Brief regering : Uitkomsten platform hypotheken 2021

Nr. 926
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 7 juli 2022

Het afgelopen jaar brak de koopwoningmarkt het ene record na het andere. Ook in de
hypotheeksector was dit merkbaar. Zo was 2021 opnieuw een recordjaar als het gaat
om het aantal hypotheekaanvragen. Voor het eerst sinds 2018 daalde echter het aantal
hypotheken voor de aanschaf van een nieuwe woning, terwijl het aantal mensen dat hun
hypotheek oversloot nog nooit zo hoog was. Tegelijkertijd zijn de prijzen van koopwoningen
bijzonder hard gestegen in het afgelopen jaar. In deze omstandigheden is het voor
veel mensen verleidelijk de grenzen van hun financieringsmogelijkheden op te zoeken.
Dat moet niet leiden tot overkreditering. Tegelijkertijd moet er wel maatwerk mogelijk
zijn, zodat het kopen van een woning ook voor afwijkende situaties mogelijk blijft,
mits de maatwerkhypotheek verantwoord is voor de klant.

Tijdens de bijeenkomsten van het Platform hypotheken spreek ik elk jaar met partijen
in de sector over belangrijke ontwikkelingen en mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking.
Door samen met deze partijen waar mogelijk oplossingen te bedenken voor actuele knelpunten
in de woningmarkt houden we de financiering van koopwoningen toegankelijk en verantwoord.
In deze brief deel ik, mede namens de Minister van Financiën, de uitkomsten van het
Platform hypotheken 2021 met uw Kamer. Ik dank de betrokken partijen voor hun inzet
en waardevolle initiatieven. Ook komend jaar blijf ik graag in gesprek met de sector
over de ontwikkelingen in de hypotheeksector. In deze brief benoem ik daarom ook de
thema’s waarmee ik komend jaar aan de slag ga.

In het vorige jaar had de coronacrisis net als in 2020 veel invloed op ons dagelijks
leven. Door gedwongen sluitingen van sectoren dreigden financiële problemen voor bepaalde
groepen te ontstaan. Door het bieden van maatwerk hebben partijen uit de hypotheeksector
gezorgd dat veel van deze consumenten hun hypotheek konden blijven betalen en daarmee
in hun woning konden blijven wonen. Er dienen zich nu weer nieuwe uitdagingen aan
als gevolg van de stijgende inflatie en oplopende hypotheekrente. Omdat voor veel
consumenten geldt dat zij de hypotheekrente voor een lange periode hebben vastgezet,
zullen hun hypotheeklasten niet direct stijgen. Ik volg met de sector deze ontwikkelingen
nauwgezet.

Terugblik thema’s Platform hypotheken 2020

Tijdens de bijeenkomst hebben we kort stilgestaan bij de recente ontwikkelingen op
de thema’s die een jaar eerder zijn besproken: starters en digitalisering. Over de
uitkomsten van vorig jaar heeft mijn voorganger uw Kamer begin 2021 geïnformeerd1. Destijds zijn partijen opgeroepen om starters beter te informeren over hun financieringsmogelijkheden
en om de bestaande mogelijkheden binnen hun financieringsruimte op basis van de standaard
leennorm zo verantwoord mogelijk te benutten. Een aantal partijen heeft hier met campagnes
of specifieke informatie voor deze groep gevolg aan geven. Ook hebben een aantal kredietverstrekkers
en NHG aangekondigd2 dat ze in een pilot van twee jaar maximaal 1.000 huurders met hoge huurlasten de
mogelijkheid bieden om met door hun vastgestelde verantwoorde maatwerkfinanciering
een eigen huis te kopen. Opgemerkt dient te worden dat NHG-voorwaarden niet in de
plaats komen van wettelijke vereisten rond verantwoorde kredietverstrekking.

Een andere conclusie vanuit het Platform hypotheken van 2020 was dat het delen van
gegevens tussen kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs goed mogelijk is binnen
de wettelijke kaders. Uit een inventarisatie onder kredietverstrekkers en adviseurs
blijkt dat in het afgelopen jaar verdere stappen gezet zijn, maar dat adviseurs soms
ook nog terughoudendheid zien bij kredietverstrekkers. Het Hypotheken Data Netwerk
(HDN) werkt aan nieuwe standaarden waardoor, als de consument hier toestemming voor
geeft, partijen in de sector gemakkelijker informatie kunnen uitwisselen. Hiermee
kunnen hypotheekadviseurs hun consumenten op basis van meer actuele en minimaal benodigde
gegevens adviseren en hoeven consumenten minder documenten te verstrekken aan een
adviseur voor een hypotheekadvies.

Platform hypotheken 2021

In het Platform hypotheken 2021 lag de focus op flexibiliteit in de hypothecaire kredietverstrekking.
De financiële gevolgen van de coronacrisis en het woningtekort dwingen de sector om
flexibeler te zijn in processen en producten. Zo moesten consumenten ineens meer online
kunnen regelen voor hun hypotheek en zijn er diverse oplossingen verschaft aan consumenten
die tijdelijk hun maandlasten niet hebben kunnen betalen. Het is daarbij niet de bedoeling
dat flexibiliteit in financieringsmogelijkheden leidt tot structureel meer leenruimte.
Meer leenruimte versterkt namelijk de stijging van de huizenprijzen. Dit zou ertoe
kunnen leiden dat juist kwetsbare groepen (zoals starters, lagere inkomensgroepen
en flexwerkers) nog meer moeten lenen of toegang tot de koopwoningmarkt verliezen.

Kwetsbare groepen helpen we alleen door meer woningaanbod te creëren. Op lange termijn
door het bouwen van voldoende, passende woningen. Op kortere termijn kunnen alternatieve
woonvormen mogelijk helpen. Daarom is gesproken over het bieden van meer flexibiliteit
in het financieren van verschillende alternatieve woonvormen zoals tiny houses en
flexwoningen.

Een ander gevolg van het beperkte woningaanbod is dat het lastig is een nieuwe, passende
woning te vinden als je in de financiële problemen komt. Het is daarom belangrijk
dat een hypotheek flexibiliteit biedt als de financiële positie van de consument verandert.
Daarom is ook gesproken over het bieden van meer flexibiliteit in de verschillende
levensfases waar dat financieel verantwoord is.

1. Woonvormen

Door het beperkte aanbod van woningen zijn andere woonvormen in opkomst. Voorbeelden
hiervan zijn de zogenaamde kangoeroewoningen, waarbij er twee woningen onder één dak
zijn. In deze constructie woont een oudere of zorgbehoevend persoon (semi)zelfstandig
bij een familielid. Daarnaast worden vaker flexwoningen gebouwd. Dit zijn kleine,
maar volwaardige woningen die flexibel zijn in hun standplaats. Ook worden steeds
vaker tiny houses gebouwd. Dit zijn vrijstaande woningen van maximaal 50 vierkante
meter die ook flexibel zijn in hun standplaats. Vaak worden deze woningen gebouwd
met een hoge mate van duurzaamheid en energiezuinigheid.

Tijdens het Platform hypotheken hebben we gesproken over de financieringsmogelijkheden
voor deze woningtypes. Een aantal partijen geeft aan, onder specifieke voorwaarden,
dit soort woonvormen te kunnen financieren. Een hypotheek kan alleen worden verstrekt
als er sprake is van een vaste standplaats. Als deze woningen worden gebouwd op een
vaste standplaats, is de grond in het bestemmingsplan vaak slechts voor een kortere
periode aangewezen als woonbestemming. De hypotheek moet dan tijdens deze kortere
periode worden afgelost, waardoor de financieringslasten voor de consument hoger worden.
Erfpacht kan in deze gevallen mogelijk een oplossing bieden. In dat geval wordt de
consument geen eigenaar van de grond en betaalt de consument de grondeigenaar periodiek
voor het gebruik van de grond. De consument hoeft dan voor de grond geen hypotheek
aan te vragen.

Uit een inventarisatie tijdens het Platform blijkt dat erfpacht lang niet in alle
gevallen een geschikt instrument is om de ontwikkeling van deze flexibele woonvormen
aan te moedigen. Zo loopt de consument het risico dat het huis na afloop van de periode
van erfpacht verplaatst moet worden, zonder dat hiervoor nieuwe grond beschikbaar
is. Ook is het tussentijds verkopen van de woning moeilijker, omdat de looptijd van
het erfpachtrecht is beperkt en de potentiële koper maar een beperkte resterende tijd
gebruik kan maken van de grond. Het is belangrijk dat deze mogelijke risico’s duidelijk
worden gecommuniceerd richting de consument. Partijen geven in het Platform aan dat
de diversiteit en complexiteit in erfpachtvoorwaarden op dit moment leidt tot terughoudendheid
bij het verstrekken van financiering.

Standaardisering van het erfpachtinstrument kan de financiering bij flexibele woonvormen,
maar ook reguliere woningen, vereenvoudigen. Daarom zijn de volgende acties afgesproken.
NHG is in een laatste fase van onderzoek om erfpachtregels eenduidiger en beter voor
de consument op te nemen in haar voorwaarden en normen. De Nederlandse Vereniging
van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars gaan onderzoeken in hoeverre zij,
met hulp van NHG, een «modelakte» kunnen ontwikkelen die gemeenten kunnen gebruiken
bij de ontwikkeling van nieuwe erfpachtvoorwaarden. Daarbij zal ik zorgen dat wordt
aangesloten bij de initiatiefnota Koerhuis3 en de moties van het lid Minhas4 en de motie van de leden Geurts en Grinwis5. Hiertoe voer ik een onderzoek uit naar erfpachtvoorwaarden en wanneer nodig stel
ik een handreiking op voor gemeenten voor het gebruik van erfpacht. Kredietverstrekkers
hebben aangegeven hieraan te willen bijdragen.

Partijen hebben ook gesproken over problemen die spelen bij het overstappen of converteren
van bestaande erfpachtcontracten naar eeuwigdurende erfpacht. Dit geldt met name bij
reguliere woningtypes. Sommige kredietverstekkers vragen een nieuwe hypotheekakte
bij omzetting van het erfpachtcontract bij een overstap omdat de wetgeving onvoldoende
duidelijk is over het behoud van het hypotheekrecht. De kosten voor de nieuwe hypotheekakte
worden daarbij betaald door de erfpachter. In een recente uitspraak van het Kifid
wordt aangegeven dat een kredietverstrekker wel mag vragen om een nieuwe hypotheekakte,
maar dat de kosten daarvan niet op de consument verhaald mogen worden. In afwachting
van de aanpassing van de werkwijze van kredietverstrekkers op basis van deze uitspraak
onderneem ik hier nu verder geen actie op. Hiermee vertrouw ik er op invulling te
hebben gegeven aan de toezegging aan het lid Koerhuis.

2. Levensfases

Tijdens het Platform is gesproken over het bieden van meer flexibiliteit binnen de
hypotheek waar dat financieel verantwoord is. Daarbij is specifiek aandacht besteed
aan mensen in de schuldhulpverlening. Onderzoek van het Nibud6 geeft aan dat vermoedelijk 38% van de mensen met ernstige betalingsproblemen een
eigen woning hebben, terwijl uit de cijfers vanuit de NVVK (brancheorganisatie voor
financiële schuldhulpverleners) blijkt dat slechts 10% van de mensen die zich melden
bij de schuldhulpverlening een eigen woning heeft. De vraag is dus of deze doelgroep
voldoende bereikt en geholpen wordt.

Zowel de NVVK als deelnemers aan het Platform hebben aangegeven dat consumenten, indien
dit financieel verantwoord is en er voldoende betaalcapaciteit is, hun hypotheek kunnen
ophogen bij financiële problemen om andere schulden af te lossen. Gezien de diversiteit
in de achterliggende problemen tussen consumenten achten de deelnemers aan het Platform
het standaard inzetten van de overwaarde op de woning voor deze groep geen verantwoorde
optie. Wel zijn kredietverstrekkers bereid om, waar dit financieel verantwoord is,
maatwerk te bieden waarbij het benutten van overwaarde een van de opties is. Hiermee
geef ik invulling aan de motie van het lid Koerhuis7.

In de bijeenkomst is gesproken over hoe deze groep consumenten eerder in beeld kan
komen. Daarom heeft de NVVK een presentatie gegeven over haar huidige werkwijze en
toegelicht tegen welke belemmeringen hun leden aanlopen. Schuldhulpverleners krijgen
vaak geen goed contact met een kredietverstrekker als iemand ondanks zijn schulden
bij andere partijen nog geen achterstanden op de hypotheek heeft. De NVVK vraagt kredietverstrekkers
om schuldhulpverleners direct door te verwijzen naar bijzonder beheer afdelingen.
Uit een inventarisatie tijdens het Platform blijkt dat bij verschillende partijen
deze klanten al direct worden doorverwezen naar specifieke afdelingen. Ik roep ook
andere kredietverstrekkers op om een herkenbaar loket te hebben voor consumenten die
betalingsproblemen hebben of deze dreigen te krijgen.

Tijdens het Platform is besproken dat er veel wordt gedaan om consumenten met dreigende
betalingsproblemen (eerder) in beeld te krijgen. Een voorbeeld hiervan is de pilot
vroegsignalering8 die recent is gestart. Ik moedig alle kredietverstrekkers aan om actief mee te denken
in het contact met klanten of schuldhulpverleners die betaalproblemen aankaarten.
Ook als zij nog geen betaalproblemen hebben met betrekking tot de hypotheek. NHG vraagt
kredietverstrekkers ook om zich tijdig bij hen te melden als zij signalen van consumenten
ontvangen zodat zij samen de mogelijkheden voor maatwerk kunnen onderzoeken. Ook is
NHG sinds kort aangesloten bij het samenwerkingsverband «Schakel!» waarin de NVVK
samen met kredietverstrekkers kennis uitwisselt over werkwijzen. Hiermee worden zo
mogelijke belemmeringen weggenomen die in de uitvoering worden ervaren in het zoeken
naar duurzame oplossingen voor mensen met ernstige betaalproblemen.

Ook adviseurs willen een rol spelen in het helpen van klanten met (mogelijke)betaalproblemen.
Tijdens het Platform bleek dat sommige partijen het provisieverbod, als beperkend
ervaren bij het inschakelen van adviseurs bij het oplossen van betaalproblemen. Onder
het provisieverbod is een kredietverstrekker namelijk verplicht om advieskosten direct
door te berekenen aan de consument. Er hoeft echter geen provisie in rekening te worden
gebracht indien de consument betalingsachterstanden of voorzienbare betalingsachterstanden
heeft. Ik roep kredietverstrekkers en adviseurs op om waar nodig gebruik te maken
van deze uitzondering9. De AFM heeft naar aanleiding van bovengenoemd signaal aan de deelnemers van het
Platform toegelicht wat de bestaande uitzondering voor consumenten met (voorzienbare)
betalingsachterstanden betekent.

Vooruitblik Platform hypotheken 2022

Tijdens het Platform hypotheken 2021 zijn een aantal nieuwe thema’s aangedragen voor
het Platform hypotheken 2022. In onderstaande figuur is aangegeven welke thema’s dit
jaar zullen worden besproken dan wel verder worden uitgewerkt. Op de onderwerpen van
eerdere jaren zal de komende tijd verder worden gewerkt door de in deze brief genoemde
partijen. Later ditjaar zal daarom worden teruggekeken op de stappen die zijn gezet
op de onderwerpen van afgelopen jaar: erfpacht en schuldhulpverlening. Ook zal, als
invulling van het thema woonvormen, worden gekeken naar de beperkingen rondom financieringen
bij flexwoningen. Daarnaast zal dit jaar een werkgroep georganiseerd worden voor het
maken van een handreiking richting gemeenten voor koopoplossingen. Dit is een uitwerking
van een afspraak uit het coalitieakkoord. Tot slot zal gesproken worden over de mogelijkheden
van en beperkingen voor doorstroming van ouderen naar een nieuwe woning.

Figuur 1: Overzicht onderwerpen voor Platform hypotheken 2022

Tot slot

Het afgelopen jaar heeft het Platform tot waardevolle inzichten en acties geleid.
Onder andere op het aanmoedigen van het aanbieden van hypotheken voor verschillende
woonvormen en, waar verantwoord, ook flexibiliteit in hypotheekvoorwaarden te bieden
als het gaat om verschillende levensfases. Hier wordt het komend jaar met de sector
en andere betrokken partijen een vervolg aan gegeven. Ik dank de sector voor haar
inzet op deze thema’s. Ik wil ook het komende jaar weer samen verder bouwen aan toegankelijke
en verantwoorde financiering van koopwoningen.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge