Brief regering : Aanvullende normering huurwoningen

Nr. 370
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 21 oktober 2022

Tijdens het Commissiedebat Klimaatakkoord gebouwde omgeving van 15 september 2022
(Kamerstukken 32 813 en 32 847, nr. 1109) is de vraag gesteld of enkel glas als gebrek moet worden aangemerkt om hiermee de
woonlasten van huurders te laten dalen. Daarbij is gewezen op regelgeving in Vlaanderen.
Ik heb daarop toegezegd te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om aanvullende normering
in te stellen voor enkel glas. Daarnaast is tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen
de motie van het lid Kuiken c.s. aangenomen over een huurverlaging voor tochtige woningen.1 In zijn reactie heeft de Minister-President aangegeven dat invulling gegeven wordt
aan de motie door een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gericht op
het lager waarderen van de slechte energielabels. Dit sluit aan bij de eerdere motie
van de leden Nijboer en Bromet2 over een onderzoek naar aftrekpunten voor huurwoningen met slechte labels in het
WWS.

Rondom slecht geïsoleerde huurwoningen spelen drie opgaven: huurders op korte termijn
beschermen tegen hoge energielasten, de verduurzaming van de woningvoorraad met het
oog op CO2-reductie en de betaalbaarheid op de langere termijn. Er zijn op dit moment nog te
veel slecht geïsoleerde huurwoningen in Nederland: ca. 580.000 huurwoningen hebben
een energielabel E of slechter.3 Ongeveer de helft van die huurwoningen met een slecht energielabel heeft bovendien
nog enkel glas (zie Bijlage 1).4

Met deze brief kom ik mijn hiervoor aangegeven toezegging na, en ga ik nader in op
de uitwerking van de motie van het lid Kuiken c.s. en de motie van de leden Nijboer
en Bromet.

1. Beleidsmaatregelen gericht op de verduurzaming van huurwoningen

Om de isolatie van huurwoningen te bevorderen, is in het coalitieakkoord (Bijlage
bij Kamerstuk 35 788, n. 77) aangekondigd dat verhuurders met normering en positieve
prikkels gestimuleerd worden om slecht geïsoleerde woningen te verduurzamen. Voordat
ik inga op het beleid gericht op de verduurzaming van huurwoningen, hecht ik eraan
de uitgangspunten bij het beleid te schetsen. Daardoor wordt duidelijk waarom voor
bepaalde beleidsinstrumenten gekozen is.

1.1 Uitgangspunten bij het verduurzamingsbeleid

Het beleid voor de verduurzaming van huurwoningen is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

a. Sturen op de energieprestatie van de gehele woning

Het uitgangspunt bij het beleid is om op zelfstandige momenten te sturen op de energieprestatie
van de gehele woning, en niet op de kwaliteit van afzonderlijke bouwdelen (zoals het
dak of het glas). Om de CO2-uitstoot en de energierekening te verlagen, is het immers niet van belang hoe de energieprestatie wordt verbeterd maar dat de energieprestatie wordt verbeterd. Het energielabel van de woning laat ruimte aan
de verhuurder om zo kosteneffectief mogelijk te sturen op de verduurzaming van de
woning.5 Overigens wordt ook vanuit de Europese Commissie gewerkt aan normering van (huur)woningen
die uitgaat van de energieprestatie van de gehele woning.

b. Vooraf het investeringsperspectief duidelijk maken voor verhuurders

De gedachte achter het huidige beleid is om ambitieuze doelen te stellen in de nabije
toekomst, zodat verhuurders weten waar ze aan toe zijn én de tijd krijgen om de verduurzaming
te realiseren. Het kost simpelweg enige tijd om instemming op te halen bij huurders,
de financiering rond te krijgen en de verduurzamingsmaatregelen daadwerkelijk uit
te laten voeren.

c. De investeringscapaciteit op peil om te investeren

Verhuurders moeten de financiële ruimte hebben om de doelstellingen te kunnen realiseren.
Het afschaffen van de verhuurderheffing (voor grotere verhuurders) en het openstellen
van de subsidieregeling voor private verhuurders (SVOH) zijn daarom essentieel. Maatregelen
die de inkomsten van corporaties en andere verhuurders te veel raken kunnen ervoor
zorgen dat zij onvoldoende middelen overhouden om de woningen te verduurzamen of om
andere opgaven, zoals nieuwbouw en leefbaarheid, te realiseren. Het WWS is één centraal
middel om te sturen op het op peil houden van de investeringscapaciteit door een rechtvaardige
huurprijs.

1.2 Beleid gericht op de verduurzaming van slecht geïsoleerde huurwoningen

Met de hiervoor aangegeven uitgangspunten is het huidige verduurzamingsbeleid tot
stand gekomen. Dit heeft geleid tot de volgende beleidsacties gericht op de verduurzaming
van (slecht geïsoleerde) huurwoningen:

a. Nationale prestatieafspraken met woningcorporaties

In ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing heb ik prestatieafspraken gemaakt
met Aedes, VNG en Woonbond over verduurzaming, nieuwbouw, betaalbaarheid en leefbaarheid.6 De nationale prestatieafspraken vormen een afgewogen geheel dat voor de corporaties
op sectorniveau precies financieel haalbaar is. Over verduurzaming is onder andere
afgesproken dat corporaties alle woningen met energielabel E, F en G uiterlijk in
2028 uitfaseren, 450.000 woningen aardgasvrij maken, en 675.000 woningen toekomstklaar
isoleren (met de Standaard als referentie). Hierbij zullen corporaties geen huurverhogingen
vragen aan zittende huurders na het nemen van isolatiemaatregelen, zodat de woonlasten
voor huurders dalen (door de verlaging van de energierekening).

b. Wettelijke eisen aan (de verhuur van) huurwoningen

Naast de prestatieafspraken zullen per 2030 wettelijke eisen gesteld worden aan (de
verhuur van) huurwoningen. Deze stok achter de deur moet ervoor zorgen dat huurwoningen
in 2030 minimaal energielabel D hebben – ook private huurwoningen. Verhuurders krijgen
hiermee een duidelijk perspectief voor de nabije toekomst, waar ze hun planning en
investeringen op kunnen afstemmen. Bij de invoering van de normering zal ik in elk
geval Aedes, VNG en Woonbond betrekken, gezien de met hen gemaakte prestatieafspraken.
Zoals toegezegd tijdens het Commissiedebat Klimaatakkoord gebouwde omgeving 13 april
2022 zal ik daarna de Tweede Kamer nader informeren. Ook zal bij de uitwerking van
de normering rekening gehouden worden met het voorstel voor de EPBD-IV van de Europese
Commissie, waarin naar verwachting ook minimumvereisten voor de energieprestatie van
woningen zullen worden opgenomen.

c. Een verruiming van de subsidie voor private verhuurders (SVOH)

De subsidieregeling voor energiebesparing, onderhoud en energieadvies in de private
huursector (SVOH) zal vanaf begin 2023 worden uitgebreid naar huurwoningen in de vrije
sector (nu geldt de regeling enkel voor gereguleerde huurwoningen). Zo krijgen private
verhuurders extra financiële ondersteuning om de komende jaren de nodige verduurzamingsmaatregelen
uit te voeren om hun woningen te laten voldoen aan de wettelijke eisen in 2030.

d. Aanpassing initiatiefrecht en instemmingsrecht

Het initiatiefrecht wordt aangepast, zodat huurders – naast betere isolatie, HR++
glas en een betere cv-ketel – hun verhuurder kunnen verzoeken om ook andere verduurzamingsmaatregelen
te treffen (bv. warmtepompen en zonnepanelen). Daarnaast wordt het instemmingsrecht
aangepast met het oog op een versterking van het belang van betaalbaarheid, een versterking
van de positie van de betrokken huurder en op het gewenste tempo van verduurzamingstrajecten
van huurcomplexen. De aanpassing van het initiatiefrecht en het instemmingsrecht vergt
aanpassing van het Burgerlijk Wetboek. Een wetsvoorstel hiervoor is nu in voorbereiding.
Ik verwacht de internetconsultatie voor dit wetsvoorstel rondom de jaarwisseling te
kunnen starten.

2. Betaalbaarheidsmaatregelen

De maatregelen gericht op het uitfaseren van slecht geïsoleerde huurwoningen zijn
van belang voor de verduurzamingsopgave en dragen bij aan de betaalbaarheid op de
langere termijn. De energierekening daalt immers als de woning is verduurzaamd. Gegeven
de urgente problematiek rond de betaalbaarheid van de energierekening, waar de motie
Kuiken c.s. op wijst, treft het kabinet ook maatregelen die op de korte termijn bijdragen
aan betaalbaarheid – zowel generiek als gericht op huishoudens met de laagste inkomens.
Specifiek in relatie tot de energielasten treft het kabinet maatregelen door de invoering
van het prijsplafond voor energie7 en de energietoeslag van € 1.300 in 2022 en 2023. Daarnaast neem ik de volgende maatregelen
gericht op betaalbaarheid:

• In de nationale prestatieafspraken is opgenomen dat woningcorporaties drie jaar lang
voor alle huurders de huren matigen (met ingang van 1 juli 2023). Daarbij wordt de
koppeling met de inflatie losgelaten en wordt de maximale huursomstijging 0,5% lager
dan de CAO-loonontwikkeling, waardoor huurders er gemiddeld op vooruit zullen gaan.

• De huurtoeslag stijgt vanaf 1 januari 2023 voor veel huurders met ongeveer € 17 per
maand. De besluitwijziging hiervoor is aan de Tweede en Eerste Kamer voorgelegd in
het kader van de zogenoemde voorhangprocedure. Daarna zal ik het ontwerpbesluit zo
spoedig mogelijk voor een advies voorleggen aan de Raad van State.

• Huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum krijgen in 2023
een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 550. Ongeveer 510.000 huishoudens
komen hiervoor in aanmerking. Zij krijgen een huurverlaging van gemiddeld € 57 per
maand. Het wetsvoorstel hiervoor heb ik voor advies voorgelegd aan de Raad van State
met het verzoek dat advies zo spoedig mogelijk uit te brengen.

De combinatie van al deze maatregelen is bedoeld om de koopkracht van met name huishoudens
met de laagste inkomens te verbeteren en de energierekening betaalbaar te houden.
Deze maatregelen worden voor het grootste deel gefinancierd door het kabinet, maar
voor een deel ook door de corporaties via hun huurbeleid. De maatregelen die corporaties
in het huurbeleid nemen passen in het afgewogen pakket aan maatregelen en doelen dat
is overeengekomen met Aedes, Woonbond en VNG.

3. Aanvullende normering op enkel glas

In de Tweede Kamer is tijdens het Commissiedebat van 15 september 2022 gevraagd om
enkel glas bij huurwoningen als gebrek aan te merken en te laten leiden tot een huurverlaging.
Daarbij werd expliciet verwezen naar normering op enkel glas in Vlaanderen (zie Bijlage 2). In dat kader acht ik de volgende overwegingen van belang:

• Het uitgangspunt achter het beleid is om op zelfstandige momenten te sturen op de
energieprestatie van de gehele woning – en dus niet op één bouwdeel zoals enkel glas.8 Zoals aangegeven gaat het erom dat de woning wordt verbeterd, niet hoe deze wordt verbeterd. Het ligt in de rede dat verhuurders bij het verbeteren van een
woning met een slecht energielabel ook het enkel glas zullen aanpakken. Tegelijkertijd
blijkt ook uit de cijfers (zie Bijlage 1) dat er woningen zijn met enkel glas die desondanks beschikken over een betere energieprestatie.
Of een woning enkel glas heeft is dus op zichzelf geen goede indicatie van de mate
waarin een woning is geïsoleerd en daarmee ook niet van de energielasten waarmee een
huurder in deze woning te maken heeft. Bovendien kan een eenzijdige focus op enkel
glas leiden tot vocht- en schimmelproblemen, doordat aanwezig vocht niet meer condenseert
op de beglazing maar op een niet-geïsoleerde buitenmuur.

• Daarnaast wil ik opmerken dat het verschil met het beleid met Vlaanderen minder groot
is dan het lijkt. Ook in Vlaanderen wordt niet alleen gestuurd op enkel glas, maar
op glas in combinatie met de energieprestatie van de gehele woning: enkel glas hoeft
niet te worden vervangen als met andere maatregelen een beter label is bereikt. Ook
geldt in Vlaanderen op dit moment dat de normering niet direct tot sancties kan leiden.
Tenslotte betekent de normering in Vlaanderen niet dat de huurder daardoor automatisch
aanspraak kan maken op een lagere huur. De huurder die meent dat de gebreken aan zijn
woning tot een huurverlaging moeten leiden zal zich tot de rechter moeten wenden.

• In de nationale prestatieafspraken is met Aedes, VNG en Woonbond afgesproken dat corporaties
de huurwoningen met een slecht energielabel uiterlijk in 2028 verduurzamen. Deze afspraak
biedt corporaties een duidelijk investeringsperspectief, een ander uitgangspunt bij
mijn beleid. Corporaties zullen de uitfasering in 2028 moeten hebben afgerond. Bij
deze werkzaamheden richten zij zich niet specifiek op het uitfaseren van enkel glas.
Een aanvullende eis daarvoor zou betekenen dat ook woningen met een betere energieprestatie
zouden moeten worden aangepakt terwijl de doelstelling zich richt op de woningen waar
verduurzaming het hardst nodig is. Daardoor ontstaat het risico dat de huidige vastgestelde
verduurzamingsdoelen niet meer in dezelfde termijn zijn te realiseren of zelfs moeten
worden herzien.9 Daarom hecht ik eraan om vast te houden aan de afgewogen afspraken die met de corporaties
zijn gemaakt.

• Met private verhuurders zijn geen afspraken gemaakt over het uitfaseren van de slechtste
labels richting het ingaan van wettelijke eisen in 2030. Zij kunnen hierop zelf anticiperen
en hiervoor is ook een subsidieregeling beschikbaar. Er zijn geen directere stimulansen
om hen hiertoe aan te zetten en voor hun huurders zijn niet alle betaalbaarheidsmaatregelen
van toepassing die wel bij de corporaties gelden. Het is echter niet mogelijk enkel
glas alleen in de private huursector als gebrek aan te merken.

Gegeven bovenstaande overwegingen acht ik het niet verstandig om aanvullende normering
specifiek voor enkel glas in te stellen gegeven het huidige beleid. Daarnaast verwacht
ik dat een zeer aanzienlijk deel van de woningen met enkel glas worden aangepakt bij
de uitfasering van de slechte labels, aangezien het aanbrengen van isolerend glas
een eenvoudige maatregel is om het energielabel te verbeteren.

4. Voorgenomen beleid: aanvullende normering op energielabels via het WWS

Ik verwacht dat het gros van de verhuurders ruim voor 2030 in actie komt als reactie
op de prestatieafspraken en de aangekondigde wetgeving. Het is logisch dat verhuurders
het uitfaseren van slechte energielabels onderdeel maken van hun reguliere onderhoudswerkzaamheden
in de komende jaren. Tegelijkertijd ondersteun ik het idee om aanvullend beleid te
maken om – met name private – verhuurders van slecht geïsoleerde woningen aan te sporen
hun woningen zo snel mogelijk te verbeteren.

Zoals aangegeven is het verduurzamingsbeleid gestoeld op het energielabel en het uitgangspunt
dat de investeringscapaciteit van verhuurders voldoende moet zijn om verduurzamingsmaatregelen
te kunnen nemen. Ik wil aanvullende maatregelen doorvoeren binnen deze geformuleerde
uitgangspunten. Daarom zal ik, zoals in de appreciatie van de motie Kuiken c.s. is
aangegeven, vanaf 2024 aftrekpunten in het WWS toekennen voor huurwoningen met de
energielabels E, F en G.

Op dit moment geldt dat een huurwoning met energielabel G 0 punten krijgt in het WWS.
Dit puntenaantal loopt op naarmate het energielabel van de woning beter is (tot maximaal
52 punten voor een woning met energielabel A++). In het huidige systeem zit dus een
positieve prikkel voor woningen met goede energielabels, maar ik wil deze prikkel
versterken. Extra sturen via het WWS heeft namelijk meerdere voordelen:

• Het WWS is één centraal instrument om te sturen op een rechtvaardige huurprijs, in
relatie tot de kwaliteit van de woning. Ik wil vooral die woningen met een hogere
huurprijs aanvullend normeren, want daar hebben huurders in totaliteit hoge woonlasten
gezien de geboden kwaliteit. Hiervan is sprake als een relatief hoge huurprijs wordt
gevraagd voor slecht geïsoleerde woningen. Daarom is sturing via het WWS ook gerichter
dan een gebrek. Bij een gebreksverklaring zal namelijk een effect optreden bij alle
woningen, ook waar de huur laag is gezien de geboden kwaliteit.

• Het WWS kan beter gericht worden op juist die woningen waar investeringen nodig zijn
voor verduurzaming. Het WWS beperkt immers de situatie van huurverlaging tot woningen
waar het echt nodig is. Daarmee wordt ook beter geborgd dat verhuurders de investeringscapaciteit
houden om nodige investeringen te doen voor verduurzaming. Zij hoeven op korte termijn
niet iedere woning aan te pakken, maar enkel bij de woningen waar dat echt nodig is,
waardoor ze voldoende ruimte behouden om te investeren in de verduurzaming van hun
bezit.

5. Lopend onderzoek

Op dit moment onderzoek ik nog de effecten van sturing via in het WWS. Ik bekijk onder
andere het aantal en de omvang van de huurprijsverlagingen als de verhuurder geen
maatregelen treft om een woningen met een slecht energielabel aan te pakken. Ook zal
ik nagaan wat het effect van de huurverlagingen is op de investeringscapaciteit van
verhuurders en hoeveel verhuurders in totaal moeten investeren om de slechte energielabels
uit te faseren. Mijn voorlopige beeld is dat met het aanscherpen van het WWS de maximale
huurprijs van een woning met energielabel G ongeveer € 50 per maand extra zou kunnen
worden verlaagd ten opzichte van de huidige puntentelling (waarbij een woning met
energielabel G 0 punten krijgt).

Ik verwacht dit onderzoek de komende weken af te kunnen ronden. Mijn streven is om
begin december meer duidelijkheid te kunnen geven over de exacte vormgeving van de
aanscherping van het WWS, parallel aan de aanpassing die ik wil doen in het WWS voor
de regulering van het middensegment.

Deze aanscherping van het WWS wil ik in laten gaan per 1 januari 2024, zodat op dat
moment daaruit huurverlagingen kunnen voortvloeien. Daarbij ga ik ervan uit dat verhuurders
in 2028 zodanige stappen hebben gezet dat dan het WWS richting 2030 verder kan worden
aangescherpt door extra aftrekpunten voor slechte labels.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge