Brief regering : Staat van de Corporatiesector 2019

Nr. 513
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 31 januari 2020

Bij deze stuur ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2019 (betreffende het
boekjaar 2018) en het onderliggende onderzoeksrapport van de Autoriteit woningcorporaties
(Aw)1.

De Staat van de Corporatiesector komt in de plaats van het Sectorbeeld dat de Aw voorheen
jaarlijks maakte. De Staat van de Corporatiesector heeft een breder karakter; naast
de financiële positie en het rechtmatigheidstoezicht krijgt ook het volkshuisvestelijk
presteren van de sector aandacht in de rapportage.

De Staat van de Corporatiesector schetst een gemengd beeld. Positief is dat de sector
over alle toezichtterreinen bezien, in de basis op orde is. De achterblijvende nieuwbouwrealisatie
van de sector ten opzichte van haar eigen voornemens is daarentegen zorgelijk. De
Aw zal daar de komende periode ook meer aandacht aan besteden in het toezicht, onder
meer met pilots om de onderliggende oorzaken voor de achterblijvende bouwrealisaties
te onderzoeken. In de woondeals zal ik bij gemeenten en corporaties de achterblijvende
bouwvoornemens aan de orde blijven stellen. Tevens ga ik op korte termijn in overleg
met VNG en Aedes om te zorgen dat binnen de financiële mogelijkheden op lokaal niveau
partijen meer bindende afspraken maken over de bouwproductie. Daarbij zal ik nadrukkelijk
de mogelijkheid van een zekere mate van overprogrammering in bouwplannen van de corporaties
aan de orde stellen.

Het financiële beeld van de sector kent twee kanten. De sector voldoet als geheel
nog steeds ruim aan de financiële normen en er is sectorbreed voldoende extra investeringsruimte.
Bij sterker toenemende maatschappelijke ambities komen de financiële grenzen mogelijk
wel sneller in zicht. Dat is in sommige woningmarktregio’s nu al meer merkbaar dan
in andere regio’s.

In het vervolg van deze brief geef ik de belangrijkste bevindingen uit de Staat van
de Corporatiesector weer en waar relevant mijn beleidsreactie op de genoemde bevindingen.
Deze brief is als volgt opgebouwd: als eerste wordt ingegaan op de bevindingen uit
de Aw-rapportage ten aanzien van de volkshuisvestelijke prestaties, vervolgens komen
toezicht & governance aan de orde, daarna de financiële positie van de sector en tot
slot de toezichtsignalen van de Aw.

Volkshuisvestelijk presteren

Realisatie nieuwbouw, voorraadontwikkeling en huurontwikkeling

Uit de Staat van de Corporatiesector blijkt dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen
door corporaties in 2018 een fractie lager is dan in 2017 en opnieuw verder is achtergebleven
bij de bouwvoornemens van de sector zelf. In onderstaande tabel 1 zijn deze opgenomen.

Tabel 1 Nieuwbouwvoornemens en realisaties

Aantal x 1.000

2016

2017

2018

Voornemens nieuwbouw

22,8

22,9

23,0

Realisatie nieuwbouw

15,3 (67%)

14,4 (63%)

14,1 (61%)

In de Staat van de Corporatiesector wordt de vraag gesteld hoe de nieuwbouw-voornemens
zich verhouden tot de gemaakte prestatieafspraken en of er op het lokale niveau wel
voldoende aandacht is voor de daadwerkelijke tijdige uitvoering van de bouwplannen.

Tegenover de licht gedaalde nieuwbouwrealisatie in 2018 staat een toename van de aankopen
door corporaties van 2,9 duizend naar 4,2 duizend woningen.2 De omvang van de sloop van woningen is gedaald van 9,1 duizend woongelegen-heden
in 2017 naar 6,9 duizend in 2018, terwijl de woningverkopen in 2017 11,4 duizend waren
en in 2018 12,2 duizend3.

Het aantal corporatiewoongelegenheden is iets afgenomen van 2,381 miljoen in 2017
naar 2,375 miljoen in 2018. Binnen de sociale woningvoorraad (DAEB) is een lichte
verschuiving te constateren van goedkope en betaalbare woongelegenheden naar duurdere
huurwoningen boven respectievelijk de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens
uit de huurtoeslag. Desondanks bleef de gemiddelde huurstijging per verhuureenheid
in 2018 beperkt tot 1,1%, bij een inflatie van 1,7%.

Ik vind de achterblijvende realisatie van bouwvoornemens een zorgelijke ontwikkeling.
Het tekort aan woningen in Nederland vereist van alle betrokken partijen een maximale
inspanning om de voorgenomen productie ook daadwerkelijk te realiseren. Ik besef dat
aan de achterblijvende realisaties meerdere oorzaken ten grondslag kunnen liggen,
zoals ook uit de Staat van de Corporatiesector blijkt. Uit een enquête van Aedes onder
haar leden (februari 2019) bleek dat corporaties zelf vooral wijzen op zaken als oplopende
bouwkosten, tekort aan locaties, trage gemeentelijke procedures en hoge eisen, tekort
aan productiecapaciteit en mindere financiële haalbaarheid van projecten. Door een
zekere mate van overprogrammering kan vertraging bij een project worden gecompenseerd
door extra inzet op andere projecten. Dit is een optie om de daadwerkelijke bouwproductie
te verhogen. Een enkele corporatie benut deze mogelijkheid al maar hij is zeker nog
niet algemeen gebruikelijk. Corporaties kunnen in dit opzicht leren van elkaar. Realisatieverschillen
tussen corporaties en regio’s, zoals blijkt uit de Aw-rapportage, indiceren dat hier
mogelijkheden liggen. Ik zie hierin ook een stimulerende rol voor Aedes weggelegd.
Dat zal ik Aedes meegeven. Daarnaast zal ik Aedes vragen om met haar leden actief
op zoek te gaan naar andere mogelijkheden om de bouwproductie te verhogen.

Naar aanleiding van het overleg over de Nationale Woonagenda heb ik eind 2019 bij
de corporatiesector en de VNG reeds aandacht gevraagd voor actieve inzet op het tijdig
realiseren van voorgenomen bouwplannen. De achterblijvende bouwrealisaties worden
actief door mij aan de orde gesteld bij de woondeals, waarbij lokale partijen worden
aangespoord om hier actie op te ondernemen. Ik ga aanvullend op korte termijn in overleg
met VNG en Aedes om te bezien op welke wijze bouwafspraken tussen corporaties en gemeenten
op lokaal niveau een meer bindend karakter kunnen krijgen, zodat de bouwproductie
omhoog gaat en tijdig voorgenomen bouwplannen worden gerealiseerd. Van alle partijen
op de woningmarkt mag op dit moment een maximale inzet worden verwacht.

De corporatiesector is hier ook zelf al mee aan de slag. Zo heeft Aedes aangekondigd
dat in verenigingsverband corporaties elkaar actief gaan steunen én aanspreken op
het verhogen van de realisatie van voorgenomen nieuwbouwinvesteringen. Ook wil ik
wijzen op de korting op de verhuurderheffing die vanaf 1 januari 2020 geldt voor de
nieuwbouw van betaalbare huurwoningen. Ik roep corporaties op om deze middelen nu
ook daadwerkelijk te benutten voor het tijdig realiseren en liefst versnellen van
hun bouwplannen. Verder spoor ik bij de woondeals partijen aan ook afspraken te maken
over middenhuur-woningen. Corporaties kunnen hier ook een rol spelen via investeringen
in niet-DAEB-woningen. Om dit makkelijker te maken voor corporaties en gemeenten,
heb ik onlangs een voorstel gedaan om de markttoets af te schaffen en te vervangen
voor een eenvoudige marktverkenning.

Daarnaast zal de Aw bij het toezicht op governance extra aandacht geven aan het realiseren
van voornemens door corporaties. Dit past in het streven van de Aw om het volkshuisvestelijk
belang een stevige plaats te geven in het toezicht. De Aw zal het komend jaar bouwvoornemens
en bouwrealisaties betrekken in pilots waarin het volkshuisvestelijk presteren van
corporaties binnen de lokale driehoek van gemeenten en huurders wordt onderzocht.
Hiermee wordt onder meer nader onderzocht in welke mate de achterblijvende realisaties
verband houden met het presteren van corporaties zelf en in welke mate andere factoren
(zoals stijging bouwkosten, hogere bouweisen, vertraging procedures) een rol spelen.
Ook vanuit de beoordeling van bedrijfsrisico’s is er in het kader van verticaal toezicht
(Aw en WSW met gezamenlijk beoordelingskader) aandacht voor corporaties die structureel
minder uitvoeren dan vooraf gepland.

Ten slotte wil ik in overleg met Aw, Aedes en VNG bezien of en hoe in de jaarlijkse
verantwoording van corporaties een expliciete relatie kan worden gelegd tussen de
investeringsvoornemens (de Prospectieve informatie ofwel de dPi) en de gemaakte prestatieafspraken,
zodat op het lokale niveau bij alle partijen meer aandacht zal ontstaan voor de realisatie
van nieuwbouwvoornemens.

Met de genoemde acties wordt de monitoring van realisaties versus voornemens geïntensiveerd,
wordt door de Aw via pilots onderzoek gedaan naar de achterliggende factoren en spreek
ik woondealpartijen actief aan om bouwvoornemens ook daadwerkelijk te realiseren.
Ik zal de voortgang scherp in de gaten houden. Ondertussen wil ik, zoals gezegd, in
overleg met de VNG en Aedes ook bezien welke aanvullende acties genomen zouden kunnen
worden om de bouwproductie te versnellen.

Leefbaarheid

De Aw geeft aan dat de leefbaarheid in gebieden met veel corporatiewoningen onder
druk staat. Zowel het absolute niveau van de leefbaarheid als de ontwikkeling daarvan
is sinds 2012 minder goed dan in gebieden met weinig corporatiewoningen. De Aw constateert
groeiende verschillen tussen «goede» en «slechte» wijken. Als oorzaak wordt in de
Staat van de Corporatiesector gewezen op de toenemende gerichtheid van woningcorporaties
op de doelgroep voor staatssteun, te weten huishoudens met een inkomen tot circa € 39.000,
zowel vanwege de toewijzingsregels voor de doelgroep, de regels voor passend toewijzen
als de extra huurverhogingsmogelijkheden voor hogere inkomens. Het aandeel kwetsbare
huishoudens is volgens de Aw relatief groot in de corporatiedoelgroep. Het gaat hierbij
bijvoorbeeld om mensen met een zwakke arbeidsmarktpositie, voormalig daklozen en verslaafden,
mensen met psychiatrische problemen of mensen met een lichte verstandelijke beperking
die zelfstandig wonen.

In mijn brief4 van 28 oktober 2019 ben ik ingegaan op de leefbaarheids-problematiek in Nederland.
Daarin heb ik aangegeven dat ik in overleg met gemeenten en andere departementen werk
aan een tweesporenbeleid inzake een gebiedsgerichte verbetering van leefbaarheid en
veiligheid. Het eerste spoor is gericht op een integrale aanpak en de opname van afspraken
daarover in woondealregio’s. Het tweede spoor is gericht op onderzoek naar gebiedsgerichte
handelingsperspectieven. Daarbij heb ik toegezegd dat uw Kamer over de voortgang nader
wordt geïnformeerd in het eerste kwartaal in 2020. Naar actuele verwachting zal dit
in maart zijn. In de prestatieafspraken komt leefbaarheid de afgelopen jaren in toenemende
mate aan de orde. Voor 2018 gold dat zelfs voor 95% van de prestatieafspraken.

Tevens merk ik op dat door meer gemengd te bouwen in een wijk, corporaties de eenzijdige
samenstelling van een wijk kunnen verminderen en daarmee kunnen bijdragen aan meer
sociale-economische draagkracht in een wijk. De financiële positie van de niet-DAEB-tak
is voor de extra bouw van middeldure huurwoningen bij de gemiddelde corporatie geen
belemmering. De regelgeving evenmin; de rendementseis op projectniveau voor niet-DAEB-investeringen
is materieel vervallen en er ligt een voorstel om de markttoets te vervangen door
een eenvoudige marktverkenning. Ook kunnen corporaties gericht woningen verkopen om
daarmee andere inkomensgroepen in de wijk aan te trekken. De uit verkoop verkregen
middelen kunnen dan ook worden ingezet om in een andere wijk betaalbare huurwoningen
te bouwen. Tenslotte wil ik wijzen op de huidige mogelijkheden voor gebruik van de
vrije toewijzingsruimte voor huishoudens met een inkomen boven de inkomendoelgroepgrens.
Zoals ik in mijn brief5 van 17 september 2019 heb aangegeven, ben ik bovendien voornemens de maximale vrije
ruimte lokaal te verhogen tot 15%, indien corporaties, gemeenten en huurders hierop
gezamenlijk beleid vaststellen, bijvoorbeeld om de sociale draagkracht in wijken te
versterken.

Toezicht en governance

De Aw geeft aan dat de laatste geheel afgeronde, risicogerichte oordeelsronde (2018–2019)
heeft geleid tot 36 waarschuwingen aan corporaties en 1 opgelegde maatregel. De meeste
waarschuwingen betroffen rechtmatigheidsaspecten inzake de toepassing van het huursombeleid
en het passend toewijzen. De overige waarschuwingen betroffen overtredingen met betrekking
tot de staatssteunnorm, het te laat aanleveren van gegevens en het ontbreken van een
vergunning. Waarschuwingen zijn milde en informele interventies waarbij de corporatie
een aansporing en een kans krijgt om de overtredingssituatie ongedaan te maken. De
opgelegde maatregel was naar aanleiding van een overtreding van de Wet Normering Topinkomens
(WNT).

Aan het begin van de betreffende oordeelsronde stonden 12 corporaties onder verscherpt
toezicht, meestal als gevolg van een tekortschietende governance of financiële problematiek.
Verscherpt toezicht houdt in dat de corporatie een herstelplan moet maken en uitvoeren.
De voortgang daarvan wordt door de Aw gemonitord. In oktober 2019 was het aantal corporaties
onder verscherpt toezicht gedaald naar 5, doordat 4 van de 12 corporaties inmiddels
waren gefuseerd of gesaneerd en 3 corporaties zichzelf afdoende hadden hersteld.

Tussen 1 januari 2018 en 1 juli 2019 zijn er 51 governance-inspecties afgerond bij
corporaties. Hiervan voldeed ongeveer een kwart (13 corporaties) niet geheel aan de
criteria voor governance. Van deze 13 corporaties voldeden er 2 op meerdere punten
niet aan de criteria. Bij de ene functioneerden het bestuur, de Raad van Commissarissen
(RvC) en het managementteam onvoldoende. De andere corporatie had te maken met frequente
bestuurswisselingen als gevolg van bestuurlijke problemen en onvoldoende afstand tussen
de RvC en het bestuur. Bij de overige 11 corporaties voldeed de governance op enkele
punten nog niet aan de criteria. Deze punten zijn divers en betreffen aandachtspunten
rond de organisatie zoals de invulling van de financiële functie, ICT en het risicomanagement,
aandachtspunten rond bestuur en RvC zoals de bemensing van de RvC en het gebruikmaken
van het klankbord van de RvC door het bestuur bij strategiediscussies. De Aw maakt
afspraken met deze corporaties over verbetering en monitort deze periodiek.

Tussen 1 januari 2019 en 1 juli 2019 zijn er door de Aw 13 meldingen ontvangen in
verband met integriteit. Hiervan zijn er 7 ongegrond en 3 nog in onderzoek.

Bij 1 corporatie haalde een medewerker geld uit de kas. De schade was minder dan € 1.000
en de betrokken medewerker is ontslagen. Bij 2 anderen ging het om onrechtmatige woningtoewijzing
(onrechtmatig verlengen inschrijfduur en vervalste inkomensformulieren). Waar nodig
heeft de Aw maatregelen genomen.

De Aw concludeert in de Staat van de Corporatiesector dat over de breedte van alle
toezichtterreinen van de Aw bezien, de sector in de basis op orde is. Ik acht dit
een positief signaal. Toezicht blijft echter onverminderd van belang. Er kunnen zich
altijd weer opnieuw incidenten voordoen, die een risico vormen voor een juiste inzet
van het maatschappelijk gebonden corporatievermogen. De recente vermeende fraude bij
corporatie Stadgenoot die momenteel in onderzoek is (en ná bovenstaande rapportageperiode
tot 1 juli 2019 is gemeld), toont aan dat integriteitsrisico’s reëel zijn. Hoewel
geen enkel risico bij voorbaat is uit te sluiten, zorgen voortdurende alertheid van
corporaties en adequate interne beheersmaatregelen er voor dat het risico op weglek
van maatschappelijk vermogen door fraude zo klein mogelijk blijft.

Financiële positie en ontwikkeling

Landelijk beeld

De Staat van de Corporatiesector laat zien dat de verdiensten uit verhuur ook in 2018
nog steeds positief zijn, maar wel zijn afgenomen. Tegelijkertijd is de vermogenspositie
van de sector verbeterd. De afname van de verdiensten uit verhuur van € 1.544 per
verhuureenheid in 2017 naar € 1.200 in 2018 hangt met name samen met toegenomen fiscale
lasten (vennootschapsbelasting en verhuurderheffing), gestegen onderhoudslasten en
beperkte mogelijkheden tot het realiseren van huurverhogingen. Hiermee ligt het positieve
kasstroomsaldo van 2018 weer ongeveer op het niveau van 2014.

De winst in de sector6 (bij waardering tegen marktwaarde) is daarentegen toegenomen, namelijk van € 17,4
miljard in 2017 naar € 33,1 miljard in 2018. Deze toename is volledig het gevolg van
niet-gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Zonder waardeveranderingen
in het vastgoed zou de winst zijn gedaald van € 4,1 miljard in 2017 naar € 3,0 miljard
in 2018.

Het eigen vermogen van de sector is toegenomen van € 190,8 miljard in 2017 naar € 223,9
miljard in 2018. De solvabiliteit bij waardering tegen marktwaarde lag daarmee op
70,2% in 2018 tegen 66,8% in 2017. De solvabiliteit op basis van beleidswaarde was
in 2018 46,4%7, ook ruim boven de norm van 20%.

Het volume aan lange schuld was in 2018 met € 78,3 miljard fractioneel lager dan in
2017. Dit past in een trend sinds 2014 van afnemend schuldvolume van de corporatiesector.
In totaal is het schuldvolume sinds 2014 met ongeveer € 6 miljard afgenomen. De Aw
geeft aan dat dit vermoedelijk samenhangt met het in beperkte mate realiseren van
de investeringsvoornemens, zoals eerder genoemd.

De Aw verwacht op korte termijn geen verbetering van de verdiencapaciteit in de sector
en wijst onder meer op de vanaf boekjaar 2019 te verwachten effecten van beperking
van renteaftrek (ATAD1) op de af te dragen vennootschapsbelasting. De Aw stelt dat
het gezien de afnemende verdiencapaciteit onzeker is of corporaties onder huidige
condities op termijn extra volkshuisvestelijke inspanningen kunnen blijven uitvoeren.

Als gevolg van de dalende operationele kasstromen en de beperkte daling van de rentelasten
is de gemiddelde rentedekkingsgraad (ICR) in de sector (DAEB en niet-DAEB tezamen)
gedaald van 2,16 in 2017 naar 1,90 in 2018 (bij een minimumnorm van 1,4). De vermogensratio
loan-to-value (LtV) die de verhouding tussen leningenvolume en vastgoedwaarde weergeeft,
was in de sector in 2018 met 50,4% juist aanzienlijk gunstiger dan in 2017 toen deze
nog 61,8% bedroeg (bij een maximumnorm van 75%).

De daling van de LtV hangt voornamelijk samen met de introductie door Aw en WSW van
een ander waarderingsbegrip voor het vastgoed, namelijk de beleidswaarde welke met
ingang van boekjaar 2018 in de plaats is gekomen van de bedrijfswaarde. De beleidswaarde
gaat net als de bedrijfswaarde en in tegenstelling tot de marktwaarde, uit van het
eigen beleid van de corporatie. Verschil met de bedrijfswaarde is dat de beleidswaarde
wordt afgeleid van de marktwaarde bij eeuwigdurende verhuur, rekening houdt met streefhuren,
vastgoedrisico in zich heeft en een meer eenduidige definiëring van kostenbegrippen
kent. Zoals aangegeven in mijn brief8 van 15 oktober 2019 stellen Aw en WSW in het kader van Verticaal Toezicht een definitieve
normenset op voor de financiele ratio’s. Ik zal uw kamer in het voorjaar hierover
informeren.

Meer in het algemeen kan worden gesteld dat de Aw twee beelden schetst van de financiële
positie van de sector. Aan de ene kant een sector met een robuuste vermogenspositie
en afdoende kaspositie die nog steeds een behoorlijke winst maakt, aan de andere kant
een sector met gestaag dalende kasstromen uit verhuur. Daarbij wordt aangetekend dat
de sector een aantal jaren heeft gekend van fors toenemende volkshuisvestelijke inspanningen,
namelijk van flinke huurmatiging en forse extra (onrendabele) investeringen in bijvoorbeeld
renovatie en verduurzaming.

Voor de komende jaren zijn de ambities die van de sector door de maatschappij verwacht
worden onverminderd groot: meer betaalbare nieuwbouw, meer duurzaamheidsinvesteringen,
gematigde huren en meer investeringen in stads- en dorpsvernieuwing en leefbaarheid.
De Aw signaleert in dat kader dat de grenzen van de sector als geheel en regionaal
mogelijk in zicht beginnen te komen, naargelang de stapeling van extra gevraagde inspanningen.

Het kabinet herkent de beelden die de Aw schetst. Daarom zijn ook maatregelen genomen
om de lasten voor corporaties te verlichten. Zo is er € 100 miljoen per jaar beschikbaar
gesteld om de betaalbare nieuwbouw te stimuleren met een aftrek op de verhuurderheffing.
Om te zorgen dat verhuurders kunnen blijven investeren is daarnaast vanaf 2019 het
tarief in de verhuurderheffing met € 100 miljoen verlaagd. Ook is er een heffingsvermindering
op de verhuurderheffing geïntroduceerd voor het verduurzamen van woningen. Hiervoor
was voor de periode 2019–2021 € 156 miljoen aan lastenverlichting voor corporaties
beschikbaar. Vanaf 2022 geldt een jaarlijks beschikbaar budget van € 104 miljoen voor
de heffingsvermindering verduurzaming. Tevens wordt opgemerkt dat het tarief voor
de verhuurderheffing weer zal dalen van 0,562% nu naar 0,537% in 2023 vanwege het
aflopen van tariefsverhogingen ter dekking van eerdere heffingsverminderingen. Het
hoge tarief voor de vennootschapsbelasting zal dalen van 25% nu naar 21,7% in 2021.

Toch is het belangrijk om tijdig een goed beeld te hebben of de sector op lange termijn
over voldoende middelen beschikt om alle gewenste volkshuisvestelijke en duurzaamheids-opgaven
te realiseren. Daar wordt momenteel onderzoek naar verricht naar aanleiding van de
motie van het lid Ronnes c.s.9. Bij dit onderzoek zijn onder meer het Rijk, Aw, WSW en Aedes betrokken. Ik verwacht
de resultaten voor de zomer aan uw Kamer te kunnen doen toekomen.

Regionale verschillen

Als wordt gekeken naar de vermogensratio LtV hebben alle woningmarktregio’s in 2018
nog flink wat ruimte tot de norm van maximaal 75%. Alle regio’s hebben een LtV10 tussen de 40% en 60%. Door de invoering van de beleidswaarde is de LtV niet alleen
lager geworden maar zijn tevens de verschillen tussen de regio’s kleiner geworden.
De kasratio ICR11 die gemiddeld voor Nederland 1,9 is, is in de regio’s Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
en Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde het laagst met ongeveer 1,6. In deze regio’s wordt
de ondergrens dus het dichtst genaderd. Regio’s met hoge WOZ-waarden zijn relatief
meer geld kwijt aan de verhuurderheffing dan regio’s met lage WOZ-waarden. Het verschil
tussen de duurste regio (Metropoolregio Amsterdam) en goedkoopste regio (Limburg)
is bijna een factor twee, aldus de Aw.

De heffingsgrondslag van de verhuurderheffing zal worden meegenomen in de evaluatie
van de verhuurderheffing, waarover ik uw Kamer voor de zomer zal informeren.

Toezichtsignalen Aw

De Aw geeft in de Staat van de Corporatiesector een vijftal «toezichtsignalen» af.
Op drie van deze signalen ga ik hieronder in. Het signaal inzake leefbaarheid is al
in beschouwing genomen in deze brief en over het signaal inzake sanering is de Kamer
reeds in mijn brief12 van 9 december 2019 geïnformeerd.

Prestatieafspraken en investeringsvoornemens

De Aw adviseert om de vorm waarin prestatieafspraken en investerings-voornemens worden
gemaakt beter op elkaar te laten aansluiten, zodat er meer balans komt tussen plannersoptimisme
en verwachtingen alsmede meer aandacht komt voor voortgang en implementatie. Op dit
moment zijn de prestatieafspraken vormvrij.

Het blijft van belang dat prestatieafspraken betrekking moeten kunnen hebben op specifieke
lokale problematiek, die bovendien breder kan zijn dan zaken die enkel woningcorporaties
betreffen. Dat betekent echter niet dat lokale partijen geen scherpe afspraken kunnen
maken. Ook hebben lokale partijen de verantwoordelijkheid om elkaar aan te spreken
op de voortgang van gemaakte afspraken, bijvoorbeeld wat betreft bouwrealisaties.
Ik wil in overleg met Aw, Aedes en VNG bezien of en hoe in de jaarlijkse verantwoording
van corporaties een expliciete relatie kan worden gelegd tussen de investeringsvoornemens
(de Prospectieve informatie ofwel de dPi) en de gemaakte prestatieafspraken, zonder
dat sprake is van stijging van administratieve lasten. Ook zal ik met hen monitoring
van en verantwoording over de afspraken bespreken.

Overigens zal, zoals eerder opgemerkt in deze brief, de Aw bij het toezicht op governance
aandacht hebben voor de realisatie van investeringsvoornemens door corporaties.

Marktordening en prijsregulering voor warmtenetten en warmte

De Aw wijst op mogelijke financiële knelpunten voor corporaties en huurders bij het
aansluiten van huurwoningen op warmtenetten doordat aanbieders een lokaal of regionaal
monopolie hebben. Voor huurders geldt dat het maximumtarief is gekoppeld aan de gasprijs,
waardoor het overstappen van gas op een warmtenet nadelig kan voelen. Corporaties
dragen de lasten voor de aansluiting op een warmtenet, waarbij voor nieuwe netten
nog geen maximumtarief geldt.

Inhoudelijk merk ik op dat de financiële knelpunten in elk geval mede kunnen ontstaan
doordat tarieven niet volledig vooraf inzichtelijk zijn en afhankelijk zijn van diverse
factoren zoals aanlegkosten, uiteindelijk aantal deelnemers en dergelijke. Voor de
marktordening inzake warmtewetten verwijs ik naar de kamerbrief13 van de Minister van Economische Zaken en Klimaat van 20 december 2019 over het wetstraject
Warmtewet 2.0. In de Warmtewet 2.0 worden de regels opgenomen voor de marktordening
van collectieve warmtesystemen, de tariefsystematiek, duurzaamheidseisen voor warmte
en de regierol van de gemeente bij het vaststellen van warmtekavels en de aanwijzing
van een warmtebedrijf. Ook het punt van de gasprijs als referentieprijs voor warmtenetten
en een mogelijk alternatief daarvoor maakt onderdeel uit van dit wetstraject.

De prijs van schaalgrootte

De Aw geeft aan dat grote corporaties met veel geborgde leningen (vanaf € 1 miljard)
een extra risico-opslag van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kennen voor de berekening
van het vereiste zekerheidskapitaal vanwege systeemrisico’s. Dit wordt ook wel de
«grote posten»-regeling genoemd. Het WSW is een onderlinge waarborgmaatschappij van
corporaties, waarvoor Rijk en gemeenten het achtervangrisico dragen. De door Aw genoemde
risico-opslag beperkt de totale borgingsruimte voor de sector. Daarnaast is er een
absoluut maximum van € 3,5 miljard tot waar een corporatie geborgd kan lenen bij het
WSW. Twee corporaties zitten tegen die grens aan en kunnen daardoor minder of geen
extra geborgde financiering aantrekken voor investeringen. Aw geeft aan dat als heel
grote corporaties zich (vrijwillig) gaan opsplitsen de «prijs» van schaalgrootte verdwijnt.

Allereerst wil ik er op wijzen dat het WSW regels stelt ten behoeve van risicobeheersing
van zijn deelnemers (corporaties) en voor de achtervangers Rijk en gemeenten. In het
kader van het strategisch programma van WSW worden de regels inzake borging en zekerheidsstelling,
waaronder de «grote posten»-regeling, opnieuw bezien door het WSW. Zoals eerder gemeld
wordt de Kamer hierover geïnformeerd.

Ik merk daarnaast op dat bij fusie reeds aan een aantal wettelijke voorwaarden moet
worden voldaan, waaronder het aantonen van de (volkshuisvestelijke) meerwaarde van
fusie in vergelijking met minder ver gaande samenwerkings-vormen. De Aw dient een
oordeel te geven over de voorgenomen fusie. De Aw kan daarbij het risico van fusie
voor de risico-opslag bij het vereiste zekerheidskapitaal van het WSW reeds mee in
overweging nemen. Vrijwillige splitsing is nu al mogelijk en een wettelijk gedwongen
splitsing om genoemde reden acht ik een stap te ver, onder meer omdat de juridische
aspecten daarvan zeer complex zijn en samenhangen met het eigendomsrecht.

Tot slot

Uit de Staat van de Corporatiesector komt een gemengd beeld. Positief is dat woningcorporaties
hun organisatie in de basis op orde hebben. De achterblijvende nieuwbouwrealisatie
is daarentegen zorgelijk. Het financiële beeld kent twee kanten. De kasstromen en
verdiencapaciteit lopen wat terug, al voldoet de sector als geheel nog steeds ruim
aan de financiële normen en is er sectorbreed voldoende investeringsruimte. Het is
echter reëel om te stellen dat bij verder toenemende maatschappelijke ambities de
financiële grenzen van corporaties sneller in zicht komen. Dat is in sommige regio’s
nu al meer merkbaar dan in andere regio’s. Bij de genoemde doorrekening naar aanleiding
van de motie Ronnes14 zullen gewenste opgave en financiële mogelijkheden nader in kaart worden gebracht.
Hierover zal ik de kamer voor de zomer van 2020 informeren.

De Minister voor Milieu en Wonen, S. van Veldhoven-Van der Meer