Brief regering : Huuraangelegenheden

Nr. 317 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 2 maart 2020

In mijn huurbeleid heb ik naast aandacht voor voldoende woningen en voldoende betaalbare
woningen ook aandacht voor andere randvoorwaarden, zoals wachtlijsten bij woningcorporaties,
toegang tot de Huurcommissie en tijdelijke huurcontracten. Met deze brief informeer
ik uw Kamer over deze onderwerpen.

1. Wachtlijsten sociale huurwoningen bij woningcorporaties

De motie van de leden Koerhuis en Ronnes1 vraagt om in kaart te brengen hoe woningcorporaties omgaan met mensen op een wachtlijst
die woningen weigeren en hoeveel mensen met een hoog inkomen op een wachtlijst staan.
Indien voorgaande tot problemen leidt, vraagt de motie om te onderzoeken hoe corporaties
de mogelijkheid kunnen krijgen om mensen met een hoog inkomen niet langer op een wachtlijst
te laten staan. Als laatste vraagt de motie om te onderzoeken hoe mensen in een flexwoning
hun wachttijd kunnen behouden.

Wat betreft dit laatste punt, de mogelijkheid om mensen in een flexwoning hun wachttijd
te laten behouden, het volgende. Op dit moment is reeds in de Huisvestingswet 2014
opgenomen dat jongeren, die een jongerenhuurcontract hebben, en huishoudens die een
tijdelijke huurovereenkomst hebben, hun inschrijftijd niet verliezen bij het aangaan
van deze huurcontracten (Huisvestingswet 2014, artikel 11 a en 11b).

Analoog hieraan zou een dergelijke bepaling voor huurders van een flexwoning kunnen
worden opgenomen, zodat gemeenten dit in hun huisvestingsverordening kunnen regelen.

Zoals bekend wordt de Huisvestingswet 2014 op dit moment geëvalueerd. Ik ben voornemens
dit punt mee te nemen in de eventuele herziening van de Huisvestingswet naar aanleiding
van deze evaluatie. In deze evaluatie is expliciet aan de orde in hoeverre gemeenten
op bevredigende wijze gebruik kunnen maken van de instrumenten uit deze wet. Indien
daar aanleiding toe is, zal ik wijzigingsvoorstellen in te dienen om de werking van
de wet te verbeteren. Ik verwacht de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 voor het
zomerreces aan u aan te kunnen bieden.

Ik heb het RIGO gevraagd onderzoek te doen naar de eerste drie vragen2. Wat betreft mensen op een wachtlijst die woningen weigeren en mensen met een hoog
inkomen op een wachtlijst staan, trek ik uit de rapportage van het RIGO de volgende
conclusies. Allereerst is het percentage actief woningzoekenden met een hoog inkomen
zeer beperkt en reageert deze groep weinig op de beschikbare sociale huurwoningen.
Op grond van de Woningwet dienen woningcorporaties inkomensnormen3 te hanteren bij het toewijzen van sociale huurwoningen. Woningcorporaties hebben
de mogelijkheid om huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens toch te huisvesten
in hun vrije toewijzingsruimte. Deze toewijzingsruimte bedraagt momenteel 10% van
de woningtoewijzingen. Ik ben voornemens om het mogelijk te maken om lokaal deze vrije
toewijzingsruimte te vergroten indien hier lokaal beleid voor gemaakt is. Op deze
wijze is het mogelijk om meer lokaal maatwerk toe te passen en dit draagt bij aan
het vergroten van de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor bepaalde huishoudenstypen
of doelgroepen. Daarnaast draagt dit bij aan het vergroten van de leefbaarheid van
bepaalde wijken of complexen. Vanuit dit perspectief is het weren van mensen met een
hoger inkomen dan dat recht geeft op een sociale huurwoning niet gewenst.

Het weigeren van woningen, indien er wel op is gereageerd maar na bezichtiging van
de woning wordt afgezien, wordt in de meeste verdeelsystemen niet als problematisch
gezien. Wel hebben deze systemen mogelijkheden om ongewenst gedrag (wel reageren maar
niet op de bezichtiging komen) van een sanctie te voorzien.

Op grond van deze uitkomsten zal ik dan ook geen aanpassingen voorstellen voor de
bevoegdheden van corporaties op dit punt. Daarnaast merk ik op dat gemeenten in de
huisvestingsverordeningen ook varianten van woonruimteverdeling op kunnen nemen, waarbij
de wachttijd niet dominant is. Voorbeelden hiervan zijn loting van een deel van de
vrijkomende woningen en het aanbieden van minder gewilde woningen aan spoedzoekers,
waarbij de eerstkomende als eerste de mogelijkheid tot huur krijgt. De eerdergenoemde
evaluatie van de Huisvestingswet 2014 geeft meer inzicht en ik zal te zijner tijd
bezien of dat aanleiding is voor herziening van de Huisvestingswet 2014.

2. De Huurcommissie

Aanpak

In 2018 is de Huurcommissie geconfronteerd met een flinke toename in het aantal voorgelegde
geschillen in vergelijking tot 2017. Dit heeft toen geleid tot een langere behandeltermijn
van geschillen. Vorig jaar heb ik uw Kamer geïnformeerd over de aanpak van deze verhoogde
toestroom en de langere behandeltermijn van geschillen4. Vooruitlopend op het jaarverslag over 2019 blijkt uit een eerste voorlopige prognose
van de Huurcommissie dat de instroom van het aantal door huurders en verhuurders voorgelegde
geschillen vergelijkbaar is aan 2018. De Huurcommissie heeft in 2019 ongeveer 25 procent
meer geschillen afgehandeld dan het jaar daarvoor: van 6.800 zaken in 2018 naar rond
de 8.600 vorig jaar5. Voor komend jaar verwacht de Huurcommissie een verdere stijging in de productie
en dat meer geschillen kunnen worden afgehandeld. Dit betekent dat in de komende jaren
verder wordt gewerkt aan een afbouw van de werkvoorraad en het versnellen van de behandeltermijnen.

Daarnaast heb ik uw Kamer toegezegd om u nader te informeren over de versterking van
het primair proces voor een impuls aan de ICT, opleidingen van medewerkers en extra
medewerkers bij de Huurcommissie, waar ca. € 4 miljoen nodig is. In de opdracht voor
2019 die ik aan de Huurcommissie heb gegeven is € 3,5 miljoen opgenomen voor kosten
die te maken hadden met de organisatieontwikkeling, de implementatie van de gewijzigde
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, frictiekosten voor extra tijdelijke krachten,
het verbeteren van het ICT-systeem, de doorontwikkeling van diverse digitale tools
en kosten voor de verhuizing. Daarnaast is een bedrag van

€ 528.000 opgenomen voor extra medewerkers om de werkvoorraad terug te dringen. In
2019 heeft de Huurcommissie prioriteit gegeven aan de productie en zijn activiteiten
als de vernieuwde website, de doorontwikkeling van digitale tools en een aantal opleidingen
doorgeschoven naar 2020. In de eerdere genoemde brief van afgelopen jaar informeerde
ik u al dat de Huurcommissie risico’s zag in zijn registratiesysteem. Na uitgebreide
interne evaluatie is geconstateerd dat het huidige ICT-systeem niet de snelheid heeft,
die de Huurcommissie redelijkerwijs mag verwachten. Verbetertrajecten in overleg met
de leverancier hebben niet het vertrouwen gegeven dat hierin voldoende verbetering
mogelijk is om een efficiënte bedrijfsvoering in de toekomst te kunnen waarborgen.
Daarom is de conclusie getrokken dat een overstap op een ander zaaksysteem noodzakelijk
is om de gestelde kwantitatieve doelen te bereiken. In 2020 werkt de Huurcommissie
aan een programma van eisen en de aanbesteding voor een nieuw systeem. Aangezien de
aanbesteding van dit systeem onder de grens van € 5 miljoen zal blijven zal er geen
BIT-toets plaatsvinden. Dit betekent dat ik op andere wijze extern zal laten toetsen
of van het nieuwe systeem de gewenste kwaliteit kan worden verwacht. Ik informeerde
uw Kamer daarnaast dat de Huurcommissie een risico zag in de verhuizing naar een ander
pand. Inmiddels is de Huurcommissie verhuisd en is alles naar wens verlopen.

Het bleek voor de Huurcommissie lastig om bij de werving van extra medewerkers onderzoekers
voor bouwkundige keuringen te vinden. In de tweede helft van 2019 is daarom gestart
met een pilot om een aantal onderzoeken uit te laten voeren door een externe partij.
Deze pilot is positief beoordeeld en in 2020 is gestart met een traject om middels
een Europese aanbesteding een deel van de onderzoeken bij een externe partij te beleggen.

Tot 1 januari 2019 werden zowel het ZBO als het ondersteunend agentschap aangestuurd
door het bestuur, bestaande uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter
beide in een voltijds aanstelling. De reorganisatie heeft in 2019 geleid tot een gewijzigd
besturingsmodel. De rol van voorzitter en de vicevoorzitter kennen nu beide een aanstelling
van 0,4 FTE. Daarnaast is een fulltime directeur aangetrokken die het ondersteunend
agentschap aanstuurt.

De huidige voorzitter, de heer J. Niederer, is per 1 maart 2020 benoemd tot staatsraad
bij de Raad van State. Om een goede overdracht mogelijk te maken zal hij tot 1 juni
partieel beschikbaar blijven in zijn rol als voorzitter van de Huurcommissie. De werving
van de nieuwe voorzitter is opgestart.

De positie van plaatsvervangend voorzitter was tot op heden niet ingevuld om eerst
goed te kunnen beoordelen welk profiel nodig is in aanvulling op het profiel van de
voorzitter en de wijzigingen in het besturingsmodel van de Huurcommissie. Om dit op
korte termijn te realiseren is ervoor gekozen om tijdelijk een van de huidige zittingsvoorzitters
parttime te benoemen tot plaatsvervangend voorzitter. Met deze keuze kan snel iemand
met kennis van de organisatie en huurgeschillen geplaatst worden op deze positie.
De tijdelijke invulling van de functie van plaatsvervangend bestuursvoorzitter moet
zo worden ingericht dat dit niet een onwenselijke samenloop oplevert met de rol en
verantwoordelijkheden als zittingsvoorzitter.

Voorlichting en toegankelijkheid

De Huurcommissie heeft zich afgelopen jaar verder gericht op voorlichting en het voorkomen
van geschillen. In dit kader is gewerkt aan de toegankelijkheid van de website voor
internationale huurders. De motie van het lid Van Eijs c.s.6 vraagt om essentiële onderdelen van de website van de Huurcommissie in het Engels
beschikbaar te maken. De website van de Huurcommissie bevat inmiddels een in het Engels
vertaald deel dat uitlegt wat de Huurcommissie is en welke stappen een huurder kan
ondernemen wanneer hij een vermoeden heeft dat zijn huur te hoog is. Tevens is de
huurprijscheck voor zelfstandige en onzelfstandige kamers vertaald naar het Engels,
waarmee bijvoorbeeld internationale studenten na kunnen gaan of hun huurprijs redelijk
is. De Engelstalige website realaboutrent.nl waar internationale studenten veelal
als eerste terecht komen voor informatie over het Nederlandse huurstelsel bevat tevens
de koppeling naar deze huurprijscheck.

Daarnaast heeft de Huurcommissie de doorzoekbaarheid van het openbaar register verbeterd
door het mogelijk te maken dat al haar uitspraken terug te vinden zijn voor een periode
van vijf jaar. Het openbaar register is ook aangemeld bij de website van de overheid
waar open data wordt verzameld, te weten: data.overheid.nl.

De motie van het lid Dik-Faber7 vraagt om gemeenten aan te moedigen om over te gaan tot de instelling van een Huurteam
al dan niet in regionaal verband en te onderzoeken hoe de bekendheid van de mogelijkheid
om een gang te maken naar de Huurcommissie, al dan niet via een lokaal Huurteam, kan
worden verbeterd en hiertoe zo nodig met voorstellen te komen. In de brief over de
voortgang van de aanpak goed verhuurderschap heb ik u geïnformeerd dat ik meerdere
pilots ondersteun8. In twee van deze pilots, in Utrecht en Den Haag, worden actief huurteams ondersteund.
In de pilot in Utrecht is een regionaal huurteam actief dat huurders bij vier omliggende
gemeenten voorlicht over rechten en hen indien nodig ondersteunt bij huurgeschillen.
Terwijl in de pilot in Den Haag wordt onderzocht of de rol van het huurteam bij de
handhaving versterkt kan worden en er wordt gewerkt aan het verbeteren van de informatiepositie
van de huurder, verhuurder en de gemeente. Daarnaast is in de woondeal met de metropoolregio
Amsterdam9 de afspraak gemaakt dat de Huurcommissie en gemeenten onderzoeken hoe zij met woningcorporaties
en eventuele private partijen kunnen komen tot een duurzame samenwerking om in gezamenlijkheid
de kwaliteit en prijs/ kwaliteitverhouding van (gereguleerde) huurwoningen op peil
te houden, en huisjesmelkers tegen te gaan. Daarbij wordt ook de inzet van huurdersondersteuning
betrokken.

De Huurcommissie is bovendien gestart met een traject om de werkwijze van de Huurcommissie
en die van de lokale huurteams beter op elkaar af te stemmen. Daartoe organiseert
de Huurcommissie onder meer periodiek overleg met de huurteams. De achterliggende
gedachte voor het organiseren van dit traject is dat de huurder en verhuurder bij
een geschil een meer ketengerichte aanpak ervaren, waarbij de partijen in de keten
van elkaars aanpak leren.

3. Tijdelijke huurcontracten

Tijdens het wetgevingsoverleg over de Begroting Wonen en Ruimte 2020 (Kamerstuk 35 300 VII, nrs. 90 en 93) heb ik toegezegd te onderzoeken of er voldoende gegevens beschikbaar zijn om de
evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, en dan met name de invoering van
de tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen, naar
voren te kunnen halen.

In 2017 is een eerste onderzoek gedaan naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten
onder particuliere verhuurders. Vanwege privacyoverwegingen beschikt het ministerie
niet over een lijst waarmee alle particuliere verhuurders direct aangeschreven kunnen
worden. Daarom is bij het eerste onderzoek gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige
verhuurders. Hierdoor werden kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen op
het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel van
de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in 2018
gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef van 2018 te betrekken. Dit
heeft geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten
verhuurders. Dit betekent dat de meting over 2018 een nulmeting betreft. Deze resultaten
heb ik naar uw Kamer gestuurd met de Staat van de Woningmarkt 201910. Deze meting wordt komend jaar herhaald.

Op dit moment beschik ik daarom nog over onvoldoende gegevens om een gedegen beeld
te kunnen schetsen van het gebruik en eventueel oneigenlijk gebruik van de nieuwe
tijdelijke huurcontracten. De start van de onderzoeken voor de evaluatie van de wet
staan voor de tweede helft van 2020 gepland, zodat ik de Kamer voor 1 juli 2021 over
de uitkomsten daarvan kan informeren. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht
te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaald en of er geen oneigenlijk gebruik
optreedt.

De Minister voor Milieu en Wonen, S. van Veldhoven-van der Meer