Brief regering : Rapportage verhuurderheffing 2020 en evaluatie heffingsverminderingen

Nr. 321
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 mei 2020

Hierbij doe ik u de rapportage verhuurderheffing 2020 en evaluatie heffingsverminderingen
toekomen1. In de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
is voor 2020 een evaluatie van de heffingsverminderingen in de verhuurderheffing aangekondigd
(Kamerstuk 35 300 VII, nr. 2). Dit op grond van de Regeling periodiek evaluatieonderzoek die voorschrijft dat
fiscale regelingen, zoals aftrekposten en heffingsverminderingen, periodiek worden
geëvalueerd. Van de gelegenheid is gebruik gemaakt om ook in te gaan op andere aspecten
van de verhuurderheffing. Dit ook mede naar aanleiding van verschillende vragen uit
uw Kamer.

De evaluatie van de heffingsverminderingen is uitgevoerd door het wetenschappelijk
instituut SEO Economisch Onderzoek in samenwerking met het onderzoeksbureau Ecorys,
waarbij conform de eisen uit de Regeling periodiek evaluatie-onderzoek, is gekeken
naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de in 2014 ingevoerde heffingsverminderingen.
Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage aan het rapport2. In hoofdstuk 5 van het rapport worden de resultaten weergegeven. De overige hoofdstukken
gaan in op andere aspecten van de verhuurderheffing.

Rapportage verhuurderheffing en evaluatie heffingsverminderingen

De gerealiseerde opbrengst van de verhuurderheffing is tussen invoering en 2017 zoals
gepland bij invoering opgelopen naar ongeveer 1,7 miljard euro. In de afgelopen jaren
is de opbrengst rond dit bedrag gebleven. Het effect van stijgende WOZ-waarden is
beperkt door het effect van de ingevoerde maatregelen, zoals een tariefsverlaging
in 2019 met een beoogde daling van de opbrengst van de verhuurderheffing met € 100
miljoen per jaar en het toenemend realiseren van de heffingsverminderingen in de verhuurderheffing.
De te betalen verhuurderheffing per woning stijgt onder invloed van de stijging van
de WOZ-waarde, die sinds 2017 hoger ligt dan de huurstijging, wel harder dan de huuropbrengsten
van verhuurders. Hierdoor betreft de verhuurderheffing een steeds groter deel van
de huuropbrengsten van corporaties. Het beeld uit de evaluatie van de verhuurderheffing
in 2016 dat corporaties ook rekening houdend met de verhuurderheffing in staat zijn
een hoger investeringsprogramma te realiseren zonder dat de financiële continuïteit
in gevaar komt is niet gewijzigd. Corporaties staan er financieel gezien nog goed
voor op de korte termijn. Dit neemt niet weg dat op de (middel)lange termijn het nog
onzeker is hoe de financiële positie van corporaties zich ontwikkelt. In het onderzoek
naar aanleiding van de motie van het lid Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52) wordt een bredere analyse gemaakt met alle opgaven, middelen en prikkels waarmee
corporaties te maken hebben. Dit onderzoek zal een beeld geven of ook op langere termijn
het huidige beeld gelijk blijft. De resultaten van dit onderzoek stuur ik voor het
zomerreces naar de Tweede Kamer. Mocht uit dit onderzoek de noodzaak tot aanvullende
maatregelen voor de sector uit naar voren komen, dan zullen de bevindingen uit dit
rapport over de verhuurderheffing betrokken worden bij de vormgeving van eventuele
aanvullende maatregelen.

Uit de evaluatie van de heffingsverminderingen blijkt dat verhuurders goed gebruik
hebben gemaakt van de heffingsverminderingen en investeringen hebben gedaan in de
maatschappelijk gewenste doelen. Op basis van gesprekken met corporaties die zijn
uitgevoerd ten behoeve van het onderzoek voor de evaluatie zijn er verder signalen
dat de heffingsverminderingen een goed middel zijn om te sturen op resultaten. Corporaties
geven aan dat door de heffingsverminderingen de huren van nieuwe huurwoningen verlaagd
zijn naar een betaalbare huur (onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag, de grens
tot waar een nieuwbouwwoning in aanmerking komt voor een heffingsvermindering), de
kwaliteit van de woning verbeterd is en projecten zijn versneld om de woning eerder
te realiseren. Ook konden in sommige gevallen extra woningen worden gerealiseerd binnen
een project. Uit de reactie van de corporaties kan daarmee afgeleid worden dat de
heffingsverminderingen van toegevoegde waarde zijn als sturend instrument op de investeringsbeslissingen
van corporaties. De kwantitatieve analyse in de evaluatie van de heffingsverminderingen
heeft geen direct causaal verband tussen de heffingsverminderingen als geheel en (de
stijging van) investeringen aangetoond, waarmee geen bewijs is gevonden dat de heffingsverminderingen
die zijn aangevraagd in de periode 2014–2016 als geheel doelmatig zijn. Voor de heffingsverminderingen
voor nieuwbouw en transformatie afzonderlijk zijn er wel aanwijzingen dat deze in
een bepaald jaar leiden tot een hogere investeringsratio in het daaropvolgende jaar.
Dit is een aanwijzing dat zij dan waarschijnlijk wel doeltreffend zijn geweest, met
een vertraagd effect van 1 jaar. Deze conclusies zijn noodzakelijkerwijs slechts gebaseerd
op een analyse over een korte periode van aanvragen3. De meeste aanvragen zijn ingediend in de jaren 2017 en 2018.

In het laatste hoofdstuk van de rapportage wordt ingegaan op verschillende moties
en toezeggingen, waarbij ook gekeken wordt naar beleidsopties binnen de verhuurderheffing.
Moties waarop in het rapport ingegaan wordt zijn de motie van het Tweede Kamerlid
Ronnes over de continuïteit van de heffingsvermindering voor verduurzaming (Kamerstuk
30 196, nr. 685), de moties over nieuwe heffingsverminderingen van het Tweede Kamerlid Dik-Faber
c.s. (Kamerstuk 35 300 VII, nr. 81) en de Tweede Kamerleden Dik-Faber en Ronnes (Kamerstuk 32 847, nr. 633) en de vraag van het Eerste Kamerlid De Vries-Leggedoor om aandacht te besteden aan
de redelijkheid van de koppeling van de financiering van de Huurcommissie aan de verhuurders
die de verhuurderheffing betalen (Handelingen I 2017/18, nr. 31, item 5). Daarnaast wordt onder meer ingegaan op afspraken uit woondeals, de keuze om de
grondslag van de verhuurderheffing uit te breiden naar woningen boven de liberalisatiegrens
en een mogelijke aanpassing van de maximering van de WOZ-waarde. Het vervolg op de beschreven beleidsopties laat ik over aan een volgend kabinet.

De bevindingen uit het rapport over de heffingsverminderingen kunnen niet alleen bij
de eventuele invoering van nieuwe heffingsverminderingen, maar ook betrokken worden
bij de inzet van de nog geldende heffingsverminderingen. De heffingsvermindering voor
verduurzaming is tijdelijk gesloten vanwege de vele aanvragen, en zal op het moment
dat de aanvragen in de pas lopen met het beschikbare budget weer opengesteld worden.
De heffingsvermindering voor nieuwbouw zal, zoals ik in mijn brief van 14 mei heb
aangekondigd, per 1 juli 2020 tijdelijk gesloten worden vanwege het overschrijden
van het beschikbare budget.

In het laatste hoofdstuk wordt verder gekeken naar mogelijke alternatieven voor de
grondslag van de verhuurderheffing. De WOZ-waarde blijkt een erg volatiele en lastig
te voorspellen factor van de verhuurderheffing te zijn. Afgezet tegen andere, vaak
gebruikte grondslagen als de huurontwikkeling en inflatie, blijkt de stijging van
de WOZ-waarde veruit de grootste jaarlijkse verandering te kennen. Deze volatiliteit
zorgt voor onzekerheid bij corporaties, waarvoor een stabiele en planbare kasstroom
cruciaal is om investeringsbeslissingen voor de lange termijn te maken, maar ook voor
onzekerheid bij de inkomsten voor de overheid.

Deze onzekerheid voor corporaties en overheid vanwege de volatiliteit van de WOZ-waarde
is in de ogen van het kabinet onwenselijk. Ik wil dan ook de mogelijkheid om de afhankelijkheid
van de heffing van de ontwikkeling van de WOZ-waarde te beperken verder uitwerken.
Dit wordt in samenhang bekeken met de resultaten van het onderzoek met betrekking tot de eerder in deze
brief genoemde motie-Ronnes c.s. over de (financiële) balans van opgaven en middelen
van corporaties op de langere termijn. Deze resultaten zullen voor het zomerreces
naar Uw Kamer worden gestuurd.

Reactie op evaluatie verhuurderheffing Aedes, VNG en Woonbond

Op 1 mei hebben Aedes, VNG en Woonbond hun evaluatie van de verhuurderheffing gepubliceerd.
De commissie van Binnenlandse Zaken van de Tweede Kamer heeft gevraagd om een reactie
op deze evaluatie. Hieronder ga ik hier op in.

De in de evaluatie van Aedes, VNG en Woonbond geschetste daling van het aantal sociale
huurwoningen correspondeert met de bevindingen uit bijgaande rapportage dat het aantal
woningen waarvoor verhuurderheffing verschuldigd is, is gedaald. Het rapport van Aedes,
VNG en Woonbond laat verder zien dat de huren sinds 2018 slechts gematigd omhoog gaan,
mede dankzij het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en Woonbond, en dat het aantal woningen
dat verkocht wordt door corporaties daalt. In het rapport wordt mede op grond hiervan
geconcludeerd dat de verhuurderheffing niet (volledig) op te brengen valt uit verkopen,
huurverhogingen en besparingen op de bedrijfslasten. In lijn met de constatering in
de Staat van de Corporatiesector wordt gemeld dat dat de kasstromen teruglopen en
dat dit effect kan hebben op investeringen.

De rapportage van Aedes, VNG en Woonbond gaat niet in op de heffingsverminderingen
in de verhuurderheffing. Deze hebben een significant financieel effect dat vooral
de komende jaren tot uiting komt. Alle voorlopige investeringsverklaringen die tot
en met 2019 zijn afgegeven hebben een termijn die uiterlijk in 2023 afloopt. Het gaat
hierbij om de heffingsverminderingen voor onder meer sloop, transformatie, nieuwbouw
en de in 2019 ingevoerde heffingsvermindering voor verduurzaming. Dit zal in de komende
jaren effect hebben op de kasstromen.

Het rapport van Aedes, VNG en Woonbond concludeert dat corporaties nu al niet meer
kunnen investeren in nieuwbouw. Tot die conclusie wordt gekomen aan de hand van een
benadering waarin investeringen geen effect mogen hebben op de kasstromen. De huidige
mede op kasstromen gebaseerde financiële (leen)ruimte wordt daarmee buiten beschouwing
gelaten, terwijl die sectorbreed voldoende is om (extra) investeringen te doen. Er
is daarom geen aanleiding te denken dat corporaties nu al niet meer zouden kunnen
investeren. Wel herken ik dat de netto kasstromen afnemen en dat dit op termijn de
financiële ruimte zodanig kan beperken dat dit gevolgen heeft voor investeringen.
In dit verband verwijs ik naar het hiervoor genoemde onderzoek naar aanleiding van
de motie-Ronnes c.s., waarin, in samenwerking met onder andere Aedes, in beeld wordt
gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange
termijn tot elkaar verhouden. Voor de zomer zal ik de resultaten aan uw Kamer doen
toekomen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren