Brief regering : Gerichte huurmaatregelen om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren

Nr. 327
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 15 september 2020

Een betaalbare woning is voor huurders een belangrijke basis om prettig te kunnen
wonen. Zeker in deze tijden waarin mensen veel thuis zijn en veel mensen in onzekerheid
verkeren over hun inkomen. Veel verhuurders hebben maatwerk toegepast bij huurders
die in de betalingsproblemen zijn gekomen door de coronacrisis. Uit de meest recente
cijfers1 blijkt daarnaast dat de huurverhoging voor zittende huurders onder inflatie blijft.
Mede hierdoor zijn de meeste huurders in staat de huur te betalen.

Een deel van de huishoudens die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen woont
in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens en woont daarmee eigenlijk te
duur. Dit zijn huurders die duur scheefwonen. Zij hebben mogelijk moeite om hun vaste
lasten, zoals de energiekosten, verzekeringen en de huur, te betalen. Voor deze huurders
neem ik maatregelen om de betaalbaarheid te verbeteren. Ik geef huurders met een laag
inkomen bij woningcorporaties het komend jaar recht op structurele huurverlaging.
De Staatssecretaris van SZW stelt extra middelen beschikbaar voor de bijzondere bijstand,
waarmee ook huurders die onverwachts in de problemen komen tegemoet gekomen kunnen
worden. Ik werk dit najaar bovendien met verhuurderorganisaties verder aan de opvolging
van ons gezamenlijk statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen.

Deze gerichte maatregelen op de korte termijn sluiten aan op mijn bredere inzet van
de afgelopen jaren om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Dit jaar heb
ik de gemiddelde huurverhoging voor woningcorporaties beperkt met de Wet wijziging
Huursomstijging. Op 3 juli jl. is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk
35 516) ingediend bij de Tweede Kamer, waarmee ik wettelijke belemmeringen wegneem om een
tijdelijke huurkorting aan huurders te geven die bijvoorbeeld een tijdelijke inkomensval
doormaken. Ik kondigde2 daarnaast al aan de huurverhogingen in de vrije sector worden gemaximeerd voor een
periode van drie jaar3. Deze maatregelen zijn gericht op zowel de gereguleerde sector als de vrije sector
waarmee de betaalbaarheid voor huurders in brede zin worden ondersteund.

Recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen

Veel huurders bij woningcorporaties hebben een huur die past bij hun inkomen. Er zijn
huurders die te duur scheefwonen. In het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen
Aedes en de Woonbond, zijn afspraken gemaakt om huurders voor wie de huur te hoog
is in verhouding met hun inkomen op hun verzoek tegemoet te komen met specifiek maatwerk.

Ik ben voornemens om deze aanpak te ondersteunen en versneld de betaalbaarheid te
verbeteren voor deze huurders. In 2021 krijgen deze huurders bij woningcorporaties
wettelijk het recht op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Dit betekent dat
naar schatting 260.000 huurders recht krijgen op een huurverlaging van gemiddeld € 40
per maand. Dit betekent dat de huren met circa € 160 miljoen worden verlaagd. De regeling
richt zich op huurders die voor een periode van minimaal zes maanden een zodanig laag
inkomen hebben, dat ze op grond van al bestaande regelgeving bij verhuizing naar een
andere woning van een woningcorporatie, passend zouden moeten worden toegewezen.

Tegelijk met deze maatregel wordt de verhuurderheffing structureel verlaagd. Hiermee
worden corporaties tegemoetgekomen. Alle maatregelen met een direct en indirect effect
op corporaties (waaronder ook de overdrachts- en vennootschapsbelasting) samen zorgen
er per saldo voor dat de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft. Zo worden
de uitkomsten van het onderzoek naar opgaven en middelen in de corporatiesector4 in het oog gehouden. Het wetsvoorstel dat dit recht op huurverlaging en deze tariefsverlaging
regelt wordt met het Belastingplanpakket op Prinsjesdag bij de Tweede Kamer ingediend.

Maatwerk voor huurders

Huurders met een woning in de vrije sector kunnen tijdelijk (financieel) in de knel
komen door de coronacrisis. Huurders kunnen zich dan ook bij hun verhuurder melden
met een verzoek tot maatwerk. Als zij zich desondanks zorgen blijven maken over een
(mogelijke) huurachterstand kunnen ze zich melden bij hun gemeente. Gemeenten kunnen
op verschillende manieren ondersteuning aan deze huurders bieden.

De Staatssecretaris van SZW heeft daarbij aangekondigd dat er als onderdeel van het
steun- en herstelpakket 30 miljoen euro extra beschikbaar komt voor de bijzondere
bijstand. Het aantal aanvragen bijzondere bijstand zal, gelet op de voorziene toename
van de armoede- en schuldenproblematiek, naar verwachting toenemen. De extra middelen
stellen gemeenten in staat om hun burgers te blijven ondersteunen. Gemeenten kunnen
deze middelen onder meer benutten voor het, op basis van individueel maatwerk, verstrekken
van een woonkostentoeslag aan huishoudens met onvoorziene financiële problemen die
niet in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Voorkomen van huisuitzettingen

In maart is met verhuurders afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen
door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Hiervoor werk ik dit
najaar met verhuurderorganisaties verder aan de opvolging van ons gezamenlijk statement
om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen. Ik zal bij deze gesprekken
ook de Woonbond en LSVb betrekken.

Het langdurig uitstellen van huurbetalingen is op de langere termijn immers onhoudbaar,
voor zowel verhuurders als huurders. In de gesprekken wil ik aan bod laten komen welke
acties verhuurders bij betalingsachterstanden op de huur ondernemen om huisuitzettingen
te voorkomen. Verhuurders komen met huurders eerst betalingsregelingen overeen indien
zij een betalingsachterstand hebben. Een persoonlijke aanpak blijkt daarbij zeer effectief:
door snel telefonisch contact te leggen of op bezoek te gaan bij de eerste signalen
van huurachterstanden kan in een vroeg stadium een oplossing worden gezocht.

Ook gemeenten krijgen een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen. De
Staatssecretaris van SZW geeft met de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening
voor uitwisseling persoonsgegevens tussen woningverhuurders en gemeenten een effectief
instrument om huisuitzetting vanwege betalingsachterstanden terug te dringen. Vanaf
inwerkingtreding hiervan op 1 januari 2021 moeten alle verhuurders een signaal sturen
over de betaalachterstanden naar de gemeente als een betalingsregeling en het zoeken
van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Alle gemeenten moeten
huurders vervolgens een aanbod tot schuldhulpverlening doen. Indien de situatie niet
verbetert, kan de verhuurder de zaak bij de rechter voorleggen. De rechter zal de
individuele situatie beoordelen voordat hij uitspreekt of een verhuurder tot huisuitzetting
over mag gaan. Overigens zien we dat door extra inspanningen van corporaties driekwart
van de door de rechter gevonniste huisuitzettingen alsnog voorkomen worden.

Huurverhogingen en toegepast maatwerk

Ik heb eerder aangegeven dat ik de huurverhogingen en het toegepaste maatwerk monitor.
De huurenquête 2020 van het CBS laat zien dat de huurverhogingen voor zittende huurders
(gemiddeld 2,4%) onder de inflatie blijft.

Tabel 1: Gemiddelde (nominale) huurontwikkeling voor zittende huurders in de gereguleerde
en geliberaliseerde huursector 2013–2020 (Staten van de Woningmarkt 2013–2019; voorlopige
resultaten CBS huurenquête 2020)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Inflatie (t-1)

2,5%

2,5%

1,0%

0,6%

0,3%

1,4%

1,7%

2,6%

Huurverhoging voor zittende huurders in gereguleerde segment (woningcorporaties)

4,2%

4,0%

1,9%

1,0%

0,6%

1,4%

1,7%

2,3%

Huurverhoging voor zittende huurders in gereguleerde segment (overige verhuurders)

3,6%

3,5%

2,4%

2,0%

2,3%

2,9%

3,0%

3,0%

Huurverhoging voor zittende huurders in geliberaliseerde segment

2,8%

2,2%

1,6%

1,6%

1,7%

2,0%

2,6%

2,1%

Ik heb daarnaast aan de verhuurdersorganisaties verzocht om een enquête bij hun achterban
te houden over het toepassen van maatwerk wanneer een huurder door de coronacrisis
in betalingsproblemen komt. Uit deze enquêtes blijkt dat een deel van de verhuurders
vanwege corona andere keuzes hebben gemaakt in het toepassen van de huurverhoging,
bijvoorbeeld door de huurverhoging uit te stellen of een lagere huurverhoging toe
te passen dan zij voornemens waren.

Daarnaast laten de enquêtes zien dat tussen de 0,65% en 3% van de huurders verzoekt
om maatwerk. Als een huurder verzoekt om maatwerk kan dit in de regel worden ingewilligd
en komen partijen tot een oplossing (rond de 85–90%). Er wordt dan gekozen voor uitstel
van betaling, het treffen van een betalingsregeling of kwijtschelding van (een deel
van) de huur. Dit sluit aan bij het beeld vanuit het registratiepunt bij de Huurcommissie
voor huurders waarbij de verhuurder geen maatwerk wil toepassen. Tot september hebben
ongeveer 100 huurders een melding gedaan bij de Huurcommissie, waarvan twee derde
huurt bij een corporatie.

Indien er geen maatwerk is toegepast geeft de verhuurder in de meeste gevallen aan
dat de huurders geen inkomensdaling doormaakte of geen informatie wilde verstrekken
om dit aan te tonen. In een kleiner aantal gevallen konden de verhuurders geen maatwerk
verlenen omdat zij de huurinkomsten zelf nodig hadden. Uit de enquêtes onder de leden
van verhuurderorganisaties blijkt ook dat huisuitzettingen zoveel mogelijk zijn vermeden,
conform de gemaakte afspraken. In sommige gevallen hebben deze wel doorgang gevonden,
bijvoorbeeld bij overlast of wanneer het vonnis al voor de coronacrisis was uitgesproken.

Tot slot

Het is belangrijk om oog te hebben en te houden voor de betaalbaarheid van huren,
zeker in tijden van grote krapte op de woningmarkt. Met de aangekondigde maatregelen
draag ik daar verder aan bij. Zoals ik in mijn andere brief heb geschetst zet ik mij
daarnaast in om de woningbouw verder te stimuleren, wat verder bijdraagt om de betaalbaarheid
van wonen te stimuleren.

Een gelijkluidende brief heb ik naar de Eerste Kamer gezonden.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren