Brief regering : Actualiteit in huurbeleid

Nr. 358 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 8 november 2021

Een goede uitgangspositie voor huurders is van groot belang. Wie toegang heeft tot
de juiste informatie over huurprijzen, een betaalbare huur heeft en zijn recht kan
halen kan zich beter redden op deze verhitte woningmarkt. Iedereen verdient een eerlijke
kans op de woningmarkt. Gelijke behandeling bij het zoekproces is daarvoor randvoorwaarde.
Hoewel veel huurders in een goede uitgangspositie verkeren, is dit zeker niet voor
iedereen het geval. Daarom blijf ik mij inzetten voor het borgen en versterken van
de rechten van huurders op de woningmarkt.

In deze brief informeer ik u over de volgende onderwerpen die de positie van huurders
raken:

– De toepassing van tijdelijke huurkortingen;

– Resultaten uit de CBS-huurenquête over de huurbevriezing;

– Voortgang van het actieplan «Aanpak achterstanden» van de Huurcommissie;

– Redelijke borg en de schuldeiserspositie van huurders;

– Onderzoek naar een wettelijk verbod op koppelverhuur parkeerplaats;

– Vervolg op de Monitor discriminatie bij woningverhuur;

– De aanpak van discriminatie op de woningmarkt; en

– Uitvoering van de motie van de heer Nijboer over de reparatiewet tijdelijke huurcontracten.

Tijdelijke huurkorting helpt bij tijdelijke inkomensdaling

De meeste huurders in Nederland hebben een huurprijs die past bij het inkomen. Toch
kunnen er onvoorziene omstandigheden zijn – zoals het overlijden van een partner of
een scheiding – waardoor de financiële positie van deze huishoudens plotseling verslechtert.
Om te voorkomen dat zij in betalingsproblemen komen heb ik de wet Tijdelijke huurkorting1 geïntroduceerd. Dit past in mijn bredere aanpak om de huren betaalbaar te houden.

Eind vorig jaar heb ik uw kamer toegezegd te monitoren hoe de tijdelijke huurkorting
wordt toegepast. Sinds 1 april van dit jaar is het voor verhuurders mogelijk om de
huurder tijdelijke huurkorting van maximaal drie jaar te geven. Het is op dit moment
nog te vroeg om aan te geven hoeveel huurkortingen er zijn toegepast. Ik verwacht
dat in april 2022 op basis van de huurenquête van Aedes hier wel meer inzicht in komt.
Wel begrijp ik dat woningcorporaties dit instrument zien als een waardevolle toevoeging
aan het huurbeleid. De maatregel biedt een oplossing voor huurders met een tijdelijk
(betaal)probleem. Iemand met structurele betalingsproblemen is vooral geholpen met
huisvesting die beter past bij het inkomen. Een tijdelijke huurkorting kan in dergelijke
situaties wel helpen als financiële overbrugging tot een nieuwe woning is gevonden.

Uw kamer vroeg aandacht voor de inhaalhuurverhoging na afloop van een tijdelijke huurkorting.
Een tijdelijke huurkorting is een oplossing voor een tijdelijk (betaal)probleem. Daarom
vind ik het gerechtvaardigd dat na afloop van een tijdelijke huurkorting, de huur
teruggebracht mag worden naar het oorspronkelijke niveau. Volgens Aedes willen woningcorporaties
hier zorgvuldig mee omgaan en de huur (als het kan) terugbrengen op het oude niveau.
Dit kan bijvoorbeeld door een vorm van huurgewenning toe te passen. Daarnaast kan
besloten worden om de tijdelijke huurkorting na drie jaar permanent te maken.

Meeste huurders betalen sinds 1 juli gelijke of iets lagere huur

Sinds 1 juli 2021 zijn de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen bevroren. De CBS
Huurenquête 2021 geeft inzicht in de huurverhogingen die in de afgelopen periode daadwerkelijk
zijn doorgevoerd. Hieruit blijkt dat bij het overgrote deel van de zittende huurders
een huurbevriezing of -verlaging is toegepast:

• Bij 81,3% van de gereguleerde huurcontracten bij woningcorporaties is de huurprijs
bevroren;

• Bij 8,2% van de gereguleerde huurcontracten van woningcorporaties is de huurprijs
verlaagd;

• Bij 89,2% van de gereguleerde huurcontracten bij overige verhuurders is de huurprijs
bevroren;

• Bij 2,3% van de gereguleerde huurcontracten van overige verhuurders is de huurprijs
verlaagd.

Huurverlagingen komen (mede) door de invoering van de wet Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk
35 516) en de wet Eenmalige huurverlaging (Kamerstuk 35 578).

Wanneer huurverhoging?

Huurders in de gereguleerde sector krijgen tussen 1 juli 2021 en 30 juni 2022 geen
jaarlijkse huurverhoging. Uit de CBS-huurenquête blijkt dat bij 10,5% van de gereguleerde
huren van woningcorporaties en 8,5% van de gereguleerde huren van overige verhuurders
zijn de huren verhoogd. Dit kan meerdere redenen hebben, bijvoorbeeld omdat verhuurders
standaard hun huren op een ander moment in het jaar te verhogen dan op 1 juli. Sommige
verhuurders verhogen de huren op 1 januari. In dat geval is het verplicht dat de huur
volgend jaar wordt bevroren. Zo hoor ik signalen van verhuurders waarmee is afgesproken
dat huren per 1 januari 2022 worden bevroren, omdat de betreffende verhuurders de
huren jaarlijks op deze datum aanpassen. Het is echter niet uitgesloten dat sommige
verhuurders zich (al dan niet bewust) niet aan de huurbevriezing hebben gehouden.
Ik roep deze verhuurders daarom op dit alsnog te doen. Een huurder kan zelf binnen
drie maanden na de huurverhoging bezwaar maken bij de Huurcommissie. Ook kan een huurder
er voor kiezen de huurverhoging niet te betalen of een bezwaarschift in te dienen
bij de verhuurder. Als de verhuurder de huurverhoging vervolgens toch wil doorzetten
moet hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Ik zal huurders hier extra op
wijzen. Overigens wordt de toegepaste huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) per
woningcorporatie jaarlijks gecontroleerd door de Aw. Op die manier wordt ook zicht
gehouden op hoe huursomstijgingen zich verhouden tot de huurbevriezing. Ik houd daarbij
vinger aan de pols.

Uit de huurenquête blijkt per saldo dat de gemiddelde huurprijsontwikkeling bij alle
zittende huurders in gereguleerde huurwoningen bij woningcorporaties uitkomt op -0,1%
en bij overige verhuurders op 0,2%. De afgelopen jaren kenden de jaarlijkse reële
huurstijgingen (huurstijging ten opzichte van inflatie) een dalende trend. In de corporatiesector
is de huurstijging voor zittende huurders de laatste jaren overigens al lager dan
inflatie.

Naast de huurbevriezing voor gereguleerde huurcontracten zijn sinds 1 juli 2021 de
huren van geliberaliseerde contracten gemaximeerd. Verhuurders mogen de huur van zittende
huurders dit jaar maximaal met 2,4% verhogen. Uit de huurenquête blijkt dat verhuurders
in de praktijk een gemiddelde huurverhoging van 1,3% hebben toegepast. Hiermee valt
de gemiddelde huurverhoging ruim binnen de maximaal toegestane verhoging.

Tabel 1: Gemiddelde (nominale) huurontwikkeling voor zittende huurders in de gereguleerde
en geliberaliseerde huursector 2014–2021 (Staten van de Woningmarkt 2014–2020; voorlopige
resultaten CBS Huurenquête 2021).

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Inflatie (t-1)

2,5%

1,0%

0,6%

0,3%

1,4%

1,7%

2,6%

1,3%

Huurverhoging voor zittende huurders in gereguleerde segment (woningcorporaties)

4,0%

1,9%

1,0%

0,6%

1,4%

1,7%

2,3%

-0,1%

Huurverhoging voor zittende huurders in gereguleerde segment (overige verhuurders)

3,5%

2,4%

2,0%

2,3%

2,9%

3,0%

3,0%

0,2%

Huurverhoging voor zittende huurders in geliberaliseerde segment

2,2%

1,6%

1,6%

1,7%

2,0%

2,6%

2,1%

1,3%

Voortgang van het actieplan «Aanpak achterstanden» van de Huurcommissie

Eerder heb ik uw Kamer geïnformeerd over de stand van zaken van het «Actieplan achterstanden»,
waarmee de achterstanden bij de Huurcommissie worden teruggedrongen2. Ik heb toen ook toegezegd u dit najaar nogmaals te informeren over de voortgang
hiervan, aan de hand van de tweede voortgangsrapportage van de Huurcommissie (zie
bijlage)3. Verder stuur ik uw Kamer de resultaten van de evaluatie die de Huurcommissie heeft
uitgevoerd in het kader van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschilbeslechting4.

In de brief geeft de Huurcommissie aan dat de positieve vorderingen die bleken uit
de eerste voortgangsrapportage zich de afgelopen maanden hebben voortgezet. In de
eerste negen maanden van het jaar zijn twee keer zoveel zaken afgewikkeld als in 2019
en 2020. Op basis van de huidige situatie is de Huurcommissie voorzichtig optimistisch
over de doelstellingen: de cijfers geven aanleiding tot de verwachting dat de achterstanden
dit jaar worden teruggedrongen tot een reguliere werkvoorraad van zo’n 3.500 zaken.
Dit is goed nieuws voor huurders en verhuurders, want dit betekent dat de wachttijd
korter wordt. Om dit te bereiken zijn de laatste maanden van 2021 cruciaal. Daarnaast
wordt sterk ingezet op het vergroten van de kwaliteit en duidelijkheid van de uitspraken,
verzetszaken en versoepelingen van het gehele behandelingsproces. Deze maatregelen
volgen ook uit de aanbevelingen uit de evaluatie van de Huurcommissie als instantie
voor buitengerechtelijke geschilbeslechting. Ik houd vinger aan de pols bij dit verbetertraject
en heb aandacht voor kritische signalen hierover zoals die beschreven zijn door Investico
in hun publicatie van 23 oktober jongstleden. Voor meer toelichting over de voortgang
van het actieplan en de evaluatie verwijs ik u graag door naar de bijgevoegde brief
van de voorzitter van de Huurcommissie. Ik zal uw Kamer voorjaar 2022 informeren over
de resultaten die in 2021 zijn behaald en het verloop van het verbetertraject.

Wettelijke grondslag redelijke borg(voorwaarden)

Uw Kamer heeft recent een aantal keer aandacht gevraagd voor mogelijke problemen rondom
de borgstelling bij huren. Een huurder betaalt borg bij het aangaan van een huurcontract.
Dit biedt de verhuurder zekerheid dat hij, bij schade aan de woning of wanneer de
huur niet wordt betaald, dit kan compenseren met de borg. Eerder dit jaar heb ik samen
met stakeholders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond) de regels en praktijken
rondom borg besproken5. Toen kon niet worden aangetoond dat er systematisch iets mis gaat met de huidige
werkwijze. Wel kwam toen naar voren dat er bij huurders en verhuurders soms sprake
is van onduidelijkheid over de regelgeving rond de waarborgsom en waarvoor een waarborgsom
dient. Om deze reden heb ik hier informatie over verstrekt via de websites rijksoverheid.nl
en woningmarktbeleid.nl, en heb ik deze informatie ook in het Engels geplaatst op
de website government.nl.

De motie van de heer van Baarle c.s.6 verzoekt de regering te onderzoeken hoe redelijke borg(voorwaarden) bij (tijdelijke)
huurcontracten wettelijk verankerd kunnen worden. Hiervoor is het nodig om het Burgerlijk
Wetboek aan te passen. In het Burgerlijk Wetboek is het zogenaamde onredelijk beding
bij het aangaan van huurcontracten voor woonruimte geregeld. Het is aan de rechter
om te oordelen of een beding een onredelijk voordeel voor de verhuurder, de huurder
of een derde oplevert. Op basis van dit artikel doet de rechter nu uitspraken of de
borg onredelijk is. Zo blijkt op basis van jurisprudentie dat een borg van meer dan
drie maanden huur onredelijk is. Dit artikel kan worden aangepast om – eventueel bij
of krachtens een algemene maatregel van bestuur – een expliciete invulling te geven
aan onredelijke borg(voorwaarden). Op dit moment krijg ik geen signalen dat er systematisch
iets misgaat bij de huidige werkwijze van borgstellingen. Ik heb de informatievoorziening
aan huurders en verhuurders aangevuld. Ik zie daarom op dit moment geen aanleiding
om de wetgeving aan te passen. Ik houd wel de vinger aan de pols op dit thema.

Schuldeiserspositie huurders

Ik heb uw Kamer toegezegd om samen met de Minister van SZW te bezien of huurders een
preferente schuldenpositie kunnen krijgen bij faillissementen van verhuurders. Huurders
kunnen de consequenties hiervan voelen als zij aan hun verhuurder een borg hebben
betaald. Dit is niet bij alle huurcontracten het geval. Overigens is het aantal faillissementen
onder verhuurders zeer klein. Op basis van cijfers van het CBS blijkt dat het om minder
dan 300 verhuurders in de afgelopen 10 jaar gaat7. De Minister voor Rechtsbescherming heeft bovendien een beweging in gang gezet om
te bezien of het aantal preferente schuldeisers verkleind kan worden8, omdat het voordeel dat je hebt als preferente schuldeiser onder druk staat. Er is
geen objectieve grond om huurders preferent te maken, omdat ook geen andere particulieren
een dergelijke positie krijgen. Er is op dit moment dan ook geen aanleiding om huurders
te bevoordelen ten koste van andere schuldeisers.

Onderzoek naar wettelijk verbod op koppelverhuur parkeerplaats

Eerder heb ik toegezegd9 dat ik zal onderzoeken of een verbod op het verplicht meehuren van een parkeerplaats
in sommige gevallen, bijvoorbeeld als de kandidaat-huurder geen auto heeft, opportuun
is. Hierbij neem ik mee wat de eventuele gevolgen van een dergelijk verbod voor onder
meer verhuurders en bouwprojecten kunnen zijn. Gemeenten eisten in het verleden bij
woningbouw dat een wooncomplex een inpandige parkeervoorziening kreeg. Inpandige parkeergarages
zijn duur om te bouwen en doen de bouwkosten stijgen. Verhuurders bekostigen dit via
de verhuur van de parkeerplekken. Bij sociale huurwoningen vragen verhuurders in sommige
gevallen een losse huurprijs voor de parkeerplaats om de huurprijs voor de woning
onder de huurtoeslaggrens te houden.

Hiermee is het meeverhuren van parkeerplaatsen dus afhankelijk van het gemeentelijke
beleid. Ik begrijp uit voorbeelden die gemeenten geven dat zij (voornamelijk bij sociale
huurwoningen) in recente jaren niet meer eisen dat voor elke woning ook een parkeerplaats
beschikbaar moet zijn. Door die ontwikkeling neemt de koppelverhuur van inpandige
parkeerplaatsen bij woningverhuur af. Ik hoor dan bijvoorbeeld dat de parkeerplaatsen
toebedeeld zijn aan specifieke woningen in het appartementengebouw. Voor woningzoekenden
zonder auto zijn dan de woningen zonder parkeerplaats beschikbaar.

Een algeheel wettelijk verbod op het meeverhuren van een parkeerplek leidt (potentieel)
tot onverhuurde parkeerplekken en exploitatieverlies bij bestaande wooncomplexen waar
voor iedere woning een parkeerplaats is gebouwd. Losse verhuur in inpandige parkeergarages
is bovendien gecompliceerd. Toegang voor niet-bewoners tot de inpandige parkeergarage
bemoeilijkt het sleutelbeheer en kan onder bewoners leiden tot (gevoelens van) onveiligheid.
Ook kan verhuur aan derden tot gevolg hebben dat een nieuwe woninghuurder geen gebruik
kan maken van de inpandige parkeerplaats, omdat deze al aan een ander is verhuurd.
Dergelijke omstandigheden betrekt een rechter in zijn oordeel of sprake is van ongeoorloofde
koppelverhuur van een parkeerplaats10. Dit alles overwegende ben ik niet voornemens om wettelijk te bepalen dat koppelverhuur
van een parkeerplaats bij woningverhuur (per definitie) verboden is. Het is voor gemeenten
belangrijk om maatwerk te kunnen toepassen.

Vervolg op de Monitor discriminatie bij woningverhuur: verdiepende en verkennende
inzichten

Zoals ik heb aangegeven11 heeft Radar/Art.1 in aanvulling op de landelijke Monitor discriminatie bij woningverhuur
2020 aanvullend onderzoek gedaan naar discriminatie op de woningmarkt en mogelijke
vervolgroutes onderzocht. Als bijlage bij deze brief treft u dit onderzoek aan12. Het onderzoek bevat een verdiepingsslag op de testresultaten uit de monitor en een
verkenning van mogelijke vervolgstappen. Uit het onderzoek blijkt dat systematische
discriminatie vast te stellen is bij een aantal aanbieders. Het is niet te concluderen
of leden van brancheorganisaties vaker of minder vaak dan niet-leden discrimineren
in de eerste fase bij woningverhuur, dan wel bereid zijn in te gaan op een discriminerend
verzoek. Het aantal testen bleek volgens het onderzoek te klein om de leden van branches
in de groep «makelaars» en die in de groep «verhuurders» goed met elkaar te vergelijken.
Brancheorganisaties hebben aangegeven de resultaten graag verder uitgesplitst te willen
zien, waarvoor meer testen noodzakelijk zijn. Er worden een aantal aandachtspunten
geformuleerd die betrekking hebben op een eventuele voortzetting van de landelijke
monitor. Aanvullend zijn vervolgroutes richting aanbieders van huurwoningen verkend.

Gesprekken door brancheorganisaties en anti-discriminatievoorzieningen

Klachtbehandelaars van in de pilot betrokken anti-discriminatievoorzieningen (ADV’s)
waren grotendeels positief over de waarde van de gesprekken met aanbieders van woningen
die negatief uit de testen naar voren kwamen. De brancheorganisaties en de ADV’s geven
wel aan soms twijfels te hebben bij de bewijskracht van de testen. Volgens het onderzoek
is de kans aanwezig dat de testen een bijdrage leveren in een afschrikkende werking
en als effectieve input kunnen dienen om bewustwording bij aanbieders middels gesprekken
te vergroten. Daarnaast geven de ADV’s aan dat zij kansen zien in het opbouwen van
een dossier, waarbij testen periodiek worden uitgevoerd en negatieve testresultaten
in hun registratiesysteem worden vastgelegd. Zij zien de gevoerde gesprekken als een
passende toevoeging op hun reguliere takenpakket. Ik ga samen met de ADV’s kijken
op welke wijze deze in hun takenpakket kan worden geïntegreerd.

Juridische vervolgroutes, via College voor de Rechten van de Mens of strafrecht

Volgens het onderzoek lijkt het lastig om praktijktesten en mysterycalls als bewijslast
te kunnen gebruiken bij het College voor de Rechten van de Mens en/of bij strafrechtelijke
vervolging. De voornaamste reden hiertoe is dat er bij de testen wordt gewerkt met
een fictief profiel, waarbij er geen concrete gedupeerde is. Alleen de intentie om
te discrimineren kan niet worden bestraft. Verder is van belang dat de correspondentietest
betrouwbaar is uitgevoerd, er geen sprake is van uitlokking en aan het gelijkheidsbeginsel
wordt voldaan.

Monitor discriminatie 2021

Ik heb een opdracht verstrekt aan het onderzoeksbureau Verwey-Jonker om de monitor
discriminatie op de woningmarkt voort te zetten. Ik ben voornemens deze monitor jaarlijks
te herhalen. Hiermee geef ik invulling aan de motie van de heer van Baarle.13 Het onderzoek zal op dezelfde wijze worden uitgevoerd als de monitor 2020, zodat
de uitkomsten vergeleken kunnen worden. Ik zal hierbij zo veel als mogelijk de aanbevelingen
van het bovengenoemde onderzoek betrekken.

Mevrouw den Haan heeft de regering middels een motie14 verzocht om te onderzoeken of, in samenwerking met de VNG, door alle gemeenten eenzelfde
onderzoek uitgevoerd kan gaan worden teneinde een goed en eenduidig beeld te krijgen
van discriminatie op de woningmarkt. Hiervoor ben ik in gesprek gegaan met de VNG.
Samen met hen sta ik op het standpunt dat gemeenten zelf onderzoek moeten kunnen uitvoeren
naar discriminatie op de woningmarkt en derhalve de onderzoekscriteria kunnen baseren
op de lokale situatie. De landelijke monitor zou onvergelijkbaar en onoverzichtelijk
worden als al deze criteria voor alle gemeenten moeten worden onderzocht. De VNG zal
verkennen of het uitbreiden van de lokale monitor Wonen en Bouwen15 met data die beschikbaar komt uit landelijk en lokaal onderzoek mogelijk is.

Algemene regels inzake anti-discriminatie in het wetsvoorstel goed verhuurderschap

Momenteel heb ik het wetsvoorstel goed verhuurderschap in voorbereiding. Dit wetsvoorstel
introduceert onder meer landelijke algemene regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars.
Een deel van deze regels ziet op het voorkomen en tegengaan van discriminatie. Concreet
ben ik voornemens voor te schrijven dat zowel verhuurders als verhuurbemiddelaars
tijdens alle verhuurfases een helder en transparant selectieproces moeten hanteren,
waarbij zij verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria
en de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren.

Proeftuin meldplicht discriminatie op de woningmarkt

Aangezien het volgens het bovengenoemde onderzoek lastig is om praktijktesten en mysterycalls
als bewijslast te kunnen gebruiken bij het College voor de Rechten van de Mens en/of
bij strafrechtelijke vervolging, wil ik in lijn met de motie van de heer Jetten c.s.16 onderzoeken of een meldplicht hier een passend instrument is. Als een verhuurder
een discriminerend verzoek doet bij een makelaar zal er in dat geval een verplichting
komen om dit te melden. De mysterycalls kunnen daarbij een instrument zijn om te controleren
of makelaars zich aan de meldplicht houden. In de proeftuin zal moeten worden bezien
bij wie de melding moet worden gedaan, of en welke sanctionering mogelijk is en hoe
de handhaving moet worden vormgegeven. Ik heb de gemeente Utrecht bereid gevonden
om samen met mijn ministerie een dergelijke proeftuin verder uit te werken, zodat
volgend jaar kan worden bezien of een verdere uitrol tot de mogelijkheden behoort.

Reparatiewet tijdelijke huurcontracten

Op 6 juli jl. heb ik aan de Eerste Kamer toegezegd een Reparatiewet tijdelijke huurcontracten
te maken om de door uw kamer bij amendement aangenomen verruiming van tijdelijke contracten
van twee naar drie jaar niet in werking te laten treden (Handelingen II 2020/21, nr. 44, items 9 en 11). Dit was voor de Eerste Kamer een voorwaarde om in te stemmen met de Evaluatiewet
Woningwet, aangezien het genoemde amendement daar onderdeel van is.

Ik verwacht nog deze maand het wetsvoorstel aan uw kamer aan te bieden. Hiermee geef
ik invulling aan de motie van de heer Nijboer17 die de regering verzoekt na de zomer kenbaar te maken hoe er uitvoering gegeven gaat
worden aan de Reparatiewet tijdelijke huurcontracten.

Tot slot

Investeren in een betere uitgangspositie van huurders op de woningmarkt blijft nodig.
Bijvoorbeeld door het aanpakken van structurele betalingsproblemen, waarvoor het vinden
van huisvesting die beter past bij het inkomen een belangrijke oplossing is. Ik blijf
me voor deze en andere oplossingen onverminderd inzetten, samen met onze partners.
Ook blijf ik graag met u in gesprek over maatregelen die hieraan bij kunnen dragen.

In de volgende «Actualiteit in het huurbeleid» verwacht ik u onder meer te informeren
over eenmalige huurverlaging voor huurders met een lager inkomen. Daar waar nodig
en wenselijk informeer ik u uiteraard via een separate brief, bijvoorbeeld bij complexe
onderwerpen die veel toelichting nodig hebben.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren