Brief regering : Leennormen 2023

Nr. 977
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 3 november 2022

Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën en de Minister
van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, over de jaarlijkse actualisering van de leennormen
voor hypothecair krediet. De meeste huishoudens kunnen volgend jaar iets meer lenen,
indien rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijgingen. Vanaf volgend jaar
telt voor tweeverdieners het tweede inkomen volledig mee bij het bepalen van de maximale
leenruimte. In deze brief wil ik u ook informeren over twee wijzigingen in de leennormen
die ik voornemens ben door te voeren per 1 januari 2024. Dit betreft een nieuwe methodiek
voor het meewegen van studieschulden bij een hypotheekaanvraag en differentiatie van
de leennormen op basis van energiezuinigheid van de woning.

Advies Nibud

Het kabinet vindt het belangrijk dat mensen een huis kunnen verkrijgen dat zoveel
mogelijk aansluit op hun wensen en hun persoonlijke situatie. Tegelijkertijd mag de
aanschaf van een woning niet leiden tot onverantwoorde financiële risico’s voor huishoudens.
Het Nibud adviseert het kabinet ieder jaar over de leennormen1. Daarbij staan betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid centraal. Ik hecht
aan het onafhankelijk advies van het Nibud.

Maximale leenruimte 2023

Het Nibud kijkt voor het jaarlijkse leennormenadvies hoe hoog de hypotheeklasten kunnen
zijn, zonder dat huishoudens financieel in de knel komen. Huishoudens moeten namelijk
voldoende ruimte in het maandelijks budget overhouden voor andere essentiële uitgaven,
zoals voeding, energie en kleding. De maximale woonlasten en daaruit volgend de maximale
hypotheek die huishoudens verantwoord aan kunnen gaan, is onder andere afhankelijk
van de inflatie, het huishoudinkomen en de hypotheekrente.

De hoge inflatie heeft een drukkend effect op de leenruimte voor volgend jaar. Door
de prijsstijging van uitgavenposten als voeding en energie, hebben huishoudens bij
een gelijkblijvend inkomen immers minder budget over voor hypotheeklasten. In onderstaande
figuur is het effect van de hoge inflatie te zien op de maximale leenruimte. Ook fiscale
wijzigingen die effect hebben op de maximale leenruimte zijn meegenomen in de figuur.
De blauwe lijn toont het verschil in de maximale hypotheek tussen 2022 en 2023, zonder
de verwachte loonstijging.

De verwachte inkomensgroei vergroot de leenruimte. Het CPB verwacht een loonstijging
van 3,7%. Door de verwachte inkomensgroei neemt de maximale leenruimte per saldo,
ondanks de hoge inflatie, toe voor de meeste huishoudens. De rode lijn geeft het verschil
weer met de maximale hypotheek voor 2022, inclusief het effect van de verwachte loonstijging.

Veranderingen in de hoogte van de hypotheekrente kunnen een forse invloed hebben op
de leenruimte. In de bovenstaande figuur worden de verschillen in maximale leenruimte
weergegeven bij een gelijkblijvende hypotheekrente. Het afgelopen jaar is de hypotheekrente
fors gestegen wat een negatieve invloed heeft gehad op de maximale leenruimte. Zo
kan een huishouden met tweeverdieners waarin beiden een inkomen hebben van € 40.000
bij een rente van 1,75% een maximale hypotheek afsluiten van € 429.000. Bij een rente
van 4,25% is dit € 393.000. Dit is een verlaging van 8% van de maximale leenruimte.

Volledig meetellen tweede inkomen

Hypotheekverstrekkers kunnen vanaf 1 januari 2023 bij tweeverdieners het tweede inkomen
volledig meenemen bij de bepaling van de maximale hypotheek. Het volledig meetellen
van het tweede inkomen is volgens Nibud verantwoord. In 2022 mocht het tweede inkomen
voor 90% worden meegeteld. Dit is de laatste stap van het in 2013 ingezette beleid
om het tweede inkomen stapsgewijs meer te laten meetellen bij het bepalen van de maximale
hypotheek, als compensatie voor het verkrappende effect op de maximale leenruimte
van de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. Deze afbouw
heeft namelijk alleen een negatief effect op het besteedbaar inkomen van een alleenverdienershuishouden.
Als het tweede inkomen niet zwaarder zou worden meegewogen dan zouden tweeverdieners
er onterecht in leenruimte op achteruitgaan. Daarnaast verbetert met deze laatste
stap de uitlegbaarheid van de systematiek, omdat beide inkomens even zwaar meewegen
bij bepaling van de maximale hypotheek. Vanaf 1 januari 2023 kunnen tweeverdieners
met twee inkomens van bijvoorbeeld € 30.000 dus net zo veel lenen als een huishouden
met één inkomen van € 60.000. De impact van deze wijziging op de maximale leenruimte
is gemiddeld genomen beperkt. Tweeverdieners kunnen gemiddeld over alle inkomens zo’n
€ 3.200 meer lenen dan wanneer het tweede inkomen voor 90% wordt meegeteld.

Studieschulden

Het kabinet is, in lijn met het Nibud-advies, voornemens om per 1 januari 2024 over
te stappen naar een nieuwe methodiek voor het meenemen van studieschulden bij het
bepalen van de maximale hypotheek. In het Coalitieakkoord (bijlage bij Kamerstuk 35 788, nr. 77) staat dat voor starters de actuele stand van de studieschuld bepalend wordt bij
het aanvragen van een hypotheek. Met de afspraak wordt beoogd dat (oud)-studenten
niet onnodig beperkt worden in hun leenruimte wanneer zij een studieschuld hebben
of extra hebben afgelost op hun studieschuld. Het Nibud constateert dat de huidige
methodiek een accuraat beeld geeft van de maandlasten die horen bij een studielening
wanneer een oud-student niet extra heeft afgelost (dus naast de reguliere aflossingen)
op de studieschuld. Echter in situaties waarin wel extra is afgelost op de studieschuld
kan de huidige methodiek leiden tot onnodige beperking van de leenruimte.

Het Nibud adviseert daarom om de mogelijkheid uit te werken om per 1 januari 2024
uit te gaan van de actuele maandlast van de studielening. Dit levert volgens het Nibud
een accurater beeld op van de leenruimte dan de huidige methode wanneer sprake is
van extra aflossingen, maar vergt wel andere waarborgen wat betreft inventarisatie
en controle. De komende maanden ga ik, samen met het Nibud en de sector, deze methodiek
verder uitwerken. Hierbij zal ook de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) als uitvoerder
van de studieleningen worden betrokken. Gericht wordt op invoering per 2024, maar
dit is mede afhankelijk van een uitvoeringstoets bij DUO waar in zal worden gegaan
op mogelijke ICT- en systeemwijzigingen.

Het kabinet zet zich ook op andere wijzen in om de positie van (oud-)studenten te
verbeteren bij de aankoop van de woning. De herinvoering van de basisbeurs zal naar
verwachting leiden tot lagere studieschulden, waardoor de impact van een studieschuld
bij het afsluiten van een hypotheek afneemt. De sociale leenvoorwaarden, die met het
leenstelsel werden ingevoerd, worden daarnaast niet teruggedraaid. Dat betekent dat
studenten blijven profiteren van de langere terugbetaaltermijn van studieschulden
van 35 jaar, waardoor de studieschuld fors minder meeweegt voor de hypotheek dan bij
een terugbetaaltermijn van 15 jaar. Dit terugbetaalregime wordt daarnaast uitgebreid
naar mbo’ers, voor wie dan ook een terugbetaaltermijn van 35 jaar geldt.

Differentiatie leennormen naar energieverbruik

Ik ben voornemens om bij de leennormen voor 2024 rekening te houden met de energiezuinigheid
van de woning. Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer
energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden
verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoger energieverbruik, omdat
er lagere energielasten zijn. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan het advies van
het Nibud om bij de leennormen voor 2024 beter rekening te houden met de energiezuinigheid
van de woning. Het Nibud adviseert om bij de uitwerking goed te kijken naar enkele
punten rondom het gebruik van het energielabel. De Ministeries van BZK en Financiën
zullen samen met de sector deze punten uitwerken.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge