Brief regering : Mensen met een middeninkomen op de woningmarkt

Nr. 546
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 4 juli 2019

Eén op de vijf huishoudens in Nederland heeft een middeninkomen1. Dat zijn bijvoorbeeld starters, gezinnen met jonge kinderen of ouderen. Een deel
van deze groep heeft in gebieden waar krapte op de woningmarkt is, zoals in de grote
steden, moeite om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Daarom is de afgelopen
tijd de aandacht voor hun positie op de woningmarkt terecht gegroeid. Uw Kamer vraagt
ook met enige regelmaat aandacht voor de mogelijkheden van politieagenten, docenten
en tandartsassistenten om een geschikte woning te vinden. Daarom heb ik toegezegd
uw Kamer te informeren over deze groep mensen en hun kansen op de woningmarkt.

De vrijheid van mensen met een middeninkomen om te kiezen voor de plek waar zij willen
wonen is beperkt. Specifiek in de steden is deze ruimte beperkt en komen zij minder
snel aan een woning. Wanneer deze groep niet meer in de stad terecht kan, neemt de
diversiteit er af. Dit kan druk zetten op de sociale cohesie. Bovendien kunnen er
tekorten ontstaan in bepaalde beroepsgroepen doordat zij zich niet meer kunnen vestigen
in de stad. Dit vind ik onwenselijk.

De kansen voor mensen met een middeninkomen om een geschikte woning te vinden moeten
verbeterd worden. Het is belangrijk dat zij toegang hebben en houden tot de stad.
Daarom moeten er woningen gebouwd worden en moeten deze woningen terechtkomen bij
de huishoudens met een middeninkomen. Daar heb ik al verschillende dingen voor gedaan
en ik blijf mij daarvoor inzetten. Daarbovenop komt dat we moeten zorgen dat de woningen
voor hen ook betaalbaar blijven, zodat ze niet alleen nu, maar ook in de toekomst
betaalbaar en prettig kunnen wonen. Kortom – we moeten woningen bouwen, bestemmen
en betaalbaar houden voor deze groep.

Leeswijzer

Met deze brief schets ik de positie van mensen met een middeninkomen op de huidige
woningmarkt en de problemen waar zij tegenaan lopen. Vervolgens zal ik ingaan op de
maatregelen die ik al heb genomen voor deze groep. Tot slot, presenteer ik drie maatregelen
die de betaalbaarheid voor deze huishoudens zouden kunnen verbeteren.

Mensen met een middeninkomen op de woningmarkt

De situatie

De prijzen van koopwoningen en de huren in de vrije sector zijn de afgelopen periode
hard gestegen, zeker in gebieden met schaarste op de woningmarkt. Het vinden van een
betaalbare woning wordt daardoor lastiger. Met name wanneer er schaarste ontstaat
in een prijscategorie woningen waar veel mensen van afhankelijk zijn. Een deel van
de groep middeninkomens heeft, door het gebrek aan woningen in het segment dat bij
hun inkomen past, minder kans op de woningmarkt of is genoodzaakt om een steeds groter
deel van hun inkomen aan hun woning te besteden.

Huishoudens met een laag inkomen kunnen een woning huren bij een woningcorporatie,
waar de prijzen en de prijsstijgingen gereguleerd zijn. Daardoor hebben zij minder
last van prijsontwikkelingen in de markt. Huishoudens met een hoog inkomen hebben
meer mogelijkheden om aan een woning te komen, omdat zij meer kunnen betalen of meer
zekerheid kunnen bieden. Mensen met een middeninkomen verdienen daarentegen te veel
voor de sociale sector van woningcorporaties, terwijl de sterk stijgende huizenprijzen
in krappe woningmarkten ervoor zorgen dat ze de koop- en huurwoningen in de vrije
sector steeds minder vaak kunnen betalen. Het gereguleerde segment van particulieren
is dan een optie, maar ook daar is concurrentie door hogere inkomens. Deze mensen
vallen daardoor tussen wal en schip.

De middeninkomens – wie zijn het en waar wonen ze?

Circa 1,6 miljoen huishoudens behoren tot de groep middeninkomens (21 procent van
alle huishoudens). Op landelijk niveau woont het grootste gedeelte, bijna 70 procent,
van deze groep in een koopwoning. Ongeveer één derde woont in een huurwoning, dat
zijn een half miljoen huishoudens. Ongeveer een kwart van de huurders met een middeninkomen
woont nu in een middenhuurwoning – een huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens
en € 1.000.

De mensen met een middeninkomen verschillen sterk in woonbehoefte en de betaalruimte
die zij hebben voor die woning. Deze behoefte is bijvoorbeeld afhankelijk van beroep,
opleiding, huishoudtype, levensfase en de inkomenspositie, maar ook de fiscale regelingen
waar men toegang tot heeft2. De woningen die zij zoeken, zijn daardoor zeer divers in gewenste ruimte, kwaliteit
en prijs. Een belangrijk deel van deze groep kan zich dan ook redden binnen het bestaande
aanbod, zoals mensen met een koopwoning, maar dat geldt niet voor iedereen.

Binnen de middeninkomens kunnen drie groepen worden onderscheiden: de lage middeninkomens
(ongeveer € 38.000 tot € 42.500)3, de midden-middeninkomens (ongeveer € 42.500 tot € 48.500) en de hoge middeninkomens
(ongeveer € 48.500 tot € 54.000). Deze groepen verschillen in de betaalruimte die
zij hebben voor hun woning. Gemiddeld genomen kan 72 procent van alle huishoudens
met een middeninkomen een woning boven de liberalisatiegrens betalen. Dat betekent
dat zij een vrije sector huurwoning – dus boven de liberalisatiegrens – goed kunnen
betalen. Deze betaalruimte verschilt zoals gezegd per huishouden, bijvoorbeeld op
basis van het precieze inkomen, het huishoudtype en de levensfase.

Mensen met een middeninkomen begeven zich regionaal in andere segmenten van de woningmarkt.
Zo zijn de huurders met een middeninkomen vooral te vinden in de stedelijke gebieden,
en is het eigenwoningbezit het hoogst in de niet-stedelijke gemeenten en regio’s.
Dit is te verklaren doordat de niet-stedelijke gemeenten vaker een meer ontspannen
woningmarkt hebben. Huizenprijzen liggen daardoor lager, waardoor kopen voor mensen
met een middeninkomen beter bereikbaar is. Zo kunnen zij in de minder stedelijke gebieden
eerder kiezen tussen koop of huur, terwijl in de stedelijke gebieden voor dezelfde
inkomensgroep dit niet het geval is.

Problemen van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt

Uit voorgaande analyse blijkt dat mensen met een middeninkomen een zeer gemêleerde
groep zijn en dat de meerderheid van deze groep een woning in de vrije koop of huursector
goed kan betalen. Daarmee is nog niet gezegd dat die woningen er ook zijn. Daartegenover
staat dat er ook specifieke groepen met een middeninkomen zijn die wel een betaalbaarheidsprobleem
in de vrije sector hebben.

Beschikbaarheid van betaalbare woningen

Om ergens te kunnen wonen, moeten er ten eerste woningen zijn. Sinds 2012 is het middenhuursegment
met 59% gegroeid.4 Hoewel er veel woningen bijgekomen zijn, is de vraag nog verder gestegen. Uit onderzoek
van ABF blijkt dat er tot 2030 nog eens 74.000 middenhuurwoningen bijgebouwd moeten
worden om te kunnen voldoen aan de vraag in dit specifieke segment.5 Dat komt overeen met ongeveer 20% van de bestaande voorraad middenhuurwoningen die
bijgebouwd moet worden. Deze vraag richt zich in hoge mate op de stedelijke regio’s,
dat maakt deze toevoeging een grotere opgave. Doordat de vraag groter is dan het aanbod,
blijven de prijzen stijgen. De prijzen in het middenhuursegment stijgen door, waardoor
het risico bestaat dat deze woningen naar het dure segment gaan.

Beschikbaarheid houdt niet op bij het aantal woningen. Die woningen moeten ook terecht
komen bij de specifieke doelgroep. Huishoudens met een middeninkomen ervaren concurrentie
op de markt voor koopwoningen van hogere inkomens die meer kunnen bieden voor dezelfde
woningen. Die concurrentie ervaren zij ook op de huurmarkt. Enerzijds komt dat doordat
prijzen ook in de huursector stijgen, doordat de vraag het beperkte aanbod overstijgt.
Anderzijds kunnen hogere inkomens een grote betalingszekerheid bieden aan de verhuurder,
waardoor zij een lager risico vormen en daarmee aantrekkelijker zijn voor de verhuurder.

Naast dat er woningen beschikbaar moeten zijn, moeten deze ook betaalbaar zijn. Het
grootste deel van de mensen met een middeninkomen kan, zoals eerder in deze brief
aangegeven, een huurprijs in het middenhuursegment betalen. Maar het deel dat een
laag middeninkomen heeft kan een vrije sector huur eigenlijk niet betalen. De huishoudsamenstelling
speelt hierin een belangrijke rol. Een gezin heeft bijvoorbeeld meer kosten voor het
levensonderhoud dan een eenpersoonshuishouden. Dat zorgt ervoor dat een gezin met
een inkomen van 37.000 euro bijvoorbeeld een middenhuurwoning niet goed kan betalen,
maar een alleenstaande wel.

De combinatie van de hierboven genoemde factoren maakt dat de mogelijkheden van een
deel van de mensen met een middeninkomen om te kiezen voor de plek waar zij willen
wonen beperkter zijn dan die van andere inkomensgroepen. Specifiek voor hen zijn onvoldoende
betaalbare woningen beschikbaar. Dit speelt echter niet overal in Nederland in dezelfde
mate. Het komt het sterkst tot uiting in de gebieden met een krappe woningmarkt, zoals
de grote steden.

Aanpak

De focus van de aanpak ligt op lokaal niveau passende oplossingen te bieden. De vraag
van middeninkomens is namelijk divers, net zoals de problematiek. Het is daarom belangrijk
om de mogelijkheden te scheppen voor een lokale aanpak. Op verschillende fronten werk
ik samen met partijen op lokaal niveau hard aan oplossingen voor mensen met een middeninkomen
op de woningmarkt. Dat doen we door te bouwen, te bestemmen om de beschikbaarheid te vergroten en door woningen betaalbaar te houden voor mensen met een middeninkomen.

Op het gebied van het bouwen en bestemmen van woningen heb ik de afgelopen periode
al maatregelen genomen, waarop ik hieronder kort zal ingaan. En die inzet zet ik onverminderd
door, daarbij spreek ik ook andere partijen aan op hun verantwoordelijkheid om hier
aan bij te dragen. Ten slotte presenteer ik drie maatregelen om de woningen ook betaalbaar
te houden.

Probleem

Aanpak

Te weinig huizen voor de vraag van mensen met een middeninkomen. Tot aan 2030 zijn
74.000 extra middenhuurwoningen nodig.

Bouwen (bijvoorbeeld woondeals, vereenvoudiging markttoets en lokale actieplannen
en akkoorden rond middenhuur)

Mensen met een middeninkomen kunnen niet terecht in betaalbare woningen. Zij concurreren
met hogere inkomens.

Bestemmen (bijvoorbeeld toewijzingsregels via de lokale huisvestingsverordening of
specifiek toewijzen door corporaties)

Vanwege stijgende huizenprijzen zijn de huren in de vrije sector te hoog voor mensen
met een middeninkomen:

Betaalbaar houden

A. De helft van de mensen met een laag middeninkomen kan vrije sectorhuur niet betalen

Differentiatie van de DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens

B. Gebrek aan passende woningen voor mensen met een laag middeninkomen

Cap op de WOZ in het WWS

C. Excessieve huren in de vrije sector. Woningen verschuiven van middenhuur naar dure
huur.

Noodknop middenhuur

Bouwen

Meer woningen bouwen is een belangrijke oplossing om de positie van mensen met een
middeninkomen te verbeteren. Daarom zet ik daar vol op in, bijvoorbeeld middels de
woondeals waarin ik afspraken maak met de regio’s met de grootste krapte op woningmarkt.
Ook de stimuleringsaanpak flexwonen zal zorgen voor een versnelde ontwikkeling van
flexibele huisvesting, die ook voor deze groep een tijdelijke uitkomst kan bieden.
In gesprekken met investeerders komt tevens naar voren dat zij zeer bereid zijn om
meer middenhuurwoningen te realiseren. Zowel de woondeals als de stimuleringsaanpak
zijn natuurlijk nog niet af, daar blijf ik me samen met de betrokken partijen vol
voor inzetten.

Naast het vergroten van de aantallen heb ik het op verschillende manieren eenvoudiger
gemaakt om te bouwen. De Financieringsfaciliteit Binnenstedelijke Transformatie helpt
om de voorfase van woningbouwprojecten te financieren. Ook de vergaande vereenvoudiging
van de markttoets in de Wet maatregelen middenhuur draagt bij aan een versnelde bouwproductie
van middenhuur, doordat onnodige stappen uit het proces worden gehaald voor corporaties
om niet-DAEB woningen te realiseren. Daarmee kan ook de € 9,5 miljard investeringscapaciteit
bij corporaties voor de niet-DAEB beter worden benut. Met de investeringen in de niet-DAEB
kunnen corporaties het goede voorbeeld geven op het gebied van prijzen. Woningcorporaties
moeten natuurlijk marktconform opereren in de niet-DAEB, maar bij het beleid van woningcorporaties
past redelijke prijsvorming in plaats van woekerhuren.

Ik blijf alle partijen die nodig zijn voor de woningbouw – van gemeenten tot ontwikkelaars
– stimuleren en oproepen om de productie op peil te houden en waar mogelijk te verhogen.
Gemeenten zijn hier al mee bezig via gemeentelijke actieprogramma’s op middenhuur.
Zij geven aan zich maximaal in te spannen, maar geven aan dat er grenzen zijn aan
onder meer de plancapaciteit voor middenhuur. Ook op sociale huur en koop ligt namelijk
een grote opgave. De maatregelen die ik heb genomen en neem zijn ondersteunend aan
deze lokale inzet. Een wetswijziging of financiële middelen vanuit het Rijk zorgt
immers alleen voor extra woningen als de partijen in het veld met de mogelijkheden
aan de slag gaan.

Tevens heb ik in het kader van de motie van der Lee6 de Autoriteit Consument en Markt (ACM) gevraagd om een actuele marktscan van de geliberaliseerde
huurwoningmarkt uit te voeren. De ACM heeft geantwoord dat zij deze niet zullen uitvoeren,
omdat er in recente jaren al verschillende onderzoeken zijn uitgevoerd. Meer informatie
treft u in bijlage 1.

Het inzetten op meer en sneller bouwen is een lange termijn oplossing. Het creëren
van meer aanbod duurt lang en het vergrote aanbod trekt waarschijnlijk meer vraag
aan. Het ligt in de lijn der verwachting dat de schaarste in de krappe woningmarkten
in de steden niet helemaal of niet snel genoeg op te lossen is. Daarom is meer bouwen
niet voldoende om ervoor te zorgen dat mensen met een middeninkomen een woning kunnen
vinden.

Bestemmen

Naast het aanbod van voldoende middenhuurwoningen, moeten deze bij een huishouden
met een middeninkomen terecht kunnen komen. Zij concurreren immers met hogere inkomens
om een woning die over het algemeen de voorkeur hebben van een verhuurder. Er zijn
al goede voorbeelden van gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen die zich richten
op het bestemmen van woningen voor deze groep.

Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een huisvestingsverordening
opstellen – ook voor middenhuurwoningen. Daarmee kunnen ze specifieke woonruimte aanwijzen
en koppelen aan een groep huishoudens. Deze mogelijkheid is verduidelijkt in de Wet
maatregelen middenhuur. Er zijn inmiddels meerdere gemeenten die gebruik maken van
deze mogelijkheid, zodat middeninkomens een betere positie hebben ten opzichte van
hogere inkomens.

Woningcorporaties kunnen daarnaast 10% van hun woningen vrij toewijzen. Daarnaast
is er momenteel nog tijdelijk 10% extra ruimte voor corporaties om woningen toe te
wijzen aan mensen met een middeninkomen. Hiermee zouden zij bijvoorbeeld huishoudens
met een (laag) middeninkomen kunnen bedienen. Dat kan ook zorgen voor meer diversiteit
in wijken met veel corporatiebezit. Corporaties gebruiken deze vrije ruimte nog maar
relatief weinig, van de tijdelijk beschikbare 20% wordt er slechts 4% ingezet.7 Dit is een instrument waar gemeenten en corporaties gebruik van kunnen maken wat
nog veelvuldiger gebruikt zou kunnen worden.

Het bestemmen van woningen heeft alleen zin wanneer er woningen zijn die passend zijn
qua prijs om toegewezen te worden aan deze mensen met een middeninkomen. Daarom is
meer inzetten op mogelijkheden tot bestemmen niet voldoende om te zorgen dat mensen
met een middeninkomen een woning kunnen vinden.

Betaalbaar houden

Zoals reeds aangegeven kunnen mensen met een middeninkomen alleen een woning vinden
wanneer deze betaalbaar zijn voor hen. Op dat gebied stel ik drie maatregelen voor
die hieronder beschreven worden.

Betaalbaar houden voor lage middeninkomens

De mensen met een laag middeninkomen vormen de groep binnen de totale groep van mensen
met een middeninkomen die het minst te besteden hebben. Ongeveer 50% van deze groep
kan op basis van NIBUD berekeningen een huur in de vrije sector niet betalen. Wanneer
we verder inzoomen op de mensen die een huur in de vrije sector niet kunnen betalen
blijkt dat dat vooral meerpersoonshuishoudens betreft. Dat zij minder betalingsmogelijkheden
hebben is logisch. Een meerpersoonshuishouden heeft normaal gesproken immers hogere
uitgaven voor het «normale» levensonderhoud, zoals de boodschappen en de energierekening,
dan iemand die alleen is. Dit kan echter tot problemen leiden, omdat deze groep op
basis van hun inkomen momenteel veel minder aanspraak kan maken op een DAEB-woning
van woningcorporaties.

Om te waarborgen dat gezinnen met een laag middeninkomen een betaalbare huurwoning
kunnen vinden, wil ik zoals in februari aangekondigd8 de toewijzing van corporatiewoningen doelmatiger richten door de DAEB-inkomensgrens
te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Daarbij wil ik de DAEB-inkomensgrens9 voor meerpersoonshuishoudens stellen op € 42.000 en de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens
op € 35.000. Ik wil hiermee de inkomensgrenzen beter laten aansluiten bij de betaalbaarheid
en keuzemogelijkheden voor die verschillende typen huishoudens, gezien het verschil
in hun overige kosten voor levensonderhoud.

De beperkte voorraad DAEB-woningen die beschikbaar is wil ik zo effectief mogelijk
inzetten voor de huishoudens die hierop zijn aangewezen. De slagingskansen voor deze
groep huishoudens voor een DAEB-woningen moeten op peil blijven. Dit betekent dat
ik ook kritisch kijk naar de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens en de
bestedingsruimte en keuzevrijheden die zij hebben om een woning te vinden in de particuliere
(gereguleerde) sector of binnen de koopsector. De genoemde grenzen houden hier naar
mijn mening een balans in. Daarnaast blijft de 10% vrije toewijzingsruimte voor woningcorporaties
gehandhaafd, waarmee ook mensen met een middeninkomen gehuisvest kunnen worden. Een
wetsvoorstel langs deze lijnen is onlangs in internetconsultatie gegaan. Ik verwacht
daarom uw Kamer eind 2019 het wetsvoorstel voor deze wijziging te doen toekomen.

De differentiatie van de huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeenten
wordt door sommigen geopperd als een aanvullende maatregel die woningmarkten lokaal
beter in evenwicht kan brengen. Deze maatregel zou echter een ingrijpende verandering
van het bestaande stelsel betekenen, die niet op korte termijn te realiseren is. Ik
vind het daarom van belang dat eerst samen met de sector zorgvuldig onderzocht wordt
of de maatregel noodzakelijk is, en of het aannemelijk is dat deze voldoende effectief
is. Mogelijk dat de differentiatie naar huishoudsamenstelling in combinatie met de
10% vrije toewijzingsruimte, de noodzakelijkheid van aanvullende maatregelen zoals
differentiatie naar regio of gemeenten reeds wegneemt. Ik kies er dan ook voor om
de verbeteringen die binnen handbereik liggen snel in de praktijk te brengen. Ik zal
de Kamer van dit onderzoek op de hoogte houden.

Passende woningen voor mensen met een laag middeninkomen

De groep meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen heeft echter meer nodig
dan alleen toegang tot de sociale sector. Ook binnen de sociale sector moeten voor
hen voldoende woningen beschikbaar zijn.

Met name in de steden zien we dat binnen de sociale sector relatief veel woningen
te liberaliseren zijn. Dat komt voor een deel door de kwaliteit en grootte van de
woning, maar deels ook door de rol die de WOZ-waarde speelt in het woningwaarderingsstelsel
(WWS). De WOZ-waarde stijgt snel bij grote schaarste in de woningmarkt. Dit betekent
dat de waardering van de WOZ-waarde in het WWS als effect heeft dat het WWS op plekken
met grote schaarste zorgt dat er woningen geliberaliseerd kunnen worden die langs
andere maatstaven niet thuis horen in het geliberaliseerde segment. De WOZ krijgt
daarmee een te grote rol in de prijsbepaling van sociale huurwoningen.

Ik wil voorkomen dat de betaalbaarheid van woningen onder druk komt puur en alleen
omdat zij op een gunstige locatie of in een gespannen woningmarkt liggen, en daardoor
geliberaliseerd kunnen worden. Tegelijkertijd vind ik de WOZ-waarde in het WWS een
waardevolle toevoeging om de marktwaardering van de woning mee te nemen.

Ik heb daarom eerder aangekondigd de mogelijkheid te overwegen voor een beperking
van de WOZ-waarde in het WWS10. Centraal punt voor mij is dat zo veel mogelijk recht wordt gedaan aan de verschillende
posities van de diverse actoren op de woningmarkt. Om inzicht te krijgen in deze posities
is met de stakeholders over deze maatregel gesproken. Een weergave van de gesprekken
die zijn gevoerd vindt u in bijlage 2.

Tegengaan van excessieve huren in de vrije sector

Naast de hiervoor beschreven specifieke problematiek zorgen de autonome prijsstijgingen
ervoor dat woningen snel uit het middensegment verdwijnen of het middenhuursegment
overslaan in huurprijs wanneer ze geliberaliseerd worden. Dit kan ervoor zorgen dat
het realiseren en het behouden van een volwaardig middensegment onder druk komt te
staan. Deze prijsstijgingen in zowel de koop- als de huursector komen met name voor
in de grote steden, waar mensen met een middeninkomen lastiger kunnen uitwijken naar
de koopsector. Daardoor kan deze groep mensen alsnog geen passende woning vinden in
die steden.

Uw Kamer heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur uit te werken welke
excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat. Zeker in een gespannen woningmarkt
is het aantrekkelijk voor sommige verhuurders om mee te varen op de golven van de
markt en hoge huren te vragen die uitkomen boven een reële markthuur. Van alle verhuurders
– maar zeker van verhuurders die actief zijn op de lange termijn – verwacht ik echter
dat ze structureel redelijke huren vragen, ook na mutatie en die passen bij de kwaliteit,
de ligging en de voorzieningen van de woning. Naarmate meer verhuurders een excessieve
huur vragen wordt de noodzaak groter om in te grijpen in de markt via een noodknop.

Tegelijkertijd mag een noodknop niet ten koste gaan van de investeringsmogelijkheden
van fatsoenlijke investeerders, zoals meermaals door mij en uw Kamer aangegeven. Wij
hebben hen hard nodig om de woningvoorraad te vergroten – wat uiteindelijk de beste
oplossing is om beschikbaarheid en betaalbaarheid in het middenhuursegment te vergroten.
In de uitwerking van de noodknop heb ik daarom gezocht naar de balans tussen het belang
van betaalbare woningen op de korte termijn en het belang van een aantrekkelijk investeringsklimaat
voor woningbouw op de lange termijn.

Met de gekozen uitwerking van de noodknop zouden de spelregels gegeven kunnen worden
voor zowel de gemeenten als de investeerders om te komen tot een duurzaam middenhuursegment.
Dat betekent dat het voor het kortetermijnbelang mogelijk wordt om de aanvangshuurprijzen
te maximeren bij nieuwe contracten om zo excessieve huren tegen te gaan. Voor het
lange termijn belang van een gunstig investeringsklimaat zullen gemeenten voldoende
ruimte moeten creëren voor de nieuwbouw van middenhuur, want compensatie voor investeerders
is dan nodig, zoals het onderzoek van SEO ook stelt11. Op die manier komt nieuwbouw en bestaande voorraad meer in balans en wordt de beschikbaarheid
en betaalbaarheid beschermd op zowel de korte als de lange termijn.

Met deze uitwerking – die u in bijlage 3 van deze brief vindt – ben ik tot een voorstel
gekomen dat zowel kijkt naar het kortetermijnbelang van betaalbaarheid als het langetermijnbelang
van een gunstig investeringsklimaat. Deze uitwerking heb ik aan gemeenten en marktpartijen
voorgelegd. Beiden hebben echter om uiteenlopende redenen aangegeven dit voorstel
niet te steunen.

Gemeenten geven aan dat met de gekozen uitwerking alleen excessieve huurhoogten worden
aangepakt, terwijl zij ook de betaalbaarheid voor de mensen willen beschermen. Tevens
is dit voorstel volgens hen niet voldoende om grote huursprongen aan te pakken die
zich voordoen bij woningen die van het gereguleerde segment naar de vrije huursector
verplaatsen. Voor beiden is een striktere maatvoering nodig dan nu is voorgesteld,
met het risico dat investeerders afhaken en verhuurders hun woningen verkopen. Marktparktijen
zien de koppeling van de huur aan de waardeontwikkeling als een verslechtering van
het risicoprofiel van huurwoningen als beleggersklasse, met als risico dat investeerders
afhaken en verhuurders hun woningen verkopen. Zij hebben ook aangegeven dat ook investeringen
in bestaande huurwoningen voor verduurzaming en renovatie gevaar lopen.

Veel van de gemeenten waar de positie van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt
onder druk staat hebben inmiddels een eigen aanpak opgesteld. Hierbij zetten gemeenten
verschillende instrumenten in uit de mogelijkheden die ik hiervoor heb geschetst.
Gemeenten geven aan zich maximaal in te zetten voor een groter aanbod van middenhuurwoningen
door middel van nieuwbouw in combinatie met afspraken over de huurhoogte. Ik neem
ook een grotere bereidheid waar bij investeerders en verhuurders om mee te gaan in
deze afspraken om de positie van deze groep te verbeteren. Dat gesprek kost tijd,
omdat er vanuit ver uiteen liggende belangen tot overeenstemming moet worden gekomen.
Partijen zijn in die gesprekken op zoek naar elkaars grenzen.

Die grenzen tekenen zich af in de ruimte die gemeenten kunnen bieden zonder hun doelen
uit het oog te verliezen en de financiële ruimte van investeerders en verhuurders
om mee te gaan in afspraken rondom huurmatiging. De grenzen kunnen ook sterk verschillen
per gemeente, per locatie en per project. Beide partijen vragen daarom om voldoende
ruimte voor lokale maatwerkafspraken om zo te komen tot een goede balans voor de korte
en lange termijn.

Lokale samenwerking is voor mij een belangrijk uitgangspunt, zoals ik reeds aangaf
in mijn reactie op de aanbevelingen van de heer van Gijzel. Het voordeel van afspraken
op lokaal niveau is dat het specifieker aan kan sluiten op de lokale situatie. Daarnaast
kan er ook snelheid mee gemaakt worden, afspraken zouden morgen in kunnen gaan en
hiervoor is geen wetstraject nodig. Middenhuur komt in veel gemeenten van de grond
en op die positieve ontwikkeling moeten we nu verder doorpakken.

Marktpartijen zijn bereid om de positie van middeninkomens te verbeteren. Het gaat
bijvoorbeeld om maximering van jaarlijkse huurstijgingen, beperkte huurprijsstijging
van woningen die uit het gereguleerde segment komen zodat het aanbod in het middensegment
toeneemt en toegang te bieden voor hun huurders in de vrije sector tot de Huurcommissie
voor advies of bemiddeling. Ik zie dit als een belangrijke toenadering vanuit de markt
die zal moeten worden benut door gemeenten in de totstandkoming van concrete lokale
deals.

Ondanks de stappen die al worden gezet, constateer ik dat er zorgen zijn of de lokale
ambities om het aanbod aan middenhuur te vergroten wel gehaald worden en of partijen
voldoende bereid zijn om nader tot elkaar te komen. Bovendien moet er snel een manier
gevonden worden om excessieve huren tegen te gaan en daarvoor zie ik de noodknop als
meest geëigende instrument. Ik wil daarom niet stil gaan zitten en afwachten. Afspraken
over het vergroten van het middenhuursegment, inclusief de uitwerking van noodknop,
zijn daarom ook onderdeel van de Woondeals.

In lijn daarmee zal ik daarom in de eerste plaats samen met gemeenten en investeerders
en verhuurders onderzoeken of er ruimte is om de uitwerking van de noodknop nog beter
te richten op de ervaren problematiek. Gemeenten en marktpartijen zijn bezorgd dat
de nu voorgestelde uitwerking om een kader te bieden voor de uiteenlopende belangen
onvoldoende aansluit bij het maken van lokale afspraken. Ze hebben hierbij voorgesteld
te bezien of met een aanpassing van de uitwerking beter gericht kan worden op het
behoud van middenhuurwoningen in de bestaande voorraad nadat deze vrijkomen uit de
gereguleerde sector en daarmee nieuwbouw van middenhuur minder te verstoren. Ik zal
tegelijkertijd de mogelijkheid voor een beperking van de WOZ-waarde in het WWS hierbij
betrekken. Ook wil ik graag behulpzaam zijn om de toegang tot de huurcommissie voor
huurders in de vrije sector te verbeteren. Tot slot zal ik de realisatie van de lokale
ambities nauwgezet volgen om hier snel inzicht in te krijgen. Gelet op het voorgaande
verwacht ik in het najaar de balans op te kunnen maken van het definitieve maatregelenpakket.
Daar zal ik ook een keuze maken over de precieze vormgeving en maatvoering van de
noodknop.

Conclusie

Een deel van de mensen met een middeninkomen heeft het lastig om een passende woning
te vinden in de huidige woningmarkt. Het is belangrijk dat ook deze mensen toegang
hebben en houden tot de steden. Daarom zet ik al geruime tijd vol in op het versnellen
en vergroten van de bouwproductie en heb ik maatregelen genomen om te zorgen dat mensen
met een middeninkomen ook in deze woningen terecht kunnen. Met deze brief presenteer
ik maatregelen aan om woningen betaalbaar te houden voor middeninkomens.

Met deze maatregelen is het probleem niet van vandaag op morgen opgelost. Het blijft
een continue inzet vragen van gemeenten, marktpartijen, ontwikkelaars en corporaties.
Daarom roep ik hen ook op om samen op lokaal niveau te kijken wat er nodig is en gebruik
te maken van de instrumenten die er zijn. Om zo te zorgen dat alle middeninkomens
weer meer ruimte krijgen om te kiezen waar zij willen wonen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

BIJLAGE 1 - MARKTSCAN GELIBERALISEERDE SECTOR

In mijn brief van 9 november 2018 over middenhuur, starters en de rol van beleggers
op de woningmarkt12 heb ik uw Kamer bericht dat ik uitvoering heb gegeven aan de motie Van der Lee13 door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op 16 oktober 2018, mede namens de Staatssecretaris
van Economische Zaken en Klimaat, per brief te verzoeken een actuele marktscan van
de geliberaliseerde huurwoningmarkt uit te voeren. Ik heb er in mijn bericht aan uw
Kamer op gewezen dat de ACM over haar eigen onderzoeken gaat en dat het verzoek van
de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat en mij niet garandeert dat de
ACM deze marktscan gaat uitvoeren. Ik heb toegezegd u over het vervolg te informeren.

De ACM heeft mij op 10 december 2018 per brief geantwoord dat zij geen actuele marktscan
van de geliberaliseerde huurmarkt zal houden. De ACM heeft in recente jaren al onderzoek
gedaan naar de woningmarkt en meer specifiek de huurmarkt. Daarin zijn geen aanwijzingen
gevonden van overtreding van de wetgeving waarop de ACM toezicht houdt in het kader
van consumentenbescherming. Een uitzondering hierop is het ten onrechte aan huurders
in rekening brengen van (dubbele) bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars. De
ACM heeft in haar antwoordbrief aangegeven dat zij huurbemiddelaars hier op blijft
aanspreken en waar nodig handhavend zal optreden.

Dat ACM aandacht blijft besteden aan ten onterechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten
aan huurders, blijkt uit haar via haar website aan consumenten gedane oproep van 8 februari
2019 om een melding te doen bij ConsuWijzer als zij ten onrechte bemiddelingskosten
hebben moeten betalen. Dit helpt de ACM bij het aanpakken van dit probleem. De ACM
blijft alert op signalen over de woningmarkt. Nieuwe signalen in toekomst kunnen aanleiding
zijn om een onderzoek in te stellen.

BIJLAGE 2 - GESPREKKEN OVER WOZ-WAARDE IN WWS

De particuliere verhuurders, vertegenwoordigd door IVBN en Vastgoed Belang, gaven
aan dat een dergelijke maximering tot minder verdienmogelijkheden zou leiden door
de beperking van de liberalisatiemogelijkheden en mogelijk lagere huren. Hiertegenover
stond de reactie van de Nederlandse Woonbond die inhield dat het gebruik van de WOZ-waarde
nu tot te veel liberalisatiemogelijkheden leidt en tot te hoge huren. De Nederlandse
Woonbond bepleitte daarbij de huidige situatie te vergelijken met de situatie voorafgaand
aan het gebruik van de WOZ in het WWS. Aedes gaf aan, op zich begrip te hebben voor
een maximering maar aandacht te willen zien voor het saldo van verdienmogelijkheden,
waarbij Aedes aandacht vroeg voor de verhuurderheffing.

In het overleg met de G4, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, evenals de VNG
was aan de orde of een maximering voldoende zou bijdragen aan het beperken van ongewenste
liberalisatie. Daarbij kwam ook de mogelijkheid naar voren om een minimaal percentage
voor de WOZ-waarde te introduceren. Op die wijze zou namelijk een sterke beperking
van het WOZ-aandeel geen afbreuk hoeven te doen aan een landelijk gemiddeld WOZ-aandeel
van 25%.

In het overleg is voorts aandacht gevraagd voor een aantal specifieke regelingen in
het WWS en specifieke situaties. Deels gaat het om situaties waarbij de specifieke
regeling snel kan leiden tot liberalisatie. Deels gaat het om situaties waarbij mogelijk
ongewenste effecten zouden kunnen optreden, zoals ouderenhuisvesting en studentenhuisvesting.

BIJLAGE 3 - UITWERKING NOODKNOP MIDDENHUUR

Wat is het probleem?

Onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) laat zien in haar rapport
«Middeninkomens op de woningmarkt» dat de meerderheid van de middeninkomens een middenhuur
kan betalen. Van de totale groep middeninkomens kan 72 procent van deze huishoudens
maximale woonlasten betalen boven het niveau van de liberalisatiegrens. Daarbij geldt
ook dat hoe hoger het inkomen, des te vaker kan een huishouden een middenhuur betalen.
Ongeveer 88 procent van de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 44.360
en 52.500 euro heeft een betaalruimte die past bij een woning in het geliberaliseerde
segment; voor lage middeninkomens, tot 38.690 euro, is dat 51 procent.

Woningen in het vrije segment worden echter soms voor excessieve prijzen verhuurd,
die niet meer in verhouding staan tot de marktwaarde. Daardoor zijn deze woningen
niet meer betaalbaar voor mensen met een middeninkomen. ABF heeft in beeld gebracht
de vrije huursector cijfermatig in beeld gebracht in haar onderzoek «Huurprijzen vrije
sector». De grootste prijsstijgingen in de vrije sector vinden plaats bij mutatie14. De gemiddelde huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële sector voor zittende
huurders in de geliberaliseerde sector bedraagt 2,4%. De gemiddelde huurprijsstijging
bij mutatie is 14,8%. Dit hoge gemiddelde wordt voor een aanzienlijk deel veroorzaakt
door uitschieters van meer dan 20% huurstijging. Uit de data blijkt dat deze woningen
niet vaker zijn gerenoveerd dan woningen met een huurstijging onder de 20%.

Wat is de beste invulling van de noodknop?

SEO is gevraagd om de effecten van de noodknop via het percentage van de WOZ-waarde
in beeld te brengen en mogelijke alternatieven die leiden tot een betere uitkomst.
Daarin is ook de motie Van Eijs/Ronnes meegenomen om te onderzoeken wat dit betekent
voor speculerende beleggers15. Uit het onderzoek van SEO kan worden geconcludeerd dat een huurprijsplafond aanzienlijke
risico’s kent. De analyse van SEO gaat echter uit van een theoretische situatie zonder
beperkingen aan ontwikkelaars en bouwers. Die situatie bestaat nu niet. Gemeenten
stellen in toenemende mate eisen aan de bouw van middenhuur en verslechteren op die
manier het investeringsklimaat. De vormgeving van de noodknop moet hier rekening mee
houden.

De noodknop moet de spelregels vastleggen voor zowel de gemeenten als de investeerders
om te komen tot een duurzaam middenhuursegment. Dat betekent dat de huurprijzen gemaximeerd
worden, maar dat ook gemeenten beperkt worden in de eisen die zij kunnen stellen.
Op die manier wordt het aanbod van huurwoningen in de vrije sector voor middeninkomens
beschermd op zowel de korte als de lange termijn.

Wanneer het doel is om excessieve huurprijzen tegen te gaan, dan is de voorgestelde
noodknop het beste instrument. In figuur 1 staat het overzicht van alternatieven zoals
gepresenteerd door SEO. Enkele voorgestelde alternatieven sluiten niet aan bij de
probleemanalyse, waardoor deze niet geschikt zijn om het doel te bereiken. Cijfers
van ABF laten bijvoorbeeld zien dat de jaarlijkse huurstijgingen vrij gematigd zijn.
Ook het financieel ondersteunen van middeninkomens biedt geen oplossing. We hebben
immers geconcludeerd dat de betaalruimte van middeninkomens in dit geval niet het
probleem is.

Ook het WWS en de Mietspiegel kennen – tot op zekere hoogte – bewezen nadelen. Voor
de noodknop op basis van het percentage WOZ-waarde is het zaak om de risico’s die
SEO beschrijft zoveel mogelijk te mitigeren. Dat vraagt om een zorgvuldige vormgeving
van de noodknop, waarbij de juiste balans wordt gevonden in effectiviteit, proportionaliteit
en beperkt verstorend effect.

Figuur 1. Overzicht alternatieven uit het onderzoek van SEO

Technische uitwerking

Gemeentelijk instrument

De noodknop krijgt de vorm van een gemeentelijke verordening via de Huisvestingswet
2014. De randvoorwaarden worden in lijn met de Huisvestingswet 2014 vastgelegd. De
noodknop past als instrument in de Huisvestingswet 2014, omdat het gaat om het verdelen/tegengaan
van de effecten van schaarste. Daarnaast biedt dit gemeenten de mogelijkheid om de
noodknop in bepaalde delen van de stad wel in te zetten en in andere niet.

Tijdelijk

De verordening voor het instellen van de noodknop geldt voor vier jaar. Elke vier
jaar zal de gemeenteraad opnieuw moeten bekijken of de noodknop nog steeds nodig is
en dit moeten onderbouwen in de verordening.

Schaarste

In lijn met de Huisvestingswet 2014 moet de gemeente voor het inzetten van de verordening
aantonen dat er schaarste is aan middenhuur die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige
effecten.

Daarnaast is een randvoorwaarde dat de gemeente moet inzetten op nieuwbouw om de schaarste
tegen te gaan. De gemeente moet in een plan van aanpak presenteren hoe zij de schaarste
op wil lossen via het lokale woonbeleid. Het plan van aanpak moet zich bijvoorbeeld
richten op:

– het aantal middenhuurprojecten;

– de mogelijkheden voor versnelling;

– hoe marktpartijen betrokken worden bij de ontwikkeling;

Bij verlenging van de verordening moet aangetoond worden dat er nog steeds sprake
is van schaarste en welke inspanningen in de afgelopen vier jaar geleverd zijn om
de schaarste te doen afnemen.

Bestaande bouw en nieuwbouw

Het uitgangspunt is dat de noodknop geldt voor bestaande bouw en nieuwbouw. Immers
zodra nieuwbouw is opgeleverd, is het bestaande bouw. De noodknop wordt van toepassing
op alle nieuwe huurovereenkomsten voor middenhuurwoningen. Met de noodknop beogen
we een eenduidige regeling te bieden voor het reguleren van aanvangshuurprijzen en
bij de nieuwbouw de investeerders daardoor meer ruimte te geven. Dat betekent dat
we van gemeenten ook wat verwachten rondom de nieuwbouw. Onderdeel van de noodknop
is daarom dat gemeenten hun investeringsklimaat moeten verbeteren.

Alleen middenhuur reguleren

Het is niet de bedoeling om met de noodknop de hele vrije sector te reguleren, maar
alleen die woningen die bereikbaar zijn voor middeninkomens. Daarom is er gekeken
naar wat de WOZ-waarde is van woningen die nu al als middenhuurwoningen verhuurd worden.
Landelijke cijfers laten zien dat bijna het gehele huidige segment van middenhuurwoningen
een WOZ-waarde onder € 300.000 heeft. Om er voor te zorgen dat enkel de middenhuur
gereguleerd wordt zal dit worden uitgewerkt als bovengrens.

Aanvangshuurprijs

Het onderzoek van Abf laat zien dat de grootste huurstijging zit bij de mutatie, zie
tabel 1 hieronder. Een deel van die huurstijgingen komt voor uit het liberaliseren
van woningen die eerder gereguleerd waren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningen
die al twintig jaar verhuurd worden op het oude prijsniveau en waar nu een bewonerswissel
plaatvind. De nieuwe aanvangshuurprijs zal dan aanzienlijk gestegen zijn. Dit overwegende
pleit dat echter nog steeds voor het reguleren van de aanvangshuurprijs op een manier
die oog houdt voor de marktontwikkeling. Als we alleen de aanvangshuurprijs reguleren
geeft dit wel de mogelijkheid om na jaar 1 de huurprijs flink te verhogen. SEO benoemt
dit als een risico in haar onderzoek. De cijfers van ABF laten zien dat de jaarlijkse
huurstijgingen vrij gematigd is. De ondergrens daarbij is de liberalisatiegrens. Woningen
kunnen door de noodknop niet terugvallen in het gereguleerde segment.

Tabel 1: Gemiddelde procentuele huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële
sector, voor zittende huurders en bij bewonerswissel, naar type verhuurder en type
huurovereenkomst (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Vormgeving van het percentage

Uit het conceptrapport van SEO concludeer ik dat de beste optie is dat het Rijk een
ondergrens stelt aan het percentage. Wij stellen voor dat het Rijk een vast percentage
instelt om zoveel mogelijk uniformiteit te creëren in de regulering. Het percentage
willen we vaststellen door een rekenregel op te nemen in wet- en regelgeving.

Het onderzoek van Abf laat zien dat in 2018 de gemiddelde huur 5,6% van de WOZ-waarde
is. De verdeling naar verschillende percentages is in tabel 2 weergegeven. Het gemiddelde
percentage huur ten opzichte van WOZ-waarde is 5,6% voor geliberaliseerde woningen
en 5,5% voor gereguleerde woningen. We stellen voor om het percentage zo objectief
mogelijk vast te stellen door een rekenregel te hanteren. De rekenregel kan bijvoorbeeld
geïnspireerd op de Mietbremse in Duitsland het gemiddelde percentage WOZ-waarde +
10% van dit gemiddelde zijn. Dit zou neerkomen op ongeveer 6% (5,6% + 0,56%).

Tabel 2: Gemiddelde WOZ-waarde en jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde
in de commerciële sector, naar type verhuurder en type huurovereenkomst (bron: CBS
huurenquête 2018)

Handhaving

We stellen voor om de handhaving bij de gemeente neer te leggen. Het is niet logisch
om hierop een uitzondering te maken en de handhaving bij de huurcommissie neer te
leggen. Het gaat namelijk om het toezicht en de handhaving op een gemeentelijke verordening
en niet om de uitvoering van het wws. De gemeente kan in de uitvoering niet actief
huurcontracten opvragen. De huurder moet zich melden bij de gemeente, waarna de gemeente
kan handhaven. Voor de handhaving zijn er twee opties. De gemeente kan aan een verhuurder
van een middenhuurwoning met een te hoge aanvangshuurprijs een last onder dwangsom
opleggen. Dit heeft meer impact op verhuurders dan een boete, omdat de last onder
dwangsom blijft staan totdat de huur is aangepast. Het alternatief is dat de gemeente
een huurloket instelt waar de huurder zich meldt.

Risico’s

Zoals eerder benoemd wijst het SEO-onderzoek ook op mogelijke risico’s van het aanbrengen
van een prijsplafond in de vrije sector. Prijsregulering leidt tot een marktverstoring
die economisch negatieve effecten heeft. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de
woningmarkt in Nederland geen perfecte markt is, als er überhaupt van echte marktwerking
gesproken kan worden. Gemeenten voeren daarnaast ook nu al vormen van prijsregulering
in door afspraken te maken met investeerders over huurniveaus.

Het grootste risico dat wordt benoemd door SEO is dat investeerders hun kapitaal mogelijk
elders aanwenden en hun bestaande bezit uitponden door teruglopende huurinkomsten.
Dit risico bestaat met name wanneer de noodknop te strak wordt ingesteld. Om te voorkomen
dat gemeenten uit angst om het middensegment op korte termijn te verliezen de noodknop
te strak richten, zal het percentage vanuit het Rijk worden bepaald.

Het is onvermijdelijk dat er investeerders zijn die zich zullen terugtrekken uit de
markt. Door de noodknop goed te richten willen we er echter voor zorgen dat de fatsoenlijke
investeerders door kunnen met hun verhuringen en dat de speculanten uit de markt stappen.
Op die manier komen die woningen ook weer beschikbaar voor de koopmarkt.

Een ander risico is dat een nieuw gereguleerd segment in de woningmarkt ontstaat met
alle nadelen die daarbij horen. Belangrijkste punt daarin is dat de woningen niet
per definitie bij huishoudens met een middeninkomen terecht komen. Gemeenten hebben
daar wel mogelijkheden toe door woningen in de huisvestingsverordening op te nemen
in het kader van woonruimteverdeling.