Brief regering : Uitkomsten Platform Hypotheken 2020

Nr. 729
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 23 maart 2021

Het kopen van een woning is een belangrijke stap in iemands leven. Het is voor veel
mensen zowel emotioneel als financieel een spannend moment. Niet alleen je vertrouwde
thuissituatie verandert namelijk, maar je gaat vaak ook een grote en langdurige financiële
verplichting aan met het afsluiten van een hypotheek. Het is belangrijk dat de risico’s
van deze financiële verplichting beperkt blijven en tegelijkertijd het proces van
het financieren van een woning niet onnodig lastig is.

Binnen het Platform hypotheken spreek ik elk jaar met partijen in de sector over de
belangrijkste ontwikkelingen en mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking.
Door samen met deze partijen oplossingen te bedenken voor de knelpunten houden we
de financiering van koopwoningen toegankelijk en betaalbaar. Ik waardeer de betrokkenheid
van de partijen in de sector en de nuttige gesprekken die zijn gevoerd. Ik zet daarom
ook voor komend jaar de voorbereidingen voor het Platform hypotheken weer in gang.

De coronacrisis heeft ook veel invloed gehad op het proces van hypotheekverstrekking.
De sector heeft het afgelopen jaar veel creativiteit, klantgerichtheid en flexibiliteit
laten zien. Zo heeft online-hypotheekadvies en digitaal ondertekenen van koopcontracten
en hypotheekoffertes er bijvoorbeeld voor gezorgd dat de hypotheekmarkt door heeft
kunnen draaien. Ook hebben kredietverstrekkers aangeboden om samen met woningeigenaren
die betalingsproblemen verwachten te zoeken naar mogelijke oplossingen en heeft NHG
de voorwaarden voor de aanvullende borgtocht tijdelijk vereenvoudigd in de coronacrisis.
Tijdens het Platform heeft NHG aangekondigd concrete maatregelen te verkennen, zodat
kwetsbare groepen die eventueel in de problemen komen door de coronacrisis indien
nodig hiermee kunnen worden geholpen.

Tijdens het Platform van afgelopen jaar is er gesproken over mogelijkheden voor starters,
financiering van verduurzaming van een koopwoning en digitalisering van het hypotheekproces.
Belangrijke inzichten vanuit de bijeenkomsten zijn dat een gestandaardiseerde huurverklaring
geen effectief instrument is om duurhuurders aan een hypotheek voor een koopwoning
te helpen. Ook bleek dat veel duurhuurders binnen de huidige normen wel een hypotheek
kunnen krijgen, maar hier zelf niet van op de hoogte zijn én dat maatwerk weinig wordt
toegepast door hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers. Ik doe daarom een oproep
aan partijen om starters beter te informeren over hun financieringsmogelijkheden en
om de bestaande mogelijkheden om maatwerk te leveren zo verantwoord mogelijk te benutten.
Een belangrijke conclusie vanuit het Platform op het gebied van digitalisering is
dat het delen van gegevens tussen kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs goed mogelijk
is binnen de wettelijke kaders. Ik roep partijen daarom op om actief aan de slag te
gaan met het verantwoord delen van informatie tussen kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs.
Hiermee wordt het voor mensen met een bestaande hypotheek sneller en eenvoudiger om
door hun adviseur geholpen te worden. Onderstaand ga ik, mede namens de Minister van
Financiën, in op de resultaten van het Platform op deze thema’s en welke vervolgstappen
er kunnen worden gezet.

Starters

De huurprijzen in de vrije sector liggen hoog, vooral in gebieden waar er veel krapte
is op de woningmarkt. Het komt voor dat mensen al jaren een hoge huur betalen, maar
niet voor datzelfde maandbedrag een hypotheek kunnen krijgen omdat dat niet verantwoord
wordt geacht. Het Nibud heeft eerder al onderzocht of de hypothecaire leennormen in
deze gevallen niet onnodig knellend zijn1. Een belangrijke conclusie uit dit onderzoek was dat huurlasten niet één-op-één vergelijkbaar
zijn vanwege de bijkomende kosten van een eigenaar-bewoner zoals heffingen, verzekeringen
en onderhoudskosten. Daarnaast zijn de financiële risico’s groter bij een koopwoning
dan een huurwoning, bijvoorbeeld door sterke stijging of daling van vermogen in de
woning. Dat betekent niet dat deze mensen nooit in aanmerking komen voor een hypotheek.
Individueel maatwerk is voor sommige van deze «duurhuurders» wel mogelijk. Daarbij
moet goed onderbouwd worden waarom het in dit geval verantwoord is om van de leennormen
af te wijken. In de praktijk wordt dit soort maatwerk beperkt toegepast door adviseurs
en geldverstrekkers.

BLG Wonen heeft in 2020 een pilot uitgevoerd waarbij een zogenaamde huurverklaring
kan worden gebruikt in de onderbouwing voor verantwoorde hypotheekverstrekking2. De resultaten van deze pilot heeft BLG toegelicht tijdens het Platform3. Uit oriëntatiegesprekken met deelnemers aan de pilot, bleek dat 39% toch een hypotheek
zou kunnen krijgen. Voor het grootste gedeelte daarvan (25%-punt) kon dat binnen de
reguliere acceptatiekaders. Deze groep verwacht dus onterecht dat ze geen hypotheek
konden krijgen. Van de overige deelnemers die een hypotheek hebben kunnen krijgen
is slechts een klein deel geholpen met de huurverklaring als onderdeel van het maatwerk
(9%-punt). Voor de overige 5%-punt is maatwerk toegepast zonder huurverklaring. BLG
constateert dat de groep duurhuurders heel divers is, waardoor slechts een beperkt
aantal duurhuurders voldoet aan de voorwaarden van de huurverklaring en er gebruik
van kan maken. Door de diverse samenstelling van de groep huurders – denk aan de financiële
situatie en verschillende type huishoudens – is de (gestandaardiseerde) huurverklaring
geen effectief instrument gebleken. Ik deel deze conclusie en zie het toepassen van
een standaard product niet als kansrijke oplossing voor duurhuurders.

Er zijn ook andere mogelijkheden voor deze groep die nadere verkenning waard zijn.
Naar aanleiding van de pilot heeft BLG een aantal aanbevelingen gedaan en die zijn
tijdens het Platform besproken. De eerste daarvan is het verbeteren van informatievoorziening
aan huurders over (reguliere) leenmogelijkheden. Starters blijken niet altijd goed
op de hoogte te zijn van hun huidige leenmogelijkheden. Een groot deel van deze groep
verwacht onterecht dat ze geen hypotheek kunnen krijgen. Daarom organiseerde BLG in
2020 een campagne en zal zij in 2021 ook actief duurhuurders blijven informeren. Ook
andere kredietverstrekkers hebben aangegeven hun informatievoorziening richting (duur)huurders
te gaan verbeteren.

BLG geeft daarnaast aan dat een «open houding» van zowel kredietverstrekkers als adviseurs
ten opzichte van maatwerk er aan kan bijdragen dat deze groep geholpen wordt. De Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) start in samenwerking met BLG en andere marktpartijen in
2021 een pilot waarbij duurhuurders die gebruik maken van maatwerk ook een NHG-hypotheek
kunnen krijgen. Hierdoor kunnen deze koopstarters profiteren van de voordelen van
een NHG-hypotheek. Indien maatwerk vaker mogelijk is met NHG, zal dit vermoedelijk
leiden tot een meer open houding ten aanzien van maatwerk in de hele sector. Verder
gaat BLG de kennis over het gebruik van maatwerk vergroten bij adviseurs en acceptanten
door hier in interne opleiding aandacht aan te besteden.

Ik roep andere kredietverstrekkers en adviseurs op om ook aandacht te besteden aan
de mogelijkheden voor het gebruik van maatwerk in de opleiding van adviseurs en acceptanten.
De Minister van Financiën heeft hiertoe het «pas toe of leg uit»-principe verder verduidelijkt
in de eind- en toetstermen voor het examen financiële dienstverlening Wft hypothecair
krediet4.

Ik heb nog wel zorgen over de groep van 61% waar in de pilot van bleek dat ze geen
hypotheek kunnen krijgen ter hoogte van de maandlasten die ze nu kwijt zijn aan huur.
Doordat deze mensen vast zitten in een woning met een hoge huur is het lastig om spaargeld
op te bouwen en de stap naar een koopwoning in de toekomst te maken. Voor deze groep
is het van belang om onverminderd door te gaan met het bouwen van voldoende betaalbare
woningen en excessen in de huursector aan te pakken. Ik heb hier al veel stappen toe
gezet en zie mogelijkheden voor een volgend kabinet om hier op door te pakken. Deze
aanpak wordt nader toegelicht in mijn recente brief over woningen in het middensegment5.

Digitalisering

Digitalisering helpt in het vereenvoudigen van het hypotheekproces voor de consument.
Op dit moment is een consument vaak nog veel tijd kwijt met het verzamelen van de
informatie die nodig is voor het afsluiten van een hypotheek zoals gegevens over het
inkomen, het pensioen of de huidige hoogte van een lopende hypotheek. Deze informatie
is beschikbaar bij verschillende organisaties binnen en buiten de overheid. Digitalisering
maakt het makkelijker voor de consument om deze informatie vanuit deze organisaties
op te vragen en te delen. Daarbij is het belangrijk dat voor de consument duidelijk
is welke gegevens worden gevraagd en met welk doel. Op die manier heeft een consument
regie over zijn eigen gegevens.

De sector zet stappen in het verbeteren van het hypotheekproces door het gebruik van
overheidsgegevens. Zo wordt voor het bepalen van het inkomen steeds vaker gebruik
gemaakt van de inkomensbepaling loondienst. De gegevens hiervoor haalt de consument
direct op bij het UWV. Het UWV gebruikt SV-loon6 als loonstandaard. Omdat de leennormen gebaseerd zijn op brutoloon, rekent de inkomensbepaling
loondienst het SV-loon vanuit het UWV om naar brutoloon om het inkomen te kunnen toetsen.
Een aantal partijen gaf daarom tijdens eerdere Platform bijeenkomsten aan te willen
overstappen naar SV-loon als een nieuwe standaard voor de wettelijke leennormen.

Uit gesprekken met de sector blijkt dat er nog veel vragen zijn over de voor- en nadelen
van een overgang naar een nieuwe loonstandaard. Ook is een overgang te vroeg omdat
er groepen zijn waarvoor het SV-loon vanuit het UWV (nog) niet gebruikt kan worden.
Aan het begin van 2021 zijn daarnaast enkele onjuistheden in de berekening geconstateerd.
Hierdoor is het gebruik van het SV-loon voorlopig stopgezet. Het Hypotheken Data Netwerk
(HDN) faciliteert samen met de deelnemende kredietverstrekkers het gebruik van de
inkomensbepaling loondienst. De gesprekken over de voor- en nadelen van het gebruik
van een nieuwe loonstandaard worden hervat zodra de inkomensbepaling loondienst voldoende
betrouwbaar is en in toenemende mate gebruikt wordt door partijen in de sector.

Ook op het delen van informatie tussen partijen in de hypotheekmarkt worden mooie
stappen gezet. Vooral in de beheerfase van een hypotheek heeft het delen van informatie
veel toegevoegde waarde. Alleen als een kredietverstrekker de hoogte van de hypotheeklening
deelt met de adviseur, weet een adviseur bijvoorbeeld of er extra aflossingen zijn
gedaan. Door het delen van dit soort gegevens tussen kredietverstrekkers en adviseurs
wordt beter ingespeeld op de actuele financiële situatie van de klant. Zo kan eerder
gehandeld worden als er belangrijke gebeurtenissen plaatsvinden zoals het aflopen
van een rentevastperiode of het verlengen van een (aflossingsvrije)hypotheek. De sector
is het er over eens dat dit kan leiden tot meer vertrouwen en betere financiële weerbaarheid
van consumenten.

Een groot deel van de financieel adviseurs geeft echter aan dat ze terughoudendheid
merken vanuit kredietverstrekkers om deze gegevens te delen. Een aantal kredietverstrekkers
draagt de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) aan als belangrijkste reden
voor het (nog) niet delen van data. Tijdens de Platform bijeenkomsten heeft een drietal
partijen hun werkwijze omtrent het delen van data toegelicht. Toestemming van de klant
speelt in elk van deze werkwijzen een belangrijke rol. Elke partij geeft hier op zijn
eigen manier invulling aan. Deze partijen ervaren geen wettelijke of technische belemmeringen
voor het delen van gegevens tussen kredietverstrekkers en adviseurs. Ook zijn zij
overtuigd geraakt van de toegevoegde waarde die deze uitwisseling biedt. Ik hoop daarom
dat de gedeelde werkwijzen ook andere partijen in de sector geïnspireerd hebben om
(actiever) aan de slag te gaan met het delen van data in de beheerfase.

Kredietverstrekkers en adviseurs zijn ook met andere partijen in de vastgoedketen
in gesprek over het verbeteren van het koopproces en het verantwoord delen van gegevens.
In het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed worden afspraken gemaakt over de manier
waarop en op welke wettelijke basis organisaties in de vastgoedketen gegevens met
elkaar uitwisselen. Ook is er een eerste stap gezet in het digitaliseren van het koopcontract.
HDN, Kadaster, KNB en NVM zijn initiatiefnemers van dit programma. Ik moedig dit initiatief
aan en kijk waar sector overstijgende afspraken vanuit het programma regie op gegevens
het initiatief kunnen ondersteunen.

Verduurzaming

De afspraken in het Klimaatakkoord (Kamerstuk 32 813, nr. 193) zijn erop gericht om in 2030 in de gebouwde omgeving 3,4 Mton minder uit te stoten.
Dat betekent dat ook koopwoningen een flinke verduurzamingsslag nodig hebben. De aankoop
van een huis en/of het afsluiten van een hypotheek is voor veel mensen een gunstig
moment om ook tot verduurzaming over te gaan. Ook kunnen de kosten voor een verbouwing
en/of verduurzaming van hun woning worden gefinancierd uit een verhoging van de bestaande
hypotheek.7

Binnen het Platform hypotheken worden deze ontwikkelingen gevolgd en worden ervaringen
uitgewisseld tussen de verschillende partijen. Zo rapporteerde de sector in 2020 dat
89% van de hypotheekadviseurs en 73% van de kredietverstrekkers klanten actief wijzen
op de mogelijkheid om tot € 9.000 extra te lenen voor verduurzaming. De mogelijkheid
om tot € 9.000 extra te lenen is niet voor elke consument nodig of passend omdat de
consument de verduurzamingsmaatregelen bijvoorbeeld kan financieren met spaargeld.
De focus ligt op het aanzetten van de klant tot verduurzaming; niet op meer geld lenen.

De afgelopen jaren is tijdens het Platform ook stilgestaan bij de knelpunten die op
het gebied van verduurzaming in de hypotheekverstrekking worden ervaren. De sector
heeft hier de afgelopen jaren goede stappen in gezet. Zo nemen steeds meer kredietverstrekkers
in hun acceptatiebeleid de mogelijkheid op om tot € 9.000 extra te lenen voor verduurzaming.
Daarnaast hebben enkele kredietverstrekkers specifieke producten of toepassingen ontwikkeld.
Zij zien dat klanten hierdoor de extra financieringsmogelijkheden voor verduurzamingmaatregelen
meer benutten. Ook is middels het sectorcollectief Duurzaam Wonen veel energie gestoken
in het opleiden van hypotheekadviseurs op het gebied van duurzaamheid. Inmiddels is
70% van de hypotheekadviseurs in Nederland gecertificeerd als erkend adviseur duurzaam
wonen.

Tot slot

Het afgelopen jaar heeft het Platform voor verduurzaming, digitalisering en starters
tot waardevolle inzichten en acties geleid. Ik dank de sector voor haar inzet op bovenstaande
thema’s en hun flexibiliteit in de coronacrisis. Ik hoop ook het komende jaar weer
samen verder te bouwen aan toegankelijke en betaalbare financiering van koopwoningen.
De komende periode inventariseren we samen met de sector de prioriteiten die we voor
komend jaar kunnen agenderen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren