Brief regering : Aanpassingen Nationale Hypotheek Garantie per 2023

Nr. 970
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 11 oktober 2022

De prijzen van koopwoningen stegen het afgelopen jaar tot recordhoogte terwijl de
vraag naar betaalbare (koop)woningen onverminderd groot blijft. De Nationale Hypotheek
Garantie (NHG) draagt bij aan verantwoorde toegang tot een hypotheek en daarmee tot
een koopwoning. Met een hypotheek met NHG lopen consumenten minder risico’s op hun
hypotheek en profiteren zij meestal van een rentekorting op de hypotheek. Ook faciliteert
NHG woningbehoud en oplossingen bij mogelijke betaalproblemen van de hypotheek. Zo
biedt NHG een vangnet op het moment dat huishoudens door baanverlies of echtscheiding
niet meer aan de betalingseisen van hun hypotheekverstrekker kunnen voldoen. Daarnaast
richt NHG zich op het mogelijk maken van verduurzaming van woningen en draagt zij
bij aan betere processen in de hypotheekketen. Daarmee is NHG een belangrijke speler
op de hypotheekmarkt.

In deze brief informeer ik u over de hoogte van de NHG-kostengrens en de borgtochtprovisie
(de «premie») die per 1 januari 2023 ingaan. Ook licht ik de uitkomsten van een extern
uitgevoerd onderzoek naar de governance en bedrijfsvoering van NHG toe.

Kostengrens wordt verhoogd naar € 405.000

De kostengrens wordt per 1 januari 2023 verhoogd naar € 405.000. Voor een hypotheek
waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de kostengrens
6% hoger, namelijk € 429.300. Op dit moment bedraagt de kostengrens € 355.000 zonder
energiebesparende voorzieningen en € 376.300 met energiebesparende voorzieningen.
Door de forse verhoging van de NHG-kostengrens naar € 405.000 wordt het bereik van
NHG komend jaar groter en blijft een NHG-hypotheek toegankelijk voor veel kopers van
een woning.

De hoogte van de NHG-kostengrens voor 2023 is op dezelfde wijze bepaald als voor de
kostengrens van 2022. Hiermee wordt afgeweken van het eerdere voornemen om bij bepaling
van de kostengrens van 2023 voor een nog langere periode terug te kijken naar de huizenprijsontwikkeling1. Het hanteren van een langere terugkijkperiode komt ten goede aan een stabielere
ontwikkeling van de kostengrens, maar gaat ten koste van het bereik van NHG doordat
de afgelopen jaren de huizenprijzen sterk zijn gestegen. Daarom is gekozen om voor
de kostengrens van 2023 dezelfde terugkijkperiode te hanteren als in 2022. In 2023
wordt de kostengrensmethodiek geëvalueerd waarna wordt besloten welke terugkijkperiode
de komende jaren wordt gehanteerd bij de bepaling van NHG-kostengrens.

De NHG-kostengrens wordt gebruikt als betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen. Door
de forse stijging van de NHG-kostengrens per 2023 wil ik de nieuwe NHG-grens loskoppelen
van de betaalbaarheidsgrens. De (beschikbare) inkomens zijn namelijk het afgelopen
jaar veel minder sterk gestegen dan de NHG-kostengrens, die de huizenprijsontwikkeling
volgt. Voor de regionale woondeals die eind dit jaar en begin volgend jaar worden
vastgesteld wordt, conform het programma Woningbouw, de huidige NHG-grens van € 355.000
gehanteerd als betaalbaarheidsgrens. Deze verandert dus niet door verhoging van de
kostengrens naar € 405.000.

Borgtochtprovisie blijft 0,6%

In 2023 betalen woningkopers 0,6% provisie over de hoogte van hun hypotheek voor het
afsluiten van NHG. De hoogte van de provisie blijft daarmee hetzelfde als in 2022.
Met de provisiemethodiek die NHG hanteert, is het streven de borgtochtprovisie zo
stabiel mogelijk te houden, maar niet hoger dan noodzakelijk. In de methodiek wordt
onder andere gekeken naar de economische ontwikkelingen en naar de verwachte verliezen
bij NHG. Bij een borgtochtprovisie van 0,6% in 2023 is het NHG-instrument toegankelijk
voor consumenten. Tegelijk levert deze provisie voldoende inkomsten op voor NHG om
het fondsvermogen op peil te houden voor mogelijke toekomstige verliesdeclaraties.

Extern onderzoek naar governance en bedrijfsvoering van NHG

NHG speelt een belangrijke rol bij de financiering van koopwoningen. Zij beheert een
vermogen van zo’n € 1.6 miljard en staat voor ruim € 196 miljard garant.

Gelet op de verantwoordelijkheid en financiële positie van NHG hecht ik er veel waarde
aan dat de bedrijfsvoering van NHG op orde is. Een gedegen en duurzame bedrijfsvoering
komt uiteindelijk ten goede aan de missie en doelgroep van NHG. Aan EY is daarom gevraagd
om een onafhankelijke toetsing uit te voeren naar de governance en bedrijfsvoering
van NHG en te bezien of er nog verbeterpunten zijn. De uitkomsten van dit onderzoek
en de reactie van het bestuur van NHG vindt u bijgesloten bij deze Kamerbrief.

Het onderzoek bevestigt dat NHG haar governance op orde heeft en dat de governance,
op enkele normen na, voldoet aan een uitgebreid en voor NHG passend toetsingskader.2 Van de door EY opgestelde 137 normen voldoet NHG er aan 131. Op basis van de toetsing
zijn enkele aanbevelingen geformuleerd om volledig te voldoen aan de toetsingsnormen
of ter verdere verbetering van de governance. De aanbevelingen worden gedaan op met
name de thema’s bestuur en toezicht en duurzaamheid. Zo zijn er nog mogelijkheden
om duurzaamheid een meer integraal onderdeel te maken van de organisatie van NHG,
bijvoorbeeld door het introduceren van duurzaamheidstrainingen voor bestuur en werknemers.
Het bestuur van NHG verwelkomt de conclusie van het onderzoek dat de governance goed
op orde is. Voor wat betreft de gedane aanbevelingen is NHG voornemens deze op te
volgen. Mocht opvolging om wat voor reden dan ook niet mogelijk zijn, dan zal NHG
uitleggen waarom niet tot opvolging overgegaan kon worden. Daarmee zal NHG het principe
«pas toe of leg uit» hanteren. NHG wil een groot deel van de voor de hand liggende
aanbevelingen nog voor het einde van 2023 doorgevoerd hebben.

Conclusie

Door de stijging van de NHG-kostengrens naar € 405.000 wordt geborgd dat verschillende
groepen, zoals starters, ZZP-ers en flexwerkers, toegang houden tot een hypotheek
met NHG. Tegelijk vind ik het belangrijk dat NHG ook een bijdrage levert aan andere
verbeteringen in de hypotheekketen, zoals verduurzaming, digitalisering en woningbehoud.
Ook is het goed te constateren dat onafhankelijk is bevestigd dat NHG haar governance
op orde heeft.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge