Brief regering : Staat van de Woningmarkt 2021

Nr. 763 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 juli 2021

De woningmarkt komt steeds verder onder spanning te staan: de prijzen van koopwoningen
blijven stijgen, de wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn lang en er is een
groot tekort aan betaalbare woningen. Met name starters en kwetsbare groepen vinden
steeds moeilijker een plek om hun leven (weer) op te bouwen. Het tekort aan woningen,
gecombineerd met een groei van het aantal huishoudens maakt de situatie nijpend en
vergt gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen; niet alleen op het vlak van
woningbouw, maar ook op het gebied van betaalbaarheid en leefbaarheid. De afgelopen
kabinetsperiode heb ik volop ingezet op het intensiveren van de samenwerking en het
vlot trekken van de woningbouwproductie. Er zijn belangrijke stappen gezet, maar de
komende tien jaar moet er nog veel werk verzet worden om er voor te zorgen dat iedereen
in Nederland goed en betaalbaar kan wonen.

Om vinger aan de pols te houden bij alle ontwikkelingen op de woningmarkt wordt doorlopend
onderzoek gedaan; door mijn eigen ministerie, het Centraal Bureau voor de Statistiek
en door externe onderzoeksbureaus. Jaarlijks vatten we de belangrijkste bevindingen
samen in de Staat van de Woningmarkt, die sinds 2014 gepubliceerd wordt. Naast een overzicht van de beknopte en meest
relevante cijfers is de publicatie ook een naslagwerk, dat inzicht biedt in de structurele
ontwikkelingen. Met deze brief stuur ik u de Staat van de Woningmarkt 20211 en licht ik de belangrijkste uitkomsten toe. Verder ga ik in op de opgaves rondom
woningbouw, betaalbaarheid en leefbaarheid, en de aanknopingspunten voor mogelijk
beleid. Tot slot geef ik met de bijlage van deze brief invulling aan de motie van
het lid Dik-Faber2 over het stimuleren van de bouw van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, aan
de motie van het lid Beckerman3 omtrent de financiële posities van huurders en aan de toezegging aan het Eerste Kamerlid
Crone4 aangaande de verschillende variabelen die spelen in de huurmarkt5.

Woningmarkt oververhit

Bij de start van de coronacrisis was er veel onzekerheid over het effect ervan op
de woningmarkt. De vrees was dat – net als bij de vorige crisis die in 2008 begon
– de woningmarkt in zou storten vanwege een economische terugval, waardoor mensen
minder konden besteden aan wonen. Hierdoor zouden mensen in de problemen kunnen komen
met hun huur of hypotheek, met als gevolg gedwongen verkopen of uitzettingen en huizen
die onder water komen te staan. Het is grotendeels anders gelopen dan we hadden gevreesd.
Door het doorbouwconvenant zijn in 2020 meer woningen gebouwd dan als gevolg van de
stikstof- en coronaproblematiek werd verwacht door experts. Verder toont de Staat van de Woningmarkt 2021 weliswaar een groot negatief effect van corona op de economie – de krimp van het
BBP in 2020 (–3,7 procent) was even groot als de grootste krimp in de kredietcrisis
in 2011 – maar de impact op de woningmarkt is minder negatief dan verwacht en de huizenprijzen
zijn juist sterk gestegen. Dit geeft een dubbel gevoel. Enerzijds behoedt dit zittende
bewoners voor schulden en huisuitzettingen, anderzijds is de spanning op de woningmarkt
onverminderd hoog en hebben met name bewoners van kwetsbare gebieden onevenredig veel
last van de coronacrisis. De leefbaarheid staat daar meer onder druk en vanwege de
vaak kleinere en kwalitatief slechtere woningen kregen bewoners meer te verduren in
de lockdowns.

DNB stelt dat de woningmarkt vooralsnog in een staat van oververhitting blijft. Betaalbare
woningen zijn moeilijk te verkrijgen en het tekort aan woningen neemt de aankomende
jaren eerst toe voordat het daarna stapsgewijs afneemt. Ook op andere onderdelen laat
de Staat van de Woningmarkt 2021 verontrustende ontwikkelingen zien, waaronder de hoge woningbouwopgave (ook op de
langere termijn) en bredere vraagstukken rondom betaalbaarheid, leefbaarheid en aandachtsgroepen.

Prettig wonen

Gelijktijdig mogen we niet vergeten dat het merendeel van de mensen in het land prettig
woont. Uit de Staat van de Woningmarkt 2021 blijkt dat woningeigenaren en huurders over het algemeen (zeer) tevreden zijn over
hun woning, de woonomgeving/streek en de nabijheid van voorzieningen, zoals winkels
en scholen. Gemiddeld genomen, gaat het ook goed met de leefbaarheid en veiligheid.

De afgelopen jaren is ontzettend veel werk verzet om gunstige ontwikkelingen op de
woningmarkt te faciliteren.6 Meest in het oog springende is de ingezette versnelling op de woningbouw, maar er
is ook veel gedaan om een betere balans te krijgen op de woningmarkt en zo de betaalbaarheid
en leefbaarheid te verbeteren. Zo is het afgelopen decennium het aantal middenhuurwoningen
gegroeid en neemt vanaf 2015 het aantal huurwoningen onder de aftoppingsgrens weer
toe.

Ook daalden in 2020 de reële huurprijzen voor zittende bewoners, evenals het aantal
huisuitzettingen.

Aanknopingspunten voor beleid

Zoals hierboven beschreven geeft de Staat van de Woningmarkt 2021 een aantal aanknopingspunten voor mogelijk beleid. Woningbouw, doorstroming, betaalbaarheid
en leefbaarheid zijn hierbij nauw met elkaar verweven.

Woningbouw: sterke urgentie

De Staat van de Woningmarkt 2021 laat zien dat het statistisch woningtekort is opgelopen in de afgelopen jaren. Dat
komt doordat de bouwproductie de huishoudensgroei niet heeft kunnen bijbenen. De bouwsector
is hard geraakt in de kredietcrisis, waardoor veel productiecapaciteit verloren is
gegaan. Deze terugval zorgde ervoor, in combinatie met de beperkte middelen en capaciteit
bij gemeenten, dat het niet lukte om met voldoende aanbod aan te sluiten bij de groeiende
vraag naar woningen. De lagere bevolkingsgroei in 2020 als gevolg van de coronapandemie
en de bouw van jaarlijks ruim 75.000 woningen in de afgelopen kabinetsperiode heeft
de scherp stijgende lijn van het woningtekort getemperd, maar het actuele tekort voor
dit jaar is met 279.000 woningen nog steeds hoog (3,5 procent van de woningvoorraad).
Het CBS verwacht daarnaast dat de bevolkingsgroei weer in rap tempo toeneemt, waardoor
het woningtekort tot 2024 verder zal stijgen om pas daarna gestaag af te nemen. De
komende jaren dient daarom een slag te worden gemaakt, zodat de druk op de woningmarkt
niet nog groter wordt. Een duidelijkere regierol vanuit het Rijk en de in de basis
beschikbare plancapaciteit van 130 procent in regio’s met een grote woningbouwopgave
kunnen hieraan bijdragen.7 Er zijn de komende tien jaar 900.000 nieuwe woningen nodig. De afgelopen jaren is
weliswaar een goede basis gelegd voor de aanpak van de woningbouwopgave, maar het
tekort is in de meeste provincies en gemeenten zo groot dat het Rijk hieraan dient
bij te dragen. Maar we kunnen dit niet alleen: we hebben heel Nederland nodig om de
tekorten in te lopen.

Over bestaande en nieuwe, gewenste inspanningen voor woningbouw heb ik u op 9 juni
al uitgebreid geïnformeerd.8 Voor de volledigheid wil ik de drie belangrijke pijlers voor woningbouw hieronder
nog kort uitlichten. Er zijn veel projecten in Nederland waar de publieke kosten de
opbrengsten overtreffen.9 Om de noodzakelijke betaalbare woningen sneller te kunnen bouwen, zijn er daarom
flinke investeringen nodig, zoals met (een vervolg van) de Woningbouwimpuls en de
inzet op grootschalige woningbouwgebieden, en de daarvoor benodigde infrastructurele
ontsluiting. Met de aanpak van die veertien gebieden kunnen de aankomende tien jaar
circa 200.000 woningen worden gerealiseerd (oplopend tot 440.000 op de langere termijn).
Deze gebieden zijn essentieel voor de benodigde schaal en continuïteit in de totale
woningbouwopgave, hetgeen voor marktpartijen nodig is om te investeren. Ook door het
creëren van de juiste voorwaarden voor woningbouw – zoals versterken capaciteit bij
medeoverheden, regie op de woningbouw, grondbeleid, versnelling juridische procedures
en vergroten bouwcapaciteit – kan het sneller bouwen van woningen worden bevorderd.

Natuurlijk is het aan het nieuwe kabinet en uw Kamer in welke mate wordt geïnvesteerd
en hoe de inzet van het Rijk, medeoverheden, corporaties en marktpartijen eruit moet
komen te zien. De maatregelen van het afgelopen kabinet hebben de bouw gestimuleerd,
maar waren tijdelijk van aard. De keuzes die worden gemaakt ten aanzien van woningbouw
in relatie tot betaalbaarheid, leefbaarheid en infrastructuur bepalen mede de omvang
van de bouwproductie in de toekomst. De netto plancapaciteit is in ieder geval op
orde en dekt nationaal 136 procent van de netto bouwopgave. Daardoor verschuift de
aandacht van woningbouwplannen naar de uitvoering. Maar ook het monitoren van de realisaties
is van belang, omdat dit tijdig de mogelijkheid biedt tot het bijsturen, indien locaties
niet – of niet snel genoeg – tot ontwikkeling komen. De extra inzet op woningbouw
zet meerdere positieve effecten in gang. Vervangende nieuwbouw – bijvoorbeeld in het
kader van sloop, renovatie en/of verduurzaming van woningen – verbetert ook de leefbaarheid
en vermindert het energieverbruik in de gebouwde omgeving, doordat er kwalitatief
betere woningen in wijken komen. Woningbouw past daarom goed in de opschaling van
de energietransitie, dat ook in een volgend kabinet de aandacht behoeft.10 Eén dezer dagen informeer ik u met een separate brief over de betaalbaarheid van
de energietransitie.

Woningen bouwen kost echter tijd en vermindert de druk pas op langere termijn. In
de tussentijd is meer nodig om mensen toegang te geven tot een betaalbare en prettige
woning in een fijne leefomgeving. Hierover gaan de resterende onderdelen in deze brief.

Doorstroming: de juiste mensen in de juiste woningen

Naast woningbouw zorgt een verbeterde doorstroming ook er voor dat betaalbare woningen
beschikbaar komen voor diverse groepen, zoals huishoudens met lage of middeninkomens
en verschillende aandachtsgroepen. De woningvoorraad sluit immers niet altijd goed
aan bij de woonbehoefte qua prijs, omvang, voorzieningen of locatie en er zijn mogelijkheden
om woonruimtes beter te benutten. Het ontbreken van een voldoende groot betaalbaar
middenhuursegment verkleint de mogelijkheden voor die doorstroming, evenals het gebrek
aan goedkope koopwoningen in vooral schaarstegebieden. Verbeterde doorstroming uit
de sociale huursector vermindert ook de opgave voor woningcorporaties, omdat er minder
sociale woningen nodig zijn of omdat ze (als mensen niet doorstromen) meer huurinkomsten
krijgen via inkomensafhankelijke huurverhogingen. Doorstroming bij ouderen is beperkt
door een lage verhuisgeneigdheid, onder meer vanwege gehechtheid aan hun omgeving
– waaronder hun sociale contacten – en vanwege een gebrek aan geschikte woningen in
de buurt en dichtbij voorzieningen. Nieuwbouw gericht op huisvesting van aandachtsgroepen,
waaronder ouderen, kan de situatie verbeteren. Daarnaast is er inzet mogelijk op de
doorstroming van ouderen naar kleinere woningen die geschikt zijn voor het bieden
van (lichte) zorg. Op 31 mei heb ik u al uitgebreid geïnformeerd over de huisvesting
van aandachtsgroepen.11

Betaalbaarheid: vooral voor specifieke groepen een probleem

De nieuwste cijfers over de huur- en koopquoten uit het Woononderzoek 2021 komen volgend
jaar beschikbaar. Hierdoor zijn op dit moment geen uitspraken mogelijk over de ontwikkelingen
hierin na 2018. De nu beschikbare cijfers laten zien dat deze quoten in 2018 licht
zijn verbeterd. Dit komt door lagere woonlasten in de koopsector, een grotere bijdrage
van de huurtoeslag en stijgende inkomens. Duidelijk is ook dat de afgelopen jaren
de huren beperkt zijn gestegen, met in 2020 – zoals al werd aangestipt – een reële
huurdaling voor zittende huurders. Hoewel de huidige inkomensontwikkelingen als gevolg
van corona met onzekerheden omgeven zijn, zijn ook de inkomens na 2018 gemiddeld verbeterd,
ook nog in 2020 ondanks corona.12 In 2022 zal duidelijk worden hoe de betaalbaarheid van woonlasten bij huurders en
kopers zich heeft ontwikkeld met de nieuwste cijfers over de genoemde quoten.

Gemiddeldes zeggen echter niet alles. De verschillen tussen mensen en huishoudens
zijn groot: door de krapte op de woningmarkt staat de situatie voor bepaalde groepen
onder druk. Starters, spoedzoekers, kwetsbare groepen en huishoudens met lage en middeninkomens
vinden moeilijk een betaalbare woning. Dit betreft zowel de huur- als de koopsector.
De sterke stijging van huizenprijzen (mede als gevolg van de lage rente) in combinatie
met kredietrestricties maken de koopmarkt minder toegankelijk voor deze groepen. Ook
de toegenomen activiteit van koopdoorstromers en particuliere beleggers werkt beperkend.
In de koopsector ligt voor het komende kabinet de vraag voor hoe om te gaan met de
fiscale behandeling van de eigen woning in relatie tot de sterke stijging van huizenprijzen.

In de huurmarkt is het aanbod aan middenhuurwoningen weliswaar toegenomen, maar de
hoge vraagdruk in bepaalde regio’s maakt dat deze woningen bij nieuwe verhuring in
het dure huursegment kunnen worden aangeboden. Daarmee vallen ze buiten het financiële
bereik van mensen met (lage) middeninkomens. Bij de laagste inkomensgroepen – zo blijkt
onder meer uit recente Nibud-onderzoeken – is (logischerwijs) het inkomen vaak de
belangrijkste beperkende factor voor de betaalbaarheid van de woonlasten. Gerichte
maatregelen voor betaalbare woonlasten verlopen vaak via de huurtoeslag en/of via
huurprijsbeleid. Eventueel is hieraan ook een financiële compensatie voor verhuurders
verbonden. Maar ook het bredere inkomensbeleid kan een belangrijke rol spelen in het
betaalbaar houden van woonlasten.

Ook zien we dat de lage rente – langzaam maar zeker – de afgelopen jaren de kloof
tussen eigenaar-bewoners en huurders heeft vergroot. Woningeigenaren zijn in bezit
van huizen die steeds hogere prijzen hebben. Hierbij is de betaalbaarheid van de woonlasten
voor hen geen probleem (gegeven de lage rente), terwijl huurders alleen voor hoge
leenbedragen de koopmarkt kunnen instappen. Dit werkt ook door op de kloof in vermogen
tussen woningeigenaren en huurders, waarbij voor eerstgenoemde groep vermogensrisico’s
een rol spelen.

Leefbaarheid: landelijk verbeterd, lokaal verslechterd

De Staat van de Woningmarkt 2021 laat zien dat het tot aan de coronacrisis goed ging met de leefbaarheid in Nederland.
Desalniettemin waren er in 2018 ook al wijken waar de leefbaarheid steeds verder achteruit
is gegaan en waar een concentratie van problemen is. Het is moeilijk om hiervoor een
eenduidige oorzaak te noemen. Feit is dat in die wijken relatief steeds meer mensen
met een laag inkomen wonen. Sommige woningbouwcorporaties hebben te maken met een
toenemend aandeel bewoners die afhankelijk zijn van een (bijstands)uitkering, mensen
met een psychiatrische aandoening of een licht verstandelijke beperking. Daarnaast
is er in deze gebieden sprake van een gemiddeld minder goede kwaliteit van woningen
en leefomgeving, en staat vaak ook de veiligheid onder druk. Zoals ik al eerder schetste,
is de leefbaarheid van bepaalde gebieden verder onder druk komen te staan tijdens
de coronacrisis.

In 2020 heeft het kabinet voorbereidingen getroffen voor een integrale en interbestuurlijke
aanpak, gericht op kwetsbare gebieden; dit in het kader van het Nationaal herstel-
en perspectiefprogramma «leefbaarheid en veiligheid».13 In zestien stedelijke vernieuwingsgebieden wordt een gebiedsgerichte aanpak verkend
en beproefd, die voortbouwt op de aanpak in Rotterdam-Zuid. Het is aan het volgend
kabinet om de daarvoor benodigde middelen beschikbaar te stellen. In de tussentijd
heeft het (nu demissionaire) kabinet diverse incidentele versterkingsgelden beschikbaar
gesteld in het kader van de COVID-19 aanpak, waaronder 450 miljoen euro in het Volkshuisvestingsfonds.14 Dit geld kan worden ingezet voor de verbetering en verduurzaming van woningen in
de meest kwetsbare gebieden en in grens- en krimpregio’s. De investeringen fungeren
daarbij als vliegwiel voor de bredere verbetering van de leefbaarheid en veiligheid.
Zo dragen ook woningcorporaties bij aan het verbeteren van de leefbaarheid. Het voorstel
voor aanpassing van de Woningwet dat bij de Eerste Kamer ligt geeft woningcorporaties
meer ruimte om die rol te vervullen, mits de balans van opgaven en middelen dat toestaat.
Op deze manieren werkt het Rijk samen met corporaties en gemeenten om leefbaarheidsproblemen
in wijken aan te pakken.

Rol woningcorporaties

Woningbouw, doorstroming, betaalbaarheid en leefbaarheid hangen onderling nauw samen.
Naast betrokken overheden spelen woningcorporaties hierbij een erg belangrijke rol.
Zij moeten zorgen voor betaalbare en passende huisvesting voor huishoudens met een
lager inkomen en hebben een rol in de huisvesting van kwetsbare groepen. Ze investeren
in woningbouw, verduurzaming en leefbaarheid. Op termijn zijn de maatschappelijke
opgaven voor corporaties echter niet in balans met hun financiële middelen. Begin
dit jaar heb ik uw Kamer ingelicht over de verschillende oplossingsrichtingen voor
dit probleem. Een volgend kabinet zal daarom de taken en middelen die ze bij woningcorporaties
voorzien met elkaar in balans moeten brengen. Onderzochte opties zijn een verlaging
of afschaffing van de verhuurderheffing, het verbeteren van de sturing op (prestaties
van) corporaties en maatregelen zoals subsidies of projectsteun voor corporaties van
specifieke gebieden, bijvoorbeeld Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, Utrecht, Food
Valley en Arnhem/Nijmegen. Hierbij zal aandacht voor Vestia nodig blijven. De oplossingsrichtingen
op deze onderdelen dienen rekening te houden met beperkingen als gevolg van staatsteunregels.

Tot slot

De afgelopen jaren heb ik me volop ingezet om de problemen op de woningmarkt aan te
gaan. De samenwerking met betrokken partijen is geïntensiveerd, de verschillende opgaves
zijn in kaart gebracht en er zijn belangrijke investeringen gedaan in de bouw van
(betaalbare) woningen. Ook is er hard gewerkt om de randvoorwaarden voor woningbouw
te verbeteren en het woningmarktstelsel beter te laten functioneren. We zijn er echter
nog niet, het aanpakken van het tekort en de opgaven rondom betaalbaarheid en leefbaarheid
vergen nog langdurige inzet van alle partijen. De ontwikkelingen zoals ook beschreven
in de Staat van de Woningmarkt 2021 benadrukken de urgentie hiervan. Ook de aankomende kabinetsperiode is daarom passend
beleid nodig. Ik hoop met bovenstaande aanknopingspunten het nieuwe kabinet en uw
Kamer te helpen bij het maken van de nodige afwegingen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren