontwikkelaars
die verkoopinstrumenten met uitgestelde betaling inzetten, bijvoorbeeld via KoopStart.
Voor hen zouden de aanpassing van 1:1,5 naar 1:1 en de neergaande woningmarkt kunnen
resulteren in het minder aanbieden van woningen met uitgestelde betaling. Hoewel projectontwikkelaars
niet gehouden zijn aan de Rtiv daar zij geen toegelaten instelling zijn, baseren de
aanbieders van verkoop-onder-voorwaarden-producten de voorwaarden van hun licenties
in de regel wel op de Rtiv. Daarmee worden ook projectontwikkelaars getroffen door
een herijking van de verhouding.

Hoewel de context op de koopwoning- en de kapitaalmarkt op dit moment verandert (de
koopprijzen dalen en de hypotheekrente stijgt) is de fair value verhouding gebaseerd
op historische tijdreeksen. Het onderzoek van Finance Ideas wijst uit dat een negatieve
koopprijsstijging in historisch perspectief niet vaak voorkomt. Daardoor heeft de
bescherming die de fair value verhouding van 1:1,5 biedt bij een prijsdaling slechts
een beperkte waarde vanuit het perspectief van de koper. Door de historische tijdreeksen
in het perspectief op de fair value verhouding mee te nemen, kan worden geconcludeerd
dat de sterke koopprijsstijgingen uit het verleden geleid hebben tot hoge rendementen
voor de aanbieders van vov en juist nadelig hebben uitgepakt voor kopers. De aanpassing
naar 1:1 heeft vooral een positief effect op de vermogensopbouw van kopers.

De toekomst van fair value en de systematiek

Dat de fair value verhouding is gebaseerd op historische tijdreeksen leidt ertoe dat
er (grote) discrepanties kunnen ontstaan tussen veronderstellingen en de feitelijke
omstandigheden. Deze mismatch zou voorkomen kunnen worden door de verhouding frequenter
te herijken. Finance Ideas stelt echter dat dit maar een gedeeltelijke oplossing vormt,
doordat de aanpassing niet van toepassing is op eerder afgesloten koopovereenkomsten.
De onderzoekers van Finance Ideas pleiten daarom voor een vaste waardedeling van 1:1.
De verdeling van de waardeontwikkeling tussen koper en aanbieder is in deze variant
naar rato van de financiering. Voordelen van deze variant is dat ze eenvoudig te begrijpen
is en dat periodieke herijking niet meer nodig is.

Ik neem het advies van Finance Ideas over om de fair value methodiek en de periodieke
herijking te laten vervallen en na inwerkingtreding van de nieuwe Rtiv voor de verdeling
van de waardeontwikkeling tussen aanbieder en koper een vaste verhouding van 1:1 te
hanteren.13 Hiermee komt het hefboomeffect dat bestond bij de verhouding van 1:1,5 te vervallen
en wordt het nadeel dat bestaat wanneer de feitelijke koopprijsstijging afwijkt van
de veronderstelde koopprijsstijging gemitigeerd. Ik verwacht dat woningcorporaties
hun volkshuisvestelijke overwegingen doorslaggevend laten zijn bij het aanbieden van
toegankelijke en betaalbare koopwoningen. Hoewel de businesscase voor projectontwikkelaars
bij het aanbieden van betaalbare koopwoningen via uitgestelde betaling onder de nieuwe
verhouding minder goed te maken valt, schetsen de berekeningen van Finance Ideas een
beeld dat de benodigde compensatie voor het bedrag van de uitgestelde betaling ook
met een verhouding van 1:1 gedekt kan worden. Ik verwacht in de loop van dit jaar
de nieuwe fair value verhouding in de Rtiv te hebben geregeld.

Overig

Tot slot wil ik in deze brief graag nog in gaan op twee moties. De motie van de leden
Boulakjar en Grinwis14 verzoekt de regering om de effecten van het opbieden op de huurmarkt in kaart te
brengen en bij een vastgesteld prijsopdrijvend effect het gebruik van opbiedsystemen
te belemmeren. Zoals hierboven al aangegeven heeft het kabinet onlangs het wetsvoorstel
betaalbare huur in internetconsultatie gebracht. Met deze wet worden de maximale huurprijzen
gereguleerd op basis van het WWS en de huurprijsbescherming verbeterd. Door het dwingend
maken van het WWS is in de toekomst opbieden, tot boven de maximaal toegestane huurprijs,
niet meer mogelijk. Ik stel daarmee voor deze motie als afgedaan te beschouwen.

Daarnaast kan ik u – in antwoord op de motie van de leden Klaver en Nijboer15 aangaande overleg met het CBS om een model te laten ontwikkelen om huurprijsontwikkelingen
van huur onder de liberalisatie-grens door institutionele particuliere verhuurders
inzichtelijk te maken – mededelen dat ik inmiddels met CBS en Kadaster een traject
gestart ben om tot een betere definiëring en registratie van verschillende typen private
verhuurders te komen. Doel is om deze in bestaande onderzoeken en huurprijs- en andere
statistieken door te laten werken. Daarnaast voert PWC een onderzoek uit naar de mogelijkheden
van het invoeren van een landelijk huurregister.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening mede namens de Staatssecretaris van Financiën,
H.M. de Jonge