Brief regering : Reactie op het verzoek van het lid Smeulders, gedaan tijdens de Regeling van werkzaamheden van 12 maart 2019, over het bericht ‘Belegger uit VS aast op huurwoningen in randstad’

Nr. 475 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 13 maart 2019

Middels deze brief reageer ik op het verzoek van uw Kamer om voorafgaande aan het
dertigledendebat over het opkopen van huizen door beleggers van hedenavond, te informeren
over het bericht in het Financieele Dagblad van 12 maart jl. over «een Amerikaanse
belegger [die] aast op huurpanden in Amsterdam en Rotterdam» (Handelingen II 2018/19,
nr. 61, Regeling van werkzaamheden).

Op sommige plekken hebben mensen moeite om een woning te vinden. Meer woningaanbod
heeft mijn prioriteit, juist op de plekken waar het aanbod nu en in de nabije toekomst
knelt, met specifieke aandacht voor de ontwikkeling van het middenhuursegment. Dat
doen we met veel partijen samen, provincies, gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars,
bouwers, makelaars en ook beleggers. Ieder heeft een eigen rol, en we moeten het samen
doen. Want prettig en betaalbaar wonen moet voor iedereen bereikbaar zijn. Voor alleenstaanden,
gezinnen of andere woonvormen. In een huis met tuin of balkon, in een levendige of
rustige omgeving, in de huur of koop. Wat ervoor nodig is om dit te bereiken, verschilt
per plaats.

De rol van de belegger op de woningmarkt krijgt de laatste tijd bijzondere aandacht.
Mede omdat de afgelopen jaren het aandeel van particuliere verhuurders in woningtransacties
is toegenomen tot ongeveer 11 procent in het begin van 2018, en in sommige steden
zelfs aanzienlijk meer1. Tegelijkertijd is het aandeel van starters in woningtransacties de afgelopen tijd
juist gedaald. Dit komt deels door de groeiende activiteiten van beleggers, maar vooral
ook door het sterk gestegen aantal woningeigenaren dat doorstroomt naar een andere
woning. Want landelijk blijft het aantal starters dat een woning koopt nagenoeg gelijk.

Bij de beleggers is onderscheid te maken tussen partijen die een duurzame verbinding
aan willen gaan met de Nederlandse woningmarkt en partijen die vanuit speculatieve
oogmerken handelen. We moeten niet alle beleggers over één kam scheren. Een stabiel
beleggingsklimaat is nodig voor de beschikbaarheid van voldoende kapitaal om woningen
te kunnen bouwen. Het gaat om de balans tussen het vergroten van het aanbod middenhuurwoningen
en de aanpak van speculanten. Daar zet ik op in.

In 2018 investeerden institutionele, particuliere en private beleggers circa 8,5 miljard
euro in huurwoningen, een recordbedrag. Institutionele beleggers blijven de grootste
groep investeerders met een aandeel van 60 procent in het transactievolume en zij
investeren vooral in nieuwbouw in het middeldure segment (tussen de circa € 700 en
€ 1.000). Internationale beleggers investeerden voor 3 miljard euro in Nederlandse
woningen2. Een deel van het transactievolume wordt verklaard doordat beleggers hun portefeuille
optimaliseren en delen doorverkopen aan anderen3. Zo verkocht Patrizia voor circa 200 miljoen euro ruim 1.700 woningen uit het overgenomen
Vestia-bezit door aan Amvest en Woonzorg Nederland, vooral woningen buiten de Randstad.
De verwachting is dat de interesse van internationale beleggers de komende jaren aanhoudt.
Uit onderzoek blijkt dat internationale beleggers in Nederland steeds vaker investeren
met gelden van pensioenfondsen. Bijna 85 procent van de huidige buitenlandse beleggers
investeren zodoende voor de langere termijn4.

Nu zijn er berichten dat de Amerikaanse investeerder Blackstone voor 200 miljoen euro
panden koopt van particuliere verhuurders in de steden Rotterdam en Amsterdam om zelf
te verhuren5. Er is nog weinig bekend over deze specifieke casus. Ik ben wel bekend met de berichten
dat durfkapitaalinvesteerders de afgelopen jaren hoge rendementen hebben gehaald met
woningbeleggingen. Deze partijen hebben hun portefeuille gekocht in een onzekere periode
toen de woningmarkt net uit een diep dal kwam. Het behalen van rendement is op zichzelf
geen verkeerd verschijnsel in een normale markt. Wel is het belangrijk dat dit niet
ten koste gaat van de betaalbaarheid en kwaliteit van huurwoningen, en dat de bescherming
van de rechtpositie van huurders gewaarborgd blijft.

Diverse partijen hebben recent actieplannen opgesteld waarin zij aandacht geven aan
de situatie van de woningmarkt. Om steden en dorpen betaalbaar en leefbaar te houden.
En om verdringing door beleggers tegen te gaan. Daar vinden wij elkaar. Want ook beleggers
moeten bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leefbaar woonmilieu. In de nieuwbouw
en bestaande bouw. Ongeacht of het kapitaal van de belegger uit het binnenland of
het buitenland komt.

Voor voldoende woningaanbod is een goede balans tussen woningcorporaties, beleggers,
bouwers, ontwikkelaars en andere stakeholders van belang. Ook beleggers spelen een
belangrijke rol bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Ik verwelkom initiatieven
voor nieuwe woonconcepten, passend bij de woonwensen van mensen. Diverse beleggers
hebben het voortouw genomen in speciale woonconcepten voor jonge starters die graag
in de grote stad willen wonen. Zoals huurkoopconstructies, of dat naast betaalbare
woningen diverse deelvoorzieningen worden geboden, zoals deel-wasmachines, deelfietsen
of collectieve verzekeringen. Deze woonconcepten komen van de grond in goede samenwerking
tussen gemeenten en beleggers. Mede in het kader van de motie van de leden Ronnes
en Beckerman6 zal ik dit soort creatieve oplossingen van de markt en gemeenten in beeld brengen.

In de bestaande bouw vind ik het belangrijk dat meer middenhuurwoningen worden toegevoegd
aan de voorraad en dat deze ook toegankelijk en betaalbaar blijven in dat segment.
Ook als de middenhuurwoningen van buitenlandse beleggers zijn. Zonder dat de huren
excessief worden verhoogd. In het geval dat bestaande koopwoningen worden opgekocht,
is er een risico dat dit tot verdringing leidt van koopstarters, omdat die veelal
in hetzelfde prijssegment zitten. Deze risico’s verdienen aandacht en de berichtgeving
neem ik serieus. Het is belangrijk een goede balans te vinden in de toevoeging van
meer middenhuur en de aanpak van excessen. Ik houd scherp in de gaten waar bijsturing
noodzakelijk en proportioneel is.

Aan de bijsturing werk ik via diverse sporen. Want beleggers die in hun rol als verhuurders
excessief gedrag vertonen moeten aangepakt worden. Hiervoor werk ik samen met stakeholders
aan de aanpak «goed verhuurderschap». Ik heb u onlangs via een brief7 geïnformeerd over de goede samenwerking met partijen. We werken aan het versterken
van bestaande regelgeving, en indien nodig nieuwe regelgeving, voor de aanpak van
huisjesmelkers. Investeringen in uitbreiding van het woningaanbod blijven noodzakelijk.
Investeerders moeten daarom nog steeds een marktconform rendement kunnen halen en
ook in de toekomst blijven investeren in nieuwe woningen. Echter, excessieve rendementen
die leiden tot woekerhuren wil ik tegengaan. Zoals gezegd werk ik in het kader van
de motie van de leden Van Eijs en Ronnes (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 57) de mogelijkheden voor een «noodknop» uit en zal daar ook verder onderzoek naar doen.
Deze onderzoeken zijn voor de zomer gereed. Ook overweeg ik het puntenaantal voor
de WOZ in het woningwaarderingsstelsel te maximeren. Ik heb dat benoemd in mijn brief
van 22 februari jl.8, waarover uw Kamer nog komt te spreken. Daarnaast vind ik het van belang om goed
in beeld te krijgen wat de toenemende activiteiten van beleggers betekenen voor de
toegankelijkheid en financiële stabiliteit van de woningmarkt. Samen met het Kadaster,
Amsterdam Business School Finance Group van de Universiteit van Amsterdam en de Nederlandsche
Bank onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door
particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Dit geeft ook inzichten over de mogelijke
verdringing van koopstarters uit de markt.

Deze maatregelen richten zich op het beter benutten van de bestaande voorraad. Het
is ook van belang dat de rol van gemeenten in de samenstelling van de nieuwbouwvoorraad
wordt verstevigd. Hiervoor werk ik via diverse sporen. Zo onderzoekt Platform 31 het
gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop voor nieuwbouwwoningen, om woningen
door gemeenten duurzaam toe te wijzen aan onder andere starters. In 2017 is het besluit
ruimtelijke ordening al aangepast, waardoor gemeenten nu in het bestemmingsplan voor
nieuwbouw middenhuur als bestemmingscategorie kunnen opnemen. Ook ga ik het voor corporaties
makkelijker maken om middenhuur te realiseren met de vereenvoudiging van de markttoets.
In de woondeals maak ik verder afspraken hoe meer middenhuurwoningen toegevoegd kunnen
worden aan de voorraad. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen
de huurprijzen minder snel zal doen stijgen.

Wonen is een groot goed. De toegankelijkheid van woningen in de koop- en huursector
heeft mijn aandacht. Vanavond spreek ik uw Kamer hier verder over in relatie tot de
rol van beleggers op tot voldoende woningen te komen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren