Brief regering : Voortgang programma Woningbouw

Nr. 921
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 24 juni 2022

Iedereen in Nederland moet goed en betaalbaar kunnen wonen, nu en in de toekomst.
Dit houdt in dat er niet alleen voldoende beschikbare woningen moeten zijn, maar ook
dat de woningen passend zijn, in leefbare wijken op de juiste plek staan en betaalbaar
zijn en blijven. Op dit moment zijn er onvoldoende woningen. Daarom zet ik met het
programma Woningbouw in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030, een
groei van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar en het streven dat ten minste
twee derde van deze woningen betaalbare huur- en koopwoningen zijn. Op 11 maart jl.
heb ik dit programma gepresenteerd1. Met de voorliggende brief informeer ik u over de voortgang van dit programma, waarbij
ik tevens een aantal moties en toezeggingen betrek.

Zo hebben alle provincies onlangs een indicatief bod gedaan voor hun provinciale aandeel
in de nationale opgave. Daarnaast blijkt uit de rapportage plancapaciteit dat de netto
plancapaciteit voor de periode tot en met 2030 is toegenomen tot 131 procent, ten
opzichte van de bruto toevoeging van 900.000 woningen. Verder heb ik de bestaande
ondersteuningsstructuur versterkt, met onder meer de Taskforce Versnelling Tijdelijke
Huisvesting, om de realisatie van de woningbouwopgave te versnellen en knelpunten
tijdig te kunnen signaleren. Voorts zal in augustus de vierde tranche van de Woningbouwimpuls
worden opengesteld en in september een volgende tranche van de regeling huisvesting
aandachtsgroepen. Om grootschalige woningbouwlocaties sneller te realiseren hebben
de Minister van IenW en ik de eerste ronde van € 7,5 miljard voor de ontsluiting van
deze woningen beschikbaar gesteld. Met ca. € 1,2 miljard kunnen ca. 135.000 woningen
binnen nu en de komende 5 jaar worden gerealiseerd en bereikbaar gemaakt. Ook is een
ontwerp-afweegkader opgesteld voor de bereikbaarheids- en gebiedsinvesteringen. In
dit kader verwijs ik u ook naar de Kamerbrief over de uitkomsten van de Bestuurlijke
Overleggen Leefomgeving.

Deze brief is opgebouwd langs de actielijnen uit het programma Woningbouw. Achtereenvolgens
ga ik in deze brief in op:

– Actielijn 1: Versterken regie met subonderdelen:

○ Bestuurlijke afspraken en regie op de woningbouw.

○ Halfjaarlijkse rapportage voortgang plancapaciteit woningbouw.

○ CBS-cijfers verleende bouwvergunningen.

○ Eenduidige definities en plannen op de kaart.

– Actielijn 2: Sneller van initiatief naar realisatie met subonderdelen:

○ Versterking capaciteit en expertise.

○ Wegnemen van knelpunten.

○ Optimalisatie regelgeving.

○ Het Didam arrest.

– Actielijn 3: Stimuleren snelle woningbouw.

– Actielijn 4: Grootschalige woningbouw.

– Overige: Herstructurering.

Actielijn 1: Versterken regie

In actielijn 1 van het programma Woningbouw zet ik in op het versterken van regie.
De doelstelling van deze actielijn is te zorgen dat alle gemeenten, provincies en
Rijk hun deel van de taak en verantwoordelijkheid nemen voor voldoende betaalbare
woningen, de groei naar 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar en de bouw van 900.000
woningen tot en met 2030.

Bestuurlijke afspraken en regie op de woningbouw

In mijn Programma Woningbouw heb ik aangegeven dat ik afspraken ga maken met medeoverheden
over de woningbouwopgave. Op 3 juni heb ik uw Kamer2 geïnformeerd over de eerste stappen die zijn gezet in de totstandkoming van deze
woningbouwafspraken en heb ik een planning met het vervolgproces opgenomen. Inmiddels
hebben alle provincies een indicatief bod gedaan voor hun provinciale aandeel in de
nationale opgave. Ik ben blij dat de eerste gezamenlijke stap gezet is. Ik zal alle
provincies een schriftelijke reactie geven op hun bod en ook uw Kamer daarover informeren
voor het einde van deze maand. Mijn inzet is om op 1 oktober definitieve afspraken
te maken met de provincies. In het vierde kwartaal met enige uitloop naar januari
2023 worden vervolgens in het hele land regionale woondeals gesloten.

Uw Kamer heeft daarbij specifieke aandacht gevraagd voor het sluiten van een Woondeal
Breda-Tilburg en de regering verzocht in gesprek te gaan met desbetreffende gemeenten
over een mogelijke Woondeal Breda-Tilburg3. Ook met de regio Breda-Tilburg zal een regionale Woondeal worden gesloten. De afgelopen
periode heb ik met deze regio gesproken over de regionale woningbouwopgave.

De realisatie van de woningbouw moet plaatsvinden in heel Nederland, ook in kleine
kernen en dorpen. In het kader van de toezegging aan Eerste Kamerlid Raven over de
plancapaciteit in kleine kernen en dorpen4, heb ik in de gesprekken met provincies, ook gesproken over de woningbouwopgave in
deze gebieden. Een uitwerking van de opgave in deze regio’s en gemeenten vindt plaats
in de regionale woondeals. In de woondeals vertalen provincies en gemeenten -in regionaal
verband- de woningbouwopgave naar concrete locaties en naar afspraken over de uitvoering
van de woningbouw. De plancapaciteit en woningbouwopgave in kleine kernen en dorpen
is hier een onderdeel van.

Halfjaarlijkse rapportage voortgang plancapaciteit woningbouw

Om de voortgang van de woningbouwopgave te monitoren, informeer ik u halfjaarlijks
over de plancapaciteit conform de motie van de leden Koerhuis en Ronnes5. Deze halfjaarlijkse rapportages over de plancapaciteit en de realisaties met betrekking
tot de woningbouw stuur ik ook naar de Eerste Kamer conform de toezegging aan het
lid Rietkerk (CDA). In bijlage 1 bij deze brief treft u het rapport Inventarisatie
Plancapaciteit, voorjaar 2022 van ABF Research aan.

Conclusies op basis van de rapportage plancapaciteit:

1. Voldoende woningbouwplannen

Uit de rapportage blijkt dat er ruim voldoende woningbouwplannen zijn om de ambitie
uit het programma Woningbouw, 900.000 bruto nieuwbouwwoningen6, te realiseren. Ten opzichte van het rapport van eind vorig jaar is het aantal woningen
in de plannen zelfs nog wat toegenomen (met 66.700 woningen). Daar er altijd plannen
afvallen of vertragen, heb ik met de provincies afgesproken te zorgen voor een overmaat
aan plancapaciteit (130 procent). Uit de rapportage blijkt dat deze overmaat wordt
gerealiseerd: de netto plancapaciteit voor de periode tot en met 2030 ten opzichte
van 900.000 woningen bedraagt 131 procent.

2. Prognose van de woningbouwproductie

Uit het rapport blijkt dat de raming van de bruto woningbouwproductie nog niet op
de door mij geambieerde 900.000 woningen uitkomt. De raming komt op 822.600 woningen.
Daarbij wordt opgemerkt dat het woningbouwbeleid meer effect kan gaan hebben dan in
deze prognoses nu is geraamd. Daarvoor zullen eerst de voornemens uit mijn programma
Woningbouw gerealiseerd moeten worden. Dat deze uitwerking kan leiden tot de geambieerde
900.000 woningen maakt dit rapport duidelijk. Er zijn woningbouwplannen genoeg.

3. Aandeel betaalbaarheid

Uit het rapport is af te leiden dat net iets minder dan de helft van de nieuwbouwwoningen
als betaalbaar kunnen worden gekwalificeerd. Dit is verklaarbaar, omdat deze woningbouwplannen
zijn gebaseerd op bestuurlijke afspraken waarin twee derde betaalbaarheid nog niet
als doelstelling was opgenomen. In mijn brief aan uw Kamer van 3 juni jl.7 hierover gaf ik aan dat provincies goede stappen hebben gezet met betrekking tot
het aandeel betaalbaar, maar dat er nog extra werk te doen is om de tweede derde betaalbaarheidsdoelstelling
te behalen. De betaalbaarheid zal in mijn gesprekken met de provincies en gemeenten
over de bestuurlijke afspraken de nodige aandacht krijgen. De bestuurlijke afspraken
die worden gemaakt met de provincies en gemeenten over betaalbaarheid van nieuwbouw
zullen dan vervolgens worden doorvertaald in de plancapaciteit van gemeenten.

4. Harde plannen en versnelling woningbouw

ABF constateert dat het aandeel woningen in harde plannen 33% bedraagt voor de periode
2022 tot en met 2030. Plannen worden vaak pas in een laat stadium van het voorbereidingstraject
hard gemaakt. Een beperkte wijziging van een plan zou anders immers tot gevolg hebben
dat een nieuwe procedure moet worden doorlopen. Om die reden is vooral de hardheid
van de plannen voor de korte termijn interessant. Voor de periode tot en met 2025
is het aantal woningen in harde plannen ten opzichte van de geraamde woningbouw 89%.
Dit hoge percentage betekent dat een groot deel van de in het rapport verwachte uitbreiding
van de woningvoorraad reeds vastligt in harde bestemmingsplannen. In de zachte plannen
voor de periode tot en met 2025 zijn bovendien nog eens 335.600 woningen opgenomen.
Dit biedt mogelijkheden om de woningbouwproductie in de genoemde periode te versnellen.

5. Plancapaciteit per provincie

Het rapport biedt ook inzicht in de plancapaciteit per provincie. Het beeld daarvan
en de verschillen per provincie zijn grosso modo hetzelfde als in de rapportage van
het najaar. Ik heb alle provincies gevraagd om ter voorbereiding op de definitieve
afspraken met de provincies te kijken naar mogelijkheden om de woningbouw te versnellen.
Verhogen van de harde plancapaciteit is hierbij belangrijk.

CBS-cijfers verleende bouwvergunningen

Monitoring van de afgifte van bouwvergunningen is één van de indicatoren van de voortgang
woningbouw. In het eerste kwartaal van 2022 was in het algemeen een daling te zien
van het aantal uitgegeven bouwvergunningen. Cijfers van het CBS laten zien dat in
het eerste kwartaal van 2022 voor bijna 13 procent minder te bouwen woningen een vergunning
werd afgegeven dan in het eerste kwartaal van 2021. Het aantal verleende bouwvergunningen
schommelt gedurende de maanden. Vooral in januari en februari zijn er minder bouwvergunningen
verleend dan de voorgaande maanden. In maart zijn er weer meer bouwvergunningen verleend.
Het beeld bij gemeenten is wisselend. Er is (nog) geen sprake van een landelijk beeld
in teruggang in de afgifte van bouwvergunningen. Ik krijg signalen van gemeenten uit
de huidige woondealregio’s dat er minder vergunningen zijn verleend vanwege verhoogde
bouwkosten en stikstof. Sommige gemeenten geven aan dat er geen afname is, maar juist
een toename van verleende vergunningen.

Sturen op de nationale woningbouwopgave doe ik op meer manieren: door het maken van
bestuurlijke afspraken woningbouw met provincies en gemeenten, via de inzet van financiële
middelen (zoals de Woningbouwimpuls), door ondersteuning met expertteams en flexpools,
via wetgeving, monitoring en via overleggen met provincies en gemeenten over de voortgang
van woningbouw. Door deze manier van sturen kunnen knelpunten tijdig worden gesignaleerd,
zoals ook ten aanzien van de bouwkostenstijging. In dat kader heb ik met diverse betrokken
partijen de intentieovereenkomst «Samen doorbouwen in onzekere tijden» gesloten8. Deze intentieovereenkomst heb ik u onlangs toegezonden.

Eenduidige definities en plannen op de kaart

Bij de totstandkoming van bijgaande rapportage is tevens invulling gegeven aan het
deel van de motie van het lid Geurts c.s.9 waarin uw Kamer mij vraagt om een duidelijke definitie voor harde en zachte plancapaciteit
vast te stellen. Ik heb in december 2021 met de medeoverheden afspraken gemaakt over
een eenduidige definitie van harde en zachte plancapaciteit. Deze definitie is ook
gehanteerd bij de bovengenoemde inventarisatie plancapaciteit.

De motie van het lid Geurts vraagt mij daarnaast om de bouwplannen dit jaar toegankelijk
te publiceren. In de regionale woondeals worden, naast de andere regionale locaties
van betekenende omvang, alle grootschalige en grote locaties op kaart opgenomen. Hierbij
zal ik tevens mijn toezegging aan Kamerlid De Groot over een overzicht van de plancapaciteit
per provincie met gehonoreerde gemeentelijke plannen en locaties betrekken. In het
eerste kwartaal van 2023 zal ik uw Kamer informeren over de gesloten regionale Woondeals.

Ten derde vraagt de motie mij dit jaar een planningskaart te maken met de ruimtelijke
opgaves tot 2050. Voor de ruimtelijke opgave op lange termijn verwijs ik u naar de
Ruimtelijke Ordeningsbrief10. De drie perspectieven in deze brief en de bijbehorende verbeelding ervan geven inzicht
in de ruimtelijke impact van de grote opgaven voor de toekomst, doorkijkend naar 2100
en de nationale vraagstukken die daaruit volgen.

Actielijn 2: Sneller van initiatief naar realisatie

In actielijn 2 van het programma Woningbouw zet ik in op het versnellen van de woningbouwontwikkeling.
De doelstelling van deze actielijn is te zorgen dat het proces van het realiseren
van een woning efficiënter en ingekort wordt. Daarbij wordt ingezet op het versnellen
van processen en procedures, het versterken van capaciteit en expertise, het wegnemen
van knelpunten en het optimaliseren van regelgeving in dit kader.

Versterking capaciteit en expertise

Om de realisatie van de woningbouwopgave te versnellen en knelpunten tijdig te kunnen
signaleren, heb ik de bestaande ondersteuningsstructuur versterkt. Zo heb ik onlangs
de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting11 opgericht en zal ik binnenkort een Landelijke Versnellingstafel en het Expertteam
Huisvesting Aandachtsgroepen oprichten. De verschillende gremia opereren op verschillende
niveaus en op verschillende onderwerpen. Een volledig overzicht van de ondersteuningsstructuur
is opgenomen in bijlage 2.

Expertteam Woningbouw

Het Expertteam Woningbouw is één van de ondersteuningsteams en biedt gemeenten, provincies
en woningcorporaties onafhankelijk advies en praktische ondersteuning bij woningbouwvraagstukken,
passend bij de lokale omstandigheden. In 2021 heeft het Expertteam Woningbouw 159
trajecten uitgevoerd, waaronder 20 langdurige samenwerkingstrajecten. Hierbij heeft
het Expertteam Woningbouw geadviseerd over verschillende vraagstukken zoals flexwonen,
transformatie, gebiedsontwikkeling en wetgeving. De jaarrapportage Expertteam Woningbouw
2021 geeft het overzicht van deze activiteiten en maakt inzichtelijk hoe dat in de
praktijk gaat. De rapportage is bijgevoegd als bijlage 3.

De werkzaamheden van het Expertteam Woningbouw worden in 2022 verder uitgebreid. Zo
zal het Expertteam Woningbouw worden ingezet bij het aanjagen van transformatie en
flexwonen, o.a. in samenwerking met de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting.
De kennis die het Expertteam Woningbouw in de praktijk opdoet wordt in kennissessies
en concrete handreikingen gedeeld met medeoverheden en levert waardevolle input voor
beleidsontwikkeling.

Flexpoolregeling

Via de flexpoolregeling worden medeoverheden in staat gesteld om extra flexibele capaciteit
en expertise aan te trekken voor de realisatie van de woningbouwopgave. In het programma
Woningbouw is aangekondigd dat de flexpoolregeling wordt gecontinueerd. De komende
vier jaar is hier in totaal € 80 miljoen voor beschikbaar. In 2020 was ruim € 34 miljoen
beschikbaar gesteld, waarvan het grootste deel voor de provincies was bestemd. Recentelijk
is een tussenevaluatie afgerond naar de meerwaarde van de flexpoolregeling (zie bijlage
4). De conclusie hieruit is dat de regeling in het algemeen voorziet in een behoefte
aan extra expertise en capaciteit en voldoende ruimte biedt voor medeoverheden. In
de tussenevaluatie is tevens advies opgenomen over voorwaarden bij een nieuwe regeling.

Een conceptversie van de nieuwe flexpoolregeling is in juni voor internetconsultatie
gepubliceerd. Naast de huidige activiteiten (voorfase woningbouw) kunnen straks ook
flexpoolmiddelen worden ingezet voor: herstructureringsprojecten, het opstellen van
lokale en/of regionale integrale woonzorgvisies en het realiseren van betaalbare woningen
met passende zorg en ondersteuning voor aandachtsgroepen. De nieuwe meerjarige regeling
voor de flexpools zal rondom het zomerreces gepubliceerd worden. Provincies kunnen
daarna aanspraak maken op de middelen. In 2022 is er een bedrag van € 40 miljoen beschikbaar
en in 2024 zal er wederom € 40 miljoen beschikbaar zijn voor de ondersteuning van
capaciteit bij medeoverheden.

Wegnemen van knelpunten

Tijdens een technische briefing in juni 2021 heeft de Provincie Zuid-Holland u geïnformeerd
over de knelpunten bij woningbouwlocatie Valkenhorst ten aanzien van stikstof, bereikbaarheid
en duurzaamheid. U zult inmiddels uit de media hebben vernomen dat het college van
B&W van Katwijk het bestemmingsplan voor vaststelling aan de gemeenteraad heeft aangeboden.
Er is afgelopen jaar intensief overlegd met de gemeente Katwijk, het Rijksvastgoedbedrijf,
de provincie Zuid-Holland en mijn ministerie om oplossingen te vinden voor de knelpunten.
Dat is inmiddels gelukt. De stikstofberekeningen sluiten op een afname van de depositie.
De kosten voor de noodzakelijke investeringen in de bereikbaarheid zijn gedekt. En
de wijk Valkenhorst zal een voorbeeldwijk zijn voor wat betreft duurzaamheid. Het
is nu aan de gemeenteraad van Katwijk om het bestemmingsplan Valkenhorst vast te stellen,
zodat de ontwikkeling van de wijk voortvarend verder kan worden opgepakt.

Ook in de provincie Overijssel speelden knelpunten ten aanzien van stikstof. Ik heb
contact gezocht met deze provincie naar aanleiding van de motie van het lid Pouw-Verweij12 over een uitgiftestop van bouwvergunningen vanwege stikstofhandel. Overijssel heeft
het instrument van extern salderen tijdelijk on hold gezet. Projecten met een programmering
van meer dan 100 woningen en relatief dichtbij N2000-gebieden hebben stikstofruimte
nodig. Normaliter konden die putten uit de stikstofruimte ontstaan via de landelijke
snelheidsmaatregel. Doordat die ruimte niet meer te gebruiken is en het alternatief
extern salderen tijdelijk is opgeschort, kunnen de grotere projecten dichtbij N2000
hinder ondervinden. Binnenkort komt er (ook in Overijssel) weer ruimte in het Stikstofregistratiesysteem
(SSRS) vrij voor onder andere woningbouw als gevolg van de opbrengst van de Regeling
Sanering Varkenshouderijen. De provincie Overijssel werkt op dit moment aan het hervatten
van het extern salderen en kijkt daarvoor ook naar de brief van LNV, inzake stikstof.
De provincie geeft tevens aan dat het grootste deel van de woningbouw geen last heeft
van stikstofbeperkingen en dat die woningbouwvergunningen gewoon doorgang kunnen krijgen.

Optimalisatie regelgeving

Voor de realisatie van de woningbouwopgave speelt regelgeving een belangrijke rol.
Enerzijds kan regelgeving ondersteuning bieden voor de realisatie, doordat mogelijkheden
en randvoorwaarden zijn vastgelegd. Anderzijds kan regelgeving knellend zijn als deze
niet goed aansluit op de praktijk. Gesignaleerde knelpunten nemen we weg of verminderen
we, waar mogelijk.

Ladder voor duurzame verstedelijking

JA21 en de VDD hebben een motie ingediend om de ladder duurzame verstedelijking uit
de Omgevingswet te verwijderen om de bouwopgave in buitenstedelijke gebieden te versnellen13. Deze motie is aangehouden. Dit omdat ik in het commissiedebat van 12 april jl. al
had toegezegd dat ik terugkom op hoe we de ladder praktischer kunnen hanteren, of
wellicht moeten wijzigen om die praktisch te kunnen hanteren14. Ik zal uw Kamer hier nog voor het zomerreces in een aparte brief over informeren.

Wet voorkeursrecht gemeenten

In juli 2021 heeft u een motie15 van het lid Bromet aangenomen. Met deze motie heeft u gevraagd de mogelijkheden uit
de Wet voorkeursrecht gemeenten onder de aandacht van gemeenten te brengen en om hen
bij het gebruik van deze bevoegdheden zo mogelijk te ondersteunen. Daarnaast is er
naar aanleiding van de motie Nijboer over het voorkomen van braakliggende gronden
onderzoek gedaan naar de reden dat woningbouwplannen vertragen16. Dit is aanleiding geweest gemeenten te informeren over hun mogelijkheden om vertraging
van woningbouwplannen te voorkomen.

In april 2020 is de handreiking «Vertraging voorkomen met grondbeleid»17 gepubliceerd op de website Volkshuisvesting Nederland. Daarnaast staat het Expertteam
Woningbouw klaar om gemeenten bij de toepassing van de maatregelen en instrumenten
te ondersteunen. Het voorkeursrecht is een van de instrumenten die gemeenten kunnen
inzetten. Voor gemeenten kan het voorkeursrecht financiële consequenties hebben. De
inzet is alleen effectief als gemeenten ook in staat zijn de gronden, als de situatie
zich voordoet, daadwerkelijk te kopen en de bijbehorende risico’s van de aankoop te
dragen. Om die reden onderzoek ik momenteel ook hoe het Rijk gemeenten hierin kan
ondersteunen door bijvoorbeeld een garantstelling vanuit het Rijk.

Bestemmingscategorie sociale koop

Het is belangrijk dat jongeren en gezinnen – ook wanneer zij zich op de koopmarkt
richten – de kans krijgen om te blijven wonen in het dorp of de stad waar zij zijn
opgegroeid. Ook mensen met een cruciaal beroep moeten dicht bij hun werk kunnen wonen.
Daarom krijgen gemeenten meer ruimte om deze groepen voorrang te geven in hun zoektocht
naar een passende woning. In de nieuwe Huisvestingswet wordt daartoe de toewijzing
van sociale koopwoningen mogelijk.

Daarnaast hadden de leden Van Eijs (D66) en Ronnes (CDA) verzocht om met gemeenten
en provincies in gesprek te treden om experimenten met de bestemmingscategorie sociale
koop in de Crisis- en herstelwet te stimuleren18. Uit de gesprekken met gemeenten en provincies bleek dat de oorspronkelijke prijsgrens
van € 200.000 voor een sociale koopwoning voor veel gemeenten (en ontwikkelaars) een
barrière was om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren. In dat kader hebben
we vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, bij wijze van experiment,
de maximaal toegestane verkoopprijs van een sociale koopwoning verhoogd. Momenteel
zijn 117 gemeenten aangemeld voor dit experiment. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet
kunnen alle Nederlandse gemeenten gebruikmaken van de hogere prijsgrens.

Het Didam-arrest

Snelheid in de ontwikkeling van nieuwe woningen is essentieel om het woningtekort
in te lopen. Daarbij moeten procedures echter wel zorgvuldig worden doorlopen, dienen
de beginselen van het behoorlijk bestuur te worden gerespecteerd en is er ruimte nodig
voor een zorgvuldige belangenafweging. Dit kan soms op gespannen voet staan met de
gewenste snelheid in ontwikkelingen. Zeker nu de Hoge Raad zich eind 2021 in het Didam-arrest
heeft uitgesproken over de wijze waarop overheden bij grondverkoop invulling moeten
geven aan het gelijkheidsbeginsel als één van de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur.19 Het arrest heeft voor veel onduidelijkheid gezorgd bij zowel gemeenten als marktpartijen
en woningbouwcorporaties, onder meer over de gevolgen voor reeds gesloten overeenkomsten
en lopende onderhandelingen. Maar ook over de vraag in welke gevallen één-op-één selectie
nog mogelijk is.

Tijdens het commissiedebat van 16 februari 2022 heb ik toegezegd u nader te informeren
over de gevolgen voor de gebiedsontwikkeling van dit Didam-arrest. Half januari heb
ik Kamervragen beantwoord van het lid Geurts (CDA) en het lid Pouw-Verweij (JA21).20 Op de webpagina Volkshuisvesting Nederland.NL21 van het Ministerie van BZK is een (juridische) factsheet gepubliceerd, met vragen
en antwoorden over dit arrest. Deze factsheet is mede tot stand gekomen na overleg
met de Neprom, Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en Vereniging van Grondbedrijven
(VvG). Via deze verenigingen, maar ook op andere wijze, heb ik signalen ontvangen
van de problematiek waar tegenaan wordt gelopen bij de implementatie van het Didam-arrest
in de praktijk. Recent heb ik gemeenten een brief (bijlage 5) gestuurd met concrete
handvatten welke zij kunnen gebruiken bij het implementeren van het Didam-arrest in
het beleid. In samenwerking met de Neprom, VNG en VvG werk ik ook aan een brochure
om gemeenten en (markt)partijen hier verder bij te ondersteunen.

Het arrest beoogt transparantie en gelijke kansen bij de verkoop van onroerende zaken
door overheidsinstanties. Tot het arrest kwam het vaak voor dat overheden onroerende
zaken na een één-op-één selectie gunden aan één partij. Ten gevolge van het arrest
is openbare selectie het uitgangspunt, waarbij het overheidslichaam criteriamoet opstellen
aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Een één-op-één selectie is niet meer
zonder meer mogelijk. En ook in het geval van een één-op-één selectie is een zorgvuldige
procedure vereist.

Het kan in bepaalde gevallen wenselijk zijn te kunnen werken met een preferente partner
of partners. Hieraan bestaat met name behoefte bij een partij, zoals een woningbouwcorporatie,
die (mede) een rol heeft bij de uitvoering van publieke taken. De wens om niet telkens
een selectie te hoeven te organiseren, kan gerealiseerd worden door het benutten van
de ruimte die het arrest biedt. Het is mogelijk om geen uitgebreide selectieprocedure
te volgen wanneer – op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria – gemotiveerd
kan worden vastgesteld dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In
die zin is het mogelijk te werken met preferente partners.

Hiertoe is wetgeving niet nodig. Ook anderszins zie ik geen reden om nu tot wetgeving
over te gaan. Er is nog veel onduidelijk en de materie zal de komende tijd nog uitgekristalliseerd
worden in nadere jurisprudentie. De uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden, waarnaar
de zaak is terugverwezen, maar ook vervolguitspraken, zullen naar verwachting meer
duidelijkheid scheppen over de precieze reikwijdte van de hoofdlijn. Ook wordt meer
duidelijkheid verwacht over uitzonderingsmogelijkheden, de voorwaarden, de betekenis
voor specifieke rechtshandelingen met betrekking tot overheidseigendommen en samenwerkingsvormen
terzake de invulling van beleid op basis van de objectieve, toetsbare en redelijke
criteria, de relatie tot het aanbestedingsrecht etc.,
22
23 Het ligt in de rede af te wachten hoe een en ander uitpakt.

In samenwerking met de VNG, VvG en NEPROM zal ik komen met een praktische brochure
voor gemeenten waarin nader wordt beschreven hoe zij het Didam-arrest kunnen verankeren
in het beleid voor gronduitgifte, verkoop of verhuur van onroerende zaken. Hierbij
zal ook aandacht worden gegeven hoe vertraging bij bestaande procedures zo veel mogelijk
voorkomen kan worden. Mocht in een later stadium blijken dat wetgeving wenselijk is
om het handelingsperspectief en proceduresnelheid van gemeenten bij gebiedsontwikkeling
te bevorderen, dan is dat een mogelijkheid die ik zal overwegen.

Actielijn 3: Stimuleren van snelle woningbouw

In actielijn 3 van het programma Woningbouw zet ik in op het stimuleren van snelle
woningbouw. De doelstelling van deze actielijn is dat goede woningbouwprojecten met
voldoende betaalbare woningen, die vanwege financiële problemen niet realiseerbaar
zijn, toch van start gaan. Deze projecten, waarvoor de ruimtelijke afweging al heeft
plaatsgevonden, worden financieel ondersteund. Ook zet ik binnen deze actielijn in
op specifieke oplossingen, zoals transformatie en flexwoningen. Hierover heb ik u
op 10 juni jl. geïnformeerd24. Bij actielijn 4 rapporteer ik over het versnellen van woningbouwlocaties door extra
ondersteuning voor bereikbaarheid. Dit vanwege de samenhang met de invulling van de
besteding van de € 7,5 miljard die in het Mobiliteitsfonds voor ontsluiting van woningbouw
beschikbaar is gesteld.

Woningbouwimpuls

Het doel van de Woningbouwimpuls (Wbi) is het sneller bouwen van meer betaalbare woningen,
door bij te dragen aan publieke investeringen die noodzakelijk zijn om de woningbouw
te kunnen realiseren.

In de Kamerbrief «Vooraankondiging Woningbouwimpuls vierde tranche en rapport versnellen
voorfase gebiedsontwikkelingen»25 is aangekondigd dat in de vierde tranche een aantal wijzigingen worden doorgevoerd.
Deze tranche opent in augustus en na beoordeling van de projecten zal hierover nog
dit jaar besluitvorming plaatsvinden. Daaraan voorafgaand is onderzocht wat de impact
zou zijn van mogelijke wijzigingen op de «pijplijn» van projecten. De uitkomsten van
dit onderzoek zijn gebruikt voor de doorontwikkeling van de Woningbouwimpuls. Het
volledige rapport is bijgevoegd (bijlage 6).

Daarnaast is in de Kamerbrief «invulling 10*100mln voor additionele woningbouw»26 aangekondigd dat onderzocht wordt hoe het additionele karakter van de Woningbouwimpuls
geborgd kan worden. Dit onderzoek is inmiddels afgerond. Dit rapport is opgenomen
als bijlage 7. Het onderzoek toont aan dat de Woningbouwimpuls op verschillende manieren
voor versnelling van projecten zorgt. Daarnaast zijn er in het onderzoek geen aanwijzingen
gevonden voor substitutie of verdringing van andere projecten. Verder blijkt dat het
meten van additionaliteit van een subsidie voor gebiedsontwikkeling lastig is uit
te drukken in aantallen (betaalbare) woningen. Dit komt voort uit de grote onzekerheden
die met complexe gebiedsontwikkelingen gepaard gaat. De concrete aanbevelingen die
het onderzoeksbureau doet om de additionaliteit beter te meten zijn doorgevoerd in
de aanvraagdocumentatie voor de vierde tranche. Ondanks de positieve signalen blijft
het additionele karakter van de Woningbouwimpuls nauwlettend gevolgd worden. Indien
het noodzakelijk blijkt, wordt het instrument aangepast om de doelmatigheid te waarborgen.

Regeling huisvesting aandachtsgroepen

In het programma Woningbouw en het programma Een thuis voor iedereen is aangekondigd
dat er € 100 miljoen beschikbaar is voor de huisvesting van aandachtsgroepen. In 2021
hebben gemeenten ruim € 35 miljoen ontvangen voor het realiseren van huisvesting voor
aandachtsgroepen. Daarna heeft in het tweede kwartaal van 2022 een tussenevaluatie
plaatsgevonden naar de effectiviteit van de regeling en in hoeverre de regeling aansluit
bij de wensen van de gemeenten. Deze tussenevaluatie is aangekondigd bij de beantwoording
van de Kamervragen over de situatie rondom de Regeling huisvesting aandachtsgroepen
(Podt en Boulakjar)27 en is bijgevoegd als bijlage 8.

Op basis van de tussenevaluatie en gesprekken met stakeholders is er geen aanleiding
om de opzet van de regeling te veranderen. Wel zullen een aantal aspecten worden aangepast
en dienen aanvragers extra toelichting te geven op hun projecten. Zo zullen onder
andere het maximumbedrag per woonruimte en het maximumbedrag dat een gemeente kan
aanvragen worden verhoogd. De nieuwe meerjarige regeling voor de huisvesting van aandachtsgroepen
zal rondom het zomerreces worden gepubliceerd. RVO zal het loket voor het indienen
van aanvragen openstellen van 19 september 2022 tot en met 17 oktober 2022.

Actielijn 4: Grootschalige woningbouw

In actielijn 4 van het programma Woningbouw zet ik in op grootschalige woningbouw.
In heel Nederland moeten we meer woningen bouwen op kleine, middelgrote en waar mogelijk
ook grootschalige locaties. Grootschalige woningbouw is nodig omdat het woningtekort
zo groot is, dat het ontwikkelen van alleen kleine en middelgrote locaties met goed
betaalbare woningen niet genoeg is om voldoende bij te dragen aan realisatie van 900.000
woningen tot en met 2030. Het kabinet heeft daarom € 7,5 miljard beschikbaar gesteld
voor het ontsluiten van nieuwe woningen in heel Nederland.

Versnellingsafspraken grootschalige woningbouw

Het kabinet stelt maximaal € 1,5 miljard (inclusief btw) beschikbaar voor de versnelling
van het realiseren van grootschalige woningbouwlocaties door middel van financiële
ondersteuning op het gebied van bovenplanse of bovenlokale bereikbaarheidsmaatregelen.28 Het betreffen locaties met een minimale omvang van 500 woningen in de verstedelijkingsgebieden
of minimaal 200 woningen in de gebieden daarbuiten. Het zijn woningbouwplannen waar
binnen 3 tot 5 jaar de schop de grond in kan, waar minimaal 50% betaalbare woningen29 worden gebouwd en waarbij het effect op de robuustheid van het totale hoofdwegen-
en spoornet minimaal is.

In de MIRT-kennismakingsgesprekken met de regio’s van het afgelopen voorjaar zijn
de regio’s en gemeenten uitgenodigd om voorstellen in te dienen voor deze versnellingsafspraken.
In de afgelopen periode zijn er veel voorstellen ingediend. In het Bestuurlijk Overleg
Leefomgeving heb ik, samen met de Minister en Staatssecretaris van Infrastructuur
en Waterstaat, over 70 woningbouwlocaties principeafspraken gemaakt om versnelling
te kunnen realiseren.30 De 70 voorstellen tellen op tot versnelde realisatie en ontsluiting van circa 135.000
woningen, tussen nu en de komende 5 jaar. De totale omvang van de benodigde investering
voor het realiseren van de 70 voorstellen bedraagt circa € 1,2 miljard. Het resterende
bedrag zal onderdeel uitmaken van de besluitvorming in het Bestuurlijk Overleg MIRT
van het najaar. Hiermee geeft het kabinet invulling aan de toezegging om nog voor
de zomer een eerste ronde van de € 7,5 miljard beschikbaar te stellen.

De voorstellen komen uit alle delen van het land. Van de 70 voorstellen zijn er 32
dusdanig uitgewerkt dat hierover in de Bestuurlijke Overleggen Leefomgeving reeds
concrete bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Over de andere 38 plannen is het streven
tijdens de Bestuurlijke Overleggen MIRT in het najaar concrete afspraken te maken.
Voor deze voorstellen zijn middelen gereserveerd onder voorbehoud dat kan worden voldaan
aan een nader te bepalen percentage cofinanciering door gemeenten, provincies en/of
de regio’s.

De middelen worden via een eenmalige specifieke uitkering beschikbaar gesteld aan
gemeenten. De regeling wordt op grond van de Wet op het Mobiliteitsfonds opgesteld
en zal in het najaar bij uw Kamer worden voorgehangen. De gemeenten waarvan de door
hen ingediende voorstellen niet zijn gehonoreerd, krijgen de gelegenheid hun voorstel
ten behoeve van de tweede ronde voor het Bestuurlijk Overleg MIRT in het najaar te
verbeteren. Binnen het beschikbare budget voor de versnellingsafspraken zullen -bovenop
de criteria voor de eerste ronde- de voorstellen gerankt worden op inhoudelijke kwaliteit.
Over de voortgang van de versnellingsafspraken zal uw Kamer geïnformeerd worden.

Grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties

De versnellingsafspraken grootschalige woningbouw richten zich vooral op woningbouwversnelling
op de korte termijn. Voor een aantal locaties is langjarige zekerheid en continuïteit
van de bouwproductie op de middellange en lange termijn nodig (dus ook na 2030). Dit
zijn de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties die binnen de zeven NOVEX-verstedelijkingsgebieden
zijn geïdentificeerd. Eerder zijn 15 van deze grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties
geïdentificeerd.31 In het programma Woningbouw heb ik aangekondigd te analyseren of er, naast deze geïdentificeerde
gebieden, andere gebieden zijn waar eenzelfde inzet vanuit het Rijk aan de orde is.
Deze analyse heeft ertoe geleid dat Foodvalley en Spoorzone Arnhem-Oost aan de lijst
grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties zijn toegevoegd. De definitieve lijst met grootschalige
NOVEX-woningbouwlocaties is vastgesteld in de Bestuurlijke Overleggen Leefomgeving.

In de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties is sprake van een dusdanige grote
en brede schaal van ontwikkeling, dat als het ware nieuwe delen van steden worden
gecreëerd waar mensen wonen, werken, leren en elkaar ontmoeten. Dit vergt een specifieke
aanpak. De ontwikkeling is veelal binnenstedelijk en/of rondom bestaande of nieuwe
stationslocaties wat de opgave complex maakt. Naast het realiseren van grote aantallen
woningen gaat het ook om het creëren van arbeidsplaatsen, een klimaatbestendige inrichting
van gebouwen en openbare ruimten en het stimuleren van lopen, fietsen en deelmobiliteit.
Veelal is ook een schaalsprong in stedelijke ontwikkeling, bereikbaarheid en voorzieningen
nodig.

Zonder extra investeringen in bereikbaarheid komt de ontwikkeling van deze locaties
niet of pas veel later van de grond. Daarom wordt het resterende deel van de beschikbaar
gestelde € 7,5 miljard bestemd om deze 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties bereikbaar
te maken. Daarnaast stellen we voor deze locaties € 500 miljoen gebiedsbudget beschikbaar.
Het Rijk richt samen met de betrokken locaties een procesaanpak en governance in voor
de verdere ontwikkeling van de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties en bijbehorende
investeringen.

Ontwerp-afweegkader bereikbaarheids- en gebiedsinvesteringen

Voor de inzet van de bereikbaarheids- en gebiedsinvesteringen in de 17 grootschalige
NOVEX-woningbouwlocaties is een ontwerp-afweegkader in voorbereiding. Dit kader is
bedoeld om beslisinformatie te verzamelen en te prioriteren. Naast de afwegingen op
het gebied van woningbouwwaarde en bereikbaarheidswaarde gaat het ook om het kunnen
voldoen aan wettelijke randvoorwaarden en bredere ruimtelijke integrale afwegingen.
Over het afweegkader is een bestuurlijk gesprek gevoerd met de koepels van decentrale
overheden. De koepels brengen begin juli een bestuurlijk advies uit over het ontwerp-afweegkader.
Bij de ontwikkeling van het ontwerp-afweegkader zijn daarnaast de kennisinstellingen
PBL en KIM en de vervoerregio’s betrokken. Het ontwerp-afweegkader ontvangt u als
bijlage 9 bij deze brief.

Het voornemen is om in de Bestuurlijke Overleggen MIRT dit najaar richting te geven
aan investeringen waar de informatie voldoende is en conform de MIRT-spelregels zo
mogelijk investeringsbesluiten te nemen voor de ontwikkeling van de grootschalige
NOVEX-woningbouwlocaties in combinatie met maatregelen die nodig zijn om deze gebieden
volwaardig te kunnen ontwikkelen richting 2030 en verder.

Overige

Herstructurering

Gezien de grote bouwopgave die deels binnenstedelijk wordt opgelost en de vernieuwende
nieuwbouwopgave van kwetsbare gebieden krijgen steeds meer mensen te maken met veranderingen
in hun buurt. Tijdelijk geluidsoverlast door bouwverkeer, nieuwe mensen die in de
buurt komen wonen, de wens om terug te keren bij vernieuwende nieuwbouw en buurten
die er anders uit komen te zien zijn voorbeelden waar bestaande bewoners mee te maken
kunnen krijgen. In dat licht behandel ik de motie van lid Beckerman cs die verzoekt
om bij het verlenen van financiële steun, zoals uit het Volkshuisvestingsfonds of
de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV), te eisen dat zeggenschap voor bewoners
goed geregeld is en dat bewoners recht op terugkeer hebben.32

Hoewel het collectief gebaat is bij binnenstedelijke bouw en vernieuwende nieuwbouw,
zodat meer mensen in een goed, duurzaam en betaalbaar huis kunnen wonen, kan dat individueel
anders liggen. Dit onderstreept het belang van goede participatie. Participatie is
bedoeld om te onderkennen dat veranderingen in de buurt impact kunnen hebben op individuen
en plannen te verbeteren. In de Omgevingswet en Woningwet is participatie een belangrijke
pijler.

Ik onderschrijf het belang om met de wensen van bewoners rekening te houden en dat
zij in het geval van sloopactiviteiten waar mogelijk de keuze krijgen om terug te
keren naar hun wijk. Hierbij geldt dat de mogelijkheden en wensen per locatie en per
bewoner kunnen verschillen. Het vraagt om maatwerk. Tegelijkertijd vind ik het toepassen
van een vorm van een veto, waar zeggenschap op uit kan komen, onwenselijk. Dit leidt tot een disbalans tussen
het individueel belang en het collectieve belang om te voldoen aan de eerste levensbehoefte
van een goede, duurzame en betaalbare woning.

In de motie wordt ingegaan op de RVV, die inmiddels gesloten is. Met de afschaffing
van de verhuurderheffing is een nieuwe RVV ook niet meer aan de orde. Het is niet
mogelijk om op al gedane toekenningen op grond van de RVV een aanscherping van de
regels toe te passen voor die (verlopen) regeling. Partijen zijn immers begonnen met
het investeren op basis van de bekende regels. Het overleg dat plaats moet vinden
met de bewoners is reeds geregeld bij wet, zoals in de Woningwet.

Omdat ik het belang van participatie zie, heb ik dit betrokken in de beoordeling van
de eerste tranche van het Volkshuisvestingsfonds, als onderdeel van toetsing om te
beoordelen of het past binnen de kaders van het fonds. Ik ben voornemens om dat bij
het vervolg van het Volkshuisvestingsfonds te herhalen. Uw Kamer informeer ik dit
najaar over de contouren van de nieuwe regeling. Ook zie ik dat in steeds meer gemeenten
wordt gewerkt met nieuwe vormen van bewonersparticipatie en varianten van een recht
op terugkeer bij vernieuwende nieuwbouw. Ik ben blij dat medeoverheden en verhuurders
hier steeds meer aandacht voor hebben.

Tot slot

Met het indicatieve bod van provincies ten aanzien van te realiseren aantallen woningen
en het beschikbaar stellen van een eerste tranche van de € 7,5 miljard hebben we de
eerste stappen gezet in het stimuleren van de realisatie van de woningbouwopgave.
Een opgave die we alleen met alle partijen, zowel markt als medeoverheden kunnen realiseren.
Samen zetten we ons in om zo snel mogelijk voldoende en passende woningen voor iedereen
te realiseren.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge