Brief regering : Hypotheekschuldmonitor en update aanpak aflossingsvrije hypotheken

Nr. 119 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 11 juni 2020

Hierbij informeer ik u, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
over de hypotheekschuldmonitor en de aanpak van aflossingsvrije hypotheken.

In Nederland zijn veel huishoudens voor de aankoop van een woning afhankelijk van
hypothecair krediet. Om betaalbaarheidsrisico’s en restschuldrisico’s te beperken
is het daarbij belangrijk dat de hypotheekschulden die worden aangegaan niet onverantwoord
hoog zijn. In de agenda financiële sector1 heb ik aangekondigd dat ik, gezamenlijk met de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties, periodiek de hypotheekschuld zal monitoren. In bijgaande monitor
wordt voor een aantal belangrijke indicatoren aangegeven hoe de hypotheekschuld in
Nederland zich in de afgelopen jaren ontwikkeld heeft. De monitor bevat cijfers tot
eind 2019. Dit betekent dat in de cijfers van deze monitor eventuele gevolgen van
Covid-19 op hypotheekschulden niet zichtbaar zijn. In aanvulling daarop geef ik u
de door mij aan uw Kamer in het Algemeen Overleg Financiële Markten van 12 juni 2019
toegezegde update over de aanpak van aflossingsvrije hypotheken.

Uit de monitor blijkt dat de totale Nederlandse hypotheekschuld in 2013 in absolute
bedragen iets afnam, maar in de daaropvolgende jaren weer is toegenomen. Hoewel de
absolute hypotheekschuld nooit hoger is geweest dan nu, daalt de hypotheekschuld ten
opzichte van het bruto binnenlands product al een aantal jaar. Hiermee lijken macro-economische
risico’s van een hoge private schuldenlast afgenomen. De private schulden van Nederlandse
huishoudens, die grotendeels bestaan uit hypotheekschulden, zijn in internationaal
perspectief nog altijd hoog.2 In Europa is de totale private schuldenlast ten opzichte van het bruto binnenlands
product alleen in Denemarken en Zwitserland hoger dan in Nederland.

Door dit kabinet en voorgaande kabinetten zijn belangrijke maatregelen genomen om
de overmatige hypotheekschulden in Nederland te beperken, zoals het stapsgewijs afbouwen
van de maximale Loan-to-Value (LTV) naar 100 procent en de versnelde afbouw van het maximale aftrektarief voor
rente en kosten eigen woning tot circa 37 procent in 2023 (basistarief). Door het
invoeren van de aflossingseis voor het verkrijgen van (hypotheek)renteaftrek zullen
daarnaast veel huishoudens, zowel starters als doorstromers, gestaag aflossen op hun
hypotheekschuld. Bij een LTV bij aanvang van de lening van 100 procent, een rente
van 2 procent en een annuïtair aflossingsschema heeft een huishouden – uitgaande van
een gelijkblijvende woningwaarde – na 4 jaar een LTV van circa 90 procent. Bij een
rente van 4 procent is dit na 5 jaar het geval. Aflossen volgens een lineair aflossingsschema
gaat in de eerste jaren nog iets sneller. Het aflossen op de hypotheekschuld maakt
huishoudens minder kwetsbaar voor een restschuld bij verkoop van de woning en draagt
daarmee bij aan de financiële weerbaarheid van huishoudens.

In de voorliggende monitor is te zien dat de risico’s in de periode 2013–2019 op meerdere
indicatoren zijn afgenomen. Dat is een positieve ontwikkeling. Het blijkt dat steeds
minder huishoudens bij het afsluiten van een hypotheek een lening hebben die hoger
is dan de woningwaarde, dit vermindert het risico op een restschuld. Hetzelfde geldt
voor het feit dat een steeds groter deel van de totale hypotheekschuld bestaat uit
hypotheken waarop vaak volledig wordt afgelost. Het aandeel annuïtaire en lineaire
leningen is toegenomen van 4 procent begin 2013 naar 26 procent eind 2018. Het aantal
woningen dat «onder water» staat was eind 2019 iets minder dan 4 procent. Dat is aanzienlijk
minder dan in 2013, toen betrof dit ruim een derde van de woningen. Hoewel de prijsontwikkeling
op de woningmarkt hier een belangrijke factor in is, hebben ook de fiscale aflossingseis
en de verlaging van de maximale LTV een belangrijke bijdrage geleverd. Alles bij elkaar
maakt dit huishoudens minder kwetsbaar voor een restschuld bij verkoop van de woning.
Dat is van groot belang voor huishoudens en voor de woningmarkt als zodanig, bijvoorbeeld
als het economisch minder gaat. Naast de directe voordelen voor huiseigenaren, dragen
lagere restschuldrisico’s ook bij aan de financiële stabiliteit en de economie als
geheel. Tegelijkertijd zijn de LTV-ratio’s van Nederlandse huishoudens bij het afsluiten
van een hypotheek in internationaal perspectief nog steeds hoog. Waar in Nederland
ongeveer 60 procent van de starters een hypotheek afsluit met een LTV boven de 90 procent
(voor doorstromers is dat ongeveer 45 procent), is het in veel andere Europese landen
vaak niet mogelijk om een hypotheek met een LTV van meer dan 90 procent af te sluiten.3, 4

Uit de monitor valt op te maken dat huishoudens steeds meer zijn gaan lenen ten opzichte
van hun inkomen. Een verklaring hiervoor is dat de woningprijzen zich in de afgelopen
jaren sneller hebben ontwikkeld dan de inkomens van huishoudens. Hierdoor kunnen consumenten
een prikkel ervaren om steeds meer te lenen. Het Nibud adviseert het kabinet jaarlijks
over de maximale financieringslast die een huishouden op basis van het toetsinkomen
kan dragen. De leennormen beperken hiermee dat huishoudens bij het aangaan van een
hypotheek onverantwoorde risico’s nemen. Sinds 2015 is de maximale LTI licht aangescherpt.
Niet voor alle consumenten is (zo goed als) maximaal lenen de meest passende keuze.
Een consument die ervoor kiest om het maximale hypotheekbedrag te lenen zal waarschijnlijk
moeten besparen op andere uitgaven. Bovendien hanteert het Nibud bij het vaststellen
van de leennormen een aantal vaste uitgangspunten, zoals dat de consument geen kinderen
heeft, uitgaven doet die lager dan gemiddeld zijn voor zijn inkomensgroep en in een
woning woont met energielabel C. Bij een maximale lening blijft weinig ruimte over
om bijvoorbeeld te sparen of op een andere wijze vermogen op te bouwen. Daarnaast
is weinig ruimte voor het opvangen van een lager inkomen (bijvoorbeeld doordat betrokkene
minder gaat werken). Ik vind het belangrijk dat consumenten die voor een hoge hypotheek
ten opzichte van het inkomen kiezen, zich hier van bewust zijn. Ik zie een belangrijke
verantwoordelijkheid voor hypotheekadviseurs om de consument te wijzen op de betaalbaarheidsrisico’s
bij een hoge Loan-to-Income (LTI) en samen met de consument te verkennen of deze maandlasten passend zijn.

Concluderend kan worden gesteld dat in de periode van 2013–2019 op veel indicatoren
positieve ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De hypotheekschuld neemt af ten opzichte
van het bruto binnenlands product en restschuldrisico’s zijn sterk afgenomen. Huishoudens
zijn de afgelopen jaren wel meer gaan lenen ten opzichte van hun inkomen.

Momenteel bevinden we ons in een nieuwe situatie als gevolg van Covid-19, en die brengt
onzekerheid met zich mee. Het is op dit moment nog niet goed te voorzien welke impact
Covid-19 gaat hebben op de Nederlandse woningmarkt en hypotheekschulden. Het kabinet
zal de gevolgen van de coronacrisis op de woningmarkt nauwgezet blijven volgen. Uit
deze monitor blijkt dat de Nederlandse woningeigenaren er een stuk beter voor staan
dan aan de start van de vorige crisis.

Aanpak van aflossingsvrije hypotheken

Er is het afgelopen jaar veel werk verzet door de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
en de sector om de risico’s die voortvloeien uit aflossingsvrije hypotheken in kaart
te brengen en te beperken. In een pilotfase met de vier grootbanken zijn de klanten
met het potentieel hoogste risico benaderd en is een beter beeld verkregen van de
grote verscheidenheid aan huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Niet elke
aflossingsvrije hypotheek is immers problematisch. Van belang is met name dat de klant
geïnformeerd een bewuste keuze maakt over de afgesloten aflossingsvrije hypotheek
en waar nodig of gewenst actie onderneemt. Uit de pilotfase komt naar voren dat een
deel van de klanten wel degelijk actie zal moeten ondernemen om problemen aan het
einde van de looptijd te voorkomen. Voor de groep met het hoogste potentiële risico
geldt dat overige aanbieders voor 1 juli 2020 in beeld moeten hebben hoeveel klanten
actie moeten ondernemen. Het zal, mede gelet op het grote aantal aflossingsvrije hypotheken,
enige tijd duren voordat de gehele populatie aan klanten met een risicovolle aflossingsvrije
hypotheek in kaart gebracht is. Veel van deze klanten kunnen nu nog passende maatregelen
nemen. Wanneer klanten geen maatregelen kunnen of willen nemen, vind ik het belangrijk
dat de aanbieder respectievelijk adviseur in gesprek blijft met de klant om te kijken
of er alsnog (op andere wijze, of later) handelingsperspectief geboden kan worden.
In december 2019 is de toezichtaanpak aflossingsvrij breder uitgerold waardoor meer
aanbieders een grotere groep klanten benaderen. De resultaten en de inzet van het
afgelopen jaar bieden een goede basis voor het vervolg. Samen met de AFM en de Nederlandsche
Bank zal ik erop blijven toezien dat dit onderwerp ook in de toekomst de juiste aandacht
krijgt.

De Minister van Financiën, W.B. Hoekstra