Brief regering : Voortgang woningbouwlocaties

Nr. 997
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 7 februari 2023

We willen dat iedereen in Nederland prettig kan wonen. Vanuit die doelstelling staan
we in Nederland voor een grote maatschappelijke opgave, om tot en met 2030 900.000
woningen, waarvan twee derde betaalbaar, te bouwen. Die opgave is gebaseerd op wat
er nodig is gezien het woningtekort dat we hebben, de verwachte huishoudensgroei en
vervanging van oude woningen. De laatste cijfers van het CBS over bevolkingsgroei
laten zien dat die opgave niet minder is geworden1. In de nieuwe PRIMOS-raming zal medio dit jaar duidelijk worden of deze nieuwe CBS-prognose
aanleiding geeft tot een heroverweging van de bouwopgave. Gezien de economische en
demografische ontwikkelingen wordt het toevoegen van passende en betaalbare woningen
nog meer een prioriteit.

Het doel om 80.000 woningen in 2022 te realiseren gaan we naar verwachting halen.
Het CBS rapporteerde onlangs een realisatie van 74.000 nieuwbouwwoningen in 20222, maar de voor de doelstelling belangrijke hoeveelheid extra woningen uit transformaties
zijn nog niet bekend. Omdat dit de laatste jaren om ruwweg 10.000 woningen ging, is
het veilig om aan te nemen dat de 80.000 nieuwe woningen gehaald zullen worden. Daarmee
is de eerste stap richting de 900.000 gezet. Voor de komende jaren is er echter veel
onzekerheid over de woningbouwproductie, de omstandigheden zijn er sinds het uitkomen
van het programma woningbouw in maart 2022 niet makkelijker op geworden. De bouwkosten
zijn gestegen waardoor het produceren van een woning duurder is geworden, terwijl
consumenten door de hogere rente juist minder kunnen betalen voor een woning. De hogere
rente maakt ook dat investeerders terughoudender zijn geworden. Daar komt bij dat
de uitspraak van de Raad van State over het dossier Porthos in november, dat de bouwvrijstelling
voor de realisatiefase komt te vervallen, een tegenvaller is voor de woningbouw.

Ik ben intensief in gesprek met bouwers, ontwikkelaars, investeerders, provincies,
gemeenten, corporaties, marktpartijen en maatschappelijke organisaties over de omstandigheden
waar we nu mee te maken hebben. De urgentie om te voorkomen dat de woningbouwproductie
de komende jaren sterk terugvalt, wordt daarbij door iedereen gevoeld.

Samen kijken we naar wat ieder vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid kan doen
om door te bouwen. Daarbij helpt het dat we vanuit het programma woningbouw al veel
in gang hebben gezet met extra regie en middelen voor de volkshuisvesting. Samen houden
we de vinger aan de pols. Hiermee voldoe ik aan mijn toezegging uw Kamer te informeren
over de stand van zaken m.b.t. de woningbouwambities.

Juist vanwege de moeilijke omstandigheden is het belangrijk dat we samen optrekken
in de uitvoering van het beleid gericht op de realisatie van de woningbouwplannen.
Zorgen dat we tempo maken met de ontwikkeling van locaties is daarbij een belangrijk
onderdeel. Daartoe informeerde ik u in januari over het plan van aanpak om de totstandkoming
van woningen te versnellen. Ook versterk ik samen met provincies en gemeenten de regie
op de woningbouw, door via woondeals af te spreken wanneer welke woningen worden gebouwd
voor welke doelgroepen. Afgelopen december sloot ik de eerste woondeals met regio’s
in Overijssel en Drenthe. Mijn inzet is om dit kwartaal woondeals af te sluiten met
regio’s in de overige provincies.

In woondeals concretiseren we hoeveel, voor wie en waar er gebouwd kan worden

Met de woondeals versterken we de samenwerking rond de volkshuisvesting. De woningbouwprogrammering
per regio en gemeente klikken we vast. We nemen locaties op die van belang zijn om
de afgesproken woningbouwaantallen te realiseren. Iedereen weet dan hoeveel, voor
wie en waar er gebouwd kan worden. Corporaties en marktpartijen weten wat ze kunnen
bouwen. Afgesproken is om de woondeals jaarlijks te herijken. Ook bespreken we waar
kansen liggen voor nieuw te ontwijkkelen locaties. Daarvoor doe ik onder andere onderzoek
over het zogenaamde ¨straatje erbij¨, waarbij wordt onderzocht of en waar mogelijkheden
zijn om aan de rand van een gemeente woningbouw te realiseren. Zie ook onderstaand.

Onderdeel van de provinciale afspraken van 13 oktober 2022 is onder meer het aantal
te bouwen woningen per provincie. De doorvertaling naar locaties vindt plaats in het
kader van de regionale woondeals. Ik zet er bij de woondeals op in dat meer focus
komt te liggen op kansrijke locaties, zowel door binnenstedelijk als door buitenstedelijk
te bouwen. Zo worden op de locaties Haarlemmermeer-West, Oosterwold, Rijnenburg, Gnephoek
en Almere Pampus, in lijn met de motie van de leden Peter de Groot en Geurts3, de mogelijkheden voor (tijdelijke) huisvesting verkend. Voor veel van deze locaties
heb ik samen met de Minister en Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat
tevens afspraken gemaakt in de Bestuurlijke Overleggen MIRT van november jl. Daar
ga ik hieronder verder op in.

Ik heb op 27 januari jl. naar alle provincies en gemeenten een brief verzonden waarin
ik in ga op de samenwerking in de woondeal. Deze stuur ik u hierbij toe. Via de woondeals
worden de lijnen tussen alle partijen korter. De concreetheid in de woondeals is essentieel
voor het goede gesprek in de samenwerking. We kunnen daarmee zien waar het stokt,
knelpunten signaleren en op een zo concreet mogelijk niveau samen naar oplossingen
voor deze knelpunten zoeken. Dit gesprek krijgt primair vorm via de in te richten
regionale versnellingstafels. Aan deze tafels sluiten naast overheden ook corporaties
en marktpartijen aan. Voor knelpunten die een gebied of locatie overstijgen en voor
interventies die landelijk schaalniveau vereisen, wordt een landelijke versnellingstafel
opgericht.

Hiermee voldoe ik aan mijn toezegging om de Kamer te informeren over met welk proces
we knelpunten signaleren, adresseren en oppakken met betrokken partijen.

De Taskforce Nieuwbouw Corporaties ondersteunt specifiek bij het realiseren van sociale
woningbouw. Op dit laatste ga ik onderstaand verder in en vindt u in de bijlage de
najaar rapportage van de taskforce.

We ontwikkelen grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties

Iedereen verdient een fijne en goed bereikbare woning in een leefbare wijk. Dat lukt
niet zonder grootschalige woningbouw. Alleen kleine en middelgrote locaties ontwikkelen,
leveren onvoldoende goede betaalbare woningen op om voldoende bij te dragen aan de
realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Met de grootschalige woningbouw is
er ook een kans om verschillende ruimtelijk-fysieke opgaven te combineren. Door op
deze locaties te bouwen zorgen we dat er voldoende voorzieningen in de buurt zijn,
mensen veel verschillende mogelijkheden hebben om zich te verplaatsten en wonen en
werken goed gecombineerd worden. Zonder investeringen in ontsluiting en bereikbaarheid
kunnen de geplande aantallen woningen niet worden gerealiseerd.

Op het BO MIRT in het najaar van 2022 is er € 1,5 mld. gereserveerd voor de versnelling
van het realiseren van woningbouwlocaties door middel van kleinere bereikbaarheids-
en infrastructuurmaatregelen en € 6 mld. voor een goede bereikbaarheid en ontsluiting
van de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties. Onlangs bent u over de investeringen
in grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties door de Minister van Infrastructuur en Waterstaat
en mij geïnformeerd4. Op deze locaties gaan we een intensieve samenwerking met alle relevante partijen
aan, zijnde gemeenten, provincies en marktpartijen, om te komen tot integrale gebiedsaanpakken
en uitvoerbare projecten. Aanvullend op de bereikbaarheidsmiddelen zullen bij de komende
Bestuurlijke Overleggen Leefomgeving ook afspraken worden gemaakt over de inzet van
het gebiedsbudget. Dit budget is bedoeld voor het (deels) afdekken van het publieke
tekort op de gebiedsontwikkeling in de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties.

In de Kamerbrief over de voortgang van het programma Woningbouw5 is uw Kamer geïnformeerd over de definitieve lijst van grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties
die tijdens het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving van juni 2022 is vastgesteld.6 Hiermee geef ik uitvoering aan motie van het Kamerlid Geurts c.s. om Foodvalley toe
te voegen aan de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties7.

Bereikbaarheid van 400.000 nieuwe woningen

In de Bestuurlijke Overleggen MIRT van november jl. heb ik, samen met de Minister
en Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat en de regio’s, wederzijds bindende
afspraken gemaakt over het ontsluiten en bereikbaar maken van circa 400.000 woningen
tot en met 2030.8 Er is € 1,5 miljard gereserveerd voor het versnellen van 105 woningbouwplannen in
heel Nederland door middel van bovenplanse bereikbaarheidsmaatregelen. De resterende
€ 6 miljard is bestemd voor het ontsluiten en bereikbaar maken van de 17 grootschalige
NOVEX- woningbouwlocaties9 en daarbuiten. Deze middelen worden ingezet voor hoofdnetwerken (weg en spoor), OV-schaalsprongen
en grote regionale bereikbaarheidsinvesteringen en mobiliteitspakketten.

Er is ook afgesproken te starten met een MIRT-verkenning voor de Oude Lijn Leiden
Dordrecht. Tot en met 2030 worden er circa 54.000 woningen gebouwd in de nabijheid
van de Oude Lijn10. Om dit mogelijk te maken investeert het kabinet ruim € 1,5 miljard; deels uit het
Nationaal Groeifonds en deels uit de middelen uit het Mobiliteitsfonds. Aanvullend
reserveert het Rijk ruim € 100 miljoen voor een mobiliteitspakket rond de Oude Lijn
knooppunten. Daarnaast zijn er verschillende gebiedsontwikkelingen verbonden aan de
Oude Lijn, zoals Dordrecht Maasterras, Delft Schieoevers en Delft Campus. Voor deze
woningbouwplannen stelt het Rijk een bijdrage beschikbaar vanuit de versnellingsafspraken.
Met de gemaakte afspraken geeft het kabinet uitvoering aan motie van de Kamerleden
Grinwis en Peter de Groot om obstakels voor versnelling van de woningbouw langs de
Oude Lijn weg te nemen11.

Het kabinet investeert verder in de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties Amersfoort
Spoor en A1-zone en Spoorzone Arnhem-Oost die, in aanvulling op Foodvalley, bij het
Bestuurlijk Overleg Leefomgeving van juni 2022 zijn toegevoegd aan de lijst met grootschalige
NOVEX-woningbouwlocaties. Zo draagt het Rijk bij aan de ontwikkeling van Presikhaaf
in Spoorzone Arnhem-Oost. Rijk en regio verkennen daarnaast gezamenlijk de ontwikkelopgave
van Rijnpark in deze spoorzone. De beoogde opgave voor de ontwikkeling van Rijnpark
betreft € 50 miljoen inclusief btw en kan niet binnen de beschikbare middelen uit
het Mobiliteitsfonds worden gehonoreerd. Ik werk een voorstel uit waarmee dit binnen
de begroting van het Ministerie van BZK kan worden geaccommodeerd. Dit voorstel zal
onderdeel zijn van de (Rijksbrede) voorjaarsbesluitvorming.

In 2019 is tijdens het Bestuurlijk Overleg MIRT Noordwest besloten een MIRT-verkenning
OV en Wonen in de regio Utrecht te starten. Het Ministerie van BZK heeft in 2019 € 60
miljoen (incl. BTW) gereserveerd vanuit de woningbouwimpuls, omdat infrastructuur
bijdraagt aan het bouwen van meer (betaalbare) woningen in de grootschalige NOVEX-woningbouwlocatie
Utrecht Groot Merwede. Deze middelen zijn bedoeld voor de aanleg van de Merwedelijn.
In goed overleg met de Staatssecretaris van IenW heb ik afgesproken om de gereserveerde
bijdrage aan de MIRT-verkenning over te boeken naar het Mobiliteitsfonds onder de
voorwaarde dat deze middelen ten goede komen aan de realisatie van de Merwedelijn.
Rijk en regio zetten verder in op een ontwikkeling van een grootschalige A12-zone
als logische vervolgstap binnen Groot Merwede en in relatie tot de aanleg van de Merwedelijn,
een doorontwikkeling naar Rijnenburg. Na ontwikkeling van de A12-zone zijn er mogelijkheden
om richting oosten uit te breiden met Lunetten/Koningsweg en richting westen in Rijnenburg.
De condities om dit mogelijk te maken worden verder onderzocht.

Tevens is in het kader van het BO-MIRT is 54 mln. gereserveerd voor (H)OV Pampus en/of
Oosterwold. In de MIRT-afspraken is voor Almere Pampus opgenomen dat Rijk en regio
afspreken een eerste stap te zetten in de ontwikkeling van Almere Pampus tot hoogstedelijk
woon-werkgebied met minimaal 7.500 woningen in samenhang met een hoogwaardige ov-oplossing.
Als onderdeel van de ruimtelijke planvorming Pampus wordt onderzocht of een substantieel
deel van de 7.500 woningen voor 2030 gerealiseerd kan worden en of er modulaire woningen/
flexwoningen kunnen worden ingepast. In het kader van de ruimtelijke ontwikkeling
van Oosterwold hebben Rijk en regio bij het BO-MIRT afgesproken nader onderzoek te
doen naar de mogelijkheden en randvoorwaarden waaronder Oosterwold verder verdicht
kan worden met 5.000 extra woningen. Met deze verdichting zouden er in totaal 20.000
woningen in Oosterwold gebouwd worden.

We sturen op binnen- en buitenstedelijk bouwen.

Om de woningbouwbouwdoelstelling van 900.000 woningen tot en met 2030 te halen is
het van belang om overal kansrijke locaties te ontwikkelen: binnenstedelijk én buitenstedelijk,
dit in lijn met de motie van de leden Peter de Groot en Geurts12. Bovendien is ook de inzet op realisatie van kleine projecten aan de randen van gemeenten
«een straatje erbij» in een niet stedelijke context van belang.

De potentie van buitenstedelijke locaties wordt nu ook al benut. ABF raamt dat 35
à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt. Ik wil
buitenstedelijke locaties benutten zonder daarbij afbreuk te doen aan de uitgangspunten
rondom zuinig ruimtegebruik en de bescherming van belangen zoals landschap en natuur.
In dat verband is ook de Ladder voor duurzame verstedelijking van belang.

Om veel locaties te kunnen ontwikkelen om de 900.000 woningen tot en met 2030 te kunnen
realiseren, doe ik onderzoek naar verdere mogelijkheden van het ontwikkelen van locaties.
Het betreft:

1) Onderzoek een straatje erbij; of en waar mogelijkheden liggen om locaties aan rand
van een gemeente te ontwikkelen.

2) Onderzoek naar de werking van de ladder duurzame verstedelijking.

3) Inventarisatie van potentieel om transformatie van vakantieparken mogelijkheden.

Op deze bovengenoemde onderzoeken ga ik onderstaand nader in.

Waar relevant onderzoeken we ook individuele locaties. Zo informeerde ik u afgelopen
oktober over het advies van Wim Kuijken over de Gnephoek.13 Op mijn verzoek is Wim Kuijken inmiddels gestart met het begeleiden van het proces
van samenwerking en besluitvorming voor de mogelijke ontwikkeling van de Gnephoek.
De gemeente Alphen aan den Rijn is gestart om het voorkeursscenario nader uit te werken
op basis van de aandachtspunten en uitgangspunten die de betrokken partijen hebben
aangegeven. Ik zal uw Kamer informeren wanneer er nadere afspraken zijn gemaakt.

De Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking stimuleert gemeenten om een goede afweging
te maken tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen, om zo onnodig bouwen in landelijk
gebied te voorkomen, zonder hen de afwegingsruimte te ontnemen. Naar aanleiding van
de aangehouden motie van de leden Goudzwaard (JA21) en Peter de Groot (VVD) om de
Ladder uit de Omgevingswet te verwijderen om de bouwopgave in buitenstedelijke gebieden
te versnellen14, heb ik toegezegd te zullen terugkomen op de vraag hoe we de Ladder gaan hanteren.
Bij brief van 26 oktober 202215 heb ik uw Kamer geïnformeerd over mijn voornemen om de Ladder voor duurzame verstedelijking
daarom aan een nadere beschouwing te onderwerpen. Daarbij ga ik naast gemeenten en
provincies ook in gesprek met bouwondernemingen, projectontwikkelaars en hun marktorganisaties
om zo een beter en vollediger beeld te krijgen van de knelpunten die zij ervaren en
welke oplossingen daarvoor kunnen worden gevonden.

In dit onderzoek wordt verder expliciet aandacht besteed aan de gevolgen van de toepassing
van de Ladder voor de leefbaarheid in kleine kernen. Er bereiken mij signalen van
projectontwikkelaars dat de Ladder door provincies wordt aangegrepen om woningbouw
in kleine kernen te verbieden, hetgeen op termijn negatieve gevolgen heeft voor de
leefbaarheid in deze kernen. Dit kan vanzelfsprekend niet de bedoeling zijn. Mijn
streven is om u in het tweede kwartaal van 2023 over de uitkomsten van dit onderzoek
te informeren en wat dit betekent voor de Ladder. Hierbij kan worden gedacht aan het
praktischer hanteerbaar te maken of wellicht te wijzigen.

Onderzoek «Straatje erbij»

Om kleinschalige locaties aan de randen van gemeenten beter in beeld te krijgen heeft
het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dit met de studie «Kleine groene woonlocaties»
voor Noord-Holland in kaart gebracht. De commissie van Binnenlandse Zaken heeft mij
op 20 oktober 2022 om een reactie op dit rapport verzocht.

Het rapport bevat nuttige inzichten die van belang zijn voor het woningbouwbeleid
en die lokale overheden, ook buiten Noord-Holland, kunnen helpen bij het zoeken naar
geschikte locaties die snel ontwikkeld kunnen worden. Ik vind de inzet op kleinschalige
projecten belangrijk en heb daarom EIB gevraagd om een vervolgonderzoek. Daarin wordt,
samen met de betrokken gemeenten, in beeld gebracht waar er daadwerkelijk sprake is
van eenvoudig te ontwikkelen locaties die mogelijk eerder nog niet in beeld waren.
De gemeenten kunnen dit inzicht gebruiken in het plannen van hun woningbouwopgave.
Ook zal de studie meer inzicht bieden in mogelijke belemmeringen die realisatie in
de weg staan en in oplossingsrichtingen hiervoor. Ik heb EIB bovendien opdracht gegeven
om de studie die reeds voor Noord-Holland is gedaan ook voor de provincies Utrecht,
Zuid-Holland en Noord-Brabant uit te voeren. Met deze in totaal vier provincies is
ruwweg twee derde van de woningbouwopgave gedekt en wordt ingezoomd op de provincies
met ruimtelijke gezien de meest intensieve bebouwing. Ik verwacht dat beide studies
in het tweede kwartaal van dit jaar opgeleverd zullen worden. Ik zal u de onderzoeken
toezenden.

Vervolgaanpak vakantieparken

Vanuit verschillende perspectieven verdient de situatie op Nederlandse vakantieparken
blijvende aandacht. Een gedeelte van de parken heeft momenteel geen of een zeer beperkte
recreatieve functie, waardoor bijvoorbeeld ondermijnende criminaliteit plaats krijgt.
Om parken toekomstperspectief te bieden kan ingezet worden op bijvoorbeeld economische
revitalisatie of transformatie naar wonen. Transformatie naar wonen en het toestaan
van permanente bewoning kan bijdragen aan het ledigen van het woningtekort. Om inzicht
te krijgen in het transformatiepotentieel dat vakantieparken leveren, heb ik aan provincies
gevraagd dit potentieel te inventariseren. Ik zal uw Kamer aan het einde van het eerste
kwartaal hierover informeren. Ik zal op deze wijze de motie afdoen van het lid De
Groot over «landelijke regie nemen in een zorgvuldige transformatie van specifieke
recreatieparken naar woonwijken».16

Daarnaast werk ik aan een bredere, langjarige vervolgaanpak op het terrein van vakantieparken.
Zoals ik u heb medegedeeld in het WGO van 14 november jl. zal ik eind maart een Plan
van Aanpak naar uw Kamer sturen, waarin ik, na het aflopen van de actie-agenda vakantieparken
2021–2022, de contouren schets van een vervolgaanpak. Ik betrek bij dit Plan van Aanpak
mijn collega-bewindspersonen, medeoverheden en relevante maatschappelijke partners.

Najaarsrapportage 2022 Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

De woningcorporaties staan met een woningbouwopgave tot 2030 van 250.000 sociale huurwoningen,
waaronder 10.000 flexwoningen en de bouw van 50.000 middenhuurwoningen, de komende
jaren voor een belangrijke taak. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties helpt gemeenten
en corporaties bij de realisatie en monitoring van deze opgave. De Taskforce kent
een vertegenwoordiging van Aedes, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
IPO en de VNG.

Verspreid over Nederland heeft de Taskforce de afgelopen twee jaar 62 keer bij projecten
bemiddeld. Daarnaast heeft de Taskforce de voortgang van de bouw gemonitord. Hierdoor
hebben zij zicht waardoor projecten vertragen en waar institutionele belemmeringen
een snelle realisatie belemmeren. Eerdere bevindingen van de TNW hebben onder andere
bijgedragen aan het Plan van aanpak versnellen procedures. Halfjaarlijks biedt de
TNW aan haar leden een rapportage aan met daarin de bevindingen van de Taskforce en
een monitor van de woningbouw voor sociale huur. Op 1 februari heeft de TNW haar Najaarsrapportage
2022 aan mij aangeboden. Als bijlage bij deze brief doe ik u deze rapportage toekomen.

Uit de Najaarsrapportage 2022 blijkt dat van de 150.000 woningen die zijn aangemeld
voor de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing Nieuwbouw (RVVN), 40.000 woningen
met bijna zekerheid zijn gerealiseerd. Op 1 oktober stonden er nog 110.000 aanvragen
open, waarvoor in 2017 en 2020 concrete investering- en bouwplannen zijn aangeleverd.
Deze aanvragen zijn concreet voorgenomen plannen die al gekoppeld zijn aan specifieke
locaties. Daarmee zijn deze plannen kansrijk om snel te realiseren. De voortgang van
deze RVVN-woningen zal gemonitord en besproken worden aan de Woondealtafels.

Ten aanzien van de aanbevelingen constateert de TNW dat veel van haar eerdere voorgestelde
stelselveranderingen zijn of zullen worden verwerkt in wet- en regelgevingstrajecten.
Zij vraagt daarnaast vooral aandacht voor een goede onderlinge relatie tussen belanghebbenden,
monitoring, helderheid over het bestaande instrumentarium voor het verwerven van grondposities
en de realisatie van flexwoningen.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge