Brief regering : Uitkomsten van het bestuurlijk overleg “goed verhuurderschap”

Nr. 439
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 november 2018

Met deze brief informeer ik u over de uitkomsten van het bestuurlijk overleg «goed
verhuurderschap» dat ik op 1 november 2018 voerde met de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten (VNG), de gemeente Amsterdam (namens de deelnemende (studenten-)gemeenten),
de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond (LSVb), Vastgoed Belang, de Vereniging
van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoed Management Nederland
(VGM NL), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM), VBO Makelaar,
Pararius, Aedes en de Federatie Opvang.

Naar aanleiding van verschillende excessen en misstanden in de huursector zijn we
gekomen tot een gezamenlijke aanpak, zoals ik u dat ook heb aangekondigd per brief1. Het gaat onder meer om verhuurders en bemiddelaars die discrimineren, verhuurders
die huurders intimideren, bedreigen en uitbuiten (de zogenoemde huisjesmelkers), of
bemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders
in rekening brengen. Deze excessen zijn bij wet verboden en strafbaar en moeten worden
aangepakt.

Direct implementeerbare aanpak

In de bijlage schets ik u de aanpak die de start markeert van een gezamenlijk traject
om goed verhuurderschap te stimuleren. Met alle partijen ben ik in staat geweest om
in vijf maanden tijd een flink aantal concrete acties te formuleren, waarmee naar
mijn oordeel een goede basis wordt gelegd voor een doelmatige aanpak van de excessen
als hier beschreven. Alle overeengekomen acties kunnen meteen worden geïmplementeerd
of uitgevoerd. Daarnaast zal ik aanvullende voorstellen voor wetgeving uitwerken,
zoals uw Kamer mij ook verzocht, maar dat heeft logischerwijs meer tijd nodig. De
noodzaak van aanvullende wetgeving kan op zijn beurt beter worden aangetoond met een
vergroot inzicht in de problematiek, waarvoor eveneens plannen staan in de bijlage
bij deze brief.

In de aanpak staan maatregelen die al genomen zijn en maatregelen die aanvullend in
gang kunnen worden gezet. Tegelijkertijd worden twee belangrijke onderwerpen geadresseerd.
Allereerst speelt de beperkte organisatiegraad van de sector waardoor zelfregulering
slechts werking heeft in dat deel van de sector. Dat vraagt om aanvulling richting
het niet-georganiseerde deel van de sector. Tegelijk moet ook het inzicht in de problematiek
worden verhoogd, overigens zonder daarbij de start van deze aanpak op te houden.

Goed verhuurderschap: waar gaat het om?

Goed verhuurderschap is een van de thema’s in de Nationale Woonagenda. Goed verhuurderschap
staat voor gelijke behandeling van iedereen die een huurwoning zoekt, het handelen
in overeenstemming met het huurrecht, dat verhuurders open en transparant zijn over
de gestelde eisen, dat huurders bij onvrede over de verhuurder gebruik kunnen maken
van hun wettelijke mogelijkheden en daarbij niet hoeven te vrezen voor intimidatie
en dat richting de huurder niet ten onrechte bemiddelingskosten in rekening worden
gebracht. Voor huurders geldt dat die zich dienen te houden aan gemaakte afspraken.
De aanpak gaat daarom, conform uitkomsten van mijn bestuurlijk overleg van 30 mei
2018 waarover ik u informeerde, over:

– Discriminatie op de woningmarkt;

– Huisjesmelkerij;

– Onterecht berekende bemiddelingskosten;

– De rol van de huurder.

Discriminatie

Discriminatie op de woningmarkt moet te allen tijde worden tegengegaan. Hierop tonen
alle partijen hun commitment en zij zijn in eigen kring scherp hierop. Met periodiek
onderzoek naar discriminatie wil ik een extra middel creëren dat de sector verder
stimuleert tot goed gedrag en alertheid. Daarbij is het zaak de diepere dimensies
van discriminatie in beeld te brengen zodat deze aanpak zo effectief mogelijk gericht
kan worden. Met dit onderzoek wil ik ook een aanvullend instrument implementeren om
discriminatie op de woningmarkt verder te bestrijden.

Het thema discriminatie manifesteert zich ook op beleidsonderwerpen van andere ministeries.
Daarom is er voor de parallellen met de aanpak voor arbeidsmarktdiscriminatie en stagediscriminatie
overleg met de ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Onderwijs, Cultuur
en Wetenschap.

Wettelijke mogelijkheden benutten

Het benutten van bestaande handhavingsinstrumenten van gemeenten en handhavende diensten
is een belangrijk onderdeel van het terugdringen van excessen op de huurmarkt. Tegelijkertijd
onderzoek ik met partijen welke gerichte acties of aanvullingen in wet- en regelgeving
verder wenselijk en noodzakelijk zijn om goed verhuurderschap te stimuleren. Zo beraad
ik me op de richting van aanvullend wettelijk instrumentarium om huisjesmelkerij in
zijn verschillende verschijningsvormen gericht aan te kunnen pakken en te sanctioneren.
Tevens bekijk ik hoe de wettelijke basis voor de aanpak van onterechte bemiddelingskosten
versterkt kan worden.

Commitment bij partijen

Goed verhuurderschap is gericht op een sector die zich als geheel verder ontwikkelt
als solide en betrouwbare partner voor overheden en huurders, zodat deze partijen
weten wat zij aan deze sector hebben. Het grootste deel van de huursector wordt gekenmerkt
door betrouwbare dienstverlening door deskundige partijen aan goedwillende huurders.

Uiteraard dienen misstanden te worden voorkomen of aangepakt. Niet alleen hebben deze
misstanden een ingrijpend effect op de persoonlijke levenssfeer van huurders die ermee
worden geconfronteerd, maar het zorgt ook voor maatschappelijke overlast en het heeft
een negatief effect op de werking van de woningmarkt. Ook de bonafide verhuurders
en bemiddelaars ondervinden schade van deze misstanden in de huursector. Tegelijkertijd
leiden excessen aan de kant van de huurder soms tot kritisch gedrag van verhuurders.

In mijn gesprekken met sectorpartijen heb ik ervaren dat zij niet alleen vanuit hun
professionele belangen maar ook vanuit hun maatschappelijke rol commitment tonen om
tot een gezamenlijke aanpak te komen. Het betreft zowel verhuurders als huurders,
bemiddelaars en overheden die enerzijds beleid maken maar anderzijds ook aan de lat
staan voor de handhaving van dat beleid.

De overleggen met alle partijen hebben er onder meer toe geleid dat partijen verklaren
om zichzelf en elkaar blijvend te committeren aan de ambitie om de excessen en ongewenste
praktijken op de huurmarkt gezamenlijk aan te pakken en verder te werken aan een solide
en betrouwbare sector als geheel. Hiermee wordt paal en perk gesteld aan ongewenste
gedragingen in de huursector. Door als georganiseerde verhuurders en bemiddelaars
zowel onderling als met (lokale) overheden samen te werken wordt beoogd ook effect
te hebben op het niet-georganiseerde deel van de huursector en daarmee op de huursector
als geheel.

Vervolg

In de bijlage van deze brief wordt de stand van zaken van de aanpak goed verhuurderschap
beschreven. Ik hecht er aan op te merken dat het hier een tussenstand betreft: de
bij de aanpak betrokken partijen bespreken periodiek de voortgang van de acties en
stand van zaken ten opzichte van de gezamenlijke ambitie en stellen zo nodig de acties
bij op basis van nieuwe inzichten. Immers het betreft een proces waarin regelmatig
wordt bezien of de getroffen maatregelen voldoende zijn en zo niet welke volgende
stap dan nog kan worden gezet. Daarbij wordt bezien of het aantal betrokken partijen
moet worden uitgebreid of aangepast. Ik zal over de voortgang rapporteren in de voortgangsrapportage
van de Nationale Woonagenda.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

BIJLAGE: DE GEZAMENLIJKE AANPAK GOED VERHUURDERSCHAP

Met de VNG, de gemeenten (studentensteden), de Woonbond, de LSVb, Vastgoed Belang,
IVBN, VGM NL, NVM, VBO Makelaar, Pararius, Aedes en de Federatie Opvang zijn gesprekken
gevoerd over maatregelen die genomen worden of genomen kunnen worden tegen excessen
op de huurmarkt2 waar het gaat om discriminatie, huisjesmelkerij3, onterechte bemiddelingskosten en onwenselijk huurdersgedrag.4 In deze bijlage treft u de concrete maatregelen aan die samen met betrokken partijen
worden opgepakt.

Er wordt zowel gewerkt aan voorlichting, zelfregulering en handhaving op de afgesproken
speerpunten als aan het vergroten van het inzicht in de problematiek met gedegen onafhankelijk
onderzoek dat ook werking heeft als disciplinerend instrument. Daar waar nodig zal
ik inzetten op wet- en regelgeving. In nauwe samenwerking met genoemde partijen moet
dat leiden tot minder excessen op de huurmarkt.

De overeengekomen maatregelen

Ik wil hier benadrukken dat de betrokken partijen in de aanpak elk hun inzet plegen
om goed verhuurderschap te stimuleren. Hierna ga ik in op deze aanpak en geef ik een
overzicht van aanvullende acties die in gang worden gezet. Ik vervolg de beschrijving
van de aanpak langs de lijnen van voorlichting, zelfregulering, handhaving en de zoektocht
naar aanvullende wetgeving. Expliciet vermeld ik welke nieuwe acties partijen met
deze aanpak hebben afgesproken. Daarna benoem ik de zoektocht naar aanscherping van
wet- en regelgeving. Vervolgens ga ik in op de behoefte aan het vergroten van inzicht
in de problematiek en de organisatiegraad van de sector. Tot slot beschrijf ik u hoe
het onderwerp «uitsluiting op basis van zwarte lijsten» verder wordt opgepakt.

1. Voorlichting helpt

Voorkomen is beter dan genezen. Ook hier geldt dat slechts een klein deel van de misstanden
op de huurmarkt wordt veroorzaakt door actoren die willens en wetens overtredingen
maken. Daarom moet er rekening mee worden gehouden dat in sommige gevallen sprake
is van onvoldoende kennis van de betreffende wettelijke maatregelen. Een deel van
de sector is bovendien niet georganiseerd en kan dus niet terugvallen op georganiseerde
kennisnetwerken. Goede voorlichting, zowel door de overheid als door de markt, is
dan ook zinvol.

Zo geven enkele steden voorlichting aan verhuurders die nieuw zijn op de markt. De
huurteams die in een aantal steden actief zijn doen dat ook en zij delen hun kennis.
Datzelfde geldt voor voorlichting die gericht is op huurders: zij kunnen noodzakelijke
informatie en hulp vinden bij De Woonbond of, in het specifieke geval van studenten
bij de LSVb. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) geeft
voorlichting over de huur(prijs)-regelgeving, juiste toepassing van contractvormen5 en de mogelijkheden voor geschillenbeslechting. Aanvullend hierop biedt deze aanpak
het volgende:

Nieuw

– Tussen grote steden wordt kennisdeling georganiseerd in samenwerking met het Ministerie
van BZK (over problematiek, aanpak, handhavingsmogelijkheden die er zijn);

– De informatiepositie van (met name) internationale studenten wordt verbeterd en de
campagne «wegwijs met je huurprijs» wordt (Engelstalig) herhaald in een samenwerking
van studentensteden, huisvesters, onderwijsinstellingen, huurteams en het Ministerie
van BZK;

– Daarnaast zullen studentensteden gemeentelijke huurteams zo nodig faciliteren, waarbij
huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders
de weg wijzen naar de huurcommissie of rechter. Ook enkele van deze huurteams zullen
campagne voeren.

– Bij Vastgoed Belang is een omvangrijk handboek huurrecht voor leden beschikbaar dat
tegen betaling ook voor niet-leden beschikbaar is.

– Het Ministerie van BZK zal op de website www.woningmarktbeleid.nl op handzame wijze de wet- en regelgeving inzake huurrecht ontsluiten;

– Het Ministerie van BZK geeft grotere bekendheid aan diverse meldpunten van ongewenst
verhuurdergedrag;

– De essentiële onderdelen van de website van de Huurcommissie worden in het Engels
beschikbaar gesteld.

2. Zelfregulering draagt bij

Regelmatig klinkt vanuit de samenleving het signaal om wet- en regelgeving te ontwerpen
als excessen zich voordoen. Dat is niet onbegrijpelijk maar tegelijkertijd is de onderhavige
problematiek soms zelfs al bij wet verboden (zoals discriminatie en onterechte bemiddelingskosten).
Het is juist zoeken naar de aanvullingen in een aanpak die daadwerkelijk iets toevoegen
aan de bestaande praktijk van goedwillende actoren op de huurmarkt, bij zowel overheids-
als marktpartijen. Zelfregulering is een onderdeel daarvan.

In het gesprek bleek dat het georganiseerde deel van de sector eigenstandig verschillende
instrumenten heeft ingericht die bijdragen aan de aanpak van de problematiek en waarmee
delen van de sector zich kunnen onderscheiden. Misstanden zijn immers ook voor de
sector onwenselijk omdat deze tot imago- en omzetschade leidt. Tegelijkertijd is een
deel van de partijen in de sector (verhuurders, bemiddelaars) niet georganiseerd en
dat vormt een aandachtspunt.

Gebleken is dat bij partijen als NVM, VBO Makelaar, Vastgoed Belang, VGM NL en IVBN
goede praktijken heersen als het gaat om het opnemen van anti-discriminatiebepalingen
en principes van goed verhuurderschap in gedragscodes, voorwaarden, opleidingen, handboeken
en andere bestaande instrumenten6. Partijen kunnen daarbij ook sancties richting hun leden hanteren. Vastgoedmanagers
verenigd in VGM NL hanteren een gedragscode die alle leden (groot en klein) jaarlijks
onderschrijven. NVM en VBO Makelaar (naast makelaars ook bemiddelaars) gaan discriminatie
en onterechte bemiddelingskosten tegen door te handhaven via hun tucht- en geschillencommissie.
Aanvullend op de bestaande praktijk komen we op de volgende maatregelen:

Nieuw

– Vastgoed Belang heeft het plan een gedragscode naar model van de VGM NL code te delen
met haar leden (ook de kleine). Voor professionele leden hanteert Vastgoed belang
de Code of Ethics van IVBN.

– Vastgoed Belang, VGM NL (mede namens IVBN), NVM, VBO Makelaar en de Woonbond gaan
in overleg de screening van huurders standaardiseren. Op deze manier kan discriminatie
door verhuurders tegengehouden worden en kunnen «malafide huurders» vroegtijdig gesignaleerd
worden.

– Vastgoed Belang, VGM NL, IVBN, NVM en VBO Makelaar zullen naar de gehele verhuur –
en bemiddelaarssector toe hun commitment voor de aanpak van discriminatie uitspreken
om de preventieve werking hiervan te versterken.

– Om (slecht) verhuurders- en huurdersgedrag vast te leggen, wordt door Vastgoed Belang
en de stichting Keurmerk Kamerverhuur & Veiligheid (KKVV) gewerkt aan het door ontwikkelen
van een app ten behoeve van de communicatie tussen huurder en verhuurder. Hierbij
worden ook de wensen van de huurders betrokken.

– Vastgoed Belang, VGM NL, NVM, VBO Makelaar en de Woonbond verkennen op basis van best
practices hoe de juiste toepassing van de verschillende contractvormen op de huurmarkt
verder kan worden bevorderd.

3. Handhaving versterken

Effectieve handhaving door gemeenten en handhavende partijen is onontbeerlijk voor
een goede werking van het beleid voor de woningmarkt. Ook eventuele aanvullende wettelijke
maatregelen vallen of staan ermee. In het gesprek dat ik met regio’s in het kader
van de woningmarktafspraken heb is de inzet van lokale actoren op handhaving een aandachtspunt.
In het belang van een goede handhaving staan de volgende acties op stapel:

Nieuw

– BZK zal in overleg met de VNG en de G40 de handreiking handhavingsinstrumentarium
actualiseren om daarmee meer recht te doen aan de problematiek die met deze aanpak
wordt geadresseerd;

– De Woonbond en de studentensteden gaan onderzoek doen naar de werking van huurteams
om inzicht in werkwijzen van de verschillende huurteams te vergroten. Op basis daarvan
kan worden bepaald hoe de veiligheid van huurders bij het melden van misstanden kan
worden vergroot en hoe de handhaving kan worden geïntensiveerd;

– Het Ministerie van BZK en de steden zetten zich in voor het maken van afspraken over
het intensiveren of aanscherpen van de handhaving op Goed verhuurderschap.

– Op verzoek van Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft het Ministerie van BZK verschillende
vormen van verkapte bemiddelingskosten verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper
kan inzetten7.

4. Gericht aanvulling wet- en regelgeving onderzoeken

Het beeld dat sectorpartijen afgeven over de mate waarin zij zelf verantwoordelijkheid
nemen voor het voorkomen en aanpakken van misstanden in de sector is positief. Tegelijkertijd
constateer ik dat een deel van de sector niet is georganiseerd. Zelfstandig opererende
partijen ontgaat de aandacht die het georganiseerde deel van de sector geeft aan goed
verhuurderschap. Ook is de onderliggende problematiek, zoals huisjesmelkerij, van
dien aard dat minder vrijblijvende maatregelen niet geschuwd moet worden. Herhaaldelijke
of zware excessen moeten serieus worden gesanctioneerd. Bovendien blijkt soms uit
de inzet op handhaving, onder meer zoals hiervoor beschreven, dat extra wettelijke
mogelijkheden gewenst zijn. Met partijen in de sector heb ik juridische mogelijkheden
inzake de aanpak van onterechte bemiddelingskosten en malafide verhuurders verkend.
Hieronder zet ik de stand van zaken uiteen. Op basis daarvan wordt in gezamenlijkheid
verder gewerkt.

Onterechte bemiddelingskosten

Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen onterechte
bemiddelingskosten voor de huurder. Vanuit het georganiseerde deel van de sector komen
signalen dat zelfstandig opererende partijen zich op verschillende manieren schuldig
maken aan directe of verkapte vormen van het onterecht berekenen van bemiddelingskosten.
In het algemeen maar zeker ook voor de verkapte manieren is het zaak de transparantie
te verhogen.

De contacten met de ACM hierover zijn geïntensiveerd. ACM heeft aangegeven dat zij
bijzondere aandacht heeft voor de sector. Op verzoek van ACM heeft het Ministerie
van BZK verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten verduidelijkt, zodat
ACM haar handhaving scherper kan inzetten en daarmee voorkomen kan worden dat consumenten
tegen ongeoorloofde praktijen van deze bemiddelaars aan blijven lopen.

Daarnaast wil ik mij ook richten op de mogelijkheden voor de consument-huurder zelf.
Zo verbetert transparanter bemiddelen de informatiepositie van partijen (verhuurder,
consument-huurder en toezichthouder) en kan dit het vertrouwen in de huursector versterken
en de naleving van wetgeving bevorderen. Transparantie leidt zo tot beter functioneren
van de huurmarkt. Dit begint met dat partijen weten welke kosten in rekening gebracht
mogen worden en welke niet.

Het moet voor marktpartijen en consumenten duidelijk zijn dat wanneer een huurbemiddelaar
optreedt voor zowel de verhuurder als de consument-huurder (tweezijdige bemiddeling),
hij de kosten voor de bemiddeling alleen in rekening mag brengen bij de verhuurder.
Dit betekent dat de huurbemiddelaar in die gevallen de consument geen kosten in rekening
mag brengen, ongeacht de naam die de huurbemiddelaar aan deze kosten geeft (zoals
bijvoorbeeld administratiekosten, contractkosten, marketingkosten, verhuurkosten,
dienstverleningskosten, commissiekosten, advieskosten, makelaarskosten, courtage,
sleutelgeld en eenmalige kosten huurder).

Handhaving, jurisprudentie en voorlichting op basis daarvan leiden tot meer duidelijkheid
voor de consument over welke kosten in rekening gebracht mogen worden en welke niet,
zodat ook bij nieuwe soorten verkapte bemiddelingskosten snel duiding kan worden gegeven
en eventueel jurisprudentie kan ontstaan. Daarnaast worden er altijd nieuwe wegen
door malafide bemiddelaars gezocht om ongeoorloofde verdienmodellen in de markt neer
te zetten. Daarom is hier in de contacten met ACM blijvende aandacht voor.

Verder blijf ik kijken hoe transparantie bij bemiddeling voldoende kan worden gegarandeerd
door partijen zelf en zo nodig met wettelijke maatregelen moet worden afgedwongen.
In het bijzonder of de transparantie rondom de dienstverlening van de bemiddelaar
richting de verhuurder, huurder en toezichthouders kan worden vergroot. Ook ga ik
verkennen, zoals tijdens het AO Huuraangelegenheden van 26 september 2018 toegezegd,
welke rol de Huurcommissie hierbij kan spelen.

Malafide verhuurders

Vanuit partijen is er brede steun om de wet en regelgeving aan te passen zodat malafide
verhuurders zwaarder gesanctioneerd kunnen worden. Bij malafide verhuurderschap gaat
het om een combinatie van symptomen als herhaaldelijk zeer hoge huurprijzen vragen,
de gang naar de Huurcommissie of rechter bemoeilijken of onmogelijk maken, uitspraken
van de Huurcommissie niet opvolgen, huurders intimideren en bedreigen of hun privacy
schenden, niets doen aan de kwaliteit van de woning, onderhoudsgebreken niet herstellen
en niet bereikbaar zijn voor de huurder.

Inmiddels is met de wet Verdere modernisering van de Huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage
(34.652) ingeregeld dat verhuurders vanaf 1 januari 2019 substantieel hogere leges moeten
betalen als zij vaker veroordeeld worden inzake geschillen over aanvangshuur in relatie
tot het WWS of over all in-prijzen.

Gemeenten hebben diverse bestuursrechtelijke mogelijkheden (op grond van Huisvestingswet,
Wet ruimtelijke ordening, Woningwet of Bouwbesluit 2012) om bij overbewoning, ernstige
gebreken waarbij de bouwvoorschriften worden overtreden, zoals de brandveiligheidsvoorschriften,
maatregelen te treffen. Bij verkamering lopen veel gemeenten tegen het probleem aan
dat zij geen aanvullende voorwaarden kunnen stellen aan eerder afgegeven vergunningen
voor verkamering.

Met partijen is gekeken naar aanvullende maatregelen, zoals de invoering van een algemene
vergunningplicht voor verhuurders. Geconcludeerd is dat een dergelijke maatregel disproportioneel
en niet doelmatig is en tot hoge uitvoeringslasten leidt, omdat die alle verhuurders
in de branche raakt, terwijl het doel is om de kleinere groep malafide verhuurders
gericht aan te pakken. Met die insteek wordt nu verder gewerkt. In vervolgsessies
zal met partijen verder bekeken worden hoe de sancties jegens de malafide verhuurders
kunnen worden verhoogd en de mogelijkheden in onder andere de Huisvestingswet kunnen
worden uitgebreid.

Het is interessant om te zien dat enkele gemeenten, zoals de gemeente Groningen, via
hun bestaande verordenende bevoegdheden, trachten paal en perk te stellen aan praktijken
van malafide verhuurders. Daarmee ontstaat beter zicht op de mogelijkheden die er
lokaal al zijn. De «Groningse aanpak» is een lokale aanpak waarmee de gemeente gebruik
maakt van de wettelijke mogelijkheden die er zijn. Ik wil graag naar dit soort voorbeelden
kijken. De zoektocht is hoe een dergelijke aanpak ook in andere gemeenten nuttig kan
zijn waarbij het in de praktijk primair aan de gemeente zelf blijft om er ook gebruik
van te maken.

Ik blijf met partijen verkennen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke
maatregelen tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de
nodige sanctionering. Door gemeenten en andere partijen zelf aangedragen ideeën voor
landelijke wetgeving worden zorgvuldig op bredere toepasbaarheid en wenselijkheid
beschouwd.

Inzicht vergroten in de problematiek

Op de onderliggende onderwerpen is weliswaar onderzoek gedaan, tegelijkertijd komt
de meeste informatie voort uit individuele signalen die hun weg vinden naar media
of politiek. Om acties goed te kunnen richten is goed inzicht in de problematiek van
cruciaal belang. Om het inzicht te vergroten, wordt met de betrokken partijen een
onafhankelijk onderzoek opgezet naar de aard en omvang van de problematiek rond excessen
op de huurmarkt. Daarmee moet bijvoorbeeld duidelijk worden of sprake is van een kleine
groep van overtreders of dat sprake is van een zich breder manifesterend probleem.

Primair wordt het onderzoek gericht op discriminatie. Met dit onderzoek wordt beoogd
om zowel de omvang van het probleem als de onderliggende motieven van verhuurders
en bemiddelaars om te discrimineren inzichtelijk te maken. In samenwerking met enkele
universiteiten wordt een goed afgewogen onderzoeksopzet ontwikkeld, die zich leent
voor regelmatige herhaling. Hiermee wordt het onderzoek zelf ook deel van de inspanningen
om discriminatie op de woningmarkt tegen te gaan. Immers indien verhuurders en bemiddelaars
weten dat zij regelmatig subject van onderzoek zijn, zal de neiging om zich discriminerend
te gedragen afnemen. Tevens kunnen uit het onderzoek zelf instrumenten komen die discriminerend
gedrag tegengaan.

Daarnaast wordt gezocht naar duidelijk beeld bij de problematiek van huisjesmelkerij
en onterechte bemiddelingskosten. Bestaande inzet van de Woonbond, NVM en VBO Makelaar
is behulpzaam doordat signalen over klachten die zij ontvangen en vragen over bemiddelingskosten
die zij krijgen het inzicht voor het Ministerie van BZK verder vergroten.

Na 1 november 2018 wordt gestart met het in gezamenlijkheid opzetten van de onderzoeksvragen
en het selecteren van een partij die het onderzoek kan uitvoeren. Met de uitkomsten
van dergelijk onderzoek wordt in 2019 bekeken of de aanpak zoals beschreven in deze
brief verder verbeterd kan worden. Alle partijen hebben zich voorstander verklaard
van deze aanpak.8

Aandachtspunt: organisatiegraad van de sector

De organisatiegraad in de sector is beperkt als het gaat om het percentage van het
aantal partijen dat is aangesloten bij een organisatie. Dat geldt zowel voor de verhuurders
als de bemiddelaars (met uitzondering van de institutionele beleggers). Zowel de particuliere
verhuurders (aangesloten bij Vastgoed Belang) als de bemiddelaars (aangesloten bij
NVM of VBO Makelaar) kennen een organisatiegraad van ongeveer 33 procent. De leden
van VGM NL verhuren ongeveer 90% van de woningen in eigendom van (inter-)nationale
institutionele vastgoedbeleggers. Het Ministerie van BZK heeft hier in gesprek met
Vastgoed Belang, NVM en VBO Makelaar aandacht voor gevraagd. Genoemde partijen herkennen
het punt en zetten zich in om meer leden aan zich te binden. Nieuwe leden zullen ook
met woord en daad de gedragscodes van genoemde organisaties moeten onderschrijven.
Deze aanpak levert daarop deze aanvulling:

Nieuw

– Vastgoed Belang stimuleert dat leden met bonafide bemiddelaars werken. Bonafide bemiddelaars
in de particuliere verhuur hebben een gedragscode zoals NVM en VBO Makelaar die hebben.
Institutionele beleggers werken overwegend met vastgoedmanagers van VGM NL die ook
een «code of conduct» hebben;

– Het Ministerie van BZKgaat via de Kamer van Koophandel en eventuele andere bronnen
de toegang proberen te vergroten tot alle verhuurders en bemiddelaars. Zodoende kan
ook een scherper beeld ontstaan van de mate waarin de sector georganiseerd is.

Uitsluiting op basis van zwarte lijsten

Als uitkomst van mijn bestuurlijk overleg op 30 mei jongstleden heb ik u ook melding
gemaakt van het specifieke thema «uitsluiting op basis van zwarte lijsten». Binnen
de woningcorporatiewereld is een systeem opgezet om huurders die een huurschuld hebben
of overlast hebben veroorzaakt, beter te kunnen begeleiden. Voor mensen met een geregistreerde
(huur)schuld of woonoverlastverleden is het voor een periode van drie tot vijf jaar
lastig als kandidaat-huurder voor een woning van een (andere) woningcorporatie in
aanmerking te komen. Dit ook ter bescherming van zittende huurders. Dat kan er echter
toe leiden dat mensen langer in de maatschappelijke opvang, beschermd wonen of blijf-van-mijn-lijfhuis
verblijven dan nodig is, waardoor deze mensen voor huisvesting gaan zoeken in de particuliere
huursector of bijvoorbeeld op vakantieparken gaan wonen. Gemeenten, corporaties en
zorgaanbieders kunnen gezamenlijk afspraken maken over eventuele begeleiding en randvoorwaarden
voor deze kandidaat-huurders. Corporaties hebben verschillende contractvormen tot
hun beschikking om kandidaat-huurders met een schuld of overlastverleden door middel
van maatwerk op passende wijze een «tweede kans» te geven.

Na een gesprek met Federatie Opvang en Aedes is besloten om het gesprek over de «uitsluiting
op basis van zwarte lijsten» in het beleidstraject van de Meerjarenagenda beschermd
wonen en maatschappelijke opvang – waaraan het Ministerie van BZK zich heeft gecommitteerd
– voor te zetten. Binnen het actieprogramma «Weer Thuis!» van VNG, Aedes, Federatie
Opvang en Leger des Heils, dat wordt ondersteund door de ministeries van Volksgezondheid,
Welzijn en Sport en BZK, kunnen partijen afspraken maken over huurders met schulden.
U wordt over de voortgang verder geïnformeerd via de voortgangsrapportage beschermd
wonen en maatschappelijke opvang.

Daarnaast speelt dat verhuurders (in het kader van de Algemene verordening gegevensbescherming)
alleen onder zeer zware voorwaarden en intern een «zwarte lijst» mogen hanteren, die
niet uitgewisseld mag worden met andere verhuurders. Bonafide verhuurders zouden een
zekere mate van uitwisselbaarheid echter op prijs stellen. Dit om te voorkomen dat
huurders die eerder ongewenst gedrag hebben vertoond, opnieuw in de fout gaan en het
huurgenot van anderen in gevaar brengen. Het Ministerie van BZK gaat na of en hoe
aan dit verzoek tegemoet gekomen kan worden.