Brief regering : Stand van zaken sanering Vestia

Nr. 496 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 december 2019

Met deze brief informeer ik u over het herijkt verbeterplan van Vestia en de reactie
van de gemandateerd saneerder WSW hierop. Woningcorporatie Vestia heeft op 10 oktober
zijn herijkt verbeterplan ingediend bij de saneerder. Op 9 december heeft de saneerder
daarop zijn reactie gegeven.

Naar oordeel van de saneerder heeft Vestia in de afgelopen jaren grote, betekenisvolle
stappen gezet in haar financieel herstel. Op dit moment is de verwachting dat Vestia
aan het einde van de saneringsperiode (2022) voldoet aan de voor continuïteit relevante
financiële ratio’s. Wel blijft Vestia een te grote leningenportefeuille behouden en
is de realisatie van de strategie en het financieel herstel van Vestia aan een aantal
risico’s onderhevig. Hierdoor zal Vestia gedurende een lange periode blijvend scherpe
keuzes in haar volkshuisvestelijke opgave en verduurzamingsopgave moeten maken. Dit
kan spanning opleveren met de gewenste opgave in de regio, omdat Vestia een minder
grote bijdrage kan leveren dan regionaal mogelijk gewenst is. In dit kader heb ik
eerder Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke
opgave in de zogenaamde maatwerkgemeenten. In deze brief informeer ik u ook over zijn
voortgang en mijn aandacht voor de regionale opgave.

Achtergrond

Over de achtergrond van de lopende sanering van Vestia en de daartoe genomen besluiten
bent u bij de kamerbrief met het Kamerstuk 29 453, nr. 482 laatstelijk geïnformeerd. Vestia kwam in 2011 en 2012 in steeds grotere financiële
problemen door een omvangrijke en complexe derivatenportefeuille. Ter ondersteuning
van de beëindiging van de derivatencontracten is op 7 augustus 2012 door de toenmalige
verantwoordelijke voor de sanering van woningcorporaties, het Centraal Fonds voor
de Volkshuisvesting (CFV), het besluit genomen om saneringssteun te verlenen aan Vestia
van € 675 mln en bijkomende juridische kosten, in de vorm van een renteloze lening.

In aansluiting op het saneringsbesluit is in de jaren 2013–2014 het zogenaamde verbeterplan
opgesteld en goedgekeurd, met daarin de maatregelen die uiteindelijk moeten leiden
tot duurzaam financieel herstel van Vestia per augustus 2022. Onderdeel van deze goedkeuring
was dat het verbeterplan periodiek zou worden herijkt. Dit omdat de uitwerking van
het verbeterplan in hoge mate afhankelijk is van externe ontwikkelingen, zoals de
ontwikkeling van de rentestand, overheidsbeleid en sectorale ontwikkelingen zoals
het sociaal huurakkoord. In het herijkt verbeterplan dat Vestia op 10 oktober jl.
bij de saneerder heeft ingediend, heeft het deze ontwikkelingen verwerkt. Ook de vervanging
van de bedrijfswaarde door de beleidswaarde is verwerkt. Sinds begin 2019 hanteren
de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) en borger Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW) de beleidswaarde voor de corporatiesector in het toezicht en borgingsbeleid.

Herijkt verbeterplan / voortgang in sanering Vestia

In het herijkt verbeterplan beschrijft Vestia hoe het de laatste jaren van haar huidige
saneringsperiode invult. Het geeft tevens een doorkijk voor tien jaar om ook te bezien
hoe de positie van Vestia zich daarna ontwikkelt.

Vestia heeft in de periode 2012–2018 conform de afspraken in het verbeterplan stappen
gezet in haar financieel herstel.

– Vestia verkocht meer dan 24.000 woningen en ander vastgoed aan collega-corporaties,
marktpartijen en particulieren conform de uitgangspunten uit het verbeterplan voor
in totaal € 1,66 miljard.

– Vestia loste sinds 2012 meer dan € 2,6 miljard aan leningen af.

– Vestia zette in op het optimaliseren van de huuropbrengst binnen de kaders van wet-
en regelgeving, zoals onder meer passend toewijzen.

– Vestia verminderde het aantal formatieplaatsen van 1.149 FTE in 2012 naar minder dan
700 FTE in 2018.

– Als gevolg van het derivatendebacle voerde Vestia diverse juridische procedures, hetgeen
in totaal € 235 miljoen opleverde.

Deze ingrepen hebben ertoe geleid dat Vestia op grond van haar verbeterplan naar verwachting
eind 2021 voldoet aan de vermogens- en kasstroomratio’s van WSW en Aw voor financiële
continuïteit op geconsolideerd niveau. Vestia voldoet echter nog niet aan de discontinuïteitsratio
die met ingang van komend jaar zal worden gehanteerd door Aw en WSW-borger in het
verticaal toezicht. In deze ratio wordt de marktwaarde van de leningen afgezet tegen
de marktwaarde van het vastgoed. Ook blijft Vestia een leningenportefeuille behouden
met een erg grote omvang. De rentebetalingen hiervan zorgen voor druk op de operationele
kasstromen, waardoor de financiële positie van Vestia aandacht blijft behoeven.

Vestia is voornemens in de komende jaren de volgende herijkte strategie te voeren:

– Circa 1.300 extra huurwoningen (in de steden Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer)
worden onder de eerste aftoppingsgrens gebracht, zodat Vestia een grotere bijdrage
de komende jaren kan leveren aan een betaalbare voorraad.

– Een inflatievolgend huurbeleid met in 2021 en 2022 0,5% boven inflatie in gemeenten
waar Vestia veel investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering
(Rotterdam, Den Haag en Delft).

– De komende tien jaar investeert Vestia € 886 miljoen in de verbetering van bestaand
bezit. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd
met € 7,8 miljoen per jaar.

– No regret duurzaamheidsmaatregelen bij onderhoud en renovatie voor het aardgasloos
maken van woningen voor 67 miljoen.

– Lopende herstructureringen waarvoor reeds verplichtingen zijn aangegaan, zoals in
kader van Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, worden uitgevoerd binnen haar jaarlijkse
investeringsvolume van ca. € 150 miljoen. Voor nieuwe herstructureringen zal met collega-corporaties
naar gewenste oplossingen moeten worden gezocht.

Hoewel Vestia in haar herijkt verbeterplan aangeeft een grotere bijdrage te kunnen
leveren aan betaalbaarheid en investeringen in de regio, zal het vanwege haar noodzakelijke
financiële herstelbeleid, scherpe keuzes moeten blijven maken. Dit betekent dat Vestia
op een aantal vlakken niet zal kunnen voorzien in alle door (lokale) stakeholders
gewenste volkshuisvestelijke bijdragen. Hiervoor onderzoekt Vestia de mogelijkheid
om ondersteuning te ontvangen van collega-corporaties, bijvoorbeeld in de vorm van
een taakoverdracht. In dit kader onderzoekt Vestia ook de mogelijkheid om circa 10.000
woningen in de zogenaamde maatwerkgemeenten (gemeenten waar Vestia meer dan 20% van
de sociale woningvoorraad bezit en een beleid voert om haar aandeel te verkleinen:
Brielle, Barendrecht, Pijnacker-Nootdorp, Westland, Zuidplas en Bergeijk) te verkopen
aan collega-corporaties. Dit sluit aan bij het reeds in gang gezette traject van Hamit
Karakus als bestuurlijk regisseur, waartoe ik in samenspraak met de regio opdracht
heb gegeven.

Vestia heeft bij de indiening van haar herijkt verbeterplan geen aanvullende saneringsaanvraag
ingediend, omdat de verwachting is dat zij in 2021 aan de vermogens- en kasstroomratio’s
van WSW en Aw voor financiële continuïteit zal voldoen. Aan het eind van de saneringsperiode
zal definitief worden bezien of een nieuwe saneringsaanvraag aan de orde is. Op dat
moment zal tevens worden bezien of de verleende saneringssubsidie van € 675 mln en
bijkomende juridische kosten wordt omgezet in een gift of dat Vestia in staat is om
deze geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Vestia ziet hiervoor vooralsnog geen
mogelijkheden, vanwege haar financiële situatie.

Reactie saneerder

Voor zijn reactie op het herijkt verbeterplan heeft de gemandateerd saneerder de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in zijn hoedanigheid
als borgingsvoorziening geraadpleegd ten aanzien van de door Vestia voorgestelde aanpassingen.
Beide hebben een positieve zienswijze afgegeven op de herijkte strategie van Vestia.

De Aw heeft aangegeven dat aan de ene kant geldt dat strakke financiële sturing en
een strikt prudent financieel beleid noodzakelijk is en blijft voor het bereiken van
structureel financieel herstel. Aan de andere kant geeft de Aw aan dat het voortgezet
herstelbeleid het volkshuisvestelijk presteren van Vestia onder druk zet. Ondanks
de volkshuisvestelijke druk in de regio waar Vestia actief is, ziet de saneerder echter
geen financiële ruimte om Vestia een nog grotere volkshuisvestelijke bijdrage te laten
leveren dan voorgesteld in het herijkt verbeterplan. Als gevolg van de lange en relatief
dure leningenportefeuille blijft Vestia kwetsbaar voor externe ontwikkelingen en financiële
tegenvallers.

WSW (borgingsvoorziening) heeft aangegeven niet bereid te zijn nieuwe financieringen
voor Vestia te borgen en geen zekerheden te willen vrijgeven ten behoeve van financiering
door andere partijen, vanwege de te kwetsbare en risicovolle financiële situatie en
het niet voldoen aan de discontinuïteitsratio. De saneerder stelt op basis hiervan
vast dat Vestia langjarig geen aanvullende financiering zal kunnen aantrekken. Dit
heeft de consequentie dat Vestia haar uitgaven en investeringen zal moeten dekken
uit haar operationele kasstromen en desinvesteringen, zoals verkopen van woningen.
De saneerder hecht er daarom aan dat de ruimte in de operationele kasstromen optimaal
worden benut ten behoeve van de lange termijn continuïteit van het DAEB-bezit.

Verder constateert de saneerder op basis van de benchmark van Aw en WSW, dat op het
gebied van verduurzaming Vestia significant achterblijft ten opzichte van vergelijkbare
corporaties. Daarbij geeft de saneerder aan dat de financiële ruimte van Vestia om
een bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave in Nederland beperkt is en dat
mogelijke wettelijke verplichtingen ten aanzien van de geformuleerde nationale doelstellingen
ten aanzien van CO2-reductie een risico zouden kunnen vormen voor het financieel herstel van Vestia.
Omdat uit onderzoek van WSW blijkt dat meer corporaties niet in staat zijn om invulling
te geven aan de nationale geformuleerde ambities ten aanzien van verduurzaming1, is in de herijkte strategie van Vestia rekening gehouden met de beperkte verduurzamingsopgave
die Vestia wel aankan. Op basis van deze plannen heeft in 2028 46% van de woningvoorraad
van Vestia energielabel B of hoger.

Al met al heeft de saneerder geoordeeld dat de strategie uit het herijkt verbeterplan
Vestia in staat stelt op lange termijn haar DAEB-activiteiten voort te zetten, mits
hierbij duidelijke keuzes worden gemaakt. Met de voorgestelde wijzigingen van het
verbeterplan zal Vestia naar verwachting aan het einde van de saneringsperiode voldoen
aan de voor continuïteit van Vestia relevante financiële ratio’s op geconsolideerd
niveau. Wel blijft Vestia een te omvangrijke leningenportefeuille houden en worden
in het herijkt verbeterplan een aantal risico’s geschetst met betrekking tot de realisatie
van de strategie en het financieel herstel van Vestia. De saneerder heeft in dit kader
de herijkte strategie van Vestia goedgekeurd, waarbij ze aan die goedkeuring een aantal
voorwaarden heeft verbonden. De uitvoering van het herijkt verbeterplan en de hieraan
gestelde voorwaarden worden de resterende saneringsperiode (2019–2021) gemonitord
door de gemandateerd saneerder, WSW (borgingsvoorziening) en Aw.

Voortgang bestuurlijk regisseur / volkshuisvestelijke opgave

In juli 2019 heb ik u per brief (Kamerstuk 29 453, nr. 490) geïnformeerd over het rapport van de bestuurlijk regisseur Vestia, Hamit Karakus.
Hamit Karakus is begin 2019 gevraagd om als bestuurlijk regisseur concrete, werkbare
oplossingsrichtingen tussen gemeenten en woningcorporaties te verkennen in de maatwerkgemeenten.
Het doel hierbij was om te komen tot afspraken over de volkshuisvestelijke opgave
in deze gemeenten op het gebied van sociale woningbouw. Hamit Karakus heeft in zijn
rapport geadviseerd om, conform de ingezette strategie van Vestia, het Vestiabezit
in deze maatwerkgemeenten aan lokale corporaties over te dragen. Daarbij stelde hij
voor om een bestuurlijke tafel per maatwerkgemeente te organiseren. Aan deze tafels
werken partijen aan concrete afspraken.

Begin september heb ik Hamit Karakus de opdracht verleend om de bestuurlijke tafels
te organiseren en voor te zitten. Ik heb Hamit Karakus verzocht om per maatwerkgemeente
een (coalitie van) lokale corporatie(s) aan Vestia aan te dragen, die het bezit van
Vestia in de betreffende maatwerkgemeente kan en wil kopen tegen minimaal marktwaarde-in-verhuurde-staat
en die tevens invulling kan en wil geven aan de volkshuisvestelijke opgave in de betreffende
maatwerkgemeente. Daarbij heb ik aan de regio aangegeven welke faciliterende maatregelen
uit het rapport van Hamit Karakus (vrijstelling overdrachtsbelasting, vrijstelling
saneringsheffing, vrijstelling markttoets en ophoging interne financiering niet- DAEB-tak)
ik hiervoor kan nemen binnen huidige wet- en regelgeving ten behoeve van de lokale
afspraken. Naar verwachting zal Hamit Karakus in het voorjaar van 2020 over de voortgang
rapporteren.

Tot slot

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel,
terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende
jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige
financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie
en de volkshuisvestelijke wensen in de regio. Er zal dan een groter beroep moeten
worden gedaan op andere corporaties in de regio. Zo blijkt uit het herijkt verbeterplan
dat de financiële ruimte van Vestia om een bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave
in Nederland beperkt is en dat Vestia op een aantal vlakken niet of niet volledig
zal kunnen voorzien in nieuwe, door (lokale) stakeholders gewenste volkshuisvestelijke
investeringen, waaronder wijkherstructureringsprojecten opgenomen in de woondeal Zuidelijke
Randstad. Ook de Aw heeft in dit kader een toezichtssignaal aan mij afgegeven.

Ik vind dit belangrijke signalen en ik werk hieraan door de regionale opgaven in diverse
trajecten op te pakken. Zo heb ik Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen
voor de volkshuisvestelijke wensen in de maatwerkgemeenten en voer ik samen met de
zuidelijke Randstad de woondeal uit. Daarnaast breng ik momenteel de volkshuisvestelijke
opgaven en corporatiemiddelen van alle woningmarktregio’s in kaart. Hierin bezie ik
ook hoe de haalbaarheid van gewenste regionale volkshuisvestelijke investeringen kan
worden vergroot. Onlangs heb ik uw kamer geïnformeerd dat dit onderzoek voor de zomer
2020 gereed is.

Ook heb ik voor de regio’s, waaronder de zuidelijke Randstad, woningbouwimpulsgelden beschikbaar gesteld voor de bouw van betaalbare woningen en geldt
er een aftrekmogelijkheid in de verhuurderheffing voor betaalbare nieuwbouw. Verder
zal ik naar aanleiding van de constateringen uit het herijkt verbeterplan, in het
licht van de afspraken uit de woondeal Zuidelijke Randstad, nader overleg voeren over
de regionale opgave met de Vestia-kerngemeenten (Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer).
Ook is er periodiek overleg met de Vestia-maatwerkgemeenten (Brielle, Barendrecht, Pijnacker-Nootdorp, Westland, Zuidplas en Bergeijk)
over de voortgang van het traject van de bestuurlijk regisseur. Het financieel herstel
van Vestia vraagt veel van ons allemaal, maar met de serieuze inzet van alle partijen,
zie ik dat dit de best haalbare weg is om te begaan.

De Minister voor Milieu en Wonen, S. van Veldhoven-van der Meer