Brief regering : Stand van zaken over de uitvoering van de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen

Nr. 360
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 november 2021

De wet Eenmalige huurverlaging voor huurders met een lager inkomen (Kamerstuk 35 578) is in 2021 ingezet om huishoudens die wonen in een corporatiewoning te helpen als
zij in verhouding tot hun inkomen veel huur betalen. De wet maakt het mogelijk voor
corporaties om de huur in dat geval te verlagen. Met deze brief informeer ik u over
de stand van zaken van de uitvoering van de wet, de voorlichting over de wet en de
uitvoering van de motie van het lid Kox1.

De eenmalige huurverlaging past binnen een breder pakket aan maatregelen waarmee de
betaalbaarheid van wonen voor huurders wordt verbeterd. Eerder beperkte ik al de maximale
huursomstijging (de gemiddelde huurverhoging) van woningcorporaties tot inflatievolgend.
In 2021 zijn de huren in het gereguleerde segment bevroren. Hierbij maakt het niet
uit of de verhuurder een woningcorporatie of particuliere verhuurder is; alle huurders
hebben hier baat bij. De jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector is gemaximeerd
op inflatie + 1 procentpunt en de wet Tijdelijke Huurkorting heeft belemmeringen weggehaald
om huurkorting toe te passen bij huurders die een inkomensdaling hebben doorgemaakt.
Daarnaast zet ik mij met de Woningbouwimpuls en Woondeals in op het meer bijbouwen
van betaalbare woningen. Aanvullend op deze maatregelen, bieden de gemeentelijke loketten
uitkomst voor extra ondersteuning bij een (mogelijke) huurachterstand.

Resultaten uitvoering van de wet Eenmalige huurverlaging

Sinds 1 januari 2021 is de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen
van kracht. Deze wet regelt dat huurders van woningcorporaties met een laag inkomen
en een hoge huurprijs, in 2021 recht op huurverlaging hebben. De woningcorporaties
moesten hiervoor van alle huishoudens die een hogere huurprijs betalen dan de lage
aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (€ 633,25) bij de Belastingdienst opvragen of
het huishoudinkomen van 2019 onder of boven de inkomensgrens voor passend toewijzen
lag. In de brief van 20 april 20212 is aangegeven dat woningcorporaties van ruim 620 duizend huishoudens de inkomenscategorieën
hebben opgevraagd. Circa 260 duizend van deze huishoudens hadden in 2019 een inkomen
onder de inkomensgrens voor passend toewijzen. Afhankelijk van het aantal personen
in het huishouden, de aftoppingsgrens en de huurprijs moesten de woningcorporaties
deze huishoudens een huurverlaging voorstellen. In onderstaand schema zijn de criteria
te vinden.

Schema 1: criteria eenmalige huurverlaging

Type huishouden

Inkomen tot inkomensgrens

Huurverlaging naar

eenpersoonshuishouden

Tot en met € 23.725

€ 633,25

eenpersoonsouderenhuishouden

Tot en met € 23.650

€ 633,25

meerpersoonshuishouden

Tot en met € 32.200

Twee personen: € 633,25

Drie of meer personen: € 678,66

meerpersoonsouderenhuishouden

Tot en met € 32.075

Twee personen: € 633,25

Drie of meer personen: € 678,66 euro

De Belastingdienst/Toeslagen heeft tot en met 4 oktober 2021 circa 155 duizend huurverlagingen
van huurders van woningcorporaties geregistreerd. De aan de Dienst Toeslagen gemelde
huurverlaging is gemiddeld € 40 per huishouden. Indien er sprake is van een inkomensdaling
na 2019, is het voor de huurder daarnaast mogelijk zelf huurverlaging bij de woningcorporatie
aan te vragen. Ingeschat wordt dat hier bovenop circa 5.000 huurverlagingen zijn toegepast
(zie verderop in de brief).

Het verschil tussen de maximaal 260 duizend huishoudens die duur scheefwonen die ik
verwachtte te bereiken met deze wet en het aantal geregistreerde huurverlagingen heeft
meerdere redenen.

• Het verwachte aantal van (maximaal) 260.000 huishoudens was gebaseerd op WoON2018.
In de loop van de jaren is het aantal dure scheefwoners afgenomen. Dit kan komen doordat
jaarlijks circa 8% van de huurders bij woningcorporaties verhuisd: Een deel van de
dure scheefwoners is in de tussentijd verhuisd naar een goedkopere passende woning
door passend toewijzen.

• In die jaren kan er ook sprake geweest zijn van een inkomensstijging bij een deel
van deze huurders, waardoor zij niet meer duur scheefwonen.

• Een deel van de huurders zal bewust of onbewust geen gebruik maken van deze regeling
en de huurtoeslag. De Belastingdienst/Toeslagen registreert alleen huurverlagingen
die worden doorgegeven vanwege een (lopende) huurtoeslagaanvraag. Dit zie ik deels
terug in de CBS-huurenquête van 2021 daaruit blijkt dat circa 168.000 huishoudens
bij woningcorporaties een huurverlaging hebben gekregen.

Een actueel beeld van de stand van zaken van de sociale en vrije huursector, inclusief
de geschatte effecten van deze maatregel, kan gebaseerd worden op het WoOn2021-onderzoek,
dat in het voorjaar van 2022 beschikbaar komt.

Communicatie/voorlichting

Huurders die in 2019 geen laag inkomen hadden, maar (minimaal) de afgelopen zes maanden
wel een laag inkomen hebben, kunnen zelf bij de woningcorporatie om huurverlaging
vragen tot het einde van dit jaar. Begin 2021 ben ik een social-mediacampagne gestart
om huurders te attenderen op de mogelijkheid voor het zelf aanvragen van de eenmalige
huurverlaging. Aanvullend heeft de Belastingdienst huurders geattendeerd op het doorgeven
van veranderingen in hun huurprijs. Op basis van een indicatie van Aedes na een steekproef
blijkt dat naar schatting circa 5.000 huishoudens (circa 0,2%) zelf huurverlaging
aangevraagd en toegekend hebben gekregen.

In november heb ik de tweede social-mediacampagne ingezet om zoveel mogelijk huurders
nog gebruik te laten maken van de mogelijkheid om huurverlaging te vragen. Deze campagne
richt zich enerzijds op woningcorporaties met de oproep en handvatten om huurders
met een recente inkomensdaling (proberen) te bereiken en anderzijds op huurders om
hen erop te attenderen dat zij nog tot eind 2021 om huurverlaging kunnen vragen. Daarbij
roep ik niet alleen op om huurverlaging aan te vragen, maar informeer ik huurders
ook over welke documenten zij bij de aanvraag moeten voegen. De website rijksoverheid.nl
bevat relevante informatie voor huurders over de eenmalige huurverlaging3; de website Woningmarktbeleid.nl, die gericht is op verhuurders en andere professionals,
is bijgewerkt en de door woningcorporaties veelgestelde vragen zijn uitgebreid4. De VNG heeft de gemeenten verzocht om corporatiehuurders met een laag inkomen te
wijzen op de mogelijkheid om huurverlaging te vragen.

Met deze acties geef ik ook invulling aan de motie van het lid Van Baarle5 die mij vraagt om te bewerkstelligen dat woningcorporaties geen onnodige of niet
toegestane procedurele hordes opwerpen bij aanvragen van de eenmalige huurverlaging
op grond van een recente inkomensdaling. De Woonbond heeft begin 2021 signalen ontvangen
dat woningcorporaties onnodige procedurele eisen stellen bij aanvragen van huurders
voor een eenmalige huurverlaging op basis van een recente inkomensdaling. Dit signaal
heb ik onderzocht met de Woonbond en Aedes. Geconstateerd is dat er slechts sprake
was van een enkele melding begin 2021 en dat de Woonbond de laatste maanden geen nieuwe
meldingen heeft ontvangen over onnodige procedurele vereisten bij het indienen van
een huurverlagingsaanvraag. Zelf heb ik ook geen verdere signalen gekregen dat er
onnodige obstakels worden opgeworpen, dat neemt niet weg dat ik bovengenoemde acties
heb ingezet om dit verder te voorkomen.

Uitvoering motie Kox en aanvullende vragen

De Eerste Kamer heeft mij op 3 november 20216 verzocht alsnog inhoudelijk uitvoering te geven aan de motie Kox7, waarin uw Kamer de regering verzoekt te onderzoeken of en op welke wijze huurders
die buiten de eenmalige huurverlagingswet voor corporatiehuurwoningen vallen, maar
in een vergelijkbare situatie verkeren, tegemoetgekomen kunnen worden. Het lid van
de OSF-fractie heeft daarbij enkele aanvullende vragen gesteld. Hieronder beantwoord
ik per onderwerp aan deze verzoeken.

Tegemoetkoming huurders die buiten de regeling vallen

Eerder informeerde ik zowel de Eerste als Tweede Kamer met mijn brief van 5 juli 20218 en mijn brief van 13 september 2021 over de tegemoetkoming van huurders9 die buiten de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen vallen.
Zoals verzocht door de Eerste Kamer, heb ik onderzoek gedaan naar de mogelijkheden
voor de tegemoetkoming van deze huurders. Ik maakte daarbij onderscheid tussen de
mogelijke oplossingsrichtingen in het huurbeleid: verbreden van de wet Eenmalige huurverlaging,
de mogelijkheden die de wet Tijdelijke huurkorting biedt en de huurtoeslag. Deze maatregelen
kunnen ook geplaatst worden in een breder perspectief, dat ik hieronder schets.

Een eerste aanknopingspunt om huurders met betaalrisico´s te ondersteunen ligt in
het inkomensbeleid. Het Nibud geeft namelijk aan dat de hoogte van de woonlasten niet
altijd het probleem is, maar dat ook de hoogte van het inkomen een rol speelt.10 Uit Staat van de Woningmarkt blijkt dat minima gemiddeld genomen in goedkopere woningen
wonen, relatief veel huurtoeslag ontvangen, maar desondanks hogere woonquoten hebben
dan andere groepen huurders.11 Er moet daarom voor deze huishoudens met een laag inkomen in een breder perspectief
naar hun problematiek worden gekeken. Verschillende politieke partijen hebben in het
verkiezingsprogramma aangekondigd dat zij willen kijken naar de hoogte van het wettelijk
minimumloon en de hoogte van de uitkeringen. Het is aan een nieuw kabinet om hier
een besluit over te nemen.

Vervolgens biedt de huurtoeslag een tweede aanknopingspunt. Op basis van het Interdepartementaal
Beleidsonderzoek (IBO) Sociale Huur blijkt dat de huurtoeslag een effectief instrument
kan zijn voor de betaalbaarheid van het huren. In mijn vorige brief gaf ik daarom
aan dat het een optie is om de huurtoeslag ook toegankelijk te maken voor huurders
met huurprijs boven de huurtoeslaggrens als reactie op de motie van de leden Lodders
en Van Weyenberg12. Huurders worden dan tegemoetgekomen met huurtoeslag voor het huurbedrag tot deze
grens van € 752, het huurdeel boven deze grens wordt niet gesubsidieerd. Het oplossen
van dit knelpunt in de huurtoeslag is een toekomstige maatregel die aan het nieuwe
kabinet is, in overleg met de Tweede Kamer en uw Kamer.

Als laatste verwijs ik, voor huurders die nog onvoldoende bereikt worden met de twee
bovenstaande maatregelen, naar huurmaatregelen. In dit kader kunnen mijn eerder genoemde
alternatieve routes13 worden gezien om de huurders met een lager inkomen bij een particuliere verhuurder
of huurders met een lager inkomen en een geliberaliseerd huurcontract tegemoet te
komen. Ik wil beknopt uiteenzetten wat de overwegingen zijn van het inzetten van een
generieke maatregel waarbij de Eenmalige huurverlaging (structureel) wordt doorgevoerd
voor particuliere verhuurders en huurders met een geliberaliseerd huurcontract. Ik
onderstreep het belang om rekening te houden met het eigendomsrecht. Daarbij merk
ik op dat het besluit nemen over nieuwe maatregelen bij een nieuw kabinet ligt en
ik het van belang vind om op basis van de nieuwere cijfers te kijken wat een proportionele
maatregel is voor zowel huurders in de corporatiesector als in de particuliere en
vrije sector.

Eenmalige huurverlaging (structureel) uitbreiden naar particuliere verhuurders, beleggers
en naar huurders van vrijesectorwoningen

Doelgroep

Maatregel

Overwegingen

Huurders van particuliere verhuurders en institutionele beleggers (gereguleerd segment)

Huurders met een inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen krijgen huurverlaging
tot de betreffende aftoppingsgrens.

– Er is sprake van een stelselwijziging, waarbij het inkomen van de huurder in belangrijke
mate bepalend wordt voor de huurprijs die de verhuurder mag vragen voor een woning.

– Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen maatschappelijke taak om huishoudens
met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten. Een verplichte huurverlaging staat
hiermee op gespannen voet. Dit vraagt om aanvullende maatregelen.

– Neveneffect kan zijn dat verhuurders woningen alleen aan huurders met een hoger
(midden)inkomen toe wijzen, om daarmee het risico op toekomstige verlaging te minimaliseren.

– Juridische en uitvoeringsaspecten: er is sprake van regulering eigendomsrecht van
de verhuurder door inkomensderving. Hiervoor moet bepaald worden of er aanvullende
maatregelen (flankerend beleid) worden genomen.

– Generieke tegemoetkoming voor de verhuurders is niet mogelijk en op dit moment zijn
er geen instrumenten of bestaande processen waarop kan worden aangesloten om verhuurders
gericht tegemoet te komen voor deze inkomensdervingen. Inrichting van een instrument
vraag tijd.

– Er moet meegenomen worden of er ook een regeling moet komen wanneer het inkomen
stijgt.

– De impact op individuele particuliere verhuurders kan niet ingeschat worden: naar
verwachting zal de totale huurverlaging particuliere verhuurders in het gereguleerde
segment structureel 93 miljoen euro kosten.

Huurders met een geliberaliseerd huurcontract

Huurders met een inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen krijgen huurverlaging
tot de betreffende aftoppingsgrens.

– Zie bovenstaande overwegingen.

– Het doorvoeren van de Wet eenmalige huurverlaging in de vrije sector resulteert
erin dat de huurprijs en de kwaliteit van de woning niet (meer) in verhouding staan
tot elkaar, wat een negatieve prikkel voor doorstroming zou kunnen opleveren.

– Ook hier kan de impact op individuele particuliere verhuurders niet worden ingeschat.

Versnelde bouw 150.000 sociale huurwoningen

Het lid van de OSF-fractie heeft enkele vragen gesteld over de versnelde bouw van
150.000 sociale huurwoningen.14 In reactie hierop wil ik graag de volgende toelichting geven.

Het lid van de OSF-fractie vraagt of de regering heeft overwogen om de verhuurderheffing
(verder) af te bouwen, dan wel af te schaffen, welke stimulans en welk (aangepast)
wettelijk kader de regering nodig heeft voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen.
Voor de bouw van sociale woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens konden
corporaties tot 1 juli 2020 voorgenomen investeringen aanmelden onder de Regeling
Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw (RVVN). Dankzij deze regeling krijgen corporaties
korting op de te betalen verhuurderheffing als zij de woningen binnen vijf jaar bouwen.
In september vorig jaar heb ik met AEDES en VNG bestuurlijke afspraken gemaakt om
ervoor te zorgen dat de woningen echt gebouwd gaan worden. Het gaat bij die afspraken
om in totaal 150.000 sociale huurwoningen. Het was voor deze regeling alleen mogelijk
om woningen op te geven op basis van een reeds verleende omgevingsvergunning, of op
basis van een verklaring van het bevoegd gezag van de gemeente dat zij deze vergunning
zal verstrekken. Ook moest al duidelijk zijn dat de bouw financierbaar was. Overwegingen
rondom het afbouwen of afschaffen van de verhuurderheffing, inzet van andere financiële
instrumenten of aanpassingen in het wettelijk kader, waren in de scope van deze afspraken
dan ook niet aan de orde.

Verder vraagt het lid van de OSF-fractie hoe de regering deze bouwopdracht van 150.000
woningen over het land verdeelt en welke criteria de regering hanteert om een geografische
(on)gelijkheid te bewerkstelligen en hoe de regering hierin aansluit op «vraag en
aanbod». Ten slotte vraagt het lid van de OSF-fractie welke ruimte de decentrale overheden
krijgen om hier verdere invulling aan te geven. Het initiatief tot bouwen en de inschatting
over wat daarin nodig was, lag bij woningcorporaties. Samen met gemeenten zijn zij
het beste in staat om de inschattingen te maken. Op deze manier werd de borging van
bouwen naar behoefte gegarandeerd. Aanvragen zijn vanuit het hele land ingediend.
Daarbij gold dat voor gemeenten waar het woningtekort nu en in de toekomst het grootst
is, een hogere korting gold. Circa 60% van de aanvragen komt dan ook uit gemeenten
uit de woondealregio’s.

Wachtlijsten en tekort sociale huurwoningen tegengaan

In de brief van 3 november wordt verwezen naar de brief van 5 juli 2021, waarin ik
heb aangegeven ook oog te hebben voor betere benutting van de woningvoorraad als onderdeel
van de oplossing van het woningtekort. Het lid van de OSF-fractie vraagt of daarbij
gekeken is naar de wachttijden en op welke manier deze wachttijden verminderd kunnen
worden en welke wachttijd de regering proportioneel acht om aanmerking te komen voor
een passende huurwoning. De lange wachttijden zijn een uiting van het relatief groot
woningtekort, waarbij het kabinet onderscheid maakt tussen inschrijfduur (wachttijd)
en de duur van het actief zoeken naar een andere woning (zoektijd) die aanzienlijk
korter is.

Om het tekort aan sociale huurwoningen terug te dringen is stimuleren van (nieuw)bouw
van sociale huurwoningen belangrijk. Daarom heeft het kabinet heffingsvermindering
op de verhuurderheffing voor nieuwbouw van 150.000 sociale huurwoningen gegeven. Een
taskforce van BZK, Aedes en VNG bewaakt de voortgang van de bouw van deze woningen.
Dit kabinet heeft ook de verhuurderheffing verlaagd met € 500 miljoen (naar aanleiding
van motie van het lid Hermans15). Hierdoor wordt het tekort aan middelen van de corporatiesector om de opgaven tot
2035 te realiseren fors verlaagd. Een volgend kabinet kan hierin verdere stappen zetten.
Als het financiële tekort van de corporatiesector wordt opgelost, dan is de corporatiesector
financieel in staat om de nieuwbouw te verhogen van jaarlijks circa 15.0000 woningen
in de afgelopen jaren naar het benodigde aantal van circa 25.000 woningen per jaar.
Het kabinet werkt ook aan een oplossing voor overige knelpunten voor de woningbouw,
zoals grondposities en capaciteit van de bouwsector.

Een gelijkluidende brief heb ik naar de Eerste Kamer gestuurd.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren