Brief regering : Relatie tussen de investeringsambities en de financiële capaciteit van woningcorporatie en reactie op verschillende moties in relatie tot de verhuurderheffing

Nr. 441
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 november 2018

In de brief van 30 april 2018 over de Staat van de Volkshuisvesting1 heb ik aangekondigd te bezien hoe de investeringscapaciteit van de corporatiesector
aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord2, de Nationale woonagenda3 en het Klimaatakkoord. Daartoe ga ik in deze brief achtereenvolgend in op (1) de
opgaven op de woningmarkt, (2) de investeringen die corporaties al hebben gepland
en de additionele financiële investeringsruimte, (3) de recente fiscale maatregelen
(Anti Tax Avoidance Directive/ATAD, verhuurderheffing), (4) het perspectief op de
lange termijn en (5) de verdeling van investeringsvermogen binnen de corporatiesector.

Een belangrijke nuancering vooraf is dat de analyses en uitkomsten die in deze brief
worden gepresenteerd gebaseerd zijn op de meerjarenplannen die corporaties eind 2017
hebben ingediend. Waar mogelijk zijn deze uitkomsten voor de sector als geheel geactualiseerd
met inschattingen van de effecten van recente (fiscale) ontwikkelingen. Niet alle
ontwikkelingen kunnen echter op grond van de huidige informatie worden meegewogen
en ook voor de effecten op een ander niveau dan de sector als geheel ontbreekt op
dit moment de nodige informatie. Daarnaast geven doorrekeningen voor de lange termijn
een grote bandbreedte aan resultaten, terwijl zekerheid over de (middel)lange termijn
juist belangrijk is voor langjarige investeringsbeslissingen die corporaties op de
korte termijn moeten nemen. Daarmee ontstaat in deze brief voor dit moment een eerste,
algemeen beeld van hoe de ontwikkeling van de investeringscapaciteit en de volkshuisvestelijke
ambities tot elkaar verhouden.

De financiële positie van corporaties wordt mede beïnvloed door de wijzigingen in
de verhuurderheffing, zoals de structurele verlaging van het tarief met € 100 miljoen.
In deze brief ga ik in op enkele punten in relatie tot de verhuurderheffing en de
daarbij horende heffingsverminderingen waarop ik uw Kamer heb toegezegd terug te komen
(6). Het gaat om de motie Ronnes c.s.4 over de meeropbrengsten binnen de verhuurderheffing, de motie Koerhuis5 over een prikkel in de verhuurderheffing voor het stimuleren van verkoop van dure
sociale huurwoningen ten behoeve van nieuwbouw van betaalbare sociale huurwoningen,
en de tijdens de algemene politieke beschouwingen ingediende motie Asscher c.s. over
het op peil houden van investeringen in betaalbare huurhuizen en krimpgebieden.6

1. Opgaven op de woningmarkt

In de Nationale woonagenda (Kamerstuk 32 847, nr. 365) is een totale nieuwbouwopgave van 75.000 per jaar tot en met 2025 benoemd. Om de
ambities van CO2-neutraliteit in 2050 uit het regeerakkoord te kunnen halen, zullen er flinke stappen
gezet moeten worden in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Verder moet er toegewerkt
worden naar het in het regeerakkoord benoemde niveau van 200.000 aardgasvrije woningen
per jaar. Daarnaast zorgen demografische ontwikkelingen als vergrijzing en huishoudverdunning,
gecombineerd met het langer zelfstandig wonen van ouderen en zorgbehoevenden, voor
nieuwe uitdagingen in de wijken.

Gezien hun positie op de Nederlandse woningmarkt, hebben corporaties een belangrijke
rol in het oppakken van deze opgaven. Corporaties zorgen voor betaalbare woningen
voor huishoudens die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. Dankzij hun langjarige
betrokkenheid in buurten en wijken hebben corporaties de kennis en kunde om huidige
en toekomstige uitdagingen op de woningmarkt het hoofd te bieden. In welke mate de
verschillende opgaven voor de gehele woningmarkt bij corporaties neerslaan, is afhankelijk
van meerdere factoren.

Niet alle extra benodigde nieuwbouwwoningen zullen sociale huur hoeven zijn. Voor
hoeveel woningen dat wel zo is, wordt lokaal en regionaal bepaald. Met de corporatiesector
is in het kader van het Energieakkoord afgesproken dat het in 2021 een gemiddeld energielabel
B haalt op sectorniveau. Bij het Klimaatakkoord worden momenteel concrete afspraken
uitgewerkt om in 2030 3,4 Mton minder CO2 uit te stoten in de gebouwde omgeving, op weg naar nagenoeg CO2-neutraal in 2050. Daarnaast moet de bestaande woningvoorraad aardgasvrij worden gemaakt.
De wijze waarop dit moet gebeuren, in welk tempo, en wat bij corporaties komt te liggen,
is onderdeel van de gesprekken aan de Klimaattafel Gebouwde omgeving. Daarnaast zullen
kosten afhangen van de verschillende regionale verduurzamings- en aardgasvrijstrategieën
die gevolgd worden. Zodoende zal de omvang van de totale opgaven voor de corporatiesector
zich de komende periode nog verder uitkristalliseren.

2. Investeringscapaciteit in de sector

In deze paragraaf wordt aan de hand van de meest recente beschikbare meerjarenplannen
van corporaties beschreven hoe de investeringscapaciteit van de corporatiesector zich
tot en met 2022 ontwikkelt. Deze paragraaf moet gelezen worden met in gedachten dat
de meerjarenplannen zijn ingediend in december 2017. Daarom houden ze nog geen rekening
met meer recente fiscale en economische ontwikkelingen. Zo voorzien de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) blijkens de Leidraad
economische parameters 20187 een hogere prijsinflatie, loon- en bouwkostenstijging en WOZ-waardeontwikkeling dan
in 2017. Het is niet goed mogelijk om hiervoor te corrigeren. Daarnaast hebben diverse
fiscale ontwikkelingen plaatsgevonden, waaronder wijzigingen in de vennootschapsbelasting
(incl. ATAD) en de verhuurderheffing. Paragraaf 3 gaat nader in op de fiscale maatregelen
en de verwachte effecten op de investeringscapaciteit.

Corporaties investeren meer

Corporaties gaan meer investeren in de woningmarkt dan in voorgaande jaren. In de
periode 2018–2022 gaat het om in totaal € 39,7 miljard, waarbij dat in de periode
2016–2020 nog € 27,1 miljard was. Een stijging met ruim 46%. Daarmee geven corporaties
reeds in de bestaande plannen gevolg aan de uitdagingen op de woningmarkt.

In de meerjarenplannen staan circa 130.000 nieuw te bouwen woningen, ofwel bijna 26.000
per jaar. Van die woningen zal meer dan driekwart worden verhuurd voor een huurprijs
waarmee ze geschikt zijn voor passend toewijzen. Dit onderstreept de focus van de
sector op de betaalbaarheid en de slaagkansen van huishoudens met de laagste inkomens.
De woningverbetering, waaronder verduurzaming, maakt voor ruim € 14,6 miljard deel
uit van de totale investeringen. Volgens opgave door corporaties worden tot en met
2022 in totaal 1,25 miljoen labelstappen gemaakt. Daarmee kan naar verwachting worden
voldaan aan de afspraak van gemiddeld label B op sectorniveau.

Additionele bestedingsruimte

Uitgaande van de meerjarenplannen die corporaties eind 2017 hebben ingediend, zullen
de financiële kengetallen voor de DAEB-tak van woningcorporaties in de periode 2018–2022
ongeveer gelijk blijven (tabel 1). Daarbij zijn de genoemde € 39,7 miljard investeren
reeds ingerekend. Zoals eerder benoemd, zijn de effecten van verschillende fiscale
maatregelen hierin nog niet meegenomen. Daar wordt in paragraaf 3 op ingegaan.

Tabel 1 – Ontwikkeling financiële ratio’s DAEB-tak

 

2018

2019

2020

2021

2022

LTV

64,7%

65,6%

65,9%

65,8%

65,5%

ICR

1,95

2,09

2,13

2,15

2,16

Tabel 1 laat daarnaast binnen de huidige normen voor de LTV en ICR van Aw en WSW8 tot en met 2022 nog ruimte zien, als deze op het niveau van de sector worden toegepast.
De indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) kwantificeert deze ruimte.
Uit de IBW 2018 die dit voorjaar bij de Staat van de Volkshuisvesting is gepubliceerd,
blijkt dat alle corporaties gezamenlijk in de DAEB-tak nog € 16,2 miljard extra leenruimte
hebben voor investeringen in nieuwbouw, óf € 13,9 miljard in verbetering (waaronder
verduurzaming). Dit zijn lagere bedragen dan in eerdere jaren, maar als de voorgenomen
investeringen en IBW samen worden bezien, dan is de totale financiële slagkracht van
de corporatiesector de afgelopen jaren beperkt gewijzigd (tabel 2).

Tabel 2 – Geplande investeringen en IBW (x € 1 miljard)

 

2016–2020

2017–2021

2018–2022

Geplande investeringen

27,1

34

39,7

IBW min

28,4

17

13,9

IBW max1

37,2

22

16,2

IBW niet-DAEB ingezet voor DAEB2

nvt

nvt

6

 
 
 
 

Totaal max

64,3

64,0

61,9

Totaal min

55,5

60,2

58,8

X Noot

1

De bestedingscategorieën «verbetering» en «nieuwbouw» zijn gehanteerd voor respectievelijk
IBW min en IBW max, om zo een bandbreedte van totale investeringscapaciteit weer te
geven aan de hand van de mate waarin een investering rendeert.

X Noot

2

Omdat in 2016 nog geen sprake was van een scheiding tussen DAEB en niet-DAEB, is in
dat jaar één integrale IBW berekend. In 2017 is aan de hand van scheidingsvoorstellen
een aparte IBW voor de DAEB berekend. Het effect van de scheiding bedroeg € 8 miljard
in termen van nieuwbouw, maar dat staat niet gelijk aan de IBW niet-DAEB. Vanaf de
IBW 2018 is een aparte IBW voor de niet-DAEB berekend.

Belangrijke kanttekening bij de IBW is dat de genoemde bedragen niet volledig ingezet
kunnen worden, omdat daarmee geen buffer in de sector aanwezig zou zijn om voorziene
en onvoorziene financiële tegenvallers op te vangen. Hiermee zouden de risico’s voor
het WSW en de achtervangpositie van het Rijk en gemeenten te groot worden. De realistische
intensivering op sectorniveau is meerdere miljarden euro’s lager dan de berekende
IBW.

Bestedingsruimte uit de niet-DAEB-tak

Daarnaast heeft de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB betekenis gehad voor de financiële
ratio’s en daarmee de IBW van de DAEB-tak. In de Staat van de Volkshuisvesting 2018
is berekend dat corporaties vanuit de niet-DAEB-tak eenmalig een «dividend» kunnen
uitkeren aan de DAEB-tak ter grootte van € 4,0 miljard. Kanttekening hierbij is wel
dat dit bedrag relatief hoog is omdat kort na de afronding van de scheiding tussen
DAEB en niet-DAEB nog weinig voornemens voor niet-DAEB-investeringen zijn opgenomen
in de meerjarenplannen. Mogelijk zullen corporaties de komende jaren meer plannen
voor de niet-DAEB-tak ontwikkelen, zoals investeringen in het realiseren van meer
middenhuur. Dit is in lijn met de ambitie in het regeerakkoord om het middenhuursegment
te vergroten en wordt ondersteund door de voorgenomen vereenvoudiging van de markttoets.
Andere corporaties zullen middelen vanuit de niet-DAEB-tak inzetten voor investeringen
in de DAEB-tak.

Verkopen van bezit ten behoeve van nieuwbouw

In bepaalde situaties kan het wenselijk zijn dat corporaties bezit verkopen, omdat
dat past in de portefeuillestrategie en de lokale woningvraag. Hierover worden lokaal
afspraken gemaakt tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. In specifieke
situaties kan de verkoop van grote, te liberaliseren woningen ook extra middelen genereren
om te investeren in passende nieuwbouw. Hierbij moet bedacht worden dat dit geen generiek
inzetbaar middel is. Om de nieuwbouw van een passende huurwoning bij gelijkblijvende
financiële ratio’s te realiseren, dient gemiddeld 1,4 te liberaliseren huurwoning
te worden verkocht om de nieuwbouw te financieren. Dit blijkt uit een onderzoek van
Ortec Finance uit 2016 (zie bijgevoegd)9. Omdat in dit onderzoek gebruik is gemaakt van de in 2016 beschikbare gegevens en
omdat wordt uitgegaan van gemiddelden in de sector, zal ik vervolgonderzoek doen naar
hoe de situatie op dit moment is bij de inmiddels hogere woningwaarden en gestegen
bouwkosten. Daarbij zal ik ook de specifieke situatie in gebieden met hoge WOZ-waardes
gebruiken.

3. Fiscale maatregelen

Voorgaande analyse is gebaseerd op de meerjarenplannen die corporaties in het najaar
van 2017 hebben ingediend. Sindsdien heeft op fiscaal gebied een aantal wijzigingen
plaatsgevonden, die effect hebben op de financiële positie van woningcorporaties.
Maatregelen als de invoering van de ATAD1-richtlijn10 en de tariefsverlaging in de verhuurderheffing waren toen nog niet bekend. Deze kunnen
door corporaties pas in de meerjarenplannen worden verwerkt die zij medio 2018 moeten
indienen. De door corporaties verwachte hogere afdrachten in de vennootschapsbelasting
en de in het najaar van 2017 verwachte endogene oploop in de verhuurderheffing als
gevolg van de stijging van de WOZ-waarde, zijn reeds ingerekend. Daarbij moet opgemerkt
worden dat naar verwachting van Aw en WSW de WOZ-waarde in een aantal gebieden in
Nederland harder zal stijgen dan in het najaar van 2017 voorzien.

In tabel 3 worden de kasstroomeffecten van verschillende maatregelen van dit kabinet
beschreven op basis van ramingen van het Ministerie van Financiën. Het effect van
ATAD1 (rij1) wordt geraamd op een lastenverzwaring van € 102 miljoen in 2019, stijgend
naar € 353 miljoen structureel. De geraamde stijging wordt veroorzaakt doordat een
groot deel van de corporaties in de afgelopen jaren in fiscale zin verlieslatend is
geweest, resulterend in een grote compensabele verliesvoorraad die de komende jaren
kan worden opgevoerd bij de belastingaangifte. Met verloop van tijd slinkt deze compensabele
verliesvoorraad echter en zullen de lasten oplopen.

Tegenover de lastenverzwaring stelt het kabinet ook een aantal lastenverlichtende
maatregelen: een stapsgewijze verlaging van het tarief in de vennootschapsbelasting
naar 20,5% in 2021 (rij 2), de in het regeerakkoord afgesproken heffingsvermindering
voor verduurzaming (rij 3) en een tariefsverlaging in de verhuurderheffing van 0,591%
naar 0,561% (rij 4). Met deze maatregelen wordt het effect op woningcorporaties van
ATAD1 gedurende deze kabinetsperiode gecompenseerd. Structureel leiden de vier maatregelen
per saldo wel tot een lastenverzwaring.

Tabel 3 – Maatregelen kabinet Rutte III (x € 1mln)

Rij

Maatregel

2019

2020

2021

Struc

1

ATAD1

102

144

193

353

2

Tariefsverlaging vennootschapsbelasting

0

– 29

– 65

– 106

3

Verduurzaming in verhuurderheffing

– 26

– 52

– 78

– 104

4

Tariefsverlaging verhuurderheffing

– 100

– 100

– 100

– 100

5

Totaal

– 24

– 37

– 50

43

Bij de besluitvorming over de hier genoemde wijzigingen, onder andere de verlaging
van het tarief in de verhuurderheffing, is ook de motie Ronnes c.s. betrokken. Deze
vraagt te onderzoeken op welke wijze de onvoorziene meeropbrengsten van de verhuurderheffing
die de komende jaren vermoedelijk zullen ontstaan, kunnen worden geïnvesteerd in de
woningmarkt, de verduurzamingsopgave van de sociale woningen en voor instrumenten
die de doorstroming bevorderen. Bij de besluitvorming heeft het kabinet rekening te
houden met de budgettaire spelregels zoals deze zijn beschreven in de Begrotingsregels
2018–2021. Deze budgettaire spelregels gaan uit van het principe van automatische
stabilisatie: inkomstenmeevallers komen ten gunste van het EMU-saldo, inkomstentegenvallers
belasten het EMU-saldo. Hogere inkomsten kunnen daardoor niet gebruikt worden voor
extra uitgaven. Dit betekent ook dat niet bezuinigd hoeft te worden indien er sprake
is van een tegenvaller in de belastinginkomsten. Er is vanuit deze systematiek, ook
bij stijgende WOZ-waarden, geen sprake van meeropbrengsten die voor andere doelen
ingezet zouden kunnen worden. Dat neemt niet weg dat het kabinet in het licht van
de oplopende fiscale lasten en de uitdagingen op de woningmarkt in de begroting van
2019 wel de hiervoor genoemde structurele verlaging van de verhuurderheffing van € 100
miljoen per jaar heeft voorgesteld. Deze verlaging geldt voor alle verhuurders die
verhuurderheffing betalen.

Door de vormgeving via een tariefsverlaging hebben alle corporaties en andere verhuurderheffingplichtige
verhuurders profijt van de lastenverlichting en niet alleen de partijen die voldoende
middelen hebben om de bij een heffingsvermindering benodigde voorinvestering te kunnen
doen. Daarnaast heeft een tariefsverlaging een groter effect op de bestedingsruimte
dan een heffingsvermindering. Doordat de verhuurderheffing een gebouwgebonden belasting
is, heeft de hoogte hiervan effect op de netto opbrengsten gedurende de (resterende)
exploitatieperiode van die woning, en daarmee op de LTV. Een verlaging leidt dus,
andere omstandigheden gelijk blijvend, tot meer ruimte in de LTV. Een heffingsvermindering
kan pas ingeboekt worden op het moment dat er zekerheid bestaat over het ontvangen
daarvan, en heeft als incidentele uitkering enkel effect op de kasstromen. Het effect
op de LTV is beperkt tot een kleine financieringsbehoefte.

Ontwikkeling totale afdrachten

Als wordt gekeken naar de door het Ministerie van Financiën geraamde ontwikkeling
van de totale afdrachten aan vennootschapsbelasting en verhuurderheffing, dan zullen
corporaties aan het eind van deze kabinetsperiode in 2021 ongeveer € 400 miljoen meer
afdragen dan in 2018. In tabel 4 is deze oploop nader gespecificeerd.

Tabel 4 – Ontwikkeling totale lasten uit ATAD1, Vpb en verhuurderheffing (x € 1mln)

 

2018

2019

2020

2021

Strc.

Vpb (incl. ATAD1)

128

246

269

293

487

Verhuurderheffing1

1.628

1.634

*

*

 

Totaal

1.756

1.878

 
 
 

X Noot

1

Ingeschat is dat 95% van de geraamde totaalopbrengsten uit de verhuurderheffing afkomstig
zijn van woningcorporaties, tegenover 5% van andere heffingsplichtige verhuurders.

Voor de jaren na 2019 zijn geen kabinetsramingen van de verhuurderheffing beschikbaar,
omdat de opbrengst afhankelijk is van minder nauwkeurig te voorspellen endogene factoren
zoals een verandering in de WOZ-waarde en het aantal woningen dat onder de verhuurderheffing
valt. Geschat wordt dat de opbrengsten uit de verhuurderheffing voor zover deze door
de corporatiesector worden opgebracht in 2021 ongeveer € 0,2 mld. hoger zullen zijn
dan in 2018. De bovenstaande ramingen volgend, zouden de totale door corporaties betaalde
verhuurderheffing en Vpb in 2021 ongeveer € 0,4 mld. hoger liggen dan in 2018.

Uit hun meerjarenplannen blijkt dat corporaties een ander beeld verwachten van de
ontwikkeling van de totale belastingafdrachten. Een directe vergelijking is niet eenvoudig
omdat de kabinetsramingen uitgaan van belastingjaren (die enkele jaren later pas definitief
zijn) en de gegevens van corporaties op basis van jaarlijkse kasstromen worden verantwoord.
Corporaties voorzien echter met name een hogere afdracht in de vennootschapsbelasting.
Daarnaast vermoedt Aedes dat de effecten van ATAD per direct hoger zullen zijn. Deze
verschillen onderstrepen het belang om de komende maanden, in samenwerking met de
Aw, WSW en de sector zelf, nadere inzichten op te doen.

Effect op de bestedingsruimte

Zoals aan het begin van deze paragraaf benoemd, hebben de invoering van ATAD en de
tariefsverlaging in de verhuurderheffing effect op de bestedingsruimte van corporaties.
De manier waarop maatregelen doorwerken op de financiële ratio’s van corporaties,
en daarmee op de IBW, verschilt echter. De vennootschapsbelasting, inclusief ATAD1,
is een heffing op de instelling als geheel. Het heeft direct effect op de kasstromen
van de corporatie, en daarmee op de ICR. De LTV wordt enkel beïnvloedt doordat minder
leningen hoeven worden aangetrokken. De verhuurderheffing is, zoals eerder beschreven,
een gebouwgebonden belasting en heeft via de kasstromen en de bedrijfswaarde/beleidswaarde
invloed op zowel de ICR als de LTV. Dat geeft een groter effect op de IBW dan belastingen
op de instelling als geheel.

Op dit moment zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om op een ander niveau dan de
sector als geheel een aangepaste inschatting te maken van de investeringscapaciteit.
Op het niveau van de sector als geheel wordt het effect van het pakket aan maatregelen
uit tabel 3 in deze kabinetsperiode geschat op een verruiming van de investeringscapaciteit
met € 1,0 tot 1,5 miljard. Dit betekent overigens niet dat de in het voorjaar van
2019 uit te brengen nieuwe IBW ook hoger uitvalt dan de IBW 2018; een intensivering
van voorgenomen investeringen, een hogere stijging in bouw- en onderhoudskosten en
WOZ-waardes dan eerder verwacht en eventuele wijzigingen in het huurbeleid zullen
ook een sterke invloed op de IBW hebben. Op de langere termijn, voorbij deze kabinetsperiode,
zal het effect van de maatregelen ook steeds kleiner zijn en uiteindelijk zelfs negatief
kunnen worden, gezien de geraamde oploop in de vennootschapsbelasting inclusief ATAD.

4. Perspectief op de lange termijn

In de bovenstaande paragrafen is uiteengezet dat de corporatiesector ook in het licht
van de verschillende fiscale maatregelen over middelen beschikt om de eerstkomende
jaren substantieel te blijven investeren in de woningmarkt. In opdracht van het Ministerie
van BZK heeft Ortec Finance naar de lange termijn gekeken.

In de bijgevoegde rapportage staan de resultaten van het onderzoek naar de haalbaarheid
op sectorniveau, om woningen in de DAEB-tak naar gemiddeld label A11 in 2030 te brengen12. Het betreft nadrukkelijk een doel specifiek voor deze vingeroefening. In de analyse
zijn de meerjarenplannen als uitgangspunt genomen. De daarin genoemde nieuwbouwinvesteringen
en labelstappen zijn waar nodig geëxtrapoleerd naar 2030. Voor de huurontwikkeling
zijn de meerjarenplannen gevolgd voor 2018–2022 en is daarna een beleid met harmonisatie
en inflatoire huurverhoging ingerekend. Aan de hand van dat basispad is bekeken welke
financiële ruimte ontstaat en hoeveel extra labelstappen daaruit maximaal gefinancierd
kunnen worden (variant 1). Vervolgens is gekeken hoe dit uitpakt als er extra nieuwbouwinvesteringen
worden gedaan (variant 2), tot en met 2030 extra huurverhogingen plaatsvinden (variant
3), en niet-DAEB-liquiditeiten worden ingezet (variant 4). Als het investeringsniveau
van corporaties in de periode 2018–2022 wordt doorgetrokken tot en met 2030, zijn
in die periode nog eens 0,6 miljoen extra labelstappen nodig om het bezit naar gemiddeld
label A te brengen.

Tabel 5 – Schematisch overzicht uitkomsten scenario’s onderzoek Ortec Finance

Variant

Ruimte voor extra labelstappen

Extra nieuwbouw t/m 2030

Gem. reële huur 2030

Gem. huur 2017

 

Basispad

 
 

558

506

1

Extra labelstappen

830.000

nvt

559

506

2

Extra nieuwbouw

0

43.000

559

506

3

Extra huurverh. infl.+0,8% t/m 2035

3,1 mln

nvt

580

506

4

Inzet extra liquiditeiten niet-DAEB

954.000

nvt

558

506

In tabel 5 zijn de uitkomsten van de verschillende varianten weergegeven. Hierbij
zijn de effecten van de invoering van ATAD verwerkt naar de best beschikbare inzichten
op het moment van opstellen, en zijn de gegevens geactualiseerd voor de nieuwe leidraad
economische paramaters van Aw/WSW (o.a. leegwaardestijging, bouwkostenstijging, etc.).13 Om de vanuit WSW en de achtervangpositie van gemeenten en het Rijk noodzakelijke
financiële buffer in de sector te simuleren, is in de berekeningen als proxy een lagere
LTV gehanteerd (70% in plaats van 75%). Kanttekening is dat door een gebrek aan betrouwbare
gegevens op een meer gedetailleerd niveau, in deze berekeningen de corporatiesector
als één grote corporatie beschouwd is. Dat leidt tot een overschatting van de financiële
ruimte doordat daarmee in feite een perfecte herverdeling van middelen en ruimte in
de ratio’s aangenomen wordt. Anderzijds is de tariefsverlaging in de verhuurderheffing
niet meegenomen, hetgeen leidt tot een onderschatting van de financiële ruimte.

De doorrekeningen van Ortec Finance laten zien dat enkel de verduurzaming naar gemiddeld
A in een aantal scenario’s haalbaar is, maar vervolgens de ruimte beperkt is voor
extra investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw of het aardgasvrij maken van de voorraad.
In de eerste variant ontstaat tot en met 2030 voldoende financiële ruimte voor 0,83
miljoen labelstappen. De ruimte voor additionele investeringen in nieuwbouw of het
aardgasvrij maken van de voorraad, is daarmee echter beperkt. Indien voorrang wordt
gegeven aan nieuwbouw en 43.000 extra nieuwbouwwoningen in de periode tot en met 2030
worden gerealiseerd, is er geen enkele ruimte om ook nog extra labelstappen te maken
of andere investeringen te doen (variant 2). Wordt niet een inflatievolgend huurbeleid
gevolgd, maar tot en met 2035 met jaarlijks hogere huurverhogingen gerekend (inflatie
+ 0,8%), dan blijft ook na de voor label A benodigde investeringen veel financiële
ruimte over. Dat scenario resulteert in hogere huurprijzen en kan meer gevolgen hebben
voor betaalbaarheid. In variant 4 is berekend hoeveel extra labelstappen mogelijk
zijn als bovenop het basispad ook overliquiditeiten uit de niet-DAEB-tak worden ingezet.
Dit levert ten opzichte van variant 1 zo’n 124.000 extra mogelijke labelstappen op.
Een gevoeligheidsanalyse laat daarbij zien dat wanneer de inflatie op termijn lager
uitvalt dan aangenomen in de leidraad economische parameters van Aw/WSW, dit weer
een beperkend effect heeft op de investeringsruimte.

Dit illustreert hoe relatief kleine veranderingen in het ambitieniveau, huurbeleid,
of macro-economische ontwikkelingen (zoals inflatie of langetermijnsrente), een groot
verschil kunnen maken voor de financiële haalbaarheid van de verschillende opgaven
op de lange termijn. Naarmate een langere periode wordt geanalyseerd, neemt de bandbreedte
van uitkomsten toe. Onzekerheid over de middellange en lange termijn maakt het al
op de korte termijn moeilijker voor corporaties om langjarige investeringsbeslissingen
te nemen. Het is daarom van belang om de ontwikkelingen te blijven volgen, inzichten
te actualiseren naarmate meer informatie beschikbaar komt, en hierover in gesprek
te blijven met de sector. Zo zullen corporaties op 15 december 2018 hun nieuwe meerjarenplannen
indienen, waarin nieuwe investeringsvoornemens zijn verwerkt en rekening is gehouden
met de meest recente inzichten van Aw/WSW ten aanzien van bijvoorbeeld de bouwkostenstijging,
ontwikkelingen in de rente voor financiering en de ontwikkeling van de WOZ-waardes.
Tevens zal vanaf 2019 de beleidswaarde de bedrijfswaarde vervangen in het normenkader
van Aw en WSW. Dit kan op corporatieniveau tot verschillen in bestedingsruimte leiden
doordat het bezit op een andere wijze wordt gewaardeerd, hetgeen tot veranderingen
in de LTV kan leiden. In het eerste kwartaal van 2019 zullen de financiële normen
die gelden voor corporaties worden gekalibreerd. In een separate brief aan uw Kamer
ga ik nader in over het Verticaal Toezicht en de invoering van de beleidswaarde (Kamerstuk
29 453, nr. 486).

5. De verdeling van de investeringscapaciteit

Rekening houdend met de effecten van de verschillende fiscale maatregelen die dit
kabinet heeft genomen, is er nog financiële ruimte in de sector aanwezig. Er zijn
echter verschillen tussen corporaties en tussen woningmarktregio’s. In iedere regio
is er ruimte voor extra investeringen of huurmatiging, maar in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
gaat het bijvoorbeeld om een IBW voor nieuwbouw van € 2.790 per DAEB-woongelegenheid,
terwijl in de Metropoolregio Eindhoven de ruimte € 15.236 per DAEB-woongelegenheid
bedraagt. Daarnaast zijn er ook verschillen tussen corporaties binnen een woningmarktregio
of binnen dezelfde gemeente.

Figuur 1 – IBW 2018 nieuwbouw per DAEB-woning naar woningmarktregio

Een lage IBW betekent niet direct dat er sprake is van een tekort. De reeds voorgenomen
investeringen en de opgave in een gebied spelen daar een even grote rol in. Het vormt
echter wel één van de mogelijke indicatoren voor een situatie waarin op bepaalde plekken
of bij specifieke corporaties de financiële ruimte onvoldoende is om op de middellange
en langere termijn de benodigde stappen te maken in de verduurzaming en nieuwbouw.
De IBW per woning is juist in spanningsregio’s als de Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
en de Metropoolregio Amsterdam relatief laag. In het Sectorbeeld 201714 beschreef de Autoriteit woningcorporaties dat in deze twee regio’s ook nog relatief
veel vooruitgang te boeken is in de energetische kwaliteiten van het corporatiebezit.15 Hoewel dit niet per definitie betekent dat er sprake is van een daadwerkelijk tekort
op regioniveau, laat het samenvallen van relatief beperkte bestedingsruimte en een
grote opgave wel een potentiële mismatch zien.

Ook in het recent door WSW uitgevoerde onderzoek naar de financiële haalbaarheid16 van de verduurzamingsopgave komen verschillen aan het licht. Voor de periode tot
2022 concludeert WSW dat er binnen de corporatiesector als geheel genoeg ruimte is
om de duurzaamheidsinvesteringen te intensiveren naar een niveau dat nodig is om in
2030 label A te halen. Indien dat gebeurt in het scenario van een financiële stresssituatie,
komen de grenzen van de borging wel in zicht. Daarnaast zijn er 55 corporaties, waarvan
er nu al 27 een relatief beperkte financiële positie hebben, die over onvoldoende
middelen beschikken om in die periode te benodigde investeringen te doen om gemiddeld
label A in 2030 te halen. Daarbij moet opgemerkt worden dat wel rekening is gehouden
met de heffingsvermindering voor verduurzaming en de effecten van ATAD voor zover
op het moment van het onderzoek kon worden ingeschat, maar nog niet met de tariefsverlaging
in de verhuurderheffing.

Naar een betere benutting van de financiële ruimte

De mogelijke mismatch tussen opgave en middelen roept de vraag op hoe de financiële
ruimte in de corporatiesector beter kan worden ingezet. In eerste instantie is dat
een lokaal en regionaal vraagstuk. Zeker op lokaal niveau, binnen dezelfde gemeente,
wordt in de praktijk al langer onderlinge solidariteit getoond. Corporaties met meer
financiële ruimte zullen bij het maken van prestatieafspraken een groter aandeel van
de benodigde investeringen op zich nemen, of nemen eerder afgesproken investeringen
over van collega-corporaties. Op het niveau van de woningmarktregio is dit minder
vaak het geval.

Gezien de grote investeringsopgave waar veel regio’s voor staan, is een effectievere
inzet van middelen binnen de woningmarktregio belangrijk. Ik zie hierin een belangrijke
rol voor initiatieven vanuit de sector. Dat vergt een bereidheid van corporaties,
gemeenten en huurdersorganisaties om blijk te geven van de onderlinge solidariteit
en te kijken naar manieren om corporaties met minder bestedingsruimte bij te staan.

Binnen de sector is er ook aandacht voor het onderwerp. Uit een enquête van Aedes
en Platform3117 blijkt ook dat 89,5% van de corporaties het van belang vindt dat eventuele mismatches
in de sector kleiner worden. Daarnaast vindt 81,4% van de 150 respondenten dat collegiale
hulp daar een bijdrage aan kan leveren. Dat zou bijvoorbeeld kunnen verlopen via het
overnemen van opgaven, van bezit, of van leningen. Via het «Aanjaagteam collegiale
hulp» van Aedes worden concrete casussen uitgewerkt, waarbij gezocht wordt naar standaardisatie
van hoe en onder welke voorwaarden collegiale hulp vormgegeven kan worden.

Daarnaast staat de bestedingsruimte van corporaties op de agenda bij verschillende
regiogesprekken die ik voer. Daarbij zal ik met betrokken partijen ook over een betere
benutting van de financiële ruimte binnen de woningmarktregio spreken en gezamenlijk
onderzoeken naar manieren waarop corporaties elkaar kunnen ondersteunen. Voor de regio
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, waar de relatieve investeringscapaciteit het
laagst is, zal ik bovendien een bestuurlijk regisseur aanstellen om gericht naar oplossingen
te zoeken voor de volkshuisvestelijke problematiek in deze regio. Mocht uit de regiogesprekken
of het aanjaagteam van Aedes blijken dat voor wenselijke oplossingen onnodige belemmeringen
in regelgeving zitten, dan ben ik uiteraard bereid om daar – in overleg met de sector,
Aw en WSW – naar te kijken.

Sturing door het Rijk

Uiteraard zijn er ook mogelijkheden om vanuit het Rijk actief directe sturing te geven
op een betere inzet van middelen. Uit de enquête van Aedes blijkt dat 74,7% van de
respondenten van mening is dat voor het verkleinen van de mismatch externe hulp, zoals
sturing vanuit het Rijk, nodig is. Daarbij wordt met name gewezen op herverdeling
via de verhuurderheffing (77,5%) en projectsteun (64,9%).

Het is voorstelbaar dat, zoals in de aangehaalde enquête benoemd, centrale sturing
vanuit het Rijk noodzakelijk zal blijken om nationale en volkshuisvestelijke doelen
te halen in situaties die lokaal of regionaal niet opgelost kunnen worden. Het herverdelen
van middelen door het Rijk is echter een zwaar middel, dat veel precisie in de uitwerking
vereist. Vanuit juridisch oogpunt raakt herverdeling aan het eigendomsrecht en staatssteun.
Daarnaast moeten de financiële effecten van verschillende mechanismen op corporatie-
en stelselniveau in kaart worden gebracht, alsmede eventuele gevolgen voor de borging
en achtervangpositie van het Rijk en gemeenten. Zoals toegezegd zal ik u, mede naar
aanleiding van de motie Koershuis/Van Eijs18, nader informeren over de mogelijkheden om binnen de sector tot een betere benutting
van de investeringscapaciteit te komen en welke rol het Rijk daarin kan spelen.

6. Onderwerpen met betrekking tot verhuurderheffing en de daarmee samenhangende heffingsverminderingen

In het vervolg van deze brief ga ik in op een aantal nog niet behandelde zaken die
spelen rondom de verhuurderheffing. De motie van de heer Ronnes c.s. over meeropbrengsten
in de verhuurderheffing (Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 21) is in het vorige gedeelte aan de orde gekomen.

Motie Koerhuis over de verkoop van dure sociale huurwoningen

De motie van Kamerlid Koerhuis verzoekt om te onderzoeken hoe een prikkel in de verhuurderheffing
kan worden aangebracht om het verkopen van potentieel te liberaliseren huurwoningen
ten behoeve van de nieuwbouw van betaalbare sociale huurwoningen extra te stimuleren
(Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 36). Hierbij heb ik tijdens het betreffende overleg met de Tweede Kamer aangegeven dat
ik hierbij ook de verkoopregels voor corporaties van te liberaliseren woningen zou
betrekken (Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 39).

Vooraf

In aansluiting bij de motie van de heer Koerhuis zie ik het belang van een woningvoorraad
in de corporatiesector die qua prijs en kwaliteit past bij de doelgroep. Hierbij past
ook dat in het voorraadbeheer van corporaties ook de mogelijkheid wordt benut om grote,
dure woningen te vervangen door betaalbare woningen. Daarom zijn ook de verkoopregels
voor corporaties van te liberaliseren woningen betrokken bij deze motie, zoals eerder
ook is toegezegd. Hier ga ik aan het eind van deze paragraaf op in.

Ik heb ook de mogelijkheden verkend in de verhuurderheffing een verdere prikkel op
te nemen. In de verhuurderheffing zit reeds een prikkel om dure sociale huurwoningen
te verkopen. De verhuurderheffing wordt immers geheven over woningen met een huur
tot de liberalisatiegrens (in 2018 € 710,68), waardoor overheveling van potentieel
te liberaliseren huurwoningen naar het middensegment aantrekkelijk kan zijn. Daarnaast
bepaalt de WOZ-waarde van een woning de hoogte van de heffing. Verkoop van deze woningen
met een hoge WOZ-waarde (en het terugbouwen van nieuwe, betaalbare sociale huurwoningen
met een lagere WOZ-waarde) leidt tot een verlaging van de te betalen heffing voor
een verhuurder.

Ik heb twee varianten verkend om een prikkel als genoemd in de motie op te nemen in
de verhuurderheffing. Hierbij heb ik een dure sociale huurwoning opgevat als een huurwoning
met een huur onder de liberalisatiegrens (2018: € 710,68) die geliberaliseerd kan
worden. Of een woning geliberaliseerd kan worden, kan getoetst worden aan de hand
van de punten van het woningwaarderingsstelsel.

Heffingsvermindering

De eerste onderzochte mogelijkheid is een heffingsvermindering voor de verkoop van
potentieel te liberaliseren huurwoningen. Hierbij geldt wel dat de onderzochte heffingsvermindering
niet alleen van toepassing zal zijn voor woningcorporaties. Uit oogpunt van het gelijkheidsbeginsel
is het van belang om deze te laten gelden voor alle verhuurders die de heffing betalen.
De heffingsvermindering kan dus niet worden beperkt tot enkel woningcorporaties.

Uit gesprekken met de uitvoerder van de reeds bestaande heffingsverminderingen, RVO.nl, blijkt dat een heffingsvermindering ten behoeve van de verkoop van potentieel te
liberaliseren huurwoningen in beginsel uitvoerbaar is. De uitvoerbaarheid hangt samen
met de reikwijdte van juridische kaders. De koppeling van de verkoop van een potentieel
te liberaliseren huurwoning met de verplichting om een nieuwbouwwoning te bouwen maakt
de uitvoeringslast wel fors groter vanwege extra controles op de nieuwbouwwoning.
Een extra heffingsvermindering is voor de Belastingdienst goed uitvoerbaar mits RVO.nl,
net als bij de bestaande heffingsverminderingen, het recht op en de hoogte via een
verklaring vastlegt. Hier zijn voor de Belastingdienst geen extra uitvoeringskosten
mee gemoeid.

Een heffingsvermindering voor verkoop van potentieel te liberaliseren huurwoningen
zou – in lijn met de reeds bestaande systematiek voor vermindering van de verhuurderheffing
– moeten worden vormgegeven als dienst van algemeen economisch belang (DAEB). De bestaande
heffingsverminderingen zijn als DAEB gekoppeld aan het doen van noodzakelijke investeringen
voor activiteiten, die – vanwege marktfalen- onvoldoende tot stand komen.

De betreffende woningen vallen echter door de verkoop buiten de verhuurderheffing.
Bij het afstoten van dergelijk bezit kan er geen sprake zijn van onrendabele investeringen
aangezien de woningen zeker in de huidige marktomstandigheden, op zich immers al tegen
de marktwaarde verkocht kunnen worden. Alleen al daarom kan deze activiteit niet worden
vormgegeven als noodzakelijke DAEB waarvoor compensatie via de heffingsvermindering
mogelijk zou kunnen zijn. Een heffingsvermindering voor de verkoop van potentieel
te liberaliseren huurwoningen zal leiden tot ongeoorloofde staatssteun.

Gezien de genoemde bezwaren voor een heffingsvermindering voor de verkoop van potentieel
te liberaliseren huurwoningen zie ik dan ook geen mogelijkheid deze uit te werken.

Daarom is binnen deze variant een alternatieve benadering verkend. Dit alternatief
is om de verkoop van een potentieel te liberaliseren huurwoning niet als doel van
de heffingsvermindering te nemen, maar als voorwaarde te stellen voor een heffingsvermindering
voor nieuwbouw van goedkope huurwoningen. Tot 1 juli 2018 was het reeds mogelijk een
heffingsvermindering voor goedkope huurwoningen aan te vragen. Aan de in de motie
Koerhuis (Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 36) gestelde vraag kan in deze constructie worden voldaan met de extra voorwaarde dat
een heffingsvermindering voor een goedkope huurwoning alleen kan worden aangevraagd
als er een verkoopcontract wordt overlegd, waarin een potentieel te liberaliseren
huurwoning wordt onttrokken uit de sociale voorraad. Dit alternatief lijkt niet te
stuiten op de hiervoor genoemde bezwaren, maar zal wel tot een fors hogere uitvoeringslast
leiden.

Bovenop de controle voor nieuwbouw, dient er extra te worden gecontroleerd op de voorwaarde
van de verkoop van potentieel te liberaliseren huurwoningen. Zo dient er onder andere
gecontroleerd te worden of de woning wel voldoet aan de definitie van potentieel te
liberaliseren huurwoning en of de woning inderdaad onttrokken is aan de sociale voorraad.

Voor een heropening van de heffingsvermindering voor nieuwbouw gekoppeld aan de hier
genoemde eis voor te verkopen woningen is op dit moment geen budget beschikbaar. In
combinatie met de hogere uitvoeringslasten zie ik daarom op dit moment ook geen mogelijkheid
om binnen de verhuurderheffing een dergelijke heffingsvermindering (opnieuw) in te
voeren.

Differentiatie van het heffingstarief

De tweede variant die onderzocht is, is om het heffingstarief te differentiëren, waarbij
een hoger tarief toegerekend wordt aan potentieel te liberaliseren huurwoningen. Vanwege
de opzet van de verhuurderheffing waarbij zowel corporaties als particuliere verhuurders
met meer dan 50 huurwoningen belastingplichtig zijn, is er uit oogpunt van het gelijkheidsbeginsel
geen mogelijkheid om een differentiatie van het heffingstarief alleen te laten gelden
voor toegelaten instellingen.

Een tariefdifferentiatie in de verhuurderheffing brengt grote gevolgen met zich mee
voor de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid. Er is in de eerste plaats een structuurwijziging
in de huidige heffingssystematiek. Dit is voor de Belastingdienst alleen uitvoerbaar
en handhaafbaar als deze woningen, net als bij de heffingsverminderingen, door RVO.nl
bij beschikking worden vastgesteld. Een dergelijke structuurwijziging heeft een implementatietermijn
van maximaal 12 maanden.

Daarnaast moeten de beschikkingen van RVO.nl worden aangevraagd door de verhuurders
indien hun woning niet tot het hogere tarief voor potentieel te liberaliseren huurwoningen
behoort. Een omgekeerde werking, namelijk het aanvragen van een beschikking voor woningen
die tot het hogere tarief behoren, is niet wenselijk, omdat verwacht wordt dat de
verhuurder niet uit zichzelf hiertoe een aanvraag voor een beschikking zal doen. Het
gaat bij het aanvragen voor een beschikking voor het lagere tarief om enkele miljoenen
woningen. Dit geeft een hoge uitvoeringslast voor zowel verhuurder als de uitvoerder
van de beschikkingen (RVO.nl). Om deze redenen concludeer ik dat een differentiatie
van het heffingstarief een moeilijk uitvoerbare variant is.

Verkoopregels voor corporaties van te liberaliseren woningen

Bij de verkoop van blijvend gereguleerde woningen geldt na verkoop een wettelijke exploitatieverplichting van
ten minste 7 jaar en vereiste zienswijzen van de gemeente en huurdersorganisaties.
Bij de verkoop van te liberaliseren woningen is alleen de zienswijze van de gemeente
verplicht, indien de woningen niet voor het middensegment bestemd worden of er in
de prestatieafspraken onvoldoende afspraken zijn gemaakt over goedkope vervangende
nieuwbouw. Hierbij geldt dat voor elke te verkopen woning ten minste één passende
nieuwbouwwoning moet worden teruggebouwd (gelijkblijvende voorraad).

Ik ben bereid te onderzoeken of de zienswijze van gemeenten voor alle te liberaliseren
woningen kan worden losgelaten indien er prestatieafspraken zijn gemaakt omtrent de
omvang van de voorraad van de corporatie en de verkoop van dit bezit. Hiermee wil
ik bereiken dat afspraken over corporatieverkopen voorafgaand aan de verkoopprocedure
bij de prestatieafspraken worden gemaakt en niet achteraf als de procedure al (deels)
is doorlopen. Dit voorkomt dubbele werkzaamheden en daarmee dubbele lasten voor zowel
corporaties als gemeenten. Door op voorhand duidelijkheid aan corporaties te geven
moet de drempel om te verkopen worden verlaagd, zonder dat ongewenste aantallen woningen
worden verkocht.

Bij de uitwerking van de koppeling aan de prestatieafspraken wil ik bezien of de thans
geldende 1-op-1 relatie tussen verkopen en de bouw van goedkope vervangende nieuwbouw
kan worden vervangen door afspraken over de omvang van de voorraad van de corporatie
en de verkoop van dit bezit. Hiermee wil ik partijen lokaal meer mogelijkheden en
verantwoordelijkheden bieden, zodat lokaal afspraken kunnen worden gemaakt over de
noodzakelijke omvang van de voorraad en verkopen.

Ter stimulering van verkopen aan het middenhuursegment wil ik onderzoeken of de toestemmingsprocedure
van verkooptransacties bestemd voor het middenhuursegment kan worden omgezet naar
een verantwoording achteraf, zoals dat ook het geval is bij verkopen aan particulieren
voor eigen gebruik. Om woningen aan te merken als bestemd voor het middenhuursegment,
wil ik het huidige wettelijke vereiste van 7 jaar doorexploiteren handhaven, waarbij
ik het maximale huurniveau wil vastleggen op € 1.000 overeenkomstig de aanbevelingen
van de samenwerkingstafel middenhuur. Het omzetten van de toestemmingsprocedure vooraf
in een verantwoording achteraf, zou de drempel om te verkopen verder moeten verlagen
en de snelheid om woningen beschikbaar te krijgen voor het middensegment moeten verhogen.
Corporaties, gemeenten en huurders kunnen daarmee voordeel hebben van deze maatregel.

Verkenning andere mogelijkheden tot vervolg heffingsvermindering

Tijdens het algemeen overleg in de Tweede Kamer over onder meer de Staat van de Volkshuisvesting
op 21 juni 2018 (Kamerstukken 32 847 en 29 453, nr. 421) heb ik toegezegd de mogelijkheden voor (andere dan de in motie van de heer Koerhuis
(Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 36) genoemde) nieuwe heffingsverminderingen in de verhuurderheffing te verkennen, zowel
op haalbaarheid als wenselijkheid. Tot 1 juli konden heffingsplichtige verhuurders
een aantal heffingsverminderingen aanvragen. Hierbij ging het om heffingsverminderingen
voor verbouw, transformatie, samenvoeging, sloop en nieuwbouw. Bij de verkenning is
gekeken naar heffingsverminderingen die op dezelfde manier uitgevoerd kunnen worden
als de eerdere heffingsverminderingen. Daarbij dienen de nieuwe heffingsverminderingen
aan dezelfde voorwaarden te voldoen zoals hiervoor beschreven. Dit betreft zowel op
het gebied van uitvoerbaarheid, als ook de juridische houdbaarheid.

Een van de opties die is bekeken, is een heffingsvermindering in het kader van de
herstructurering van de woningvoorraad in het aardbevingsgebied in Groningen. Een
groot deel van de opgave in dat gebied betreft echter koopwoningen. Deze woningen
vallen niet onder de verhuurderheffing en een heffingsvermindering is dan ook niet
mogelijk voor een groot deel van de woningvoorraad daar. Een andere mogelijkheid is
een heffingsvermindering voor stedelijke vernieuwing. Tot 1 juli 2018 gold een dergelijke
heffingsvermindering voor Rotterdam-Zuid. De herstructurering kan dan gericht zijn
op grootschalige renovatie, sloop of nieuwbouw. Belangrijk hierbij is dat een duidelijk
onderbouwde opgave voor alle verhuurders van sociale huurwoningen wordt geformuleerd.
In het verlengde van nieuwe heffingsverminderingen is ook gekeken naar een verhoging
van het budget van de nieuwe heffingsvermindering voor verduurzaming. Hiervan is de
uitwerking bekendgemaakt op Prinsjesdag.19

De verkenningen naar nieuwe heffingsverminderingen zijn afgezet tegen een generieke
verlaging van de verhuurderheffing. Uit verkenningen blijkt dat deze optie het meest
positieve effect heeft op de financiële ratio’s van corporaties, en daarmee op de
beschikbare investeringscapaciteit. Het achterliggende mechanisme is eerder in deze
brief toegelicht. Daarnaast bereikt de lastenverlichting op deze manier alle corporaties
en niet enkel de corporaties die voldoende middelen hebben om de voorinvestering te
doen. Dit heeft geleid tot de eerder in deze brief genoemde keuze om de in augustus
beschikbaar gekomen € 100 miljoen in te zetten voor een generieke tariefsverlaging.
Dit betekent niet dat (her)invoering van heffingsverminderingen niet mogelijk is,
maar wel dat hiervoor dan eerst dekking beschikbaar moet komen. Bij dekking via verhoging
van het tarief geldt de hiervoor genoemde doorwerking op de bestedingsruimte van de
sector, waarbij heffingsverminderingen meer gericht kunnen zijn, maar voor het totaal
van de sector een kleiner effect hebben dan tariefsmutaties, wat dan per saldo zal
leiden tot een negatieve doorwerking op deze bestedingsruimte.

Motie Kamerlid Asscher c.s. over investeringen in betaalbare huurhuizen en krimpgebieden
op peil houden

Bij de Algemene Politieke Beschouwingen (Handelingen II 2018/19, nr. 3, item 6) heeft het lid Asscher, tezamen met de leden Van Haersma Buma en Segers, een motie
ingediend (Kamerstuk 35 000, nr. 20). Hierin wordt de regering verzocht te bezien hoe de investeringen in betaalbare
huurhuizen en krimpgebieden op peil gehouden kunnen worden. In het voorgaande is uiteengezet
dat de totale financiële slagkracht van de corporatiesector de afgelopen jaren slechts
beperkt is gewijzigd, en dat ook voor de komende jaren er voor de sector nog ruimte
is om te investeren. Hiermee lijkt niet direct noodzaak te zijn voor nadere interventies.
Ook corporaties in krimpgebieden hebben financiële ruimte om te investeren. Als wordt
gekeken naar het totaal van de woningmarktregio’s waar corporaties uit krimpgebieden
onder vallen, gaat het op basis van de in het voorjaar gepubliceerde IBW 2018 om maximaal
€ 4,29 miljard extra voor nieuwbouw of € 3,55 miljard extra voor woningverbetering/verduurzaming
wat in krimpgebieden geïnvesteerd kan worden.20

Wat betreft de investeringen in betaalbare huurhuizen heb ik eerder in deze brief
genoemd dat in de planning circa 130.000 nieuw te bouwen woningen staan, ofwel bijna
26.000 per jaar. Van die woningen zal bovendien 78% worden verhuurd voor een huurprijs
tot maximaal € 640,14, waarmee ze geschikt zijn voor passend toewijzen aan de huishoudens
met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.

Wat betreft de investeringen in krimpgebieden blijkt uit de meerjarenplannen van corporaties
in krimpgebieden dat corporaties in de periode 2018–2022 reeds bijna 6400 nieuwbouwwoningen
gepland hebben en ongeveer 6300 woningen gesloopt gaan worden. Over de periode 2016–2020
werd nog uitgegaan van 4000 nieuwbouwwoningen en van 2600 woningen die gesloopt zouden
worden. Daarnaast wordt verwacht dat in de periode 2018–2022 voor bijna € 890 miljoen
verbeterd wordt aan woningen in krimpgebieden. Overigens betreft de opgave in krimpgebieden
voor een groot deel niet het corporatiebezit, maar het particulier (koop)bezit. Door
middel van regelgeving zoals heffingsverminderingen in de verhuurderheffing worden
deze niet bereikt. Daar is meer kennis voor nodig over mogelijke oplossingsrichtingen.
Met een expertisetraject ga ik werken aan deze kennisopbouw. Daarnaast blijf ik natuurlijk
in gesprek met de krimpregio’s over op welke manier de regionale woningmarktopgaven
aangepakt kunnen worden. Binnenkort zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

In het voorjaar van 2019 zal in de Staat van de Volkshuisvesting worden gerapporteerd
over nieuwe investeringsvoornemens van corporaties, in het bijzonder die in krimpgebieden.
Daarnaast zal in het voorjaar van 2019 de actuele IBW bekend gemaakt worden, waarbij
rekening is gehouden met de actuele fiscale ontwikkelingen en nieuwe investeringsvoornemens
van corporaties. Hieruit zal blijken of de investeringen door corporaties in krimpgebieden
en op het gebied van nieuwbouw op peil blijven.

7. Concluderend

In deze brief ben ik aan de hand van de huidige inzichten ingegaan op hoe de investeringskracht
in de corporatiesector zich verhoudt tot de volkshuisvestelijke opgaven. De sector
zal de komende jaren al flink investeren in de woningmarkt, en heeft daarbovenop nog
financiële ruimte (IBW) voor extra investeringen. Hoewel de totale belastingafdrachten
van de corporatiesector zullen stijgen, wijst de op dit moment beschikbare informatie
erop dat de IBW 2018 niet beperkt wordt door de geraamde oploop in de verhuurderheffing
of de genomen fiscale maatregelen. Ik heb in reactie op de motie Ronnes in dit verband
aangegeven geen aanleiding te zien tot een verdere beperking van de endogene oploop
in de verhuurderheffing bovenop de € 100 miljoen inzet ten behoeve van structurele
verlaging van het tarief.

Een belangrijke nuancering die in deze brief wordt gemaakt, is dat de uitkomsten zijn
gebaseerd op de meerjarenplannen die corporaties eind 2017 hebben ingediend. Waar
mogelijk zijn deze uitkomsten voor de sector als geheel geactualiseerd met inschattingen
van de effecten van recente (fiscale) ontwikkelingen. Daarmee is er een eerste algemeen
beeld van hoe de ontwikkeling van de investeringscapaciteit en de volkshuisvestelijke
ambities zich tot elkaar verhouden. In de komende maanden zal aanvullende informatie
beschikbaar komen, waarmee een meer precies beeld gegeven kan worden. Daartoe behoren
bijvoorbeeld de uiterlijk 15 december 2018 in te dienen nieuwe meerjarenplannen van
corporaties (begin 2019 beschikbaar), waarin ten opzichte van de plannen van vorig
jaar de recente fiscale ontwikkelingen verwerkt zijn, alsmede nieuwe voorgenomen investeringen,
eventueel wijzigingen in het huurbeleid, de onderhouds- en bouwkostenstijgingen en
eventuele hogere stijging van WOZ-waardes dan eerder voorzien. Daarnaast zal ook de
invoering van de beleidswaarde en het naar aanleiding daarvan nieuw vaststellen van
de financiële normen van Aw en WSW invloed hebben. Aan de hand van deze nieuwe informatie
zal ik, in overleg met de Aw, WSW en de corporatiesector, het beeld in de komende
maanden verder verduidelijken.

Voor de langere termijn worden in de kabinetsramingen stijgende belastingafdrachten
voorzien. De analyses van Ortec Finance ten aanzien van de financiële positie van
de sector voor de periode tot en met 2030 laten met name een sterke gevoeligheid voor
kleine verschillen in beleidskeuzes, ambitieniveau en macro-economische ontwikkelingen
zien. Onzekerheid over de middellange en lange termijn maakt het al op de korte termijn
moeilijker voor corporaties om langjarige investeringsbeslissingen te nemen. Het is
daarom van belang ook deze ontwikkelingen te blijven volgen en te actualiseren naarmate
meer nauwkeurige informatie beschikbaar is.

Dit heb ik ook aangegeven in relatie tot de motie Asscher c.s. (Kamerstuk 35 000, nr. 20) De sector kan de komende jaren blijven investeren in de woningmarkt. Maar ook hier
is het van belang de ontwikkelingen te volgen. Zo wordt in het voorjaar van 2019 gerapporteerd
of de investeringen in krimpgebieden en voor betaalbare nieuwbouw ook in de nieuwe
investeringsvoornemens van corporaties op peil blijven.

Verder zijn er verschillen in investeringscapaciteit tussen corporaties en tussen
regio’s. Juist in de gebieden waar de komende jaren veel investeringen nodig zijn,
lijkt de ruimte voor (extra) investeringen het kleinst te zijn. Dit maakt een gesprek
over het beter inzetten van de beschikbare financiële ruimte in de sector noodzakelijk.
Zeker binnen woningmarktregio’s is er veel ruimte voor corporaties om elkaar meer
te ondersteunen dan nu het geval is. De sector zelf denkt hier al over na en ik zal
het onderwerp ook ter sprake brengen in de regiogesprekken die ik voer. Daarnaast
staat het denken over de rol van het Rijk bij de betere inzet van financiële middelen
niet stil.

In reactie op de motie Koerhuis (Kamerstuk 34 775 XVIII, nr. 36) heb ik aangegeven bereid te zijn de mogelijkheden binnen de verkoopregels voor corporaties
van te liberaliseren woningen verder te onderzoeken.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren