Brief regering : Reactie op het RLI-rapport 'Onderdak bieden'

32 847
Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 560
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 maart 2023

Op 16 juni jl. heeft de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) mij het
advies «Onderdak bieden» aangeboden1. Het advies gaat over de rol van woningcorporaties in de Nederlandse volkshuisvesting
en dan in het bijzonder over de wijze waarop op de prestaties van corporaties gestuurd
kan worden. Conform artikel 24 van Kaderwet adviescolleges doe ik u mijn reactie op
het advies toekomen.

Allereerst wil ik de Rli bedanken voor het uitgebrachte advies. De thematiek van het
advies sluit zeer nauw aan op de noodzaak die dit kabinet voelt om de volkshuisvesting
weer in ere te herstellen en het belang dat de corporaties hierin spelen. Ik onderschrijf
dan ook van harte het standpunt van de Rli dat de corporaties nuttig en nodig zijn
voor het kunnen bieden van betaalbare en goede huisvesting voor iedereen in Nederland.
Woningcorporaties bezitten ongeveer 2,2 miljoen sociale huurwoningen en verhuren die
voor een betaalbare prijs aan huishoudens met een lager inkomen. Daarmee vervullen
woningcorporaties een essentiële rol in de volkshuisvesting.

In het advies worden een zestal aanbevelingen voor het beleid gedaan. In deze brief
zal ik op elk van deze aanbevelingen ingaan. Bij elke aanbeveling zal ik een korte
samenvatting geven en daarna mijn reactie.

Aanbeveling 1: Formuleer nationale nieuwbouwdoelstellingen voor sociale huur en werk
deze regionaal uit

De Rli adviseert het formuleren van nationale doelstellingen voor sociale huur als
vast percentage van de nieuwbouw. Ook adviseert de Rli om nationale doelen vast te
stellen voor wat betreft huisvesting van doelgroepen, verduurzaming, betaalbaarheid
en leefbaarheid. De Rli adviseert om de doelstellingen langdurig vast te leggen, bijvoorbeeld
in het aangekondigde wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting. Om te
zorgen dat lokale verschillen mogelijk zijn adviseert de Rli de doelstellingen regionaal
uit te werken.

Ik herken dat het wenselijk is om op nationaal niveau meer richting te geven aan de
doelen van de corporatiesector. Op 30 juni 2022 heb ik om die reden de Nationale prestatieafspraken
gesloten met Aedes, VNG en de Woonbond (Kamerstukken 29 453 en 27 926, nr. 551). Door de afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 hebben woningcorporaties
weer mogelijkheden om flink te investeren in het verduurzamen, verbeteren en uitbreiden
van hun woningvoorraad. In deze afspraken heb ik samen met de corporatiesector, gemeenten
en huurders langjarige nationale doelen vastgesteld over beschikbaarheid, verduurzaming,
betaalbaarheid en leefbaarheid. De afspraken beslaan dan ook de opgaven van de corporaties
in de volle breedte.

Voor de nieuwbouwopgave van de corporaties geldt dat in de Nationale Woon- en Bouwagenda
al is vastgelegd dat er tot en met 2030 250.000 sociale huurwoningen door corporaties
moeten worden gebouwd en 50.000 middenhuurwoningen. Er zijn op dit moment echter niet
alleen te weinig sociale huurwoningen in Nederland, ook een goede spreiding van sociale
huurwoningen tussen gemeenten ontbreekt op plekken, met daarbij een concentratie van
sociale huurwoningen in sommige (grote) steden, wijken en kernen. In het hiervoor
aangehaalde wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting heb ik aangekondigd
dat naast de absolute doelstelling in aantallen woningen die gebouwd moeten worden,
de doelstelling is om ook regionaal te komen tot twee derde betaalbaarheid in de nieuwbouwopgave.
Gemeenten worden verplicht 40% van hun nieuwbouwopgave voor middeninkomens te realiseren.
Gemeenten die een lager aandeel sociale huur in hun woningvoorraad dan het landelijke
gemiddelde hebben, worden verplicht 30% sociale huur in hun nieuwbouwopgave te bouwen.
Van gemeenten die boven het landelijke gemiddelde aandeel sociale huur in de woningvoorraad
hebben, wordt verlangd dat zij juist meer woningen in het middensegment toevoegen.2 De bedoeling is dat daarmee meer evenwicht in de woningvoorraad in de regio komt.

De Nationale prestatieafspraken moeten er ook voor zorgen dat de corporatiesector
voorop blijft lopen bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Afgesproken is
daartoe dat er in de corporatiesector na 2028 geen woningen meer worden verhuurd met
een energielabel E, F of G, dat er 675.000 woningen toekomstklaar geïsoleerd worden
tot en met 2030 en dat in die periode 450.000 bestaande corporatiewoningen van het
aardgas af gaan. Op het gebied van betaalbaarheid is afgesproken dat in de komende
jaren de huurprijsstijgingen voor alle huurders gematigd worden door de jaarlijkse
huurverhoging te koppelen aan de loonontwikkeling in plaats van de inflatie: de huursomstijging
mag maximaal de loonontwikkeling –0,5% zijn. Ook voeren we per 1 juli 2023 een eenmalige
huurverlaging door voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum.
Op het gebied van leefbaarheid hebben we ook de nodige extra investeringen afgesproken
in de woningvoorraad en de leefomgeving.

Ik ben zodoende al in lijn met het advies van de Rli aan de slag en ben voornemens
met het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting ook formeel het stelsel
aan te passen om de huidige praktijk van bestuurlijke afspraken en nationale programma’s
in de toekomst ook een stevige wettelijke verankering te geven.

Aanbeveling 2: Stel voorraad gereguleerde huurwoningen veilig

De Rli adviseert dat de voorraad corporatiewoningen per saldo groeit en er geen algemeen
kooprecht voor huurders wordt ingevoerd maar dat het aan de corporatie blijft om hier
over te beslissen. De Rli adviseert om corporaties te stimuleren particuliere huurwoningen
aan te kopen.

In de Nationale prestatieafspraken hebben we afgesproken dat er 250.000 nieuwe sociale
huurwoningen worden gebouwd. Door meer te bouwen zal het aantal sociale huurwoningen
in bezit van corporaties groeien, net als in de afgelopen jaren, en de groei zal bovendien
versnellen. Het doel is dat er een zo groot mogelijke netto groei van de sociale huurvoorraad
plaatsvindt, maar de precieze uitwerking hiervan is gelegen in de afspraken die lokaal
tussen partijen worden gemaakt over nieuwbouw, sloop en verkoop.

Ten aanzien van verkopen door corporaties is afgesproken om tot een leidraad te komen
voor corporaties hoe zij binnen hun portefeuillestrategie op een verstandige manier
actief kunnen sturen op verkopen van (grondgebonden) woningen aan huurders die dit
willen en hiertoe de (financiële) mogelijkheden hebben. In de verkoopregels zal ik
bovendien vastleggen dat corporaties (grondgebonden) woningen die zij willen verkopen
allereerst aan de zittende huurder en vervolgens aan andere huurders aanbieden, voordat
deze in de vrije verkoop gaan. Het blijft aan de corporaties zelf om te bepalen of
zij een woning willen verkopen. Ik streef ernaar uw Kamer op korte termijn nader over
de uitwerking van deze afspraken te informeren.

Ten aanzien van de aankoop van particuliere huurwoningen merk ik op dat dit ook aan
corporaties zelf blijft om te bepalen of zij een particuliere huurwoning willen aankopen.
Het is zeer van de omstandigheden afhankelijk of een dergelijke aankoop in het belang
van de volkshuisvesting is. Omdat dit niet in zijn algemeenheid is te stellen vind
ik stimulering van de aankoop van particulier bezit niet passend. Wel onderschrijf
ik het doel dat de Rli bij deze aanbeveling heeft, het voorkomen dat sociale huur
in het bezit van particuliere verhuurders «weglekt» uit het sociale segment door verkoop.
Ik ondervang dit echter door in het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting
een eenduidige definitie van sociale huur op te nemen die erop gericht is te zorgen
dat sociale huurwoningen langjarig en betaalbaar beschikbaar blijven voor de doelgroep.
Ik ga hier in mijn reactie op aanbeveling 3 en 5 nog nader op in.

Aanbeveling 3: Bevorder aanbod sociaal wonen door anderen dan woningcorporaties

De Rli adviseert het verbreden van het aanbod van sociale huurwoningen door andere
instellingen dan woningcorporaties.

Het verhuren van sociale huurwoningen is de kerntaak van woningcorporaties, tegelijkertijd
is het aanbieden van sociale huurwoningen niet een alleenrecht van woningcorporaties.
Ook particuliere verhuurders kunnen sociale huurwoningen aanbieden. Ik hecht eraan
dat sociale huurwoningen die in het kader van de woningbouwopgave worden gerealiseerd
daadwerkelijk, langjarig voor de doelgroep beschikbaar zijn en daarmee bijdragen aan
het oplossen van de problemen die in het sociale huursegment spelen. Om deze reden
ben ik voornemens via het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting de
definitie van sociale huur wettelijk te verankeren. Daarmee is het voor alle betrokkenen,
dus ook voor anderen dan woningcorporaties, helder aan welke voorwaarden een sociale
huurwoning moet voldoen. Als aan deze definitie wordt voldaan kan een huurwoning,
ook als deze wordt verhuurd door een particuliere verhuurder, meetellen als onderdeel
van de sociale huurvoorraad.

Aanbeveling 4: Versterk uitvoering stelsel van prestatieafspraken met woningcorporaties

De Rli adviseert een grotere rol voor het Rijk bij de lokale prestatieafspraken zoals
deze worden gemaakt tussen gemeenten, corporaties en huurders. In het bijzonder adviseert
de Rli dat nationale doelstellingen stevig moeten landen in de lokale afspraken en
dat zorg- en welzijnsorganisaties betrokken worden bij de lokale prestatieafspraken.
Ook adviseert de Rli een rol voor de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening bij de totstandkoming en nakoming van de lokale prestatieafspraken.

Met het sluiten van de Nationale prestatieafspraken hebben we zoals ik in reactie
op de eerste aanbeveling ook al aangaf een eerste stap genomen in het sturen op de
lokale prestatieafspraken door het gezamenlijk vaststellen van wat de nationale doelen
voor de corporatiesector zijn. De partijen die betrokken zijn bij de lokale prestatieafspraken
zijn hierbij op landelijk niveau betrokken. De vertaling hiervan naar de lokale prestatieafspraken
geef ik nu vooral vorm via bestuurlijke afspraken, zoals de vertaling van bouwopgave
via de provinciale afspraken naar de regionale woondeals. Wanneer het wetsvoorstel
Versterking regie op de volkshuisvesting in werking treedt zal deze doorvertaling
vorm krijgen via de landelijke, provinciale en gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s.
De corporaties moeten op hun beurt, conform de Woningwet, een bod doen op de realisatie
van het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma, met inachtneming van de nationale
doelen.

Net als de Rli ben ik ook van mening dat de lokale prestatieafspraken verstevigd kunnen
worden, zowel in het stadium van de totstandkoming alsook de nakoming van lokale prestatieafspraken.
Ik herken ook dat het Rijk hierin een rol kan spelen. In het wetsvoorstel Versterking
regie op de volkshuisvesting is daarom opgenomen dat gemeenten, huurders en woningcorporaties
zich niet alleen tot mij kunnen wenden indien er zich problemen voordoen bij de totstandkoming
van de lokale prestatieafspraken, maar ook bij nakoming van deze afspraken. Als er
sprake is van een geschil zal ik de Geschillencommissie prestatieafspraken vragen
om mij hierover te adviseren, waarna ik op basis van dit advies een bindende uitspraak
zal doen over de nakoming van het geschil.

Aanbeveling 5: Stuur op beschikbaarheid bouwlocaties en definieer predicaat «sociaal»
bij gronduitgifte

De Rli adviseert dat er meer wordt gestuurd op beschikbare bouwlocaties voor sociale
woningbouw en daarbij dit te definiëren bij de gronduitgifte.

Ik onderschrijf deze aanbeveling van het Rli. Dat is de reden dat ik met het wetsvoorstel
Versterking regie op de volkshuisvesting, de volkshuisvesting aan de maatschappelijke
doelen van de Omgevingswet toevoeg. De Omgevingswet biedt een samenhangend instrumentarium
met taken en bevoegdheden voor de totstandkoming, doorwerking en effectuering van
beleid over de fysieke leefomgeving. Dit instrumentarium komt met dit wetsvoorstel
expliciet beschikbaar om volkshuisvestelijke belangen na te streven. Daarmee wordt
buiten twijfel gesteld dat de regels in het omgevingsplan ook gericht kunnen zijn
op de bouwmogelijkheid van woningen uitsluitend binnen een bepaalde prijssegmentering
of huurcategorie (bijvoorbeeld sociaal). Ook de beoogde definitie van sociale huur
die ik wil vastleggen is hierbij belangrijk.

Met de instrumentenkoffer van de Omgevingswet kunnen provincies en Rijk door middel
van instructieregels en instructiebesluiten zorgen voor juridische doorwerking van
het beleid naar het omgevingsplan. Hiermee kunnen heel gerichte inspanningen plaatsvinden
waarmee er woningtypen worden gerealiseerd die aansluiten op actuele woningbehoeften
en hiervoor ook beschikbaar blijven.

Aanbeveling 6: Stuur op financiële continuïteit van woningcorporaties en onderlinge
solidariteit

De Rli adviseert om te sturen op financiële continuïteit en onderlinge solidariteit
bij woningcorporaties. De Rli adviseert de verhuurderheffing af te schaffen, niet
door te gaan met de introductie van de genormeerde huur in de huurtoeslag en om het
stelsel van projectsteun te vereenvoudigen en het mogelijk te maken om corporaties
die al vrijwillige onderling solidair zijn geweest uit te zonderen van de heffing.

Ik onderschrijf het advies van de Rli van harte. Per 1 januari 2023 is de verhuurderheffing
afgeschaft, op 21 februari jl. heb ik uw Kamer laten weten het onderdeel van de genormeerde
huren uit het Wetsvoorstel vereenvoudiging huurtoeslag te halen.3 Op dit moment wordt het stelsel van projectsteun uitgewerkt en verduidelijkt. Ik
verwacht hier voor de zomer nadere duiding over te kunnen geven en zal hierbij de
aanbeveling van Rli meenemen.

Tot slot

Het rapport «Onderdak bieden» van de Rli bevat een uitgebreide analyse over de corporatiesector
en doet een aantal stevige adviezen over hoe het stelsel beter kan worden ingericht.
Die oproep van de Rli neem ik van harte aan. De opgaven voor de corporatiesector zijn
onverminderd groot en er wordt veel van de corporaties verwacht wordt. Het beter inrichten
van het stelsel is daarbij behulpzaam en ik voel mij gesterkt door het advies van
de Rli dat de richting die ik daarin heb gekozen passend en nodig is het realiseren
van de maatschappelijke doelen in de volkshuisvesting.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge