Brief regering : Totstandkoming wetsvoorstel goed verhuurderschap (Kamerstuk 36130)

Nr. 5
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 juni 2022

Prettig en veilig wonen is een basisvoorwaarde voor een goed bestaan. Als gevolg van
de schaarste aan huurwoningen is de positie van woningzoekenden en huurders ten opzichte
van verhuurders en verhuurbemiddelaars verzwakt. Daardoor komen mensen in de knel
en doen zich regelmatig misstanden voor, zoals discriminatie, intimidatie, achterstallig
onderhoud en te hoge huurprijzen. Door de verzwakte positie van woningzoekenden en
huurders durven, kunnen of willen zij hier niet altijd tegen in verweer komen. Ook
kunnen gemeenten – die dergelijke misstanden regelmatig tegenkomen in hun handhavingspraktijk
– hier onvoldoende tegen optreden als gevolg van ontoereikend instrumentarium. Deze
penibele situatie is onacceptabel. In 2018 is daarom de «aanpak goed verhuurderschap»
gestart. De uitkomsten van deze aanpak zijn in februari 2021 aan uw Kamer gepresenteerd1, waarbij ook het wetsvoorstel goed verhuurderschap is aangekondigd. Vandaag is een
nieuwe mijlpaal bereikt: het wetsvoorstel goed verhuurderschap (Kamerstuk 36 130) is bij uw Kamer ingediend. Hiermee is de volgende stap in het proces de parlementaire
behandeling. Ter voorbereiding hierop licht ik via deze brief graag de totstandkoming
van het wetsvoorstel en de belangrijkste punten uit het wetsvoorstel toe.

Aanleiding

Naar aanleiding van verschillende misstanden op de huurmarkt zijn er begin 2018 gesprekken
gevoerd met de sector over goed verhuurderschap. Het ging onder meer om misstanden
zoals verhuurders en verhuurbemiddelaars die discrimineren, verhuurders die huurders
intimideren, bedreigen en/of uitbuiten (de zogenoemde huisjesmelkers), of verhuurbemiddelaars
die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen.
De breed gedeelde opvatting was dat deze excessen moeten worden aangepakt. Naar aanleiding
hiervan is in 2018 de aanpak goed verhuurderschap gestart. Deze aanpak bestond uit
maatregelen en pilots langs de lijn van voorlichting, zelfregulering, handhaving en
de zoektocht naar aanvullende wetgeving die in verschillende gemeenten zijn uitgevoerd.
De uitkomsten van de aanpak onderstreepten de noodzaak voor gemeenten om aanvullende
wettelijke instrumenten te hebben om goed verhuurderschap te bevorderen en malafide
verhuurderschap beter aan te pakken. Naast de aanpak presenteerde het Aanjaagteam
Bescherming Arbeidsmigranten in november 2020 haar tweede adviesrapport.2 Hierin zijn ook diverse adviezen gegeven om de huisvestingssituatie van arbeidsmigranten
in Nederland te verbeteren. De uitkomsten van de aanpak goed verhuurderschap en het
advies van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten hebben ertoe geleid dat de
toenmalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in de Kamerbrief
van 22 februari 2021 het voorliggende wetsvoorstel heeft aangekondigd.3

Opzet van het wetsvoorstel

Met dit wetsvoorstel introduceer ik in de vorm van algemene regels een landelijke
basisnorm voor goed verhuurderschap. Deze norm ziet op het gedrag dat van verhuurders
en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders.
In aanvulling hierop kunnen gemeenten in bepaalde gevallen een verhuurvergunning instellen,
waarmee zij extra eisen kunnen stellen aan verhuurders en waarmee het mogelijk wordt
om malafide verhuurders harder aan te pakken. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om
op de algemene regels en de verhuurvergunning te handhaven. Hiervoor krijgen zij het
klassieke bestuurlijke handhavingsinstrumentarium tot hun beschikking en dienen zij
een meldpunt in te stellen waar woningzoekenden en huurders terecht kunnen met meldingen
over ongewenst verhuurgedrag. Het wetsvoorstel draagt dan ook bij aan een sterkere
rechtspositie van woningzoekenden en huurders. Ook zorgt het voor bewustwording en
duidelijkheid over het gedrag dat van verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht
wordt.

Algemene regels van goed verhuurderschap

Met de introductie van de algemene regels van goed verhuurderschap wordt het voor
alle partijen die betrokken zijn in het verhuurproces duidelijk hoe het gedrag dat
een goed verhuurder betaamt er in de praktijk uitziet. De algemene regels zijn van
toepassing op het gehele verhuurproces4 en op zowel de reguliere verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte
aan arbeidsmigranten en moeten gezien worden als de basisnorm waaraan verhuurders
en verhuurbemiddelaars zich moeten houden. De vastlegging van de algemene regels van
goed verhuurderschap maakt deze regels ook bestuursrechtelijk afdwingbaar en handhaafbaar.
De algemene regels zien op het voorkomen en tegengaan van discriminatie, het voorkomen
en tegengaan van intimidatie, de plicht om de huurovereenkomst op schrift te stellen
en de plicht de huurder over enkele zaken te informeren, bijvoorbeeld over zijn rechten
en plichten aangaande het gehuurde. Daarnaast is, specifiek voor verhuurbemiddelaars,
in de algemene regels een verbod opgenomen op het vragen van dubbele bemiddelingskosten.
De precieze uitwerking van deze regels wordt in de volgende paragrafen nader toegelicht.5

Het voorkomen en tegengaan van discriminatie

Discriminatie is bij wet verboden en mag niet worden getolereerd. Verhuurders en verhuurbemiddelaars
zijn er verantwoordelijk voor dat zij geen verboden onderscheid maken. Uit verschillende
onderzoeken blijkt dat woondiscriminatie helaas te vaak voorkomt.6 Op basis van het wetsvoorstel worden verhuurders en verhuurbemiddelaars daarom verplicht
een helder en transparant selectieproces te hanteren. Hierbij dienen zij objectieve
en niet-discriminerende selectiecriteria te gebruiken en te communiceren. Daarnaast
moeten zij de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren aan de afgewezen kandidaat-huurders.
Met de introductie van deze regels wordt ook uitvoering gegeven aan de motie van de
leden Van Baarle en Den Haan7, en de motie van de leden Boulakjar en Belhaj.8

Het voorkomen en tegengaan van intimidatie

Intimidatie van woningzoekenden en huurders komt in allerlei vormen voor, van diverse
soorten bedreigingen tot in enkele gevallen zelfs fysiek geweld. Hoewel intimidatie
reeds bij wet verboden is, komen gemeenten diverse vormen van intimidatie tegen in
hun dagelijkse handhavingspraktijk zonder dat zij hiertegen kunnen optreden. Daarom
krijgen gemeenten door de introductie van de algemene regel dat verhuurders en verhuurbemiddelaars
zich dienen te onthouden van iedere vorm van intimidatie de mogelijkheid hier handhavend
tegen op te treden.

Schriftelijkheidsvereiste

Het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst kan tot rechtsonzekerheid leiden
bij huurders. Wanneer afspraken tussen de huurder en verhuurder namelijk niet schriftelijk
zijn vastgelegd, is het bij misstanden lastig te achterhalen wat de gemaakte afspraken
zijn. Daarom is in de algemene regels de verplichting opgenomen om de huurovereenkomst,
die ook mondeling overeengekomen mag worden, schriftelijk vast te leggen. Daarnaast
geldt, conform het advies van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten9 en de wens van de Tweede Kamer10, dat in het geval van verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten, de huurovereenkomst
separaat vastgelegd dient te worden van de arbeidsovereenkomst om op deze manier de
afhankelijkheid van de werkgever te verkleinen.

Informatieverstrekkingsplicht

Naast het schriftelijkheidsvereiste worden verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht
om huurders schriftelijk en op een duidelijke en begrijpelijke wijze te informeren
over de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde11, de contactgegevens van een contactpunt van de verhuurder waar huurders terecht kunnen
voor zaken betreffende het gehuurde en de contactgegevens van het meldpunt van de
gemeente waarin het gehuurde is gelegen. Voor arbeidsmigranten gaat specifiek gelden
dat de informatieverstrekking moet gebeuren in een taal waaraan zij de voorkeur geven.
Dit kan hun moedertaal zijn, maar ook Engels of Nederlands als zij hierin helder kunnen
communiceren.

Verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten

Specifiek voor verhuurbemiddelaars gaat aanvullend gelden dat zij geen dubbele bemiddelingskosten
in rekening mogen brengen. Dit is reeds bepaald in het Burgerlijk Wetboek, maar door
het ook in dit wetsvoorstel op te nemen krijgen gemeenten de mogelijkheid hier bestuursrechtelijk
op te handhaven.

Meldpunt

Gemeenten moeten een laagdrempelig meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen
kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Naar aanleiding van deze meldingen
kunnen gemeenten overgaan tot handhaven of, wanneer handhaven niet mogelijk is, de
(kandidaat-)huurder hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie. Het meldpunt
moet namelijk niet alleen meldingen ontvangen en afhandelen, maar dient er ook voor
te zorgen dat huurders en woningzoekenden niet eindeloos zelf op zoek hoeven te gaan
naar het juiste «loket». Uiteraard hoeven gemeenten niet een volledig nieuw meldpunt
op te richten, maar kunnen zij dit beleggen bij bestaand meldpunt en/of gezamenlijk
organiseren.

Vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte

Uit gesprekken met gemeenten blijkt dat onverbeterlijke malafide verhuurders vaak
actief zijn in bepaalde gebieden in de gemeente, waar zij misbruik maken van de sociaaleconomisch
kwetsbare positie van de huurders die daar wonen. Dit uit zich in zaken zoals excessieve
huurprijzen, achterstallig onderhoud, overbewoning, verloedering, discriminatie en
intimidatie. Dit heeft negatieve gevolgen voor huurders en de leefbaarheid van wijken.
Het wetsvoorstel creëert daarom, in aanvulling op de algemene regels, de bevoegdheid
voor gemeenten om op grond van de leefbaarheid een gebiedsgerichte vergunning voor
de reguliere verhuur van woonruimte in te stellen. Hiermee kunnen gemeenten in deze
gebieden extra eisen stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud en, in het
geval van gereguleerde huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning (gekoppeld
aan het WWS).

Vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten

Uit het adviesrapport van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten blijkt dat
de huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland in veel gevallen goed is geregeld,
maar in veel gevallen ook niet. Zo hebben zij vaak te maken met verloederde huisvesting
en een gebrek aan faciliteiten. Het Aanjaagteam adviseert daarom om het voor gemeenten
mogelijk te maken een verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten
in te stellen. Dit advies is overgenomen, door in dit wetsvoorstel de bevoegdheid
voor gemeenten te creëren om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan
arbeidsmigranten in te stellen. Hiermee kunnen gemeenten extra eisen stellen aan verhuurders
in relatie tot het aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden
en de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van (het bereiden en bewaren
van) voedsel en (persoonlijke) hygiëne.

Handhaving

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene
regels en de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het klassieke bestuursrechtelijke
instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum
remedium de beheerovername tot hun beschikking, dat via een escalatieladder ingezet
kan worden. Daarnaast kunnen gemeenten een verhuurvergunning weigeren en intrekken,
waarmee het mogelijk wordt malafide verhuurders harder aan te pakken. Voor woningcorporaties
is het toezicht bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) belegd.

Financiële gevolgen voor gemeenten

Om de financiële gevolgen voor de uitvoeringspraktijk van gemeenten in kaart te brengen,
is door SIRA Consulting en met betrokkenheid van de VNG, de gemeente Amsterdam (namens
de G5) en de gemeente Tilburg (namens de G40) een onderzoek als bedoeld in artikel
2 van de Financiële-verhoudingswet uitgevoerd.12

Kosten voor de implementatie en de handhaving

Uit het onderzoek is gebleken dat gemeenten eenmalige kosten maken voor de implementatie
van het wetsvoorstel à € 9,1mln. Daarnaast maken gemeenten structurele kosten voor
de handhaving van de algemene regels en het instellen van het meldpunt à € 12,4mln.
Het Rijk financiert deze kosten vanaf de begroting van 2023 via het Gemeentefonds13.

Kosten die zich afhankelijk van gemeentelijke keuzes voor kunnen doen

Ook zijn er kosten die zich pas gaan voordoen als een individuele gemeente ervoor
kiest gebruik te maken van de mogelijkheid om een verhuurvergunning in te stellen.
Uit het artikel 2-onderzoek is gebleken dat het zeer lastig is om deze kosten op voorhand
goed en betrouwbaar in te schatten. Daarom is een inschatting gemaakt voor drie mogelijke
scenario’s. Hierbij zijn zowel de te verwachten kosten als de te verwachten opbrengsten
van leges en het innen van bestuurlijke boetes betrokken. Omdat de kosten en opbrengsten
ten aanzien van de verhuurvergunning nog onvoldoende betrouwbaar en inzichtelijk zijn,
omdat vooraf geen inschatting te maken is van het aantal gemeenten dat de verhuurvergunning
zal instellen en omdat gemeenten in voorkomende gevallen alternatieve financieringswijzen
tot hun beschikking hebben, stelt het Rijk hier vooraf geen generieke financiering
voor beschikbaar. Evenwel ben ik voornemens met de VNG afspraken te maken over de
monitoring van deze kosten.

Tot slot

Gezien de prangende problematiek op de huurmarkt, de noodzaak om de rechtspositie
van woningzoekenden en huurders te verbeteren en de grote wens die alle betrokken
partijen hebben om malafide verhuurpraktijken een halt toe te roepen, hoop ik op een
voorspoedige behandeling van dit wetsvoorstel.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge