Brief regering : Tegemoetkoming huurders

Nr. 346 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 13 september 2021

Een betaalbare woning, passend bij het inkomen, is een belangrijk startpunt om fijn
te kunnen wonen. Voor huurders met een laag inkomen is het extra belangrijk dat de
betaalbaarheid geborgd is en daarmee betaalproblemen worden voorkomen. Ik heb afgelopen
periode een breed pakket aan maatregelen genomen om de betaalbaarheid van huren te
verbeteren, mede in overleg met uw Kamer en de Tweede Kamer. Een belangrijk onderdeel
van dit pakket is de wet Eenmalige huurverlaging.

In dit licht beschouw ik ook de motie van het lid Kox1 die de regering verzoekt te onderzoeken of en op welke wijze de huurders die buiten
deze wet vallen maar in een vergelijkbare situatie verkeren, tegemoetgekomen kunnen
worden. Uw Kamer heeft mij verzocht om u hierover vóór 8 september te informeren.
In deze brief schets ik voor de volledigheid kort hoe de wet Eenmalige huurverlaging
huurders met een lager inkomen eruitziet en wat de effecten zijn. Ik ga daarna in
op de maatregelen die ik heb onderzocht om huurders in een vergelijkbare situatie
buiten de corporatiesector tegemoet te komen.

Betaalbaarheid verbeteren en betaalrisico’s verkleinen

Ik richt mij met de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen op
huurders met een lager inkomen en een (voor hun inkomen) hoge huur. Met deze maatregel
worden voor deze zogeheten dure scheefwoners2 bij woning-corporaties de betaalrisico’s verkleind en de betaalbaarheid van wonen
verbeterd.

Woningcorporaties konden voor de uitvoering van de wet in de eerste maanden van 2021
de inkomenscategorieën van huurders over 2019 opvragen bij de Belastingdienst. Aan
de hand van die inkomenscategorieën konden de woningcorporaties een huurverlagingsvoorstel
doen aan de huishoudens die daarvoor in aanmerking kwamen. Huishoudens die een recentere
inkomensdaling van minimaal zes maanden hebben gehad, kunnen in 2021 op basis van
zelf verstrekte inkomensgegevens om huurverlaging vragen aan de woningcorporatie.

Woningcorporaties hebben van ruim 620 duizend huishoudens de inkomenscategorieën opgevraagd.
Het inkomen van meer dan 260 duizend huishoudens was lager dan de toepasselijke inkomensgrens.
Deze huishoudens komen, afhankelijk van de huidige huurprijs en de relevante aftoppingsgrens,
in aanmerking voor huurverlaging.

Effecten voor huurders met een lager inkomen

Mijn inschatting dat circa 260 duizend huurders in aanmerking komen voor huurverlaging
op basis van deze wet lijkt daarmee te kloppen. Op basis van WoON2018 blijkt dat er
in 2018 circa 346.000 zogeheten dure scheefwoners waren. Met deze wet zorg ik dat
het probleem van duur scheefwonen voor een groot deel wordt opgelost. Hiermee is het
probleem niet volledig opgelost, maar lever ik wel een belangrijke bijdrage aan de
betaalbaarheid van het huren voor huishoudens met een laag inkomen. In combinatie
met passend toewijzen verwacht ik dat het aantal dure scheefwoners bij woningcorporaties in de toekomst nog verder af zal nemen.

Onderzoek naar tegemoetkoming huurders in de particuliere gereguleerde sector en vrije
sector

Ik wil uw Kamer schetsen welke mogelijke oplossingsrichtingen ik heb onderzocht om
huurders die in een vergelijkbare situatie verkeren tegemoet te komen. Het gaat hierbij
om huurders in de particuliere gereguleerde sector en huurders in de vrije sector.
Daarbij wil ik het onderscheid maken tussen generieke huurmaatregelen en specifieke,
individuele huurmaatregelen.

In mijn brief van 5 juli3 heb ik uw Kamer geschetst dat de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager
inkomen past binnen een breder palet van maatregelen die het kabinet heeft genomen
om de betaalbaarheid van wonen voor huurders te verbeteren. Deze maatregelen laten
zich onderscheiden in generieke maatregelen en specifieke maatregelen. Bij generieke
maatregelen denk ik aan de maatregelen die afgelopen periode reeds zijn genomen zoals
het inperken van de maximale huursomstijging voor woningcorporaties, de huurbevriezing
in het gehele gereguleerde segment (ongeacht het type verhuurder) en het maximeren
van de huurverhoging in de vrije sector. Generieke maatregelen dragen bij aan de betaalbaarheid
van huren in algemene zin, maar niet specifiek voor huurders in een vergelijkbare
situatie als de huurders die in aanmerking komen voor een huurverlaging op grond van
de wet Eenmalige huurverlaging.

Voor deze huurders, voor wie de wet Eenmalige huurverlaging niet geldt, kan er verder
op de betaalbaarheid ingezet worden door specifieke maatregelen. Ik heb daarbij drie
oplossingsrichtingen verder verkend:

– Het van toepassing verklaren van de wet Eenmalige huurverlaging voor huurders in de
particuliere gereguleerde sector en vrije sector;

– Voortbouwen op de wet Tijdelijke huurkorting; en

– Aanpassing van de huurtoeslag.

Als laatste wil ik ingaan op andere maatregelen die bijdragen aan passend wonen.

Eenmalige huurverlaging in de particuliere gereguleerde sector en vrije sector

Ik heb uw Kamer in mijn vorige brief4 geschetst waarom de wet van toepassing is op de corporatiesector en niet op andere
verhuurders in de particuliere gereguleerde huursector en niet op het geliberaliseerde
huursegment. In het huidige stelsel is de kwaliteit van de woning het uitgangspunt
voor de maximale huurprijs die gevraagd kan worden. Het (structureel) uitbreiden van
de wet eenmalige huurverlaging naar particuliere verhuurders en huurders in de vrije
sector zou een stelselwijziging inhouden, omdat de huurprijs afhankelijk wordt van
het inkomen en niet meer van de kwaliteit van de woning.

Particuliere verhuurders en institutionele beleggers hebben bij het verhuren van woningen
in de gereguleerde sector anders dan woningcorporaties wettelijk geen maatschappelijke
taak om huishoudens met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten. Een huurverlaging
voor huurders in de vrije sector zou de verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit
van de woning veranderen. Een verplichte huurverlaging zou daarmee kunnen leiden tot
een stimulans voor particuliere verhuurders de woning alleen aan huurders met een
hoger (midden)inkomen toe te wijzen. Zij zouden aan huurders met een hoger (midden)inkomen
immers meer huur kunnen vragen.

Naast een stelselwijziging zou een afdwingbare huurverlaging op basis van het inkomen
van het huishouden van de huurder ingrijpen op bestaande huurcontracten tussen private
partijen, de particuliere verhuurder en de huurder, en een (verdergaande) regulering
van het eigendomsrecht van (particuliere) verhuurders betekenen. Het Eerste Protocol
bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele
vrijheden garandeert onder andere het recht op ongestoord genot van eigendom. Dat
Eerste Protocol laat onder voorwaarden regulering en zelfs ontneming van het eigendomsrecht
toe. Zo moet de regulering een gerechtvaardigd doel dienen en moet de regulering proportioneel
zijn, dat wil zeggen dat er een «fair balance» moet bestaan tussen het nagestreefde
doel van de regulering en de belangen van de verhuurders, Het doel van een afdwingbare
huurverlaging voor huurders met een laag inkomen is een gerechtvaardigd doel, met
het oog op de betaalbaarheid van het huren. Maar een afdwingbare huurverlaging zou
geen «fair balance» geven tussen het doel van de huurverlaging (betaalbaarheid) en
de belangen van de particuliere verhuurders (rendement uit hun woningbezit). Want
zoals hierboven reeds genoemd hebben particuliere verhuurders, anders dan woningcorporaties,
geen maatschappelijke taak om huishoudens met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten.
Het nadelige effect van de verplichting om de huurprijs te verlagen zou beperkt worden
als de overheid de particuliere verhuurders financieel tegemoet zou komen voor de
lagere huurinkomsten. Ik licht hieronder toe waarom ik geen mogelijkheid zie voor
een gerichte financiële tegemoetkoming voor particuliere verhuurders voor eventuele
huurverlagingen.

Naar verwachting zal de totale huurverlaging bij particuliere verhuurders in het gereguleerde
segment die verhuurders structureel 93 miljoen euro kosten. Op dit moment zijn er
geen instrumenten of bestaande processen waarop kan worden aangesloten om verhuurders
die niet belastingplichtig zijn voor de verhuurderheffing, gericht tegemoet te komen
voor deze inkomensdervingen. Er zullen daarnaast aanvullende middelen aangewend moeten
worden om de uitvoering en handhaving in te regelen. Naast woningcorporaties zijn
er naar schatting circa 300.000 overige verhuurders van woningen actief in Nederland.
Dit ondersteunt het beeld dat het moeilijk is om een nieuw instrument in te voeren
of proces op te zetten om de huurverlaging voor huurders met een laag inkomen ook
van toepassing te verklaren in het gereguleerde segment van particuliere verhuurders
en in de vrije sector.

Tijdelijke huurkorting

De wet Tijdelijke huurkorting5 maakt het voor verhuurders sinds 1 april 2021 mogelijk om op (schriftelijk) verzoek
van de huurder tijdelijke huurkorting van maximaal drie jaar te geven. Een tijdelijke
huurkorting kan huurders helpen die te maken krijgen met een tijdelijke inkomensdaling,
bijvoorbeeld door het overlijden van een partner, een echtscheiding of vanwege de
coronamaatregelen. De wet stelt geen voorwaarden in welke gevallen verhuurders positief
mogen reageren op een verzoek om tijdelijke huurkorting. Ook stelt de wet geen grenzen
aan de hoogte of duur van de toe te kennen tijdelijke huurverlaging, verhuurders zijn
vrij om daarover afspraken met de huurder te maken. De wet kent voor bepaalde huurcontracten
wel een beperking in de bevoegdheid om na de tijdelijke huurkorting weer terug te
gaan naar de oude huurprijs. De huurprijs mag namelijk niet bij de (inhaal)huurverhoging
boven de huurtoeslaggrens komen.

De tijdelijke huurkorting is een specifieke maatregel, waarbij huurders op individueel
niveau tegemoet gekomen kunnen worden indien zij problemen hebben met het betalen
van de huur. Huurders bij particuliere verhuurders met een gereguleerd contract en
huurders met een geliberaliseerd contract kunnen tijdelijke huurkorting aanvragen,
evenals huurders bij woningcorporaties. Hoewel de verhuurders niet verplicht zijn
een tijdelijke huurkorting toe te kennen, krijg ik signalen dat verhuurders welwillend
zijn bij het inwilligen van een verzoek, om eventuele incassokosten te vermijden en
de continuïteit van het huurcontract door te zetten. Het toekennen van een tijdelijke
huurkorting past ook binnen het statement met verhuurders dat ik afgelopen najaar
heb vernieuwd, waarin we hebben afgesproken om betalingsmaatwerk toe te passen bij
huurders die door de corona in de problemen komen6. Het afdwingbaar maken van een tijdelijke huurkorting bij particuliere verhuurders
en beleggers levert dezelfde problemen op als de hierboven geschetste doorvoeren van
de eenmalige huurverlaging.

Huurtoeslag

Met de huurtoeslag wordt een bijdrage gedaan aan de betaalbaarheid van huren voor
huurders met een laag (midden)inkomen. Dit biedt een ander aanknopingspunt voor het
tegemoetkomen van huurders die buiten de wet vallen. Huurders met een huurprijs boven
de liberalisatiegrens komen nu niet in aanmerking voor huurtoeslag, tenzij zij een
eerder verworven recht op huurtoeslag hebben. Rond de 20 procent7 van de huurders in de vrije sector behoort tot de passend toewijzen doelgroep, waarop
ook de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen zich richt8. Om voor deze huurders de betaalbaarheid van wonen te verbeteren en de betaalrisico’s
te verminderen, heb ik de Tweede Kamer eerder geïnformeerd over de optie om de huurtoeslag
ook toegankelijk te maken voor huurders met huurprijs boven de huurtoeslaggrens9 als reactie op de motie van de leden Lodders en Van Weyenberg10. Huurders worden dan tegemoetgekomen met huurtoeslag voor het huurbedrag tot deze
grens, het huurdeel boven deze grens wordt niet gesubsidieerd.

Het oplossen van dit knelpunt in de huurtoeslag is een toekomstige maatregel die aan
het nieuwe kabinet is, in overleg met de Tweede Kamer en uw Kamer.

Beschikbaarheid van betaalbare woningen

Naast de maatregelen die direct gericht zijn op betaalbaarheid van wonen, zijn er
ook andere maatregelen mogelijk om meer mensen passend te huisvesten. Zo heb ik in
het eerdergenoemde statement met verhuurders ook afgesproken dat verhuurders waar
mogelijk huurders die door een structurele inkomensdaling te duur wonen bemiddelen
naar andere woonruimte binnen hun portefeuille.

Daarnaast richt ik mij op het vergroten van de beschikbaarheid van het betaalbare
aanbod. Ik zet mij samen met Aedes en de VNG in om de bouw van 150.000 sociale huurwoningen
te versnellen.

Tot slot

Aanvullende maatregelen voor het verbeteren van de betaalbaarheid van wonen van huurders
met een laag inkomen, in de particuliere gereguleerde sector en vrije sector, zonder
daarbij een stelselwijziging door te voeren, zijn niet voorhanden. Het doortrekken
van huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen en een huurprijs boven de liberalisatiegrens,
is een denkbare maatregel die bijdraagt aan de betaalbaarheid voor huurders in de
vrije sector. Het nemen van een beslissing over het al dan niet doorvoeren van deze
maatregel ligt bij het nieuwe kabinet. Tot die tijd is er ruimte geboden aan de huurders
in een soortgelijke situatie en verhuurders door het toekennen van tijdelijke huurkorting.
Ik blijf mij daarnaast inzetten voor het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare
woningen.

Ik heb een gelijkluidende brief aan de Eerste Kamer der Staten-Generaal gezonden.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren