Brief regering : Invulling 10x100mln voor additionele woningbouw

Nr. 827 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 november 2021

Het is belangrijk dat iedereen in Nederland prettig en betaalbaar kan wonen. Hiervoor
zijn voldoende goede woningen op de juiste plek nodig, passend bij de wensen en financiële
mogelijkheden van mensen. Er is op dit moment echter een groot woningtekort en steeds
meer mensen hebben moeite met het vinden van een passende woning. Dat heeft grote
impact op het leven van vele mensen; jongeren die pas op latere leeftijd op zichzelf
kunnen wonen, starters die wachten met het stichten van een gezin en kwetsbare mensen
die geen stabiel leven op kunnen bouwen vanwege het gebrek aan woonruimte. De grote
opkomst bij de diverse woonprotesten onderstrepen de maatschappelijke onrust en tonen
de urgentie om tot een structurele oplossing te komen. Die ligt onder meer in het
sneller bouwen van meer woningen.

Momenteel is er een tekort van 279.000 woningen. Ondanks de inspanningen van dit kabinet
én het volgende kabinet, is de verwachting dat het tekort tot 2025 eerst verder toeneemt
om daarna geleidelijk af te nemen. Dit is afhankelijk van meerdere factoren, zoals
gezinsverdunning, migratiecijfers, economische ontwikkelingen, de bouwsector en de
medeoverheden. Ik heb u hierover in verschillende brieven geïnformeerd1. Om aan de groeiende vraag naar woningen te voldoen, zijn komende jaren 900.000 extra
woningen nodig om woningzoekenden voldoende kans te geven op een goede en betaalbare
woning.

Naast het probleem van het woningtekort is er ook een betaalbaarheidsprobleem. Koopwoningen
voor starters, alleenstaanden en mensen met lage (midden)inkomens zijn voor velen
onbereikbaar2en geschikte huurwoningen schaars. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn
lang.

Tijdens Prinsjesdag 2021 heeft het kabinet € 100 miljoen euro per jaar voor een periode
van tien jaar beschikbaar gesteld om additionele woningbouw te faciliteren. In deze
brief ga ik in op de invulling van dit bedrag voor woningbouw en het gedeelte dat
is bestemd voor de huisvesting van aandachtsgroepen. De hieronder besproken invulling
is mede afhankelijk van de uitkomsten van de kabinetsformatie.

Inzet van de 10*€ 100mln.

Vanwege de urgentie van het probleem heb ik ervoor gekozen om de middelen zo snel
mogelijk in te zetten. Zodoende kunnen we snel een grote bijdrage leveren aan het
bouwen van additionele woningen. Een woning bouwen duurt gemiddeld zeven jaar. Daarom
is het van belang om zo snel mogelijk actie te ondernemen door in te zetten op meer
woningen en het versnellen van woningbouw. Dit zorgt voor continuïteit en zekerheid
voor medeoverheden, bouwbedrijven en projectontwikkelaars, waardoor er geen terugval
komt in de woningbouwproductie.

ABF3 veronderstelt grenzen aan het groeitempo van de bouwcapaciteit op basis van EIB ramingen4 over de ontwikkeling van de woningbouwproductie. De productie loopt de komende jaren
op tot bijna 100.000 woningen per jaar, mede dankzij innovatief en fabrieksmatige
woningbouw. Op korte termijn is een woningbouwproductie (zowel nieuwbouw als transformatie)
haalbaar van 80 tot 85 duizend woningen per jaar.

In mijn brieven van 9 juni 2021 en 5 oktober 2021 heb ik aangeven hoe ik het tekort
wil aanpakken. Om de bouw van de 900.000 woningen te realiseren (Kamerstuk 32 847, nrs. 818 en 754), zetten we in op drie sporen:

1. Regie van het rijk op de ontwikkeling van veertien grootschalige woningbouwgebieden,
die kunnen zorgen dat de aankomende tien jaar circa 210.000 woningen worden gerealiseerd
(in totaal 440.000 tot aan 2040). Deze gebieden zijn essentieel voor de benodigde
schaal en continuïteit in de woningbouw en geeft marktpartijen de benodigde zekerheid
om te investeren5.

2. Met de Woningbouwimpuls wordt ingezet op het bouwen van meer (betaalbare) woningen
door heel Nederland.

3. Door het oplossen van knelpunten kunnen we de woningbouw versnellen. Daarbij zetten
we in op meer regie van het Rijk bij het vaststellen van locaties, versterken capaciteit
bij gemeenten en andere publieke organisaties, bevorderen innovatief bouwen, hulp
met kennis en capaciteit om woningbouw vlot te trekken, versnellen procedures en grondbeleid.

Ik heb een tabel met de precieze verdeling van de middelen over de drie sporen bijgevoegd
als bijlage 16. Hierdoor kunnen er naar verwachting in totaal 75.000 per jaar woningen worden gebouwd.

1. De ontwikkeling van veertien grootschalige woningbouwgebieden

In eerdere brieven aan uw Kamer heb ik uitwerking gegeven aan de veertien grootschalige
woningbouwgebieden. Het rapport met een verkenning naar de benodigde investeringen
heb ik op 21 juni jl. met uw Kamer gedeeld (Kamerstuk 32 847, nr. 758). In deze veertien gebieden kunnen tot 2040 circa 440.000 woningen worden gebouwd,
waarvan circa 210.000 tot 2030. Naast het realiseren van grote aantallen woningen
gaat het in deze gebieden ook om een goede balans tussen wonen en werken, een klimaatbestendige
inrichting van gebouwen en openbare ruimte (waaronder groen), stimuleren van lopen,
fietsen en deelmobiliteit. Hier worden de komende twintig jaar complete nieuwe delen
in steden gerealiseerd, waar mensen wonen, werken, leren, bewegen, leven en elkaar
ontmoeten. De ontwikkeling van deze gebieden vraagt – naast een veelvoud van private
investeringen – om publieke investeringen. Op dit moment wordt een gevoeligheidsanalyse
gedaan welke invloed keuzes met betrekking tot bereikbaarheid en betaalbaarheid hebben
op de benodigde middelen. Op korte termijn zal ik deze gevoeligheidsanalyse naar uw
Kamer sturen.

Meer regie en sturing door selectie binnen de veertien woningbouwgebieden

Ik stel voor om € 500 miljoen beschikbaar te stellen in 2022 om een impuls te geven
aan de ontwikkeling van de veertien grootschalige woningbouwgebieden. Deze middelen
zijn een aanjager voor de woningbouw. Ik wil de middelen besteden aan investeringen
die als een katalysator werken, daarmee een impuls geven aan de woningbouw. Over deze
impuls wil ik wederzijdse bindende afspraken maken om te borgen dat er meer gebouwd
wordt vanuit deze inzet. Deze eerste impuls draagt bij aan de realisatie van naar
verwachting 35.000 woningen. Ik zet voor deze fase in op kleinere maatregelen in de
veertien gebieden, omdat grote investeringen voor infrastructuur niet passen binnen
de omvang van dit bedrag.

Voorbeelden van mogelijke maatregelen voor de eerste impuls zijn:

• Kleinschalige aanpassingen aan infrastructuur als randvoorwaarde om meer woningen
te bouwen.

• Uitkopen en verplaatsen van bedrijven waardoor letterlijk ruimte wordt gemaakt voor
woningen in het plangebied.

• Nu benutten van plekken voor het plaatsen van tijdelijke woningen. Hiermee wordt ook
de verdere ontwikkeling van het gebied gestimuleerd.

• Investeren in het realiseren van een park (essentieel voor hittestress en klimaatadaptatie)
of groene zones midden in het plangebied als randvoorwaarde voor de realisatie van
de woningen.

Ik hanteer bij de selectie waar we binnen de gebieden woningbouw mogelijk gaan maken
de volgende criteria: snelheid/regie op ontwikkeling, omvang van aantallen te realiseren
woningen, het aandeel betaalbare woningen, ruimte voor tijdelijke woningen, een goede
balans tussen werken en wonen met bereikbare banen, effectiviteit van de investering
en de mobiliteitseffecten op de hoofdinfrastructuur. Om klimaatadaptatie te borgen,
houd ik rekening met de resultaten uit lokale stress testen. Verder is evenwichtige
spreiding over Nederland van belang. Ik ga over de selectie waar we gaan beginnen
met woningbouw in overleg met de betrokken overheden en wil in de eerste helft 2022
een keuze maken. Met de geselecteerde gebieden zal ik vervolgens bindende afspraken
maken over de inzet van de beschikbare middelen, de te realiseren woningen, het aandeel
betaalbare woningen, ondersteunende mobiliteitsmaatregelen7 en het aantal tijdelijke woningen. Voor de volgende fase zijn met name investeringen
in OV-schaalsprongen randvoorwaardelijk om de gebieden verder te kunnen ontwikkelen.
Ook is wederzijds commitment nodig van de betrokken overheden, met meerjarige zekerheid
over de inzet.

Verschil veertien grootschalige woningbouwgebieden en de Woningbouwimpuls

De investeringen in de veertien gebieden zijn investeringen in randvoorwaarden om
de gebiedsontwikkeling van de grond te tillen (zie de eerdergenoemde voorbeelden).
Deze gebiedsontwikkelingen staan veelal nog aan het begin van een meerjarige ontwikkeling.
De investeringen zijn daarmee een aanjager voor de start van de woningbouw in gebieden
met een grote potentie en bouwstroom op de lange termijn. Er worden uiteindelijk compleet
nieuwe delen gebouwd in steden, met bijbehorende grote investeringen. De OV-schaalsprongen,
die meegerekend zijn bij de veertien gebieden, komen ten goede aan de hele stad. Tot
slot is het overgrote deel van de woningen extra: deze zouden niet gebouwd worden
zonder een investering vanuit de overheid. Met de Woningbouwimpuls wordt een deel
van de onrendabele top afgedekt van woningbouw op buitenstedelijke en binnenstedelijke
locaties die al ver in de planontwikkeling zijn, maar waar wel nog een publiek tekort
is voor bijvoorbeeld publieke voorzieningen, uitkopen en verplaatsen van bedrijven.
Die kunnen voor forse vertraging zorgen als het rijk geen bijdrage levert. Beide impulsen
leveren extra woningen en aan de instrumenten worden bindende afspraken verbonden.

2. Woningbouwimpuls

Door de Woningbouwimpuls is de laatste twee jaar een belangrijke stap gezet in de
aanpak van het woningtekort. Zo worden 95.000 woningen gebouwd dankzij de eerste toegekende
€ 600 miljoen, waarvan circa 65% betaalbaar. Binnenkort komen de resultaten van de
derde tranche beschikbaar en ik verwacht dat daarmee nog eens 40.000 woningen gebouwd
kunnen worden. De Woningbouwimpuls is voor alle gemeenten in alle regio’s van Nederland
toegankelijk. De bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls aan een project dient om publieke
investeringen te doen die bouwen mogelijk maken, zoals ondersteuning bij het verplaatsen
van bedrijven, het schoonmaken van vervuilde gronden of investeringen die zorgen voor
bereikbare, leefbare en veilige wijken. Daarom zet ik € 250 miljoen euro van het pakket
in voor de vierde tranche van Woningbouwimpuls waarmee aan circa 40.000 woningen een
bijdrage wordt geleverd. In een recente evaluatie hebben gemeenten aangegeven dat
circa de helft extra woningen zijn. Daarbij zijn verdringingseffecten van woningbouw
elders op lokaal en nationaal niveau niet expliciet onderzocht. Daarnaast realiseren
gemeenten projecten eerder en vergroten ze het aantal betaalbare woningen in projecten.

Ik honoreer alleen de kwalitatief goede plannen die een positief oordeel krijgen van
de door mij ingestelde onafhankelijke commissie. De huidige regeling kent als doel
om sneller en meer betaalbare woningen te bouwen. In de komende tranche wil ik extra
nadruk leggen op meer woningen en minder op het versnellingseffect. Om de regeling
doelmatig en kostenefficiënt te houden, vergt dit naar verwachting een aantal aanpassingen
in de regeling. Voordat ik in 2022 het loket voor nieuwe aanvragen opzet, ga ik in
de komende maanden onderzoeken hoe ik de regeling hierop kan aanpassen zodat het additionele
karakter van de met de impuls gebouwde woningen wordt geborgd. Daarbij is ook toegankelijkheid
van de regeling een thema. Kleinere gemeenten met kleinere projecten lopen vaak tegen
de complexiteit van de aanvraag aan. Verder ga ik na op welke wijze het besluit Woningbouwimpuls
mij een afwijzingsgrond biedt als een gemeente zich onvoldoende inspant om hun woningbouwprogramma’s
aan te laten sluiten bij de vastgestelde en beoogde plancapaciteit. Dit met als doel
om meer sturing te geven aan de voortgang van woningbouwprojecten in gemeenten.

3. Knelpunten oplossen

In de woningbouw zijn er diverse knelpunten die voor vertraging zorgen, terwijl juist
snelheid geboden is. Zo zijn er lange doorlooptijden, zijn er onvoldoende mogelijkheden
tot regie vanuit het Rijk, is er onvoldoende regie op grondbeleid, is er beperkte
capaciteit bij medeoverheden, Raad van State en in de bouw. Deze knelpunten worden
gedeeld en ervaren door zowel investeerders, bouwsector, woningcorporaties en medeoverheden.
Daarom stel ik € 250 mln. beschikbaar om deze knelpunten op te lossen. Het is een
randvoorwaarde om de woningbouw voor elkaar te krijgen dat deze knelpunten worden
opgelost. Onderstaand licht ik toe wat dit concreet inhoudt.

Capaciteit en ondersteuning medeoverheden via flexpools

Uit recent onderzoek van Stec Groep blijkt dat gemeenten een tekort aan ambtelijke
capaciteit zien als één van de grootste beperkende factoren bij het versnellen van
woningbouwproductie. Daarom zet ik extra middelen in op de regeling flexpools. Hiermee
zorg ik ervoor dat de medeoverheden extra capaciteit en kennis krijgen die nodig zijn
in het proces om voldoende woningen te realiseren. In de afgelopen jaren hebben we
hier al ervaring mee opgedaan en zowel vanuit de gemeenten als uit de sector zijn
de reacties positief. Derhalve wil ik deze regeling met € 20 mln. per jaar voor vier
jaar voortzetten. Daarmee wordt de huidige inzet gecontinueerd.

Advies en ondersteuning vanuit het Rijk voor woningbouw

De afgelopen jaren is het expertteam Woningbouw veelvuldig ingezet om gemeenten te
adviseren en ondersteunen bij woningbouwprojecten. Het gaat daarbij om bestuurlijke
problemen, interpretatie van (nieuwe) wet- en regelgeving of het stikstofdossier.
Ook op andere gebieden zoals de transformatie en met betrekking tot vakantieparken
worden experts ingezet om woningbouwprojecten te ondersteunen en vlot te trekken.
Daarnaast levert het expertteam waardevolle praktijkinformatie en input voor de ontwikkeling
van beleid. Met € 16 miljoen per jaar in de komende vier jaar zorg ik ervoor dat het
Rijk praktische ondersteuning aan woningbouw kan blijven bieden.

Landelijke grondfaciliteit

Om naast beleid en regie ook uitvoerend bij te dragen aan gebiedsontwikkeling en de
versnelling van woningbouw, stel ik € 5 miljoen beschikbaar als opstartbudget voor
de uitwerking van een landelijke grondfaciliteit, die het mogelijk maakt om niet alleen
vanuit het beleid de rijksregie te versterken, maar ook daadwerkelijk in de uitvoering
bij te dragen aan versnelling van gebiedsontwikkelingen gericht op woningbouw en ruimtelijke
transities. Ik maak daarbij onderscheid tussen een grondbank- en een ontwikkelfunctie.
Voorwaarde om tot daadwerkelijke implementatie van de faciliteit over te gaan, is
dat deze aantoonbaar en doelmatig bijdraagt aan het realiseren van woningbouw en ruimtelijke
transities, waarbij de bijbehorende risico’s goed in kaart zijn gebracht en beheersbaar
blijken. Er wordt op de rijksbegroting in totaal € 20 miljoen gereserveerd, om na
een besluit over implementatie eventuele doorontwikkeling mogelijk te kunnen maken.
Met het oog op de efficiency van de rijksdienst is oprichting van een nieuwe uitvoeringsorganisatie
niet gewenst en ligt het voor de hand om deze landelijke grondfaciliteit organisatorisch
te verbinden aan bestaande uitvoeringsorganisaties.

Bouw van flexwoningen

Structurele woningbouw vergt veel tijd. In de tussentijd zou de beschikbare ruimte
benut kunnen worden voor flexwoningen en placemaking. Hierdoor wordt optimaal gebruik
gemaakt van de beschikbare locaties. Voor de realisatie van meer flexwoningen stel
ik € 25 miljoen beschikbaar. Met dit nieuwe initiatief wil ik het bestaande programma
voor flexwoningen versterken, door het versnellen van procedures, oplossen van het
vraagstuk over de onrendabele top, voor innovatie en optimaal grondgebruik. Ik start
een onderzoek hoe we het probleem van de onrendabele top bij flexwoningen het beste
kunnen oplossen. Ik beoog onder meer het knelpunt weg te halen dat ontstaat doordat
mogelijke locaties voor flexwoningen vaak korter beschikbaar zijn dan wat nodig is
voor een rendabele exploitatie, terwijl er ook geen zekerheid is voor een volgende
locatie voor de flexwoningen. De business case is daardoor in veel gevallen niet rendabel,
omdat flexwoningen afgeschreven moeten worden in de eerste exploitatieperiode. Voor
de oplossing wordt € 15 mln gereserveerd8.

Raad van State

Bezwaar- en beroepsprocedures hebben aanzienlijke invloed op de gehele doorlooptijd
van een woningbouwproject. Bij een deel van de beroepszaken over woningbouwprojecten,
zijn de doorlooptijden bij de Afdeling bestuursrechtspraak

van de Raad van State op dit moment langer dan wenselijk is. Zoals ik in mijn beantwoording
van vragen van de leden Koerhuis en Ellian (beiden VVD) aan de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties over het bericht inzake vertraging woningbouw door tekort
aan capaciteit in rechtspraak9 heb aangegeven, zijn er diverse oorzaken die kunnen leiden tot langere afdoeningstermijnen,
waaronder een tekort aan capaciteit. Daarom wil ik jaarlijks € 3 mln. aan extra middelen
voor een periode van 4 jaar vrijmaken voor meer capaciteit, waardoor we in afzienbare
termijn een gedeelte van de vertraging in beroepsprocedures over woningbouwprojecten
en energie- en infraprojecten die gelieerd zijn aan woningbouwprojecten kunnen wegnemen.

Gebiedsteams voor grootschalige woningbouwgebieden

Voor alle gebieden worden middelen beschikbaar gesteld voor gebiedsteams die ondersteunen
met kennis en financiële middelen om de woningbouw aan te jagen en te versnellen.
Hiervoor worden € 7,5 mln. per jaar gedurende een periode van vier jaar beschikbaar
gesteld.

Inzet op Wet kwaliteitsborging bouw, Caribisch Nederland en De Wadden

Verder stel ik € 5 mln. in 2022 beschikbaar om gemeenten te compenseren voor de incidentele
implementatiekosten voor de Wet kwaliteitsborging Bouw (Wkb). De Wkb kan een sterke
bijdrage leveren aan versnelling van het bouwproces, doordat er voor conceptueel bouwen
slechts een marginale toetsing nodig is. Om urgente woningbouwproblematiek in Caribisch
Nederland aan te pakken, gebiedsontwikkeling aldaar op gang te brengen en om de randvoorwaarden
op orde te krijgen stel ik € 5 mln. beschikbaar. Tevens stel ik € 4,5 mln. beschikbaar
om de bouw van 200 woningen op de Wadden mogelijk te maken.

Inzet van de het overige deel van 10*€ 10mln. voor aandachtsgroepen

Het kabinet heeft aanvullend 10*€ 10 miljoen beschikbaar gesteld voor de huisvesting
van aandachtsgroepen. Er zijn diverse groepen mensen met minder kansen dan anderen
op de woningmarkt en/of die urgent een (andere) woning nodig hebben. Bijvoorbeeld
door hun behoefte aan een specifiek soort woning of woonvorm of omdat er extra begeleiding,
zorg en draagvlak in de buurt nodig is. Het gaat om een zeer diverse groep mensen
die al dan niet tijdelijk geholpen wordt hun leven op de rit te krijgen. Het gaat
onder meer om arbeidsmigranten, vergunninghouders, dak- en thuisloze mensenwoonwagenbewoners,
ouderen en studenten.

Vaak zijn deze aandachtsgroepen aangewezen op sociale huurwoningen met een lage huur.
Ze concurreren niet alleen onderling, maar ook met andere mensen die zijn aangewezen
op een sociale huurwoning. Dat veel inwoners van Nederland geen (t)huis hebben is
niet alleen een hard gelag voor deze mensen zelf, het is ook voor de samenleving als
geheel schadelijk. Een Interbestuurlijke werkgroep heeft het kabinet aanbevolen daartoe
een spoedpakket en een nationale samenwerkingsagenda uit te werken10. Het kabinet heeft voor de jaren 2020 en 2021 100 miljoen euro beschikbaar gesteld
om meer huisvesting voor aandachtsgroepen te realiseren en 20 miljoen euro om de bouw
van geclusterde woningen voor ouderen te stimuleren. Vanaf volgend jaar is de komende
tien jaar jaarlijks € 10 miljoen beschikbaar voor de huisvesting van deze groepen,
waaronder studenten, en het wordt na vier jaar geëvalueerd11. Aangezien het oplopende woningtekort in het bijzonder aandachtsgroepen raakt, heeft
het kabinet besloten om deze middelen zoveel mogelijk naar voren te halen naar de
jaren 2022 en 2023. Zodoende kunnen op zo kort mogelijke termijn nieuwe woningen worden
gebouwd voor deze groep.

Tot slot

Er zijn snel meer woningen nodig. Daarom heb ik het bovenstaande pakket samengesteld
dat zorgt voor extra woningen, maar ook voor versnelling van de woningbouw. Daarnaast
komen er met deze middelen ook extra woningen voor specifieke doelgroepen en aandachtsgroepen.

De € 1 miljard levert hiermee een bijdrage aan het inlopen van het woningtekort. Naar
verwachting kunnen met deze middelen 75.000 extra woningen worden gebouwd. Het is
echter niet genoeg om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Zoals reeds benoemd
in eerdere brieven is er meer nodig om te voldoen aan de opgave om 900.000 woningen
tot en met 2030 te bouwen. Ook zal aandacht nodig zijn voor duurzaamheid en klimaatadaptatie.
Het is aan het volgende kabinet om een structureel vervolg te geven aan de ingeslagen
weg.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren