Brief regering : Toezeggingen over rentevrije hypotheken en de vergoeding bij het vervroegd aflossen van de hypotheek

Nr. 155
BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 7 december 2021

In deze brief kom ik, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
terug op twee eerder gedane toezeggingen over respectievelijk rentevrije hypotheken
en de vergoeding bij het vervroegd aflossen van een hypotheek.

Rentevrije hypotheken

Tijdens het notaoverleg over de initiatiefnota van het lid Alkaya (SP) over «100%
veilig sparen en betalen» heb ik toegezegd in te gaan op de ingewikkeldheden ten aanzien
van rentevrije hypotheken en na te gaan welk eerder onderzoek is gedaan naar rentevrijbankieren.1

Doorgaans wordt bij het verstrekken van geldleningen een vergoeding in rekening gebracht
in de vorm van rente. Bij bepaalde vormen van bankieren komen ook rentevrije hypotheken
voor, waarbij – vanuit een levensbeschouwelijk uitgangspunt – geen rente mag worden
betaald over geleend geld. De contractvormen van deze hypotheken zitten juridisch
complex in elkaar en zijn erop gericht om de vergoeding voor de hypotheek op andere
wijze vorm te geven dan door rente. De vormgeving van dergelijke producten kan verschillen.
Hieronder wordt daarom niet ingegaan op één specifiek product, maar wordt meer in
zijn algemeenheid beschreven welke aandachtspunten bij deze hypotheekvormen spelen
als het gaat om de beoordeling van de vraag of vergoedingen in deze vorm in aanmerking
kunnen komen voor kostenaftrek.

Aandachtspunten

Om de eigenwoningregeling en de kostenaftrek toe te kunnen passen op een rentevrije
hypotheekvorm zal de woning van de belastingplichtige allereerst moeten kwalificeren
als eigen woning. Belangrijke voorwaarde daarvoor is dat de woning aan de belastingplichtige
ter beschikking moet staan op grond van (economische) eigendom en dat de waardeontwikkeling
van de woning de eigenaar grotendeels toekomt.2 Daarnaast zal voldaan moeten worden aan de per 1 januari 2013 geldende aflossingseis
voor eigenwoningschulden. Dit houdt in dat de hypotheek gedurende de looptijd ten
minste annuïtair en in maximaal 360 maanden moet worden afgelost om in aanmerking
te kunnen komen voor aftrek.

Voorts is relevant dat bij rentevrije hypotheekvormen vaak meerdere voor de overdrachtsbelasting
relevante eigendomsoverdrachten plaatsvinden. Dit kan leiden tot hogere overdrachtskosten.
Bij meerdere eigendomsoverdrachten kan méér overdrachtsbelasting zijn verschuldigd
(waarbij mogelijk ook het 8%-tarief geldt, afhankelijk van de specifieke vormgeving
van het product). Dit kan ook leiden tot hogere notariskosten en afsluitkosten dan
bij de traditionele hypotheekvormen. Dit alles zal het product naar alle waarschijnlijkheid
duurder maken dan reguliere hypotheekvormen.

Consumentenbescherming

Ook buiten de fiscaliteit hebben dergelijke rentevrije hypotheken aandachtspunten.
Zo kunnen voor de consument mogelijk hogere kosten verbonden zijn aan het tussentijds
aflossen, bijvoorbeeld bij een verhuizing of overlijden. Voor hypotheken onder de
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)3 geldt juist dat bij een verhuizing of overlijden vervroegd kan worden afgelost zonder
dat daar een extra vergoeding voor gerekend wordt. De Autoriteit Financiële Markten
(AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB) hebben in 2008 een verkennende analyse uitgebracht
naar islamitisch financieren.4 Hieruit bleek dat er grotere prudentiële risico’s aan rentevrij bankieren kleven.
Zo verschillen het krediet-, markt-, en operationeel risico bij rentevrij bankieren
met die van conventioneel bankieren. Destijds werd ook geconcludeerd dat de meest
gebruikte contractsvormen van dergelijke hypotheken buiten het gedragstoezicht van
de AFM vallen. Of dit nog steeds het geval is hangt uiteraard samen met de exacte
vormgeving van het product.

Bovenstaande punten kunnen aanbieders en consumenten op deze markt in overweging nemen
bij het vormgeven en aangaan van rentevrije hypothekenproducten. Hierbij wordt opgemerkt
dat de mogelijkheid bestaat om in overleg te treden met de Belastingdienst daar waar
vragen bestaan bij deze aanbieders over de fiscale vereisten die gelden, bijvoorbeeld
met betrekking tot de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling. De ervaring leert
dat dit ook gebeurt door productaanbieders voor wat betreft deze producten.

Het vervroegd aflossen van een hypotheek

In het Commissiedebat van 10 juni jl. heb ik aan het lid Heinen (VVD) toegezegd om
per brief nader in te gaan op de vergoeding bij het vervroegd aflossen van de hypotheek,
naar aanleiding van een artikel in het Financieel Dagblad van 1 juni 20215. In de Europese Hypothekenrichtlijn die in 2016 is geïmplementeerd zijn voorschriften
opgenomen omtrent de vervroegde aflossing.6 Zo heeft een consument het recht om een hypothecair krediet geheel of gedeeltelijk
vervroegd af te lossen. De consument heeft in dat geval recht op een vermindering
van de totale kredietkosten, gelijk aan de rente en kosten voor de resterende duur
van de overeenkomst.

Financieel nadeel

De kredietverstrekker heeft bij een vervroegde aflossing recht op een eerlijke en
objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde
aflossing verbonden zijn. Hierbij geldt dat deze vergoeding geen boete mag zijn, en
dat deze nooit het door de kredietverstrekker geleden financiële nadeel mag overschrijden.7 Uitgangspunten voor hoe het financiële nadeel bij vervroegde aflossing kan worden
berekend, is vastgelegd in de leidraad «Vervroegd aflossen»8 van de AFM. De leidraad is tot stand gekomen na overleg met Autoriteit Consument
& Markt, Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Banken, DNB en de Consumentenbond
en is na de totstandkoming in 2017 niet meer aangepast9.

Vervroegde aflossing

In het geval van vervroegde aflossing, loopt de kredietverstrekker rentebetalingen
in de toekomst mis. Hier staat tegenover dat de kredietverstrekker de ontvangen aflossing
opnieuw kan uitlenen en daar vervolgens rentebetalingen over kan ontvangen. Bij een
gedaalde rentevoet zullen deze betalingen lager zijn dan de oorspronkelijke rentebetalingen
op basis van de contractrente, en is er sprake van een financieel nadeel voor de kredietverstrekker.
De leidraad stelt dat de netto contante waarde van het verschil hiertussen als basis
kan worden gebruikt voor de berekening van de vergoeding voor het financiële nadeel.
Om de vergoeding te berekenen kiest de kredietverstrekker een vergelijkingsrente.
Deze rente moet een vergelijkbare looptijd hebben als de resterende rentevaste periode
van de lening. Is dit niet mogelijk omdat de kredietverstrekker deze periode niet
aanbiedt, dan kiest de kredietverstrekker een nabijgelegen rente die in het voordeel
werkt van de klant: in de leidraad wordt verwezen naar de hoogst nabijgelegen rente.
Hoe dichter de vergelijkingsrente bij de contractrente ligt hoe minder vergoeding
de klant hoeft te betalen.

In de leidraad staat ook dat geen rekening gehouden hoeft te worden met eventueel
vergoedingsvrij aflossen in de toekomst, maar wel met de vergoedingsvrije ruimte in
het lopende jaar en het eventueel afgesproken aflossingsschema. Dit is op deze manier
in de leidraad opgenomen, omdat niet op voorhand vast te stellen is of de klant ook
in volgende jaren gebruik zou hebben gemaakt van de vergoedingsvrije ruimte. Bij een
spaarhypotheek wordt bij het bepalen van de te betalen vergoeding gerekend met een
fictief aflossingsschema, conform een reguliere annuïtaire hypotheek. Het aandeel
van de hypotheekschuld dat vergoedingsvrij zou kunnen worden afgelost, moet dus van
de vervroegd afgeloste schuld af om de hoogte van de vergoeding te berekenen. Hoe
groot dit deel is, verschilt per aanbieder of per hypotheekvorm maar dit ligt vaak
tussen de 10% en 20% van de hoofdsom. In de GHF is een minimum van 10% opgenomen.
Over op- of afslagen op de hypotheekrente (bijvoorbeeld een opslag in verband met
een hoge loan-to-value) staat in de leidraad dat deze op consistente wijze moet worden toegepast. Dit betekent
dat als er in de contractrente bijvoorbeeld sprake is van een huisbankkorting, dat
dan een vergelijkingsrente moet worden gekozen waarin deze korting ook verwerkt is.

Informatieverstrekking

Als een klant voornemens is vervroegd af te lossen, dient deze een berekening van
de vergoeding voor het vervroegde aflossing en de bij de berekening gehanteerde aannames
te ontvangen. Door de consument op transparante wijze te informeren over de berekeningswijze
van de vergoeding voor vervroegde aflossing, kan de consument deze controleren. De
kredietverstrekker moet dus bij afwegingen consequent het belang van de klant in het
oog houden en rekenen in het voordeel van de klant. Tevens dient de kredietverstrekker
dit duidelijk toe te lichten.

De AFM heeft met de leidraad invulling gegeven aan het begrip financieel nadeel zoals
gedefinieerd in de Hypothekenrichtlijn. Het is aan kredietverstrekkers om deze leidraad
in de praktijk goed toe te passen en bij consumenten alleen het financieel nadeel
in rekening te brengen. Een consument kan zich bij een geschil over de toepassing
van de leidraad wenden tot het Kifid of de rechter.

De Minister van Financiën,
W.B. Hoekstra