Brief regering : Reparatie verhuurderheffing bij gedeeld genot

Nr. 315
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 december 2019

De Hoge Raad heeft in twee arresten1 geoordeeld dat de wettelijke bepaling2 inzake de heffing van de verhuurderheffing in geval van mede-eigendomssituaties in
strijd is met het gelijkheidsbeginsel, zoals neergelegd in de mensenrechtenverdragen.
Volgens de Hoge Raad leidt de huidige wettelijke toerekeningsystematiek in mede-eigendomssituaties
tot ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk vergelijkbare gevallen, waarvoor
geen rechtvaardigingsgrond aanwezig is.

Op grond van de huidige wettekst worden huurwoningen waarvan het genot krachtens eigendom,
bezit of beperkt recht wordt gedeeld door twee of meer natuurlijke personen, rechtspersonen
of groepen (hierna: mede-eigendomssituaties, (mede-)eigenaren of (mede-)eigendom),
voor de verhuurderheffing enkel en volledig in aanmerking genomen bij de mede-eigenaar
aan wie de WOZ-beschikking is bekendgemaakt. Als gevolg van de arresten kunnen huurwoningen
in mede-eigendom derhalve niet in aanmerking worden genomen voor de verhuurderheffing
en kan ten aanzien van die huurwoningen bij geen enkele mede-eigenaar verhuurderheffing
worden geheven.

In de nota naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2020 (Kamerstuk 35 302, nr. 13) heeft de Staatssecretaris van Financiën aangegeven dat het kabinet naar aanleiding
van deze arresten een wetswijziging in voorbereiding heeft waarmee wordt voorzien
in herstel van het door de Hoge Raad geconstateerde gebrek in de wettelijke bepaling
met betrekking tot mede-eigendom in de verhuurderheffing. Met deze brief informeer
ik u, mede namens de Minister van Financiën, over de inhoud van de voorgenomen wetswijziging
en het beoogde tijdpad.

Om het door de Hoge Raad geconstateerde gebrek in de wet te herstellen, worden huurwoningen
in mede-eigendom op grond van de voorgenomen wetswijziging voortaan naar rato van
de mate van eigendom in aanmerking genomen bij elk van de mede-eigenaren. Dat betekent
dat een huurwoning in mede-eigendom3 bij elke mede-eigenaar in aanmerking worden genomen in plaats van enkel en volledig
bij degene aan wie de WOZ-beschikking is bekendgemaakt. Deze pro-ratatoerekening geldt
in de eerste plaats ten aanzien van de berekening van de som van de huurwoningen voor
het vaststellen van de eventuele belastingplicht. In de tweede plaats geldt de pro-ratatoerekening
ten aanzien van de berekening van de som van de WOZ-waarden van die huurwoningen en
van de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen (en daarmee van de heffingsvrije
voet) voor het vaststellen van het belastbare bedrag. In de bijlage bij deze brief
zijn voorbeelden van de berekeningen opgenomen.

Het streven is de betreffende wetswijziging met ingang van 1 juli 2020 in werking
te laten treden. Vanaf deze datum kan de aangifte verhuurderheffing over het jaar
2020 worden ingediend. Gebleken is dat belastingplichtigen in toenemende mate een
beroep doen op het gelijkheidsbeginsel, waarbij het in hun ogen ongerechtvaardigde
onderscheid tussen volle eigendom en mede-eigendom aan de orde wordt gesteld. Ingeval
dit betoog in eventuele procedures gehonoreerd zou worden, kan dit in potentie leiden
tot een derving van € 1,8 miljard (namelijk de gehele opbrengst van de verhuurderheffing)
voor het heffingsjaar 2020. Gezien de omvang van het bedrag dat in dat geval met dit
risico is gemoeid, wordt voorgesteld de genoemde wetswijziging te laten terugwerken
tot en met 1 januari 2020. De verhuurderheffing wordt verschuldigd op 1 januari van
het kalenderjaar. Met de terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 wordt bewerkstelligd
dat huurwoningen in mede-eigendom vanaf het heffingsjaar 2020 weer in aanmerking worden
genomen voor de verhuurderheffing.

Zoals gezegd wordt met het wetsvoorstel een budgettair risico voorkomen. Wel is sprake
van beperkte meerkosten omdat huurwoningen in mede-eigendom bij een individuele belastingplichtige
niet meer volledig meetellen bij de berekening van het aantal huurwoningen voor het
vaststellen van de belastingplicht. Dit kan ertoe leiden dat een individuele mede-eigenaar
minder snel de drempel van vijftig huurwoningen overschrijdt en belastingplichtig
is. De structurele kosten hiervan worden geraamd op jaarlijks € 1 miljoen.

Ik streef er naar het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk te laten indienen bij uw Kamer.

De Minister voor Milieu en Wonen, S. van Veldhoven – Van der Meer

Bijlage: voorbeelden

Voorbeeld 1: pro-ratatoerekening bij het vaststellen van de eventuele belastingplicht

Eigenaar A heeft 41 huurwoningen in volle eigendom, is voor 50% mede-eigenaar van
17 huurwoningen en is voor 25% mede-eigenaar van 8 huurwoningen. Eigenaar A heeft
bij elkaar genomen het equivalent van 51,5 huurwoningen (41 (100% x 41) + 8,5 (50%
x 17) + 2 (25% x 8)). Eigenaar A komt daarmee boven de drempel van 50 huurwoningen
uit en is derhalve belastingplichtig voor de verhuurderheffing.

Voorbeeld 2: pro-ratatoerekening bij het vaststellen van het belastbare bedrag (de
heffingsgrondslag)

Eigenaar A heeft 41 huurwoningen met een WOZ-waarde van € 170.000 in volle eigendom,
is voor 50% mede-eigenaar van 17 huurwoningen met een WOZ-waarde van € 210.000 en
is voor 25% mede-eigenaar van 8 huurwoningen met een WOZ-waarde van € 225.000. Eigenaar
A heeft bij elkaar genomen het equivalent van 51,5 huurwoningen (41 (100% x 41) +
8,5 (50% x 17) + 2 (25% x 8)). De som van de WOZ-waarden is € 9.205.000 (€ 6.970.000
(€ 170.000 x 41) + € 1.785.000 ((50% x € 210.000) x 17) + € 450.000 ((25% x € 225.000)
x 8)). De gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen is € 178.738 (€ 9.205.000 / 51,5)
en die gemiddelde WOZ-waarde vermenigvuldigd met 50 (de heffingsvrije voet) is € 8.936.893
(€ 178.738 x 50). De heffingsgrondslag voor eigenaar A is € 268.107 (€ 9.205.000 –
€ 8.936.893).