Brief regering : Rapport 'Effecten nieuw model WWS onzelfstandig'

Nr. 914 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 3 juni 2022

De krapte op de woningmarkt zet een extra druk op de huisvesting van specifieke aandachtsgroepen
waaronder studenten. Voor alleen de doelgroep studenten wordt het tekort op dit moment
geschat op 26.500 woonruimten. Uit onderzoek blijkt dat het moderniseren van het woningwaarderingsstelsel
(hierna: WWS) voor onzelfstandige woonruimte kan bijdragen aan het stimuleren van
de bouw van woonruimten met gedeelde voorzieningen (kamers). In overleg met een brede
groep stakeholders heb ik daarom onderzoek laten uitvoeren naar mogelijke aanpassing
van het stelsel. Het voornemen tot herziening heb ik tevens 11 mei jl. (Kamerstuk
32 847, nr. 883) aangekondigd in het programma «Een thuis voor iedereen».

Middels deze brief informeer ik u over het onderzoek naar de effecten op de maximale
huurprijzen als gevolg van herziening van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige
woonruimte en de vervolgstappen die ik wil nemen. Daarmee voer ik tevens de motie
van de leden Grinwis en Koerhuis uit die verzoeken de bouw van studentenkamers te
bevorderen en daartoe te onderzoeken hoe het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige
woonruimten kan worden herzien.1

Aanleiding voor herziening van het WWS onzelfstandig

Het stimuleren van de realisatie van onzelfstandige eenheden is een belangrijke maatregel
om het tekort aan woningen tegen te gaan. Onzelfstandige woonruimten zijn in principe
goedkoper en ruimtelijk efficiënter dan het realiseren van zelfstandige woonruimten
en daarmee een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod. Ook vanuit het
welzijnsperspectief van jongeren en studenten is voldoende woonruimten met gedeelde
voorzieningen van belang om bijvoorbeeld eenzaamheid tegen te gaan. Uit het rapport
Een thuis voor iedereen2 blijkt bovendien dat dit soort woningen een oplossing kunnen zijn voor doelgroepen
zoals jongeren die uitstromen uit zorginstellingen, dak- en thuislozen en statushouders.
De aanbevelingen zien onder meer op het stimuleren van de realisatie van onzelfstandige
woonruimten en hervorming van de huurtoeslag.

Aan het achterblijven van de realisatie van betaalbare onzelfstandige woonruimten
liggen meerdere oorzaken ten grondslag, maar uit onderzoek blijkt dat het WWS onzelfstandig
in ieder geval een rol speelt.3 Het WWS voor onzelfstandige woonruimten bepaalt de maximale huurprijs op basis van
de kwaliteit van de woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende
aspecten van de woonruimte waardeert. De puntentelling voor onzelfstandige woonruimte
is sinds 1979 niet herzien en toe aan modernisering. Conform het Landelijk Actieplan
Studentenhuisvesting (LAS) gaan wij dan ook op zoek naar een wijzigingsvoorstel voor
het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte.

Onderzoek naar herziening van het WWS onzelfstandig

Het onderzoek is begeleid door een klankbordgroep met Stichting Kences (brancheorganisatie
sociale studentenhuisvesters), Vastgoedbelang (particuliere verhuurders), de LSVb
(Landelijke Studentenvakbond), Valente, de Woonbond en vertegenwoordigers van universiteiten
en gemeenten. Dit zijn ondertekenaars van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting
(LAS) en vertegenwoordigers vanuit het zorgdomein en huurders algemeen.

Uit de klankbordgroep is een voorstel voor een gemoderniseerd WWS onzelfstandig naar
voren gekomen dat ook punten toekent op basis van energieprestatie en locatie. Daarmee
sluit het beter aan op het WWS voor zelfstandige woonruimte. In overleg met betrokken
partijen zijn twee varianten voor het WWS onzelfstandig onderzocht: één waarbij locatie
wordt gewaardeerd door WOZ-waarde en één waarbij locatie wordt gewaardeerd op basis
van voorzieningen in de woonomgeving. De variant die punten voor locatie toekent op
basis van WOZ-waarde wordt door de meeste stakeholders en mijzelf gezien als de meest
kansrijke weg tot herziening. Hierbij wordt de WOZ-waarde wel anders gewaardeerd dan
in het WWS-zelfstandig. De WOZ-waarde wordt namelijk gewogen ten opzichte van de gemiddelde
WOZ-waarde in de woningmarktregio.

Uitgangspunt voor een nieuw model voor het WWS onzelfstandig was prijsneutraliteit:
de gemiddelde maximale huurprijs van een kamer in de bestaande voorraad diende gelijk
te blijven aan de huidige situatie. Dit laat echter onverlet dat een nieuw model invloed
heeft op de maximale huurprijzen van individuele kamers. Met onderzoeksbureau ABF
is onderzocht wat de effecten op huurprijzen zouden zijn van het gemoderniseerde WWS
voor onzelfstandige woonruimte4. De data waarop het onderzoek zich baseert is opgevraagd bij de achterban van Kences,
Vastgoedbelang, Valente en de LSVb. Dit heeft vanuit Kences een bestand van 7.300
eenheden opgeleverd voor een kwantitatieve analyse van het effect op onzelfstandig
corporatiebezit en vanuit Valente en de LSVb een aantal voorbeeldwoningen waarop een
kwalitatieve analyse is uitgevoerd. Vanuit Vastgoedbelang zijn geen bruikbare data
aangeleverd.

Uit het onderzoek blijkt onder meer dat eenheden met een goed energielabel gemiddeld
een hogere maximale huur krijgen, kleinere eenheden krijgen een iets hogere maximale
huur, en grotere eenheden een lagere huur ten opzichte van het huidige WWSO. Dat is
een logisch gevolg van het feit dat oppervlakte relatief minder zwaar gewaardeerd
wordt, door toevoeging van de extra rubrieken voor energieprestatie en locatie. De
verschillen in maximale huurprijzen met het oude model zijn beperkt: dit verschilt
in 70% van de gevallen niet meer dan vijftig euro per maand.

Standpunten klankbordgroep

De meeste klankbordgroepleden zijn over het geheel positief over de aanpassing van
het woningwaarderingsstelsel: ze zien de noodzaak voor modernisering van het stelsel
en verwelkomen de toevoeging van rubrieken die locatie en energielabel waarderen.
De universiteiten benadrukken dat het van belang is dat studenten op kamers kunnen
gaan voor «de zelfontwikkeling en «bildung» van de student, die bijdragen aan het
latere burgerschap. Het is een randvoorwaarde om extra curriculaire activiteiten (verenigingsbestuur,
vrijwilligerswerk in de buurt) te kunnen doen.» De pandemie heeft opnieuw laten zien
hoe belangrijk samenwonen is: «onze ervaring in tijden van corona is dat studenten
in onzelfstandige eenheden leefplezier en woongenot beter waarderen. Studenten vereenzamen
veel minder snel in onzelfstandige eenheden dan in zelfstandige eenheden.» Om dezelfde
redenen is onzelfstandige woonruimte ook voor andere doelgroepen van belang.

Wel komt een aantal aandachtspunten bij het nieuwe model naar voren:

– Weging van oppervlakte. Toevoeging van extra rubrieken leidt er automatisch toe dat
bestaande rubrieken zoals oppervlakte relatief minder zwaar wegen in de puntentelling.
Logischerwijs wordt de grootte van de kamer dan ook relatief minder gewaardeerd dan
in het huidige model. Dit moet niet uitpakken als een prikkel om alleen kleine kamers
te bouwen.

– Stimuleren van onzelfstandige woonruimten. Een belangrijke aanleiding voor herziening
is dat het aantrekkelijker wordt nieuwe onzelfstandige woonruimte te bouwen. Een aantal
leden wijst er op dat dit met deze herziening mogelijk nog niet het geval is. Naar
de gevolgen op de investeringsbereidheid is een vervolgonderzoek uitgezet.

– De waardering van het energielabel en het effect op de woonlasten. Daarbij wordt aandacht
gevraagd voor het feit dat de hogere huurprijs als gevolg van de meeweging van energieprestaties
met de nieuwe puntentelling in voldoende mate gecompenseerd moeten worden door lagere
totale woonlasten (als gevolg van een lagere energierekening). Dit is lastig in beeld
te brengen. De berekeningen in het rapport naar de gevolgen op woonlasten zijn sterk
vereenvoudigd en dateren van voor de huidige stijging in energieprijzen.

Tot slot zijn er nog enkele details in de waarderingssystematiek die wat de leden
betreft verbeterd kunnen worden. Ook wordt benadrukt dat er aandacht nodig is voor
andere elementen die van invloed zijn in het vraagstuk omtrent onzelfstandige woonruimten.
Daarbij wordt onder meer gewezen op de huurtoeslagsystematiek en het feit dat de maximale
huurprijs in het WWS onzelfstandig op dit moment veelvuldig wordt overschreden. Alle
klankbordgroepleden geven aan een inschatting van het gevolg van herziening van het
stelsel op de particuliere huurvoorraad in het onderzoek te missen.

Vervolgstappen

Alles overwegende constateer ik dat er draagvlak is voor modernisering van het WWS
voor onzelfstandige woonruimte door toevoeging van de rubrieken locatie en energieprestatie.
Daarmee wordt het stelsel ook vergelijkbaarder met het WWS voor zelfstandige woonruimte.

Met dit onderzoek ligt er een initieel voorstel voor een nieuw stelsel en de gevolgen
daarvan op de huurprijzen. Ik vind het namelijk belangrijk dat kamers betaalbaar zijn
voor jongeren in alle doelgroepen. Een herziening van het stelsel zal niet leiden
tot een wijziging van de huidige huurprijzen in huurcontracten. Wel kan de wijziging
van het WWSO doorwerken in het percentage van de jaarlijkse huurverhogingen voor individuele
woningen. Daarnaast kan het zo zijn dat de nieuw te bouwen kamers hoge huurprijzen
hebben. In het verdere proces zal ik dan ook de woonlasten van een herziening in het
oog blijven houden. Een belangrijk aspect hierbij is dat de maximale huurprijzen door
alle partijen worden gerespecteerd.

Een definitief voorstel voor een nieuw model vraagt een brede afweging van verschillende
elementen omtrent betaalbaarheid en beschikbaarheid van onzelfstandige woonruimten.
Om tot een weloverwogen voorstel te komen is aanvullende informatie nodig. Daarom
heb ik een onderzoek uitgezet naar het effect van het nieuwe model op de investeringsbereidheid
in onzelfstandige woningen ten opzichte van zelfstandige woningen. Dit moet inzicht
bieden in de business cases om te zien of er voldoende rendement kan worden behaald
om de bouw van onzelfstandige woonruimten te stimuleren. Ik streef ernaar rond de
zomer de resultaten van dit onderzoek aan de Kamer rapporteren.

Tot slot zie ik ook dat gemeenten steeds vaker verkamering van woningen tegengaan
in het kader van de leefbaarheid. In het LAS kaart ik dit aan zodat gemeenten het
tekort aan onzelfstandige woonruimten ook meewegen in het grond- en verkameringsbeleid.

Deze punten ga ik de komende tijd met de klankbordgroep nader uitwerken. Na afronding
van het onderzoek naar het gevolg op de investeringsbereidheid in onzelfstandige woonruimten
kan ik een brede afweging maken. Ik streef ernaar eind 2022 een verdere uitwerking
van het voorstel met de Kamer te delen.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge