Brief regering : Advies waardedaling woningen in aardbevingsgebied Groningen

Nr. 608 BRIEF VAN DE MINISTER VAN ECONOMISCHE ZAKEN EN KLIMAAT

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 23 april 2019

Het is mijn ambitie om alle vormen van aardbevingsschade als gevolg van bodembeweging
veroorzaakt door gaswinning uit het Groningerveld of de gasopslag te Norg onafhankelijk
van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) af te wikkelen. De kosten voor de schade waarvoor NAM aansprakelijk
is worden door mij op de NAM verhaald. Voor fysieke schade aan gebouwen en werken
is NAM inmiddels uit het systeem: sinds 19 maart 2018 is de op grond van het Besluit
Mijnbouwschade Groningen de TCMG hiervoor verantwoordelijk. Groningers hebben naast
fysieke schade aan hun woningen te maken met andere schadesoorten. Ook die schadesoorten
neem ik ter hand. Een zeer omvangrijke schadevorm is de schade door waardedaling van
woningen in Groningen.

Zoals ik uw Kamer in mijn brieven van 14 mei1 en 1 oktober 20182 heb gemeld heb ik een adviescommissie ingesteld om te adviseren over een methode
voor het begroten van schade door waardedaling.

Het advies is een belangrijke stap richting schadeloosstelling van Groningers voor
de waardedaling van de woningen. Ik ben de adviescommissie daarvoor zeer erkentelijk.
Naast een advies over een methode bevat het advies adequate uitgangspunten voor het
afhandelen van waardedalingsschade door de overheid. Ik werk het advies nader uit
en tref de noodzakelijke voorbereidingen om de implementatie zorgvuldig te laten verlopen.
In het wetsvoorstel Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) is een wettelijke grondslag
voor afhandeling van schade voor waardedaling door de overheid opgenomen. Dit wetsvoorstel
ligt momenteel voor advies bij de afdeling Advisering van de Raad van State. Het wetsvoorstel
voorziet in oprichting van het IMG. Het IMG wordt verantwoordelijk voor de afhandelingen
van alle schadesoorten. De TCMG gaat op in dit zelfstandig bestuursorgaan. Als het
IMG van start gaat kunnen bewoners hier ook voor waardedaling een verzoek tot schadevergoeding
indienen.

Hierbij bied ik het advies van de adviescommissie waardedaling aan uw Kamer aan3. Hierna ga ik in op de belangrijkste bevindingen van de adviescommissie, gevolgd
door mijn beleidsreactie en een toelichting op het vervolgtraject.

Inhoud advies

De adviescommissie heeft, om te komen tot haar advies, een zorgvuldig traject doorlopen.
Zo zijn belanghebbende (maatschappelijke) organisaties twee keer in de gelegenheid
gesteld hun visie op het onderwerp te geven. Naast een advies voor de meest geschikte
methode, doet de adviescommissie een aantal aanbevelingen die de contouren schetsen
van een compensatieregeling voor waardedaling.

De adviescommissie heeft de methodes bestudeerd en met de desbetreffende wetenschappers
gesproken. De adviescommissie constateert dat de methode van Atlas voor Gemeenten
het meest geschikt is. Geen van de overige methodes acht de adviescommissie geschikt,
of geschikt te maken in de korte tijd die resteert tot een publiekrechtelijke regeling
voor waardedaling.

Atlas voor Gemeenten verricht sinds 2015 onderzoek naar de ontwikkeling van huizenprijzen
in het aardbevingsgebied. De adviescommissie constateert dat de methode van Atlas
integraal is en bovendien robuust gebleken in een veelheid van gevoeligheidsanalyses.
In de methode wordt waardedaling vastgesteld aan de hand van twee componenten:

1) In de eerste plaats een percentage van imago-effect dat voor het hele gebied hetzelfde
is.

2) In de tweede plaats een effect dat afhankelijk is van de ondervonden aardbevingen.

Daarnaast vindt om de waardedaling vast te stellen vergelijking met een referentiewoning
elders in Nederland plaats. Op basis hiervan wordt per postcodegebied een percentage
waardedaling vastgesteld. In haar laatste publicatie van december 2018 komt Atlas
tot een gemiddeld percentage van 3% in de periode 2012 tot en met 2017. Het percentage
binnen het gebied varieert, al naar gelang het aantal ondervonden bevingen: van 1,9%
in Oldambt, naar 8,9% in Loppersum. Het betreft hier gemiddelde percentages, binnen
de desbetreffende gemeente kan het percentage verschillen.

De adviescommissie adviseert dit percentage te verhogen. Achtergrond van deze aanbeveling
is dat bij het vaststellen van de waardedaling door middel van een model de onzekerheidsmarge
in het voordeel van de gedupeerde moet zijn.

De adviescommissie stelt daarom voor een bandbreedte te hanteren. Ook dient het effect
van de waardevermeerderingsregeling buiten beschouwing gelaten te worden, aangezien
deze regeling bedoeld was als compensatie voor overlast.

De adviescommissie heeft dit door laten rekenen en gaat daar in haar advies op in:
van gemiddeld 2,4% waardedaling in Oldambt tot 12,9% waardedaling in Loppersum per
1 november 2018. Gemiddeld over het gehele gebied wordt inclusief bandbreedte 4% waardedaling
geconstateerd. Op basis van actualisatie van de methode, zal blijken hoe de percentages
waardedaling er op casusniveau precies uit gaan zien. Ik ga hier in het vervolg van
mijn brief op in.

Hoe het percentage waardedaling er precies uit gaat zien is onder meer afhankelijk
van welke peildatum gekozen wordt voor het vaststellen van de schade. De adviescommissie
adviseert uit te gaan van één peildatum voor alle betrokkenen. Voor alle benadeelden
geldt dezelfde datum, zodat sprake is van een hoge mate van rechtsgelijkheid. Voorts
wordt niemand belast met de zorg of de zelf gekozen datum ook de meest geschikte is.
Als peildatum wordt 1 januari 2019 geadviseerd. De adviescommissie kiest voor een
peildatum die niet ver terug gaat in het verleden. Daarmee wordt recht gedaan aan
de op dat moment bekende en de meest actuele omstandigheden.

Op basis van het percentage waardedaling wordt een schadebedrag toegekend. De adviescommissie
komt tot de slotsom dat de WOZ-waarde de meest geschikte grondslag is voor de compensatie
van waardedaling. Daarvoor stelt de commissie de peildatum op 1 januari 2019. Deze
peildatum heeft als voordeel dat bewoners nog in beroep kunnen gaan tegen de WOZ-waarde.
De WOZ-waarde van 2019 wordt immers in de eerste maanden van 2020 vastgesteld. Een
huiseigenaar kan er ook voor kiezen om vergoeding van zijn schade door waardedaling
aan te vragen nadat hij zijn woning verkocht heeft. In dat geval kan zijn schade ook
worden begroot met behulp van deze methode, maar wordt de verkoopwaarde van de woning
als uitgangspunt gebruikt in plaats van de WOZ waarde.

Wie precies recht heeft op compensatie voor waardedaling hangt af van het toepassingsgebied.
De commissie adviseert uit te gaan van het gebied dat Atlas voor Gemeenten hanteert.
Atlas voor Gemeenten heeft voor alle postcodegebieden met toegekende aardbevingsschade
onderzocht of sprake is van waardedaling. In postcodegebieden vanaf 20% toegekende
schadeclaims wordt waardedaling geconstateerd. In postcodegebieden met 0–20% toegekende
schadeclaims ten opzichte van de complete woningvoorraad ziet Atlas een tegenovergesteld
effect: de waarde van de woningen is daar gestegen.

Woningcorporaties dienen ook volgens de methode van Atlas voor Gemeenten gecompenseerd
te worden. De agrarische bedrijven vormen een uitzonderingscategorie. Hier adviseert
de adviescommissie tot maatwerk, in lijn met de aanbevelingen van de agro-tafel. De
adviescommissie acht het billijk om Groningers uit het risicogebied die hun woning
in het verleden hebben verkocht, maar geen aanspraak hebben gemaakt op de waardedalingsregeling
van de NAM, toch te compenseren.

De adviescommissie is ten slotte van oordeel dat compensatie voor waardedaling een
finaal karakter behoort te hebben. Dit houdt in dat compensatie in beginsel eenmalig
is. In beginsel, omdat geen rekening kan worden gehouden met bevingen van een zwaarte
die redelijkerwijs niet meer viel te verwachten of met onvoorzienbare andere gevolgen.

Beleidsreactie en vervolgtraject

Ik ben de adviescommissie zeer erkentelijk voor het advies. Met de adviescommissie
ben ik van mening dat de onzekerheidsmarge in het voordeel van de gedupeerde dient
te zijn. De wijze waarop de adviescommissie hier invulling aan geeft, acht ik adequaat.
Ook onderschrijf ik dat compensatie voor waardedaling in principe eenmalig dient plaats
te vinden, behoudens nieuwe omstandigheden die de waardedaling weer fors doen stijgen.
Dit eenmalige karakter brengt met zich mee dat terugbetaling niet hoeft plaats te
vinden, hetgeen onzekerheid bij de bewoners voorkomt. Ten slotte draagt ook het gebruik
van één peildatum voor alle gedupeerden bij aan het voorkomen van onzekerheid of onduidelijkheid.
Kort samengevat biedt het advies mijns inziens een solide basis voor het afhandelen
van schade voor waardedaling.

Ik geef, conform instellingsbesluit van de adviescommissie, aan Atlas voor Gemeenten
opdracht tot actualisatie van de methode in lijn met de aanbevelingen van de adviescommissie.
Rond de zomer leg ik de methode nogmaals aan de adviescommissie waardedaling voor.
Daarna wordt de methode aan het IMG ter beschikking gesteld zodat het IMG dit kan
gebruiken bij de vormgeving van zijn werkwijze voor afhandeling van schade als gevolg
van waardedaling.

De Minister van Economische Zaken en Klimaat,
E.D. Wiebes