Brief regering : Transparantie in het koopproces

Nr. 742
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 22 april 2021

Het kopen van een huis is een belangrijke stap in iemands leven. Zowel in financiële
als in emotionele zin is de aankoop van een woning voor veel mensen een spannend moment.
Je gaat immers niet alleen een grote financiële verplichting aan, maar je vertrouwde
thuissituatie verandert ook. De huidige krapte op de woningmarkt maakt het koopproces
nog spannender. Als gevolg van de stijgende woningprijzen moet er steeds meer betaald
worden voor een koopwoning.1 Ook zijn er vaak zoveel geïnteresseerden voor een woning dat niet iedereen de kans
krijgt om die te bezichtigen of een bod uit te brengen. En als je die kans wel krijgt,
is er soms maar weinig tijd om goed in een huis rond te kijken en na te denken over
een bod. Steeds meer kopers voelen zich gedwongen om boven de vraagprijs te bieden
en/of de koop zonder voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring aan te
gaan.2 Dit leidt niet alleen tot hogere financiële risico’s voor huishoudens, maar ook tot
nóg hogere prijzen.3

Makelaars spelen een belangrijke rol in het aankoopproces omdat ze vraag en aanbod
van woningen bij elkaar brengen. Verkoopmakelaars helpen de verkoper in het adverteren
van het huis, organiseren het bezichtigings- en biedingsproces en zorgen voor een
correcte vastlegging van de verkoop. Aankoopmakelaars helpen kopers in het zoeken
van huizen die passen bij hun wensen en ondersteunen in het bieden van een reële prijs.
Het is daarbij belangrijk dat een koper of verkoper ervan op aan kan dat de makelaar
integer handelt. In de huidige markt ontstaat het risico dat deze integriteit onder
druk komt te staan. Dit wordt bevestigd door de recente berichten in de media over
wanpraktijken onder makelaars. Uw Kamer heeft hier onlangs ook aandacht voor gevraagd.

Deze brief gaat in op de bestaande regels en werkwijzen omtrent het aan- en verkopen
van een woning en een aantal verbeterpunten waarop ik wil dat makelaars en de betrokken
belangenorganisaties actie ondernemen. Hiermee geef ik invulling aan de motie van
de leden Dik-Faber en Terpstra waarin wordt gevraagd om het biedingsproces voor het
kopen van huizen zo open en transparant mogelijk te maken.4 Daarbij kijk ik specifiek naar de regels en uitgangspunten rond het oriënteren, bezichtigen,
bieden, toewijzen en ondertekenen. In algemene zin constateer ik dat transparantie
een voorwaarde is voor een eerlijk koopproces en dat er nu stappen nodig zijn om het
aankoopproces transparanter te maken.

Oriënteren

Online platforms zoals Funda, Jaap en Huispedia geven inzicht in het aanbod van koopwoningen.
Voor veel huizenzoekers vormen deze platforms het startpunt van een zoektocht naar
een nieuwe, geschikte woning. Door het bieden van online overzicht maken dit soort
platforms het woningaanbod behalve transparanter ook toegankelijk voor alle potentiële
kopers. Niet al het aanbod verschijnt echter direct op deze platforms. Sommige makelaars
zijn eerder op de hoogte van het nieuwe aanbod, al dan niet via tools waar deze makelaars
toegang tot hebben. In een gespannen markt kan deze informatievoorsprong ervoor zorgen
dat enkel potentiële kopers die worden geholpen door deze makelaars de mogelijkheid
krijgen om een huis te bezichtigen en een bod te doen. Dit is onwenselijk omdat deze
afscherming van de markt niet in het belang is van de verkoper of de koper, maar in
het belang van deze groep makelaars zelf. Ik roep partijen op om alle potentiële kopers
een gelijke kans te geven om een woning te bezichtigen en een bod uit te brengen.
In een gespannen markt kan dat alleen door alle potentiële kopers gelijktijdig inzicht
te geven in het nieuwe woningaanbod. De komende tijd ga ik hier gesprekken met de
verschillende brancheorganisaties over voeren.

Bezichtigen

In reactie op Kamervragen van het lid Van Eijs (D66) heb ik aangegeven dat de coronacrisis
heeft laten zien dat bezichtiging op afstand een goede manier kan zijn om het aantal
fysieke bezichtigingen te beperken.5 Met een optimale digitale voorbereiding kan een potentiële koper eerder in het proces
een afweging maken over hoe interessant een woning daadwerkelijk is. Door vervolgens
alleen fysiek te bezichtigen als je écht geïnteresseerd bent, kan het aantal fysieke
bezichtigingen beperkt blijven. Hoe beter deze digitale bezichtigingsmogelijkheden
worden vormgegeven, hoe beter een koper deze afweging kan maken. Ik moedig de ontwikkeling
van digitaal bezichtigen, bijvoorbeeld met behulp van Virtual reality daarom van harte aan. Tegelijkertijd geldt voor kopers een onderzoeksplicht, zodat
zij een goed beeld voor zichzelf kunnen vormen van de staat van onderhoud van de woning.
Een digitale bezichtiging is meestal niet toereikend om deze onderzoeksplicht goed
in te kunnen vullen. Ik heb daarom aangegeven dat een koper in staat gesteld moet
worden om de woning fysiek te bezichtigen voordat hij/zij het koopcontract tekent.

Sommige makelaars bepalen op basis van een vragenlijsten wie er wel en niet een woning
mag komen bezichtigen ten tijde van Corona. Ik heb met de sector gesproken over de
inhoud van deze vragenlijsten en daarbij benadrukt dat het niet de bedoeling is dat
deze vragenlijst onderdeel wordt van het standaard koopproces en een belemmering wordt
voor potentiële kopers. Ook heb ik benadrukt dat er in het kader van de Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG) niet onnodig veel informatie wordt opgevraagd en dat de
beoordeling van de reacties op deze vragenlijsten zo objectief mogelijk plaatsvindt.
De brancheverenigingen hebben hierop aangegeven een zogenaamde zelf-check richting
hun achterban te communiceren. Deze zelf-check is vooral een hulpmiddel voor kopers.
In deze vragenlijst wordt bijvoorbeeld gevraagd of je al een rondje hebt gelopen door
de buurt en of het aantal kamers past bij je gezinssamenstelling.6 Door deze extra bewustwording vooraf kan het aantal fysieke bezichtigingen op een
verantwoorde en eerlijke manier worden beperkt.

Bieden

Als je als koper besluit een bod uit te brengen, kom je in het biedingsproces terecht.
In veel gevallen doet de koper daarbij een eerste bod waarna de onderhandeling tussen
de twee partijen start. Om meerdere potentiële kopers een kans te geven om een bod
uit te brengen wordt er steeds vaker gebruik gemaakt van verkoop op inschrijving.
Dit is een vorm van gesloten bieding waarbij elke koper éénmaal een blind bod uitbrengt
voor een vooraf bepaald moment. Uit de ingediende biedingen kiest de verkoper een
winnend bod. Bij het hanteren van deze methode is het uitdrukkelijk niet de bedoeling
dat er na het indienen van de biedingen nog wordt onderhandeld over de prijs. Wel
behoudt de verkoper altijd het recht van gunning, waardoor hij of zij het laatste
woord heeft over wie uiteindelijk de woning mag aankopen.

Ik maak mij zorgen over de beperkte transparantie die wordt gegeven over de gehanteerde
biedingsmethoden bij woningverkopen en ben daarover in gesprek met de sector. Zowel
voor- als achteraf is niet altijd duidelijk welke methode wordt gehanteerd en welke
«spelregels» er gelden. In sommige gevallen wordt er tussentijds informatie gedeeld
over gesloten biedingen of worden niet alle ontvangen biedingen doorgegeven aan de
verkoper. Dergelijke verhalen veroorzaken verwarring en frustratie bij potentiële
kopers en verkopers en dat vind ik ontoelaatbaar. Ook zijn ze in strijd met de erecode
van de makelaarsorganisaties Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging
Bemiddeling Onroerend goed (VBO) en VastgoedPro waarbij de overgrote meerderheid van
de makelaars op de koopwoningmarkt is aangesloten.

Ten eerste roep ik kopers en verkopers die met dit soort praktijken te maken krijgen
op om hiervan melding te doen of een klacht in te dienen. Dat kan bijvoorbeeld bij
de verschillende brancheorganisaties die hiervoor klachtenprocedures hebben ingericht.
Daarnaast heeft ook Vereniging Eigen Huis (VEH) sinds eind maart een meldpunt geopend
voor oneerlijke biedingspraktijken waar kopers en verkopers anoniem melding kunnen
doen. Ik verwacht van de brancheorganisaties dat zij de meldingen en klachten die
zij ontvangen serieus nemen, hun leden daarop aanspreken en passende maatregelen treffen
om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd in gesprek met de
brancheorganisaties en VEH over de ontvangen meldingen en hoe hierop wordt gehandeld.

Ten tweede ben ik van mening dat het biedingsproces transparanter gemaakt moet worden.
Alleen op die manier kunnen we voorkomen dat dit soort praktijken zich in de toekomst
blijven voortdoen. Makelaars moeten daarom duidelijk zijn richting kopers en verkopers
over de spelregels van het biedingsproces en voor- én achteraf openheid geven over
de naleving daarvan. Verkopers dienen inzicht te krijgen in alle biedingen die zijn
ontvangen, maar ook kopers moeten inzicht kunnen krijgen in het verloop van het biedingsproces
als zij een bod hebben gedaan op een huis. Ik ga met de betrokken partijen en brancheorganisaties
in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke
randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Zo kan digitalisering
van het biedingsproces in een open of gesloten vorm helpen om meer transparantie te
organiseren. Ik let daarbij wel op dat er geen concurrentiebeperkende eisen worden
gesteld.

In het bepalen van de te nemen stappen kijk ik onder andere naar de initiatieven die
al genomen worden door de brancheorganisaties. Zo kunnen NVM-Makelaars gebruik maken
van systemen als Move en NVM Online Bieden om processen en biedingen vast te leggen.
Binnenkort start de NVM ook een pilot met digitale verkoop op inschrijving via Realbid.
Maar ook zonder digitale tooling kan transparantie gegeven worden. Zo heeft de VBO
reeds aangegeven potentiële kopers inzicht te willen geven in het biedingsproces door
achteraf informatie te delen. Op die manier kunnen bieders in de toekomst achterhalen
wat er uiteindelijk met een huis is gebeurd waarop zij een bod hebben gedaan.7

Ten slotte moedig ik het van harte aan dat verkopers makelaars bevragen op hun werkwijze
en het bieden van transparantie. Verkopers zijn gebaat bij een transparant proces
en een makelaar die in hun belang handelt. Met VEH denk ik op dit moment na over vragen
die verkopers kunnen stellen aan hun verkoopmakelaar en hoe verkopers daarover te
informeren. Dit in de hoop dat wanneer meer verkopers deze vragen stellen, meer makelaars
aangemoedigd worden om hun biedingsproces transparant in te richten.

Toewijzen

Bij nieuwbouwwoningen zijn er vaak meerdere gegadigden voor dezelfde woning. In tegenstelling
tot bestaande bouw wordt hierbij niet besloten wie de woning mag kopen via een biedproces.
In plaats daarvan is het gebruikelijk om te loten onder de gegadigden. Loten is een
eerlijke manier om, in het geval van meerdere gegadigden, te bepalen naar wie de woning
gaat, omdat het toeval bepaalt. Daarom moedig ik deze vorm van verdeling bij nieuwbouwwoningen
aan.

Projectontwikkelaars zijn niet altijd transparant over de gevolgde lotingsprocedure.
Er bereiken mij signalen dat in sommige gevallen nieuwbouwwoningen gegund worden aan
mensen uit het eigen netwerk waardoor andere geïnteresseerden geen eerlijke kans maken.
Hier maak ik mij zorgen over. Die zorgen worden mede gevoed door berichten dat woningen
op basis van de hoogte van het inkomen of de vermogenssituatie van potentiële kopers
met voorrang worden toegewezen. Het staat de verkopende partij in principe vrij om
de loting naar eigen wens in te richten, mits wordt voldaan aan algemene regels, zoals
de Algemene wet gelijke behandeling. De beperkte transparantie die sommige ontwikkelaars
hierover bieden veroorzaakt echter een onrechtvaardigheidsgevoel bij potentiële kopers
die achter het net vissen en vergroot bij hen de frustratie. De inrichting van lotingsprocedures
dient op voorhand duidelijk te zijn en loting dient plaats te vinden in aanwezigheid
van een notaris. Ik ga, conform de motie van het lid Nijboer met de betrokken partijen
in gesprek over de methoden die worden gehanteerd bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen
en kom bij uw Kamer terug met voorstellen om het proces van toewijzing bij nieuwbouwwoningen
te verbeteren.8

Het staat ontwikkelaars vrij om te bepalen aan wie ze woningen verkopen, hierover
mogen gemeenten geen regels opstellen. In het geval van sociale koopwoningen kan het
gebrek aan mogelijkheden tot toewijzing door gemeenten tot ongewenste situaties leiden.
Zeker wanneer sociale koopwoningen daardoor niet bij de doelgroep, namelijk starters
of mensen met een middeninkomen, terechtkomen. Om die reden kijk ik momenteel, in
het kader van de evaluatie van de Huisvestingswet, of het wenselijk is dat gemeenten
meer mogelijkheden krijgen om sociale koopwoningen op voorhand te kunnen toewijzen
aan specifieke huishoudenscategorieën.

Ondertekenen

Wanneer je uiteindelijk je droomwoning hebt gevonden wordt de aankoop vastgelegd in
het koopcontract. Mede dankzij de coronacrisis wordt daarbij steeds vaker gebruik
gemaakt van digitaal ondertekenen. Daardoor hoef je als huizenkoper niet meer fysieks
langs het makelaarskantoor voor de ondertekening van het koopcontract, maar kan je
dat betrouwbaar en veilig doen op afstand. Ik ben blij met de initiatieven die de
sector neemt om deze nieuwe werkwijze toe te passen en moedig deze ook na de coronacrisis
van harte aan.

Elk koopcontract is opgesteld aan de hand van de modelkoopovereenkomst zoals vastgesteld
door VEH, NVM, VBO en VastgoedPro. In de modelkoopovereenkomst wordt sinds kort bij
voorbaat uitgegaan van voorbehouden zoals bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud.
Een koper of zijn of haar makelaar moet het dus actief aangeven als voorbehouden weggelaten
worden. Ik ben blij met dit «opt-out» systeem omdat ik mij zorgen maak over het steeds
groter wordend aandeel huizen dat wordt aangekocht zonder voorbehouden. Het inbouwen
van deze extra waarborg maakt dat kopers zich bewust zijn van de keuze die ze hierin
maken.

Een getekend koopcontract is de basis voor veel andere zaken die je moet regelen zodra
je een woning hebt gekocht, zoals de financiering of het inschrijven bij de gemeente.
Tot voor kort werd het koopcontract gescand om deze te kunnen delen met andere partijen.
Dat is niet alleen onhandig, maar leidde er ook toe dat er verschillende versies van
het koopcontract in omloop konden zijn. Om dit te voorkomen heeft het afsprakenstelsel
Zorgeloos Vastgoed het koopcontract gedigitaliseerd. De NVM is samen met Hypotheken
Data Netwerk (HDN), Kadaster en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)
initiatiefnemer van dit afsprakenstelsel. Ik moedig dit initiatief aan en kijk waar
sector overstijgende afspraken vanuit het programma «regie op gegevens» het initiatief
kunnen ondersteunen.

Tot slot

Wanpraktijken bij makelaars zijn ontoelaatbaar. Het is daarom cruciaal dat de transparantie
in de verschillende onderdelen van het aankoopproces wordt verbeterd en misstanden
worden aangepakt. Kopers en verkopers moeten ervan op aan kunnen dat de makelaar een
integere rol speelt. Ik ben blij om te zien dat er vanuit de sector stappen worden
gezet, maar er is meer nodig. De voortgang van de in deze brief geschetste stappen
houd ik nauwgezet in de gaten en ik zal uw Kamer bij relevante ontwikkelingen op dit
terrein nader informeren. Een volgend kabinet zal waar nodig extra stappen moeten
zetten. Bij onvoldoende voortgang sluit ik aanvullende maatregelen door het demissionaire
kabinet niet uit.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren