Brief regering : Beantwoording van vragen uit het verslag Belastingplan 2020 over de woningmarkt

Nr. 575
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR MILIEU EN WONEN

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 november 2019

In het Verslag bij het Belastingplan 2020 (Kamerstuk 35 302, nr. 11) heeft een aantal fracties vragen gesteld die geen directe relatie hebben met het
pakket Belastingplan 2020 zoals dat nu voorligt. Het kabinet heeft getracht zo veel
mogelijk van dergelijke vragen van een antwoord te voorzien in de nota naar aanleiding
van het verslag (Kamerstuk 35 302, nr. 13). Daarbij is aangegeven dat de vragen die nog niet beantwoord zijn, bij afzonderlijke
brief worden beantwoord. In deze brief betreft het vragen die zien op het woningmarktbeleid
of meer algemene thema’s die daaraan raken. Via deze brief wil ik u de beantwoording
van deze vragen doen toekomen. Deze beantwoording kan betrokken worden in het wetgevingsoverleg
Wonen en Ruimte, dat plaatsvindt op 11 november met de commissie voor Binnenlandse
Zaken.

Beantwoording vragen

De leden van de fractie van D66 vragen om een nadere toelichting op de rol die tijdelijke
woningen kunnen spelen bij de oplossing van de crisis op de woningmarkt. Ten eerste
bieden tijdelijke en flexibele woonvormen een oplossing voor mensen die snel huisvesting
nodig hebben en daar dus niet jaren op kunnen wachten. Bijvoorbeeld voor starters,
(internationale) studenten, mantelzorgers die tijdelijk op een andere plek moeten
wonen om een dierbare tot steun te kunnen zijn, statushouders, mensen die uitstromen
uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen, of arbeidsmigranten. Een deel van
deze mensen neemt nu zijn toevlucht tot (informele) woonoplossingen die daarvoor minder
geschikt zijn en momenteel functioneren als overloopgebieden van de woningmarkt, zoals
bankslapen bij vrienden of familie of de bewoning van vakantieparken of bedrijfspanden.

Een tweede en ander belangrijk voordeel van tijdelijke en flexibele woonvormen is
dat de woningen vaak geheel of gedeeltelijk in de fabriek «gebouwd» zijn. De woningvoorraad
kan daardoor relatief snel worden uitgebreid, temeer omdat ook locaties of gebouwen
kunnen worden benut waar in eerste instantie geen woonbestemming op rust. Juist in
gebieden waar de druk op de woningmarkt hoog is, is dit een groot voordeel. In anticipeer-
en krimpgebieden kunnen tijdelijke en flexibele woonvormen juist weer een oplossing
bieden voor tijdelijke pieken in de woonbehoefte of voor een kwalitatieve mismatch
tussen vraag en aanbod. Het voorkomt een grote sloopopgave en een waardevermindering
van de permanente woningen die er staan. Tijdelijke en flexibele woonvormen kunnen
ook een stimulans zijn voor innovatie in de bouw, zeker waar het de verplaatsbare/flexibele
woningen betreft. Bouwen in een fabriek geeft minder bouwafval en overlast. Daarbij
is het huidige tekort aan bouwpersoneel minder een probleem en is de productietijd
korter dan bij traditionele woningbouw.

De leden van de fractie van de SP vragen waarom niet is gekozen voor de volledige
afschaffing van de verhuurderheffing. De leden van de fractie van de ChristenUnie
vragen of het logisch is om – gelet op de grote woningbouwopgave met betrekking tot
betaalbare woningen – de verhuurderheffing conform de huidige systematiek te continueren.
Uit onder meer de meest recente indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties 2019
(IBW 2019) blijkt dat op korte termijn, in de prognoseperiode (2019–2023), op sectorniveau
voldoende additionele investeringsruimte aanwezig is voor woningcorporaties, bovenop
de al voorgenomen investeringen. Het kabinet ziet geen aanleiding in volledige afschaffing
van de verhuurderheffing. Volledige afschaffing van de verhuurderheffing zou een dekking
vergen van € 1.791 miljoen. Vorig jaar is het tarief van deze heffing met € 100 miljoen
verlaagd en is een heffingsvermindering voor verduurzaming van huurwoningen van structureel
€ 100 miljoen geïntroduceerd. Met het huidige wetsvoorstel zorgt het kabinet voor
extra capaciteit voor de sector om te investeren met een heffingsvermindering voor
nieuwbouw van structureel € 100 miljoen.

De leden van de fractie van de SP vragen in welke mate huren van huidige huren van
woningcorporaties zijn gestegen als gevolg van de verhuurderheffing en of het kabinet
de mening deelt dat nieuwbouw door woningcorporaties als gevolg van de verhuurderheffing
ernstig is belemmerd. Woningcorporaties hebben meerdere opties om de verhuurderheffing
te betalen. Zo kunnen woningcorporaties niet alleen door het stijgen van de huren,
maar ook door efficiënter te werken of woningen te verkopen de verhuurderheffing financieren.
Door de vele factoren die spelen in de bedrijfsvoering van de woningcorporaties is
het niet mogelijk om te bepalen in welke mate huren zijn gestegen als gevolg van de
verhuurderheffing. Overigens wordt een eventueel effect van verhoging van de huren
gedempt voor een grote groep mensen die wonen in sociale huurwoning vanwege de huurtoeslag.

Uit de evaluatie van de verhuurderheffing in 2016 en uit de jaarlijkse IBW is tot
op heden niet gebleken dat woningcorporaties op sectorniveau te weinig hebben kunnen
investeren. Wel is in de evaluatie opgemerkt dat woningcorporaties ten tijde van de
invoering van de verhuurderheffing extra voorzichtig zijn geweest met hun investeringsprogramma,
terwijl ze op basis van de financiële kengetallen meer hadden kunnen investeren. De
mening dat investeringen in nieuwbouw zijn belemmerd door de verhuurderheffing deel
ik dan ook niet.

De leden van de fractie van SP vragen in hoeverre private partijen in deze periode
aan nieuwbouw hebben gedaan en of «de markt» het dus over heeft genomen. In de Staat
van de Woningmarkt 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 449) is een overzicht opgenomen van de nieuwbouw van woningen uitgesplitst naar koop,
particuliere huur en corporaties. Daaruit blijkt dat in de periode januari 2014 –
januari 2017 sprake is van 38.000 nieuwbouwwoningen door corporaties, 31.000 nieuwbouwwoningen
door particuliere verhuurders en 70.000 nieuwgebouwde koopwoningen. Hierbij is in
latere jaren een grotere groei te zien in de productie voor koop en particuliere huur.
In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in november aan uw Kamer zal worden gezonden
wordt een actueel beeld van deze cijfers gegeven.

De leden van de fractie van 50PLUS en van de fractie van de ChristenUnie vragen hoeveel
investeringsruimte de totale verhuurderheffing vertegenwoordigt, uitgaande van de
huidige rentestanden en de bestaande balansposities van woningcorporaties. Ook vragen
zij of het kabinet deze niet-beschikbare investeringsruimte kan vertalen naar een
aantal «niet gebouwde woningen» en, zo nee, waarom niet. De verhuurderheffing heeft
effect op zowel de kasstromen als de beleidswaarde van een woningcorporatie. Daarmee
heeft het een relatief grote impact op de investeringscapaciteit. De exacte impact
is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van elke woningcorporatie. Indicatief
zou volledige afschaffing van de verhuurderheffing ineens voor de sector als geheel
een extra investeringscapaciteit in de orde van grootte van € 70 miljard kunnen betekenen.
Dit bedrag zou bovenop de geplande investeringen van ruim € 40 miljard voor de komende
vijf jaar en de nog beschikbare leenruimte voor extra investeringen komen. Deze leenruimte
is bij de IBW 2019 berekend op ruim € 28 miljard, waarbij nog geen rekening is gehouden
met de sectorbrede buffers die vanuit het waarborgstelsel beschikbaar moeten blijven.
Op dit moment zijn dan ook geen aanwijzingen dat de verhuurderheffing een groot knelpunt
voor investeringen is. Uit een begin dit jaar door Aedes uitgevoerd onderzoek is gebleken
dat locaties en gestegen bouwkosten grotere knelpunten zijn. De relatie tussen de
investeringsruimte en het aantal gebouwde woningen is zodoende onduidelijk. Het is
derhalve niet mogelijk om deze niet-beschikbare investeringsruimte te vertalen naar
een aantal niet gebouwde woningen.

De leden van de fractie van de PvdA vragen of de woningnood structureel zou moeten
worden aangepakt. Omdat de woningnood structureel moet worden aangepakt neemt het
kabinet verschillende maatregelen op de korte en lange termijn. De Nationale woonagenda
en de woondeals vormen een stevige basis om verder samen te werken aan de gezamenlijke
woningbouwopgave en om de bouwproductie langjarig hoog te houden. Op Prinsjesdag heeft
het kabinet daarom een pakket aan maatregelen gepresenteerd om de verschillende aspecten
van de woningnood aan te pakken. Met het op Prinsjesdag aangekondigde woningbouwpakket
van Є 2 miljard kunnen sneller en meer betaalbare woningen worden gebouwd in een goede
leefomgeving. Tijdelijke oplossingen zijn dan ook geen panacee voor structurele woningnood,
maar tijdelijke en flexibele woonvormen kunnen voor veel mensen wel het verschil maken.
Het zorgt ervoor dat mensen snel een dak boven hun hoofd hebben en niet verder in
problemen terecht komen na bijvoorbeeld een scheiding, ziekte of ontslag. Daarmee
heeft de woningzoekende tijd, rust en ruimte om een volgende stap voor te bereiden.

De leden van de fractie van de PvdA vragen verder in hoeverre een flexibele schil
van woningen ertoe leidt dat mensen geruime tijd in woningen van slechte kwaliteit
moeten wonen. Het beeld dat flexibele woningen van slechte kwaliteit zijn, dat het
alleen container- of wegwerpwoningen betreft, doet geen recht (meer) aan de werkelijkheid.
De kwaliteit en uitstraling van het aanbod zijn daarvoor te hoog geworden. Dat laat
onverlet dat bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten het perspectief op andere
woonruimte na afloop van het huurcontract belangrijk is. Voor kwetsbare doelgroepen
is zelfs op voorhand zekerheid over de vervolgstappen na tijdelijke en flexibele woonvormen
gewenst. In de meeste woningmarktregio’s is het geen probleem om na afloop van een
tijdelijk huurcontract door te stromen naar een reguliere koopwoning of huurwoning.
Andere woningzoekenden hebben meer hulp nodig en worden daar vaak vanuit de betreffende
woonoplossing bij geholpen. Veel gemeenten hebben er bovendien voor gekozen om de
al opgebouwde wachttijd in het woonruimteverdeelsysteem niet te laten vervallen bij
het aanvaarden van een flexibele woonoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in
kraptegebieden is dit een belangrijke maatregel. Zoals aangekondigd in de Stimuleringsaanpak
Flexwonen zal ik bij verschillende partijen nagaan hoe zij omgaan met het vraagstuk
van vervolghuisvesting na tijdelijke en flexibele woonvormen en hoe slimme oplossingen
kunnen worden geborgd of opgeschaald. Daarbij bespreekt de ik ook of het verlengen
van het huidige tijdelijke huurcontract van maximaal twee jaar naar bijvoorbeeld maximaal
drie jaar, of het mogelijk maken van een eenmalige tijdelijke verlenging, het perspectief
op een reguliere woning vergroot.

De leden van de fractie van de PvdA vragen ook in hoeverre flexibele woonvormen leiden
tot uitgestelde gezinsvorming. Het kabinet verwacht niet dat tijdelijke en flexibele
woonvormen leiden tot uitgestelde gezinsvorming. Tijdelijke en flexibele woonvormen
kunnen juist de druk van de ketel halen van de reguliere huurvoorraad, waardoor er
ook meer ruimte ontstaat voor doorstroming naar de reguliere voorraad van mensen die
van plan zijn een gezin te vormen. Daarvoor is het noodzakelijk dat ook de reguliere
voorraad wordt uitgebreid. De woningbouwimpuls ziet daarop toe. Deze leden vragen
verder waarom deze categorie woningen gestimuleerd dient te worden. Eén van de obstakels
die tijdelijke en flexibele woonvormen moet overwinnen, is dat de businesscase van
permanente woningen meestal positiever is. Dit hangt samen met de kortere exploitatieperiode
van tijdelijke woningen. Veel vormen van tijdelijk en flexibel wonen hebben bovendien
te maken met hogere kosten voor (sociaal) beheer.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen of het logisch zou zijn om de grondslag
naar alle verhuurders van alle soorten huurwoningen te verbreden. Zij vragen daarnaast
of het niet beter is om verhuurders met woningen met een hogere huur dan middelhuur
verhuurderheffing in rekening te brengen. Bij de invoering van de verhuurderheffing
in 2013 is ervoor gekozen om huurwoningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens
in de grondslag op te nemen, in samenhang met de introductie van de mogelijkheid van
hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen in het gereguleerde segment om scheefwonen
tegen te gaan. Hierdoor is de verdiencapaciteit voor verhuurders in het gereguleerde
segment verhoogd. Achtergrond is dat een verhuurderheffing voor deze verhuurders redelijk
is, omdat het rijksbeleid heeft geleid tot een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde
inkomsten voor verhuurders in het gereguleerde segment, onder andere vanwege objectsubsidies
en huurtoeslag die alleen voor de minst draagkrachtige huishoudens in het leven is
geroepen. Het beperken van de heffing tot dure huurwoningen zou een zodanige grondslagversmalling
betekenen dat de huidige opbrengst niet wordt gerealiseerd en het karakter van de
heffing verandert. In het eerste kwartaal van 2020 zal een evaluatie van de verhuurderheffing
naar de Tweede Kamer worden gestuurd. Daarin zal aandacht worden besteed aan de grondslag
van de verhuurderheffing en alternatieven.

De leden van de fractie van de VVD vragen of het kabinet op de hoogte is van problemen,
zoals bijvoorbeeld de te betalen btw wanneer uitgegeven grond voor het definitieve
gebruik eerst gebruikt wordt voor tijdelijke woningen. Ik heb geen signalen dat er
problemen zijn met het verrekenen van BTW. Overigens is het verhuren van woningen
BTW onbelast, dus kan de BTW over de kosten ook niet worden verrekend.

De Minister voor Milieu en Wonen, S. van Veldhoven-van der Meer