Brief regering : Voortgang verbeterplan koopproces

Nr. 931
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 12 juli 2022

De koopwoningmarkt blijft krap. Terwijl op sommige plekken in Nederland de stijging
van de woningprijzen iets minder hard lijkt te gaan, zijn er nog steeds vaak meerdere
mensen die dezelfde woning willen kopen. Die concurrentie op het vinden van een woning
maakt het kopen van een woning nóg spannender dan het al is. Je moet vaak in korte
tijd veel keuzes maken. Want wat is een woning waard? Hoe veel moet je (over)bieden?
En neem je voorbehouden van financiering of bouwtechnische keuring op? Een professional
kan je helpen bij het maken van deze keuzes. Als je dat doet, moet je er van uit kunnen
gaan dat deze alleen handelt vanuit jouw belang.

Hoe transparanter de werkwijze van een makelaar, hoe meer je er op kan vertrouwen
dat deze vanuit jouw belang handelt. Doet een makelaar dat niet, dan kun je dat namelijk
zelf zien. In dat geval kan je je makelaar hierop aanspreken en dat waar nodig aankaarten.
Daarom ga ik deze kabinetsperiode extra stappen zetten om het koopproces transparanter
te maken en kopers en verkopers meer grip te laten krijgen op de aan- en verkoop van
hun woning.1

Vorig jaar heeft mijn voorganger een verbeterstrategie voor het koopproces gedeeld
met uw Kamer.2 Dit jaar heb ik afspraken gemaakt met makelaarsorganisaties over de stappen die zij
gaan zetten om het koopproces transparanter te maken.3 Met deze brief informeer ik uw Kamer over de voortgang op deze afspraken. Kortgezegd
concludeer ik daarbij dat de koplopers in beweging zijn, maar er nog veel nodig is
om de hele markt in beweging te krijgen. Daarom kondig ik in deze brief aan aan de
slag te gaan met een voorstel voor een wet «eerlijk koopproces». Daarnaast zend ik
met deze brief ook de resultaten van een onderzoek naar verschillende biedmethodes
aan uw Kamer.

Voortgang verbeterplan

Op 16 februari ondertekende ik samen met NVM, VBO, Vastgoedpro en Vereniging Eigen
Huis (VEH) het verbeterplan Vertrouwen in het koopproces.4 In het verbeterplan hebben de makelaarsorganisaties toegezegd om hun gedragscodes
op specifieke punten te verduidelijken. Die punten zijn als bijlage bij het plan gevoegd.
Daarbij was het streven om de aangepaste gedragscodes per 1 juli 2022 in werking te
laten treden.

Belangrijke onderdelen in deze aanpassing waren onder andere het gebruik van een digitaal
biedlogboek en het organiseren van vereniging overstijgend tuchtrecht. Alle brancheorganisaties
hebben de aanpassing van de gedragscodes inmiddels afgestemd in hun algemene ledenvergaderingen.
Ik ben blij te merken dat de regels zoals afgestemd in het verbeterplan daarbij één
op één worden overgenomen in de gedragscodes van de drie brancheorganisaties.

De brancheorganisaties hebben aangegeven om het punt over de verstrekking van een
geanonimiseerd biedlogboek pas per 1 januari 2023 aan hun leden verplicht te stellen.
Hoewel dit minder snel is dan we met het verbeterplan hadden afgesproken, ben ik blij
dat de brancheorganisaties per 1 juli al collectief aan de slag gaan. Ik heb met hen
afgesproken dat zij het biedlogboek vanaf 1 juli actief gaan promoten bij hun leden
en het gebruik ervan aan te moedigen in aanloop naar de verplichtstelling per 1 januari
2023.

Ik zie grote verschillen tussen de brancheorganisaties met betrekking tot het aantal
makelaars dat al aan de slag is met het gebruik van (online) biedtools en het verstrekken
van een biedlogboek. Daarnaast zijn er verschillen tussen de brancheorganisaties met
betrekking tot hoe zij het biedlogboek vormgeven en hoe deze tot stand komt. Ik doe
een beroep op de brancheorganisaties om met een uniforme standaard te komen voor het
biedlogboek.

Dit verschil in de aanpak benadrukt het belang van wettelijke certificering van het
biedproces en het creëren van één standaard. Ik heb de brancheorganisaties van harte
uitgenodigd om zichzelf een hoge standaard aan te meten waarmee zij voorsorteren op
de wetgeving die ik voorbereid. Die wetgeving gaat ervoor zorgen dat niet alleen bij
brancheorganisaties aangesloten makelaars en tussenpersonen verplicht worden tot gebruik
van een gecertificeerd biedlogboek, maar dat voor alle makelaars dezelfde regels en
dezelfde (informatie)standaarden gelden. Alleen dan kan een koper of verkoper ervan
op aan dat het proces eerlijk verloopt.

In het verbeterplan is ook opgenomen dat de brancheorganisaties onafhankelijk verenigingoverstijgend
tuchtrecht organiseren in lijn met de nieuwe gedragscodes. Daarbij zetten de brancheorganisaties
zich in om een nieuw, laagdrempelig meldpunt voor consumenten in te richten. Zo weten
kopers en verkopers beter waar zij terecht kunnen met klachten en kan er ook daadwerkelijk
worden opgetreden als deze klachten gegrond zijn.

De eerste stappen naar verenigingoverstijgend tuchtrecht zijn inmiddels gezet. Zo
zijn de brancheorganisaties het eens over het inschakelen van de geschillencommissie
voor het uitvoeren van het verenigingoverstijgend tuchtrecht. Dit betekent dat er
straks één voordeur is waar de consument terecht kan voor meldingen en klachten. Ik
ben blij dat de brancheorganisaties uitspraken van de onafhankelijke tuchtrechter
zullen overnemen. Dit maakt dat geroyeerde leden van de ene brancheorganisatie, straks
ook geen lid meer kunnen worden van een andere brancheorganisatie.

Hoewel ik dit een grote stap voorwaarts vind, blijft het voor mij een punt van aandacht
dat makelaars enkel getoetst worden op het tuchtrecht van de brancheorganisatie waarbij
zij zijn aangesloten. Daardoor blijven er verschillen in tuchtrechtspraak bestaan
tussen de verschillende brancheorganisaties. Het hebben van één standaard voor alle
brancheorganisaties is hierin wenselijk. Daarom heb ik de brancheorganisaties verzocht
te komen tot één gemeenschappelijke kamer. Dan weet een koper- of verkoper nog beter
waar hij van uit mag gaan als hij of zij met een makelaar te maken krijgt.

Ook zijn de eerste stappen gezet om te komen tot een nieuw meldpunt voor kopers en
verkopers met een klacht over een makelaar. In het verbeterplan heeft VEH toegezegd
hun meldpunt tijdelijk open te houden zodat consumenten ergens terecht kunnen met
hun klachten. Het streven was om dit meldpunt april jl. te sluiten omdat werd verwacht
dat deze alleen tijdelijk nodig was. Helaas is er voor consumenten vooralsnog geen
alternatief vanuit de brancheorganisaties. Ik heb de brancheorganisaties hierop aangesproken
en met hen afgesproken dat ze uiterlijk per 1 september hun onafhankelijk meldpunt
gereed hebben. Ik dank Vereniging Eigen Huis voor hun flexibiliteit om hun meldpunt
tot die tijd open te houden.

Wet eerlijk koopproces

Hoewel er voortgang wordt geboekt op bovengenoemde punten is elke misstand in het
koopproces er één te veel. Om snelheid te maken, goede voorbeelden uit de sector tot
de norm te maken en om te voorkomen dat er buiten de brancheorganisaties om onwenselijke
situaties kunnen blijven voortbestaan, kondig ik nu ook wetgeving aan. Er komt een
voorstel voor een wet «eerlijk koopproces» die zal gaan gelden bij de verkoop van
woningen.

Dit voorstel zal twee doelen hebben: ten eerste moet het koopproces voor kopers en
verkopers transparanter worden. Op die manier voorkomen we bijvoorbeeld dat biedingen
tussentijds aan bevriende makelaars worden doorgegeven. Hierbij moeten voor alle partijen
dezelfde regels gelden. Op die manier kunnen betrokkenen, met name kopers en verkopers,
problemen beter en meer objectief herkennen en bespreekbaar maken. Zoals aangekondigd
in het programma betaalbaar wonen, wordt hiervoor gekeken naar de mogelijkheden van
certificering van het koopproces en het gebruik van het biedlogboek.

Ten tweede moeten er als er buiten het proces toch nog problemen ontstaan of de regels
van het proces overtreden worden, betere mogelijkheden komen om deze aan te pakken.
Een voorbeeld hiervan is als iemand bewust niet wordt uitgenodigd voor een bezichtiging.
Dit is nu enkel geregeld in het tuchtrecht van de brancheorganisaties. Dit wetsvoorstel
moet dus ook regels bevatten over het gedrag van makelaars zelf en regelen wie kan
optreden bij overtredingen hiervan.

In de komende maanden ga ik aan de slag met de verdere uitwerking van deze twee elementen
die in een wet eerlijk koopproces terug moeten komen. Ik informeer uw kamer dit najaar
over de hoofdlijnen van de wet en het verdere proces. Daarnaast blijf ik de voortgang
op zowel de introductie van het biedlogboek als het gezamenlijk tuchtrecht in de markt
monitoren. Deze geven namelijk niet alleen richting voor inhoud van dit wetsvoorstel,
maar de sector zorgt daarmee ook dat zij goed voorbereid is op deze wetgeving. Ik
moedig alle makelaars daarom aan om alvast aan de slag te gaan met het biedlogboek
en de aangepaste gedragscodes in de praktijk te brengen.

Gelijke kopers, gelijke kansen

Wetgeving op meer transparantie in het koopproces is geen wondermiddel voor alle problemen
die spelen in de koopwoningmarkt. Het doel van de wettelijke aanpak op het koopproces
blijft daarbij om kopers en verkopers meer grip te laten krijgen op de aan- en verkoop
van hun woning. Tegelijkertijd willen we voorkomen dat wetgeving in het koopproces
leidt tot extra prijsstijgingen op de woningmarkt én willen we bevorderen dat alle
kopers met eenzelfde uitgangspositie dezelfde kans maken op het kopen van een woning.

Open en gesloten biedingen

Recent onderzoek dat ik heb laten uitvoeren door de Erasmus Universiteit Rotterdam
en de Universiteit van Amsterdam laat zien dat deze drie doelen niet altijd leiden
tot dezelfde conclusie over hoe het biedproces er uit zou zien in de ideale wereld.
Dit onderzoek wordt gelijktijdig met deze brief aan uw kamer aangeboden. In het onderzoek
worden het open biedmodel (Noorse model) en het gesloten biedmodel (in Nederland meest
gebruikte model) met elkaar vergeleken op basis van het voorkomen van onnodige prijsstijging,
het tegengaan van niet integer handelen en het verbeteren van kansengelijkheid.

De onderzoekers concluderen dat het open biedmodel minder gevoelig is voor onnodige prijsstijgingen en niet integer handelen
het beste tegen gaat. Tegelijkertijd zorgt een gesloten biedsysteem voor een grotere «winkans» voor bieders met minder diepe zakken. Daarbij
bestaat wel het risico dat deze bieders een te hoge prijs betalen omdat men bij een
gesloten bieding tijdens de bieding niet kan leren van de biedingen van anderen. Naar
aanleiding van het onderzoek heb ik besloten in certificering van het biedproces vooralsnog
geen specifieke biedmethode voor te schrijven. De keuze voor de gewenste biedmethode
ligt daarbij altijd bij de verkoper en nooit bij de betrokken makelaar.

Voorbehouden

Mijn voorganger heeft aangegeven te verkennen of de voorbehouden van financiering
en bouwkundige keuring een verplicht onderdeel kunnen gaan vormen van een koopovereenkomst.
Uit deze verkenning is gebleken dat een verplichting áchteraf wellicht minder efficiënt
is dan betere informatie vóóraf. Als je immers al weet wat de bouwkundige staat van
een woning is voordat je een bod uitbrengt, doe je met meer zekerheid een bod. Ook
verkopers kunnen er dan beter op vertrouwen dat iemand zich niet later nog terugtrekt
of opnieuw wil onderhandelen.

Ik bekijk daarom of ik in de certificering van het biedproces ook eisen kan stellen
aan de informatie die vooraf beschikbaar wordt gesteld aan de bieders en verkoper.
Daarmee voorkom je dat vertrouwelijke documenten per mail gedeeld worden en zorg je
dat alle kandidaat-kopers over dezelfde informatie beschikken. Zo kan bijvoorbeeld
vooraf al informatie over de bouwkundige staat van de woning in een voor alle bieders
toegankelijke «kluis» geplaatst worden. Ook kunnen kandidaat-kopers zelf een document
of (hypotheek)verklaring bij hun bod voegen waarin staat aangeven dat zij de woning
ook daadwerkelijk kunnen betalen. Een aantal kredietverstrekkers en hypotheekadviesketens
experimenteert al met deze hypotheekverklaringen bij het doen van biedingen.

Platform toegang

Mijn voorganger heeft aangegeven te verkennen hoe gelijkwaardigheid van platforms
beter vormgegeven kan worden. Zo krijgen op dit moment bijvoorbeeld niet alle kopers
en makelaars tegelijkertijd toegang tot het woningaanbod. Voordat woningen op Funda
komen, worden ze namelijk vaak al gedeeld in voorportalen waar alleen makelaars bij
kunnen. Tijdens de Corona periode zorgde dit voor ongelijke kansen omdat niet alle
geïnteresseerden de mogelijkheid kregen om de woning te bezichtigen. Nu de corona
beperkingen voorbij zijn en de krapte op de woningmarkt iets lijkt af te nemen5, lijkt ook deze kansenongelijkheid af te nemen. Uiteraard blijf ik in de gaten houden
of gelijke kopers ook in de toekomst gelijke kansen hebben op het mogen bezichtigen
van een woning.

Wel blijf ik met name toegang tot woningaanbod platforms zoals Funda nauw volgen.
Niet alleen vanuit de koper kant, maar ook vanuit de kant van makelaars die op Funda
willen adverteren. Daarbij blijft de rol van NVM in relatie tot Funda voor mij een
specifiek punt van aandacht. Funda is een belangrijk platform in de Nederlandse koopwoningmarkt
en het is lastig voor partijen om te kunnen concurreren zonder dat zij toegang hebben
tot Funda. Het is goed dat Funda eisen stelt aan toegang tot het platform, daarmee
zorg je voor een goede kwaliteit en voor (betrouwbare)financiering. Tegelijkertijd
moet Funda niet ingezet worden als middel om concurrentie te beperken.

Toewijzen nieuwbouw

Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen moet op een eerlijke manier plaatsvinden. In
tegenstelling tot bestaande bouw wordt er bij nieuwbouw vaak verkocht op basis van
toewijzing en niet door te bieden. Ook daarbij moet je er zeker van kunnen zijn dat
het proces eerlijk is verlopen en gelijke kopers gelijke kansen krijgen. Dit is in
lijn met de motie van het lid Nijboer.6

Ik ben blij om te merken dat de brancheorganisaties van ontwikkelaars de signalen
die zij op dit punt ontvangen serieus nemen en hun leden daar op aanspreken. Ook maken
zij zich hard om daar waar mogelijk het toewijzingsproces nog transparanter te maken.
Zo heeft de NEPROM een handreiking ontwikkeld voor hun leden waarin zij expliciet
aangeven hoe een toewijzingsprocedure dient te verlopen. Ook werken zij aan een meldpunt
waar consumenten terecht kunnen met klachten over (oneerlijke)toewijzing van nieuwbouw.

Ook gemeenten spelen een belangrijke rol in de eerlijke toewijzing van nieuwbouwwoningen.
Zo kunnen gemeenten bij grondverkoop aan een ontwikkelaar de verkoopprocedure vastleggen
in de koopovereenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente. Als de gemeente geen
grondeigenaar is, sluit de gemeente vaak een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar
voor het dekken van de publieke investeringen en het aanpassen van het bestemmingsplan.
In dat geval kunnen eisen worden gesteld aan de verkoopprocedure door deze eisen op
te nemen in de anterieure overeenkomst.

Bij het stellen van eisen aan de verkoopprocedure moeten gemeenten wel oog houden
voor wat er wettelijk is toegestaan en voor de beperkingen die de eisen opleggen aan
de ontwikkelaar. Zo heb ik signalen ontvangen van ontwikkelaars die vanuit de gemeenten
verplicht worden woningen eerst toe te wijzen aan inwoners van de gemeente. Dat zorgt
voor ongelijke kansen voor woningzoekenden en is niet toegestaan. In de herziening
van de huisvestingwet wordt nader ingegaan op wat hierin wél is toegestaan. Daar waar
nodig wil ik gemeenten daarom ondersteunen bij het vaststellen van eerlijke verkoopprocedures
via het Expertteam Woningbouw.

Tot slot

Met deze brief schets ik de stappen die ik en marktpartijen zetten om kopers en verkopers
meer grip te laten krijgen op de aan- en verkoop van hun woning. Ik concludeer daarbij
dat bij de makelaars de koplopers in beweging zijn maar er nog veel nodig is om de
hele markt in beweging te krijgen. Zo worden de gedragscodes van alle makelaarsorganisaties
aangepast op basis van het verbeterplan dat ik dit voorjaar met de sector ondertekende,
maar is het gebruik van het biedlogboek door de leden van deze brancheorganisaties
vooralsnog beperkt.

Hoewel er voortgang wordt geboekt op bovengenoemde punten is elke misstand in het
koopproces er één te veel. Om meer snelheid te maken ga ik daarom aan de slag met
een voorstel voor een wet «eerlijk koopproces». Ik informeer uw kamer dit najaar over
hoofdlijnen van de wet en het verdere proces. Daarnaast blijf ik de voortgang op zowel
de introductie van het biedlogboek als het gezamenlijk tuchtrecht in de markt monitoren.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge