Brief regering : Verdere maatregelen om door te bouwen tijdens de coronacrisis

25 295 Infectieziektenbestrijding

Nr. 681
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 15 september 2020

In deze kabinetsperiode heeft het kabinet een groot aantal stappen gezet in de aanpak
van het woningtekort. Vorig jaar is er 2 miljard beschikbaar gesteld voor de woningmarkt.
Inmiddels is duidelijk dat met de eerste 290 miljoen vanuit de woningbouwimpuls 51.000
extra woningen worden gerealiseerd en de heffingsvermindering voor woningcorporaties
voor nieuwbouw in potentie 150.000 sociale huurwoningen kan opleveren de komende vijf
jaar.

Dat is nodig, want de woningmarkt is krap en steeds meer mensen hebben moeite met
het vinden van een betaalbare woning. Vooralsnog lijkt de bouwproductie door de coronacrisis
nog geen grote vertraging te hebben opgelopen maar de gevolgen blijven onzeker. Zelfs
als de vraag tijdelijk afneemt door de coronacrisis loopt het woningtekort tot 2025
alleen maar verder op. Tot 2030 bedraagt de bouwopgave 845 duizend woningen. Het betekent
dat er meer (betaalbare) woningen gebouwd moeten worden dan de afgelopen jaren. Dit
terwijl door de stikstofproblematiek, PFAS en een gebrek aan bouwlocaties de nieuwbouwproductie
naar verwachting in 2020 en 2021 al afneemt met zo’n 20 duizend woningen per jaar.1

Ik kom daarom nu met extra maatregelen in aanvulling op de maatregelen die ik afgelopen
mei al heb aangekondigd om tijdens de coronacrisis door te bouwen2. De woningbouw wordt op korte termijn versneld door middelen van de woningbouwimpuls
naar voren te halen en op te hogen, knelpunten bij gemeenten en woningcorporaties
aan te pakken en in te zetten op meer transformatie van bijvoorbeeld winkels naar
woningen. Met middelen om de stikstofproblematiek aan te pakken, versnelling van besluitvorming
op grootschalige woningbouwlocaties, onderzoek naar de mogelijkheden van een actief
grondbeleid door het Rijk en concretere afspraken met gemeenten en provincies over
plancapaciteit en woningbouw wordt ook de productie voor een langere termijn verhoogd. Ik richt me bovendien
op groepen waar de problematiek het meest urgent is via extra aandacht voor kwetsbare
groepen en ouderen bij de bouw van woningen, betere kansen voor koopstarters door
een differentiatie van de overdrachtsbelasting en door in te zetten op meer betaalbare
huren. Over de maatregelen voor betaalbare huren heb ik u vandaag separaat een brief
gestuurd.

Invloed van de coronacrisis op de woningmarkt

Ondanks een lichte omzetdaling en een daling van de orderportefeuilles in april, slaagt
de bouw er vooralsnog in om door te bouwen. De orderportefeuilles stabiliseren3 en het aantal afgegeven vergunningen is ruim 8% groter dan vorig jaar4. Dat de bouw door kan werken is mede te danken aan het protocol «Samen veilig doorwerken»
waarmee ik samen met de sector heb gezorgd dat de bouw op een veilige manier kan doorgaan,
en aan de verklaring «Samen doorbouwen aan Nederland» die de medeoverheden, bouw-
en technieksector, banken en brancheverenigingen samen met mij heb opgesteld.

Het grote woningtekort en de algemene economische steunmaatregelen van het kabinet
maken dat de vraag naar woningen groot blijft. Maar dat kan veranderen als mensen
door onzekerheid en oplopende werkloosheid terughoudender worden en grote aankopen
zoals een woning uitstellen. Ook beleggers en ontwikkelaars kunnen door een verslechterde
economische situatie terughoudender worden met investeringen. Welk effect dit precies
heeft op de woningbouwproductie is onzeker, maar iedere terugval vergroot de opgave
voor latere jaren. Tijdens de vorige crisis hebben we gezien dat de effecten van een
economische neergang op de bouw groot kunnen zijn en lang kunnen doorwerken. De studie
naar cycliciteit van het CPB laat zien dat de bouwproductie gevoelig is voor prijsschommelingen5.

Sterker sturen op grootschalige woningbouw met gemeenten en provincies

Het Rijk stuurt sterker op de woningbouw door afspraken te maken, belemmeringen weg
te nemen, te investeren en te participeren in 14 grootschalige woningbouwlocaties
die van nationaal belang zijn, en die grotendeels voortvloeien uit de woondeals. Het
grote woningtekort is bij uitstek een opgave die zowel voor de korte als langere termijn
inzet en samenwerking van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en
bij het Rijk. We moeten op elkaar kunnen bouwen. Daarom maak ik, voortbouwend op de woondeals en de regionale verstedelijkingsstrategieën, dit najaar afspraken
met alle provincies over de provinciale en regionale woningbouwprogramma’s. Zo beoog
ik gezamenlijk te komen tot concrete doelstellingen voor plancapaciteit en woningbouwproductie
om de benodigde woningbouwproductie van 845 duizend woningen tot 2030 te realiseren.
Een gedeeld beeld tussen Rijk en medeoverheden van de doelen en de grootschalige woningbouwlocaties
die cruciaal zijn om genoeg te bouwen draagt bij aan snellere realisatie, door een
samenhangende en daarmee effectievere inzet van onze sturing en middelen. In de regio’s
waar het woningtekort het meest urgent is vormen de woondeals al een stevige basis
voor gezamenlijke sturing6, Met de inzet van de woningbouwimpuls en mijn deelname aan de bestuurlijke overleggen
MIRT laat ik zien hoe we hier ook middelen aan koppelen om versnelling te realiseren.

Hierbij ondersteun ik gemeenten, regio’s en provincies, naast het algemene aanvullende
compensatiepakket voor medeoverheden7, door specifieke knelpunten aan te pakken. Dit gebeurt door nog eens € 20 miljoen,
beschikbaar te stellen voor de capaciteit van gemeenten bovenop de eerdere € 20 miljoen
om door middel van flexpools specifieke expertise of projectleiders aan te trekken
om projecten te versnellen. Om bestaande gemeentelijke plannen te ondersteunen die
financieel niet rond komen zet ik € 100 miljoen aan geplande investeringen uit de
woningbouwimpuls eerder in en verhoog ik het budget daarbovenop voor komend jaar met
€ 50 miljoen. Het totale budget voor de woningbouwimpuls in 2021 komt daarmee uit
op € 450 miljoen. Daarnaast kunnen met de inzet van € 20 miljoen extra voor de transformatiefaciliteit
nog eens 9.000 extra woningen worden gerealiseerd door winkels en kantoren om te bouwen
tot woningen. Ook voor het verduurzamen van koopwoningen is € 45 miljoen vrij gemaakt.
Ik geef bij de woningbouw extra aandacht aan kwetsbare groepen, omdat deze hard worden
geraakt door de gevolgen van de coronacrisis. Daarnaast werkt het kabinet aan maatregelen
gericht op 16 stedelijke vernieuwingsgebieden waar de sociale effecten van de coronacrisis
het grootst zijn. De relevante thema’s zijn onder andere: schuldenproblematiek, (jeugd)werkloosheid,
veiligheid, jongerenparticipatie, kansen(on)gelijkheid, de huisvesting van kwetsbare
groepen en een gebiedsgerichte aanpak.

Het kabinet pakt ook de stikstofproblematiek aan en heeft daarvoor € 100 miljoen per
jaar gereserveerd voor de komende 10 jaar om de belemmeringen door stikstof weg te
nemen. Dit is voor bronmaatregelen om een drempelwaarde of partiële vrijstelling voor
de bouw in te kunnen voeren als onderdeel van de stikstofwet. Voor de bouw ontstaat
zo weer een goed perspectief.

Verder ga ik onderzoek gaan doen naar het uitbreiden van het ruimtelijke instrumentarium
van het Rijk en een actief grondbeleid om nog effectiever bij te dragen aan de gezamenlijke
doelen van Rijk en medeoverheden. Daarbij verken ik ook de mogelijkheden en noodzaak
voor een Rijksontwikkelbedrijf inclusief de risico’s en financiële randvoorwaarden
hiervan, zoals ik ook in de brief van 11 september jl. over de definitieve Nationale
Omgevingsvisie heb toegelicht. Een Rijksontwikkelbedrijf zou in nauwe samenwerking
met gemeenten en provincies, door middel van een actief grondbeleid kunnen bijdragen
aan belangrijke gebiedsontwikkelingen in Nederland.

Zoals gezegd blijven de gevolgen van de coronacrisis voor de woningbouwproductie onzeker.
Om een grote terugval van de woningbouwproductie te voorkomen, heb ik de afgelopen
periode een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen verkend. Ik werk deze garantieregeling
voor nieuwbouwwoningen verder uit, waarbij ook de financiële risico’s en budgettaire
impact in kaart worden gebracht. Zo kan snel besluitvorming plaatsvinden over eventuele
inzet van dit instrument indien de woningbouw markant sterker dan voorzien dreigt
terug te vallen.

Bestuurlijke afspraken voor doorbouwen corporaties samen met VNG en AEDES

In het eerste doorbouwpakket is gewezen op de belangrijke rol die de corporatiesector
vervult. Deze sector is een grote speler op de woningmarkt die een segment bedient
waar altijd vraag naar is. De vraag naar betaalbare huurwoningen zal door de coronacrisis
de komende tijd mogelijk verder toenemen. Er worden nu verschillende maatregelen genomen
die direct en indirect van invloed zijn op de financiële positie van de sector. Naast
een verlaging van de verhuurderheffing en de maatregel om de huren voor dure scheefwoners
te verlagen, gaat het met name om de overdrachtsbelasting en de bevriezing van de
vennootschapsbelasting. Er was door de sector al goed gebruik gemaakt van de Regeling
vermindering verhuurderheffing nieuwbouw en de heffingskorting voor verduurzaming
wordt versneld geopend. Het Kabinet stelt in dit kader € 200 miljoen beschikbaar voor
de verhuurderheffing. Daarmee komt het kabinet door middel van een verlaging van de
verhuurderheffing met € 138 miljoen tegemoet voor de huurverlaging voor dure scheefwoners,
het overige deel van de beschikbaar gestelde middelen komt ten goede aan nieuwbouw
in de vorm van dekking voor de vele extra aanvragen die zijn ingediend voor de heffingsvermindering
nieuwbouw. Per saldo blijft de investeringscapaciteit van de sector op peil en worden
de belangrijkste volkshuisvestelijke opgaven ondersteund: betaalbaarheid, nieuwbouw
en verduurzaming. Naast de aanvragen voor 115.000 sociale huurwoningen, lagen er nog
aanvragen voor de bouw van 35.000 woningen uit de vorige regeling vermindering verhuurderheffing
(RVV Nieuwbouw 2017). Al deze 150.000 woningen moeten nu zo snel mogelijk gebouwd
worden. Daarom heb ik met VNG en AEDES nu in bestuurlijke afspraken (zie bijlage)8 vastgelegd dat we er gezamenlijk voor zorgen dat binnen twee jaar de bouw van deze
woningen kan starten, met als doel de woningbouw door corporaties te versnellen naar
25.000 per jaar. Daar bovenop is afgesproken om te zorgen voor de bouw van 10.000
flexwoningen door corporaties in de komende 2 jaar. Afgesproken is ook om de inzet
van de investeringscapaciteit in de niet-DAEB voor middenhuur en goedkope koop te
stimuleren, en daartoe wordt de marktverkenning opgeschort (zie hieronder). Samen
met VNG en AEDES houden we scherp toezicht op de realisatie van de afspraken. Daartoe
wordt nog dit jaar een gezamenlijke tasforce ingesteld. In de bestuurlijke afspraken
is een beschrijving van de taskforce opgenomen. Hiermee voldoe ik aan mijn toezegging
uit het Algemeen overleg Bouwen van 18 juni jongsleden om de Kamer nader over de taskforce
te informeren (Kamerstuk 32 847, nr. 678).

De bestuurlijke afspraken zijn gemaakt voor de duur van dit kabinet. Voor de toekomst
is sprake van een disbalans tussen de opgaven en middelen van de corporatiesector.
De partijen benadrukken daarom dat op de middellange termijn afspraken voor de jaren
daarna moeten worden gemaakt waarvan ook een structurele oplossing voor de financiële
positie van corporaties onderdeel moet zijn. De nieuwbouwopgave zal daarbij in samenhang
met de overige volkshuisvestelijke opgaven voor de sector, zoals betaalbaarheid, verduurzaming
en leefbaarheid moeten worden bezien. De afspraken tonen aan dat alle partijen gezamenlijk
de schouders eronder willen zetten.

Betere kansen voor starters

Met name starters hebben baat bij extra woningen. De bouw van extra woningen kost
echter tijd en de effecten zijn niet direct zichtbaar. Daarom zet ik ook in op het
verbeteren van de positie van starters ten opzichte van andere groepen. Kopers jonger
dan 35 jaar krijgen meer kans op het vinden van een koopwoning door differentiatie
van de overdrachtsbelasting waarin zij eenmalig worden vrijgesteld van deze belasting.
Hierdoor zijn starters eerder in staat de kosten koper op te brengen en verbetert
hun relatieve positie op de woningmarkt Voor overige kopers die het huis zelf gaan
bewonen blijft het tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting gelden. Iedereen waarvoor
de woning geen hoofdverblijf zal zijn gaat het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting
betalen (dat verhoogd wordt naar 8% in 2021).

Tot slot

Het is van belang dat de bouw blijft doorbouwen, juist ook tijdens de coronacrisis.
In 2018 en 2019 is de gezamenlijke doelstelling om 75.000 woningen per jaar te bouwen
ruimschoots gehaald. Dit jaar wordt de bouw geconfronteerd met de gevolgen van de
stikstofcrisis en de coronacrisis, het EIB voorspelde dat daardoor de nieuwbouw (exclusief
transformaties van bestaande gebouwen) zou dalen tot 60.000 woningen in 2021. Ik heb
daarop in het voorjaar al maatregelen genomen om te zorgen dat de productie zoveel
mogelijk op niveau blijft. In de komende jaren is het cruciaal dat de opwaartse lijn
wordt voortgezet. Mede in het licht van de nieuwe hogere bevolkingsprognose moet er
immers voor 2030 voor elke 6 à 7 woningen één huis bij komen, in de grote steden zelfs
één voor elke 5 woningen. Daarom neem ik nu extra maatregelen zodat er versneld extra
woningen bij komen. Ik bouw daarmee voort op de aanpak die ik de afgelopen jaren heb
ingezet met een meer actieve en sturende rol vanuit het Rijk, samen met onder meer
gemeenten, provincies en woningcorporaties. Samen nemen we knelpunten en belemmeringen
voor de bouw weg en zetten we in op betere en snellere monitoring, planvorming en
besluitvorming. Ik zet daarbij ook specifiek in op het verbeteren van de positie van
starters en op extra aandacht voor kwetsbare groepen en ouderen bij de bouw van woningen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Bijlage: Toelichting op de maatregelen

Betere kansen voor starters via differentiatie overdrachtsbelasting

Starters hebben baat bij de bouw van extra starterswoningen. Vanuit de woningbouwimpuls
wordt daarom specifiek gebouwd voor deze doelgroep. Van de 51.000 woningen die met
behulp van de woningbouwimpuls gerealiseerd worden zal een aanzienlijk deel ook gericht
zijn op starters. Met name de meer dan 33.000 sociale en middenhuurwoningen (tot maximaal
€ 1.000) en koopwoningen onder de NHG-grens zullen starters helpen. Deze woningen
zijn helaas nog niet morgen beschikbaar. Daarom zet ik in de tussentijd in op het
verbeteren van de positie van starters ten opzichte van andere groepen. Met de differentiatie
van de overdrachtsbelasting worden personen tussen de 18 en 35 jaar vanaf 1 januari
2021 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hierdoor zijn zij eerder in staat
de kosten koper op te brengen en verbetert hun positie op de woningmarkt. Voor overige
kopers die de woning zelf gaan bewonen blijft het tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting
gelden. Partijen die de woning niet als hoofdverblijf gebruiken gaan het standaardtarief
voor de overdrachtsbelasting betalen (dat verhoogd wordt naar 8% in 2021). Hiermee
verstevigen we de positie van starters ten opzichte van beleggers. Tijdens de week
van de starter (28 september tot 4 oktober) wordt door woonpartijen extra aandacht
besteed aan deze maatregel maar ook aan andere initiatieven en voorlichting om starters
te helpen bij het huren of kopen van hun eerste huis. Met deze week en bijbehorende
internetsite wordt invulling gegeven aan de moties van de leden Dik-Faber9 en Koerhuis en Ronnes10.

Ik heb eerder met uw Kamer ook gesproken over alternatieve maatregelen gericht op
potentiële koopstarters met beperkte spaarmiddelen. Gedurende het wetgevingsoverleg
inzake het begrotingsonderdeel wonen en ruimte opperde het lid Ronnes (CDA) de loan-to-value-limiet voor hypotheekleningen te differentiëren. De toenmalige Minister voor Milieu
en Wonen zegde toe hierop te reageren. Samen met de Minister van Financiën constateer
ik echter dat met het afsluiten van hypotheekleningen die de woningwaarde overstijgen
het risico op een restschuld voor jonge huishoudens toeneemt, terwijl zij doorgaans
ook al hogere LTV-ratio’s hebben dan doorstromers. Ik help daarom starters met de
hierboven beschreven differentiatie van de overdrachtsbelasting; bij deze uitwerking
blijven de financiële risico’s voor koopstarters beperkt.

Naar voren halen van Rijksinvesteringen

Het op gang houden van de bouwsector is cruciaal om de komende jaren invulling te
geven aan urgente opgaven in de leefomgeving, zoals de bouw van 1 miljoen woningen,
maar ook de verduurzaming van de gebouwde omgeving en de energie- en klimaattransitie.
Het kabinet haalt daarom in de komende jaren voor ca. € 2 miljard aan investeringen
in de bouw en leefomgeving naar voren, om de economie te stimuleren en tegelijkertijd
ook het vertrouwen in de bouwsector te ondersteunen.

Voorbeelden hiervan zijn onderhoud aan spoor en (water)wegen, maatregelen om de veiligheid
van (fiets)infrastructuur te verbeteren, versnelling van de woningbouwimpuls, verduurzaming
van Rijksvastgoed en extra steun voor energie-innovatie en kostenreductie in de bouw.
Deze versnelde investeringen dragen bovendien bij aan beleidsdoelen voor de lange
termijn, zoals duurzaamheid en bereikbaarheid.

Om nog meer bij te dragen aan het op gang houden van de bouw en tegelijkertijd zaken
als woningbouw en verduurzaming te versnellen kunnen aanvullende investeringen ten
behoeve van bouw en leefomgeving, evenals investeringen die bijdragen aan groen herstel
van de economie, worden voorgesteld voor het herstelplan dat het kabinet indient voor
de Faciliteit voor herstel en veerkracht (Recovery and Resilience Facility, RRF). Dit herstelplan wordt in de komende maanden vormgegeven. Hiervoor geldt wel
dat de plannen, om aanspraak te maken op middelen uit het RRF, moeten voldoen aan
de randvoorwaarden die gesteld zijn aan het indienen van voorstellen voor het RRF.

Aanpak stikstofproblematiek voor de bouw

In lijn met het advies van de commissie Remkes («Niet alles kan overal») (Kamerstuk
35 334, nr. 86) is onderzocht of de bouw vrijgesteld kan worden van de vergunningplicht voor tijdelijke
emissies onder voorwaarde dat deze sector hun stikstofbijdrage aanzienlijk vermindert.
Het kabinet verwacht in oktober het wetsvoorstel bij uw kamer in te kunnen dienen
en zo de stikstofaanpak wettelijk vast te leggen.

Er wordt een reeks van 100 miljoen euro jaarlijks t/m 2030 middelen op de aanvullende
post gereserveerd voor bronmaatregelen om een drempelwaarde of partiële vrijstelling
voor de bouw in te kunnen voeren als onderdeel van de stikstofaanpak in aanvulling
op de ruim 5,1 miljard euro die dit voorjaar beschikbaar is gesteld door het kabinet
voor de structurele stikstofaanpak.

Versnellen en intensiveren woningbouwimpuls

Met het in 2019 door het kabinet beschikbaar gestelde bedrag van € 1 miljard voor
de woningbouwimpuls zet ik me de komende jaren in om versneld meer woningen te bouwen
voor starters en mensen met een laag of middeninkomen. Recentelijk heb ik uw Kamer
geïnformeerd over de inzet van de eerste € 290 miljoen. Hiermee stimuleer ik op 27
locaties de bouw van ruim 51.000 woningen, waarvan circa 65% in het betaalbare segment
valt. Hiermee wordt een belangrijke stap gezet in het terugdringen van het woningtekort
en het op niveau houden van de bouwproductie. Dankzij de bijdragen versnelt de ontwikkeling
van deze locaties, wordt het woonprogramma vergroot en worden meer betaalbare huizen
gebouwd. Eind oktober start ik met de tweede tranche van de woningbouwimpuls.

Om de woningbouw verder te versnellen wordt € 100 miljoen aan middelen van de woningbouwimpuls
naar voren gehaald naar 2021 en komt er € 50 miljoen extra aan middelen bij voor de
woningbouwimpuls in 2021. Met deze extra middelen kunnen diverse maatregelen gericht
op het wegnemen van knelpunten in de woningbouw worden genomen. Daarbij kijk ik hoe
dit kan worden ingevuld door wederkerige afspraken tussen regio’s en het Rijk over
de omvang, fasering en kwaliteit van het woningbouwprogramma de komende jaren.

Er wordt bij de woningbouw extra aandacht gegeven aan kwetsbare groepen. Goede huisvesting
voor deze groepen zoals dak- en thuislozen, arbeidsmigranten en andere spoedzoekers,
is niet alleen belangrijk op korte termijn vanwege het besmettingsgevaar van corona,
maar ook in tijden van economische onzekerheid. Zo benadrukt bijvoorbeeld het advies
van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten11 het belang van goede huisvesting voor deze groep. Het risico is dat de bouw van woningen
voor deze groepen in gevaar komt in economisch slechtere tijden. Mijn ervaring met
de € 50 miljoen voor kwetsbare groepen die in 2020 beschikbaar is gesteld, is dat
dit voorziet in een behoefte vanuit gemeenten, er ruime belangstelling is en projecten
snel gerealiseerd kunnen worden. Belangrijk blijft dat deze middelen efficiënt worden
ingezet, zodat we samen zoveel mogelijk huisvesting kunnen realiseren en de middelen
daar worden ingezet waar ze het verschil maken tussen realisatie en stagnatie. Ik
informeer u later dit jaar over de verdere invulling van de plannen met de middelen
die voor 2020 beschikbaar zijn gesteld.

Verkenning garantieregeling voor nieuwbouw

De coronacrisis kan zorgen voor (financiële) onzekerheid bij huishoudens. Door verlies
van baan, inkomen of andere onzekerheid, kunnen mensen minder bereid zijn om een nieuwe
woning te kopen. In tijden van onzekerheid kun of wil je je wellicht niet committeren
aan het kopen van een nieuwbouwwoning. Het gevolg kan echter zijn dat de woningbouwproductie
terugvalt en het woningtekort verder oploopt. Om een grote terugval van de woningbouwproductie
– zoals we die in de afgelopen financiële crisis hebben gezien – te voorkomen, heb
ik de afgelopen periode een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen verkend. Dat heb
ik in samenwerking met bouwers, investeerders, gemeenten, corporaties en andere experts
op de woningmarkt gedaan. Een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen zorgt ervoor dat woningbouw doorgang kan vinden
door de afname van woningen die niet op reguliere wijze verkocht kunnen worden, te
garanderen. Woningbouwprojecten die te maken hebben met tijdelijke en gedeeltelijke
vraaguitval komen niet of met grote vertraging van de grond. Het gevolg is dat de
woningbouwproductie langjarig achter komt te liggen. Het reeds bestaande, grote woningtekort
benadrukt echter het belang de woningbouwproductie juist nu op peil te houden. Een
doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen kan ervoor zorgen dat woningen zonder vertraging
ook in de coronacrisis gebouwd blijven worden.

Met hulp van ervaringsdeskundigen en experts in de sector werk ik aan een uitgebreide
verkenning van een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen. Daarmee geef ik tevens
invulling aan de motie van het lid Nijboer c.s.12. Voorafgaand aan het wetgevingsoverleg inzake het begrotingsonderdeel wonen en ruimte
(hoofdstuk VII) zal ik een rapport met deze nadere verkenning aan uw Kamer sturen.

Ik onderschrijf de potentiële effectiviteit die de doorbouwgarantie kan hebben. Tegelijkertijd
realiseer ik mij dat dit een vergaand instrument betreft waarbij het Rijk nieuwe risico’s
op zich neemt en daarmee weghaalt uit de markt. Het instrument kan daardoor tot verstoring
in de markt leiden. Implementatie van een doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen
kan dan ook alleen maar aan de orde zijn als de woningbouwproductie als gevolg van
de coronacrisis op grote schaal dreigt in te zakken. Vraaguitval hoort daarbij tijdelijk
van aard te zijn. Op dit moment is daar gelukkig nog geen sprake van en lijkt de woningbouwproductie
vooralsnog doorgang te vinden.

De komende maanden werk ik verder aan de doorbouwgarantie voor nieuwbouwwoningen en
zal ik deze als instrument gereed maken voor besluitvorming en eventuele invoering
indien er noodzaak toe is. Daarbij zullen ook de financiële risico’s en budgettaire
impact in kaart worden gebracht, zodat deze kunnen worden meegewogen in het besluit
al dan niet tot de invoering van een garantieregeling over te gaan. Door nu al de
benodigde stappen te zetten voor eventuele implementatie zorg ik ervoor dat ik bij
een eventuele grootschalige vraaguitval als gevolg van de coronacrisis snel in staat
ben negatieve effecten op de woningbouwproductie te mitigeren. Ondertussen zal ik
de situatie op de woningmarkt en eventuele vraaguitval naar nieuwbouwwoningen scherp
in de gaten houden. Door de doorbouwgarantie gereed te maken voor besluitvorming en
eventuele implementatie zorg ik ervoor dat ik tijdig kan handelen indien de situatie
op de woningmarkt ernstig verslechtert.

Versnelling besluitvorming op grote locaties en versterken bestuurlijk instrumentarium
inclusief actief grondbeleid

Om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen, is het noodzakelijk om concrete stappen
te zetten voor de ontwikkeling van grote woningbouwlocaties. Er zijn daarom 14 gebieden
geïdentificeerd13 waar het kabinet meer regie op grootschalige woningbouw en bereikbaarheid wil nemen.
Het kabinet heeft € 5 miljoen vrijgemaakt om de versnelling van de ontwikkeling op
deze locaties een impuls te geven. Meer regie betekent niet het centraliseren van
taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op de gewenste ontwikkeling
van deze gebieden, komen tot concrete afspraken hierover met partijen en waar behulpzaam
inzet van ruimtelijke ordeningsinstrumenten en instrumenten voor grondbeleid. Hierbij
zullen ook diverse maatregelen uit dit pakket worden ingezet, zoals de Woningbouwimpuls.
Hiernaast zal ik de mogelijkheden en risico’s verkennen van een actief grondbeleid
door het Rijk, inclusief een verkenning naar het inrichten van een mogelijk Rijksontwikkelbedrijf.
Het kabinet zal de diverse aspecten, zoals de risico’s en financiële randvoorwaarden,
die aan de orde zijn bij een dergelijk actief grondbeleid de komende maanden onderzoeken
en dan tot een definitief besluit komen over de invulling van een actief grondbeleid
door het Rijk.

Extra capaciteit voor gemeenten via flexpools

In de brief van 20 mei heb ik aangekondigd dat er € 20 miljoen beschikbaar is gesteld
om pools met flexibel inzetbare capaciteit tussen gemeenten in een regio, waarmee
capaciteit en kennis over de plan- en bouwfase wordt gedeeld. Dit was nodig aangezien
er vertragingen kunnen optreden in de ontwikkeling van woningbouwlocaties in de planfase
en in de voorbereiding op de bouwfase. Voor deze methode is gekozen omdat er goede
voorbeelden waren van regio’s die in de afgelopen jaren ervaring opgedaan met flexibel
inzetbare capaciteit tussen gemeenten in een regio, waarmee capaciteit en kennis over
de plan- en vergunningsfase wordt gedeeld.

In gesprek met de betrokkenen in de woningbouwsector bleek dat de beperkte capaciteit
in de plan- en vergunningsfase als een groot probleem wordt gezien. Gemeenten en provincies
zien de flexpools als een goede manier om een bijdrage te kunnen leveren aan het vergroten
van de capaciteit en daarmee het voorkomen van vertragingen. Deze extra capaciteit
kan breed worden ingezet om vertragingen in het voor traject te voorkomen. Gezien
de verwachtingen voor de komende periode heb ik besloten om nogmaals € 20 miljoen
beschikbaar te stellen zodat de flexibele inzet van capaciteit en expertise gecontinueerd
kan worden. De bestuurlijke overleggen met medeoverheden kunnen worden gebruikt om
de inzet te bepalen en de voortgang te monitoren.

Extra inzet op transformatie naar woningen

Jaarlijks worden duizenden woningen gerealiseerd via de transformatie van bestaande
gebouwen, zoals leegstaande winkelpanden, kantoorgebouwen, bedrijventerreinen en horeca.
In 2018 heb ik hiervoor € 38 miljoen beschikbaar gesteld met de Financieringsfaciliteit
binnenstedelijke transformatie en vorig jaar zijn de eerste woningen hier al mee gerealiseerd.
Door de coronacrisis zullen er meer winkel- en horecapanden beschikbaar komen die
kunnen worden getransformeerd naar woningen. Het kabinet stelt daarom € 20 miljoen
extra beschikbaar om transformatie te stimuleren. Dit levert naar verwachting 9.000
extra woningen op. Via dit instrument kunnen private initiatiefnemers financiering
krijgen om voorinvesteringen te doen die nodig zijn om een locatie voor woningbouw
geschikt te maken.

Verlenging termijnen bestaande heffingsverminderingen woningcorporaties

In het eerste doorbouwpakket is geconstateerd dat projecten voor onder andere sloop,
nieuwbouw, transformatie en verduurzaming waarvoor aanvragen voor heffingsverminderingen
lopen, door het stikstofprobleem en contactbeperkingen vertraging oplopen. Om te voorkomen
dat bij het vervallen van de heffingsverminderingen de investeringen financieel niet
haalbaar meer zijn en projecten uitvallen, heb ik toen besloten dat er een verlenging
komt met één jaar van de termijnen voor de afronding van projecten waarvan de wettelijke
termijn verstrijkt in 2020. Ik verleng nu ook de termijnen van de heffingsverminderingen
waarvan de termijnen oorspronkelijk af zouden lopen in 2021 en 2022 met één jaar om
uitval door de beperkende maatregelen in latere jaren te voorkomen.

Tijdelijke buitenwerkingstelling marktverkenning woningcorporaties

In het regeerakkoord 2017–2021 «Vertrouwen in de toekomst» (Bijlage bij Kamerstuk
34 300, nr. 37) is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen.
Middenhuurwoningen zijn van belang voor een goed functionerende woningmarkt. Deze
woningen zijn nodig om bijvoorbeeld starters en jonge gezinnen te kunnen huisvesten.
Vooral deze groepen hebben moeite om een betaalbare woning te vinden. Daarin is ook
een rol weggelegd voor woningcorporaties, naast het vervullen van hun kerntaak en
naast commerciële partijen. Gezien de grote bouwopgave en het grote tekort aan middenhuurwoningen,
is het goed als er geen onnodige drempels voor corporaties bestaan om in de niet-DAEB
te investeren.

Ik ben daarom voornemens de marktverkenning voor drie jaar op te schorten.14 Na drie jaar wordt de buiten werking stelling geëvalueerd. Door de marktverkenning
voor drie jaar buiten werking te stellen, wordt de inzet van niet-DAEB-middelen van
woningcorporaties gestimuleerd. Met het buitenwerking stellen van de marktverkenning
voor drie jaar kunnen corporaties extra investeren in het middenhuursegment vanuit
het niet-DAEB-vermogen en kunnen zij ook meer gemengde projecten (sociaal en middenhuur)
realiseren.

Met bovengenoemd voorstel om de marktverkenning voor drie jaar buiten werking te stellen
ter stimulering van de inzet van niet-DAEB-middelen van woningcorporaties voor middenhuurwoningen
en gemengde projecten beschouw ik tevens de motie van de leden Ronnes en Koerhuis
(Kamerstuk 29 453, nr. 501) van 20 januari 2020 als geheel afgedaan. In deze motie werd gevraagd om een inventarisatie
van de voornemens van woningcorporaties om middenhuurwoningen te bouwen en om er bij
corporaties op aan te dringen hun middelen in de niet-DAEB hiertoe ook daadwerkelijk
aan te wenden. De gevraagde inventarisatie is reeds gegeven in paragraaf 3.1, tabel
4 van het onderliggende onderzoeksrapport bij de Staat van de corporatiesector van
de Autoriteit woningcorporaties (Aw), welke 31 januari aan de Kamer is aangeboden
(Kamerstuk 29 453, nr. 513). Daarnaast heb ik in antwoord op vraag 30 van Kamervragen over de Staat van de corporatiesector
(Kamerstuk 29 453, nr. 515) gezegd gemeenten aan te zullen spreken op het beschikbaar stellen van voldoende
locaties, redelijke grondprijzen en snelle vergunningsverlening zodat corporaties
kunnen bouwen, en in de woondeals het bouwen van meer niet-DAEB-woningen actief onder
de aandacht te zullen brengen. Met het voorstel om de marktverkenning tijdelijk buiten
werking te stellen wordt een drempel weggenomen om dit beleid ook daadwerkelijk te
realiseren.

Extra ondersteuning voor verduurzaming door woningeigenaren

Het stimuleren van verduurzaming in laagconjunctuur helpt om de bouwcapaciteit in
de crisis op peil te houden. In mei heb ik daarom de regeling Stimulering energiebesparing
eigen huis (SEEH-regeling) die is gericht op isolatie, tijdelijk verruimd om mensen
een extra stimulans geven om verduurzaming niet uit te stellen. Daarnaast stel ik
in 2021–2023 € 45 miljoen extra aan subsidie beschikbaar voor woningeigenaren die
hun woning verduurzamen (€ 15 miljoen per jaar, bovenop de bestaande budgetten). De
bedoeling is om dit budget toe te voegen aan de Investeringssubsidie duurzame energie
(ISDE) van het Ministerie van EZK, waar de huidige SEEH vanaf 1 januari 2021 in over
zal gaan.