Amendement : Amendement van de leden Stultiens en Teunissen over het vervangen van de uitzonderingspositie voor vastgoed door een vermogensaanwasbelasting

Nr. 30
AMENDEMENT VAN DE LEDEN STULTIENS EN TEUNISSEN

Ontvangen 3 februari 2026

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

I

In artikel I, onderdeel J, onder 1, vervalt «, 5.15» en wordt «5.19» vervangen door
«5.7a».

II

In artikel I, onderdeel R, vervalt in het voorgestelde artikel 5.3, onderdeel b, «onroerende
zaken of».

III

In artikel I, onderdeel R, wordt het voorgestelde artikel 5.6 als volgt gewijzigd:

1. In het derde lid vervallen de dubbele punt en onderdeel a. Voorts vervalt, onder
verplaatsing van de tekst van onderdeel b naar het slot van de aanhef, de aanduiding
«b.» voor onderdeel b.

2. Er worden vijf leden toegevoegd, luidende:

4. In afwijking van het tweede lid, onderdeel a, wordt bij een onroerende zaak de vastgoedbijtelling,
bedoeld in artikel 5.7a, in aanmerking genomen in plaats van de reguliere voordelen,
tenzij:

a. de onroerende zaak is verhuurd of verpacht gedurende de gehele of nagenoeg gehele
periode in het kalenderjaar waarin de onroerende zaak tot de bezittingen behoort en
niet in aanbouw is; of

b. het bedrag van de reguliere voordelen ter zake van de onroerende zaak in het kalenderjaar
hoger is dan het bedrag van de vastgoedbijtelling.

5. Onder onroerende zaken worden mede begrepen zakelijke rechten die direct of indirect
op onroerende zaken betrekking hebben.

6. Een onroerende zaak waarop een genotsrecht is gevestigd wordt voor de toepassing
van het vierde lid gelijkgesteld met een onroerende zaak die is verhuurd, indien het
genotsrecht tot gevolg heeft dat de onroerende zaak gedurende de looptijd van het
genotsrecht niet door de belastingplichtige kan worden gebruikt.

7. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen onroerende zaken die feitelijk niet geschikt
zijn om in gebruik te nemen worden gelijkgesteld met onroerende zaken in aanbouw.

8. Onder reguliere voordelen die worden getrokken uit onroerende zaken worden niet verstaan
voordelen die worden verkregen met het door de belastingplichtige, zijn partner of
personen die tot hun huishouden behoren voor persoonlijke doeleinden gebruiken van
onroerende zaken.

IV

In artikel I, onderdeel R, worden na het voorgestelde artikel 5.7, eerste lid, onderdeel
a, twee onderdelen ingevoegd, luidende:

aa. huur;

ab. pacht;.

V

In artikel I, onderdeel R, worden na het voorgestelde artikel 5.7 twee artikelen ingevoegd,
luidende:

Artikel 5.7a. Vastgoedbijtelling

1. De vastgoedbijtelling wordt gesteld op 3,35% van de waarde van de onroerende zaak.

2. Indien een onroerende zaak een gedeelte van het kalenderjaar tot de bezittingen behoort
of een gedeelte van het kalenderjaar in aanbouw is, wordt de vastgoedbijtelling gesteld
op 3,35% van de waarde van die onroerende zaak, gedeeld door het totale aantal dagen
in het kalenderjaar en vermenigvuldigd met het aantal dagen in het kalenderjaar dat
de onroerende zaak tot de bezittingen behoort en niet in aanbouw is. Indien een onroerende
zaak het gehele kalenderjaar in aanbouw is, wordt de vastgoedbijtelling gesteld op
nihil.

Artikel 5.7b. Waardering voor vastgoedbijtelling

1. De waarde, bedoeld in artikel 5.7a, van een onroerende zaak, niet zijnde een woning,
is de waarde in het economische verkeer aan het begin van het kalenderjaar.

2. De waarde, bedoeld in artikel 5.7a, van een woning wordt gesteld op de volgens hoofdstuk
IV van de Wet waardering onroerende zaken voor die woning vastgestelde waarde voor
het kalenderjaar. Indien de woning deel uitmaakt van een onroerende zaak die op grond
van artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken voor de toepassing van die wet
als één object wordt aangemerkt, wordt de waarde van de woning voor de toepassing
van de eerste zin gesteld op het gedeelte van de waarde van het object dat kan worden
toegerekend aan die woning.

3. Indien met betrekking tot een woning het tweede lid geen toepassing kan vinden door
het ontbreken van een op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken
vastgestelde waarde, wordt de waarde van de woning bepaald met overeenkomstige toepassing
van het bepaalde bij of krachtens de artikelen 16 tot en met 18 en 20, tweede lid,
van die wet.

VI

In artikel I, onderdeel R, vervalt in het voorgestelde opschrift van paragraaf 5.3.2
«met onroerende zaken of».

VII

In artikel I, onderdeel R, vervalt het voorgestelde artikel 5.15.

VIII

In artikel I, onderdeel R, wordt het voorgestelde artikel 5.18, eerste lid, als volgt
gewijzigd:

1. In de aanhef vervalt «uit een onroerende zaak of».

2. De onderdelen a en b vervallen.

IX

In artikel I, onderdeel R, vervallen de voorgestelde artikelen 5.19 en 5.20.

X

In artikel I, onderdeel R, wordt het voorgestelde artikel 5.24 als volgt gewijzigd:

1. In het eerste lid vervalt «een onroerende zaak of een deel daarvan of». Voorts vervalt
telkens «van die onroerende zaak, van dat deel daarvan,».

2. In het tweede lid vervalt «van die onroerende zaak, van dat deel daarvan,».

XI

In artikel I, onderdeel R, vervalt het voorgestelde artikel 5.25.

XII

In artikel I, onderdeel R, vervalt het voorgestelde artikel 5.31.

XIII

In artikel I, onderdeel R, wordt het voorgestelde artikel 5.37 als volgt gewijzigd:

1. In het eerste lid vervallen «onroerende zaken of» en «onroerende zaken,».

2. In het tweede lid vervallen «de in het buitenland gelegen onroerende zaken of» en
«onroerende zaken,».

XIV

In artikel I, onderdeel R, vervalt in het voorgestelde artikel 5.38, eerste lid, «,
5.15».

XV

In artikel I, onderdeel HH, wordt het voorgestelde artikel 10a.31 als volgt gewijzigd:

1. In het opschrift vervalt «onroerende zaken en».

2. In het eerste lid vervalt «onroerende zaken als bedoeld in artikel 5.15 en voor».

3. De aanduiding «1.» voor het eerste lid vervalt.

4. Het tweede lid vervalt.

XVI

In artikel IV, onderdeel B, onder 1, wordt het voorgestelde tweeëntwintigste lid als
volgt gewijzigd:

1. In onderdeel a wordt «aandelen, winstbewijzen, onroerende zaken of rechten waaraan
deze onroerende zaken zijn onderworpen» vervangen door «aandelen of winstbewijzen»
en vervalt «5.15, eerste lid, onderdeel b,». Voorts vervalt «5.31,».

2. In onderdeel d vervalt «ingeval voordelen die worden getrokken uit onroerende zaken
of rechten waaraan deze onroerende zaken zijn onderworpen die aan het uitstel ten
grondslag liggen,».

3. De aanduiding «d.» voor onderdeel d vervalt.

XVII

Artikel IV, onderdeel C, wordt als volgt gewijzigd:

1. Het in onderdeel 2 voorgestelde negende lid wordt als volgt gewijzigd:

a. In de aanhef vervalt «onroerende zaken, rechten waaraan deze onroerende zaken zijn
onderworpen,».

b. Onderdeel a vervalt.

c. In onderdeel c wordt «aandelen, winstbewijzen, onroerende zaken of rechten waaraan
deze onroerende zaken zijn onderworpen» vervangen door «aandelen of winstbewijzen».

2. In het in onderdeel 2 voorgestelde tiende lid wordt «aandelen, winstbewijzen, onroerende
zaken of rechten waaraan deze onroerende zaken zijn onderworpen» vervangen door «aandelen
of winstbewijzen».

XVIII

In artikel VII, onderdeel 3, wordt «10a.31, eerste en tweede lid,» vervangen door
«10a.31».

Toelichting

Dit amendement schrapt de uitzonderingspositie voor vastgoed in de Wet werkelijk rendement
box 3. Het voorliggende wetsvoorstel gaat uit van een hoofdregel, namelijk het belasten
van werkelijk rendement op basis van vermogensaanwas, waarop twee uitzonderingen worden gemaakt, voor vastgoed en voor aandelen in startups.
Voor deze uitzonderingen geldt een vermogenswinstbelasting.

In de Tweede Kamer is uitvoerig gedebatteerd over de voor- en nadelen van een vermogensaanwas
en een vermogenswinstbelasting. De indieners zijn van mening dat voor beide varianten
veel te zeggen valt; zo heeft een vermogenswinstbelasting als voordeel dat het verrekenen
van verliezen veel minder nodig is dan bij een vermogensaanwasbelasting. Een vermogensaanwasbelasting
is echter beter uitvoerbaar voor zowel de Belastingdienst als de belastingplichtige,
en biedt minder mogelijkheden tot belastinguitstel en uiteindelijk -afstel.

Het belangrijkste nadeel van een vermogenswinstbelasting is wat de indieners betreft
echter de gigantische eenmalige derving. Omdat de huidige box 3-heffing de facto al
een vermogensaanwasbelasting is (op basis van een forfaitair rendement), betekent
de overstap van het huidige box 3-stelsel naar de heffing op werkelijk rendement dat
een deel van de belastingheffing uitgesteld wordt. Dat komt doordat voor vastgoed
en aandelen in startups voortaan een vermogenswinstbelasting geldt: waar de waardestijging
van deze vermogensbestanddelen in het oude stelsel jaarlijks zou worden belast, wordt
in het voorliggende voorstel de belastingheffing uitgesteld tot sprake is van realisatie,
zoals verkoop.

Tijdens de parlementaire behandeling is gebleken dat door dit uitstel sprake is van
een eenmalige derving die in de komende 30 jaar cumulatief zo’n € 42 miljard euro
bedraagt. Dat is meer dan het volledige Klimaatfonds, en twee keer het beoogde nieuwe
stikstoffonds. Van dit bedrag kan de Lelylijn ongeveer drie keer gebouwd worden.

Over een langere periode gaat het om nog meer geld, omdat de voorgestelde vermogenswinstbelasting
langer dan 30 jaar nodig heeft om in te groeien. Deze derving wordt niet in de toekomst
ingelopen, omdat het vermogenswinstregime ervoor zorgt dat ook toekomstige belastinginkomsten
worden uitgesteld; er is gedurende de hele periode dat de vermogenswinstbelasting
wordt geheven in plaats van een vermogensaanwasbelasting sprake van belastinguitstel.
In theorie gaat dat oneindig door, waardoor de derving nooit meer ingelopen wordt
en de schatkist vele tientallen miljarden misloopt.

Tegelijkertijd is gebleken dat de uitzonderingspositie van vastgoed niet noodzakelijk
is. De regering geeft immers aan dat «een groot deel van deze belastingplichtigen
aan de betalingsverplichting kunnen voldoen doordat het inkomen uit box 1 of box 2
toereikend is, of omdat zij spaargeld hebben of ander vermogen dat zonder kosten liquide
gemaakt kan worden». Daarnaast geeft de regering aan dat er verschillende mogelijkheden
zijn voor betalingsregelingen, waardoor in de praktijk de problemen die zouden ontstaan
door illiquiditeit zeer beperkt zullen zijn.

De indieners zijn daarom van mening dat het onverantwoord is om, op basis van vermeende
illiquiditeit waarvoor geen directe aanwijzingen bestaan, over te gaan tot het zodanig
uitstellen van belastingheffing dat een derving van vele tientallen miljarden ontstaat.
Met name particuliere vastgoedbeleggers profiteren van deze wijziging, terwijl de
staat minder geld beschikbaar heeft voor de grote uitdagingen van deze tijd.

De indieners stellen om deze reden voor de uitzondering voor vastgoed te laten vervallen,
en in plaats daarvan de hoofdregel ook op vastgoed toe te passen. Daardoor wordt de
jaarlijkse waardestijging van vastgoed ook jaarlijks belast via het vermogensaanwasregime.
Voor aandelen in startups blijft de voorgestelde uitzondering behouden.

Budgettair

Dit amendement levert in de eerste negen jaar incidenteel ongeveer € 23,4 miljard
op. Dat bedrag loopt op naar € 42 miljard in de eerste dertig jaar, en verder in de
jaren daarna. Op de zeer lange termijn is de structurele opbrengst nihil, omdat dan
alle onroerende zaken minimaal één keer van eigenaar zijn gewisseld. In de tabel hieronder
is weergegeven om welk bedrag het per jaar gaat in de eerste negen jaar.

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

struc

VAB voor vastgoed

3.538

3.225

2.925

2.721

2.506

2.335

2.176

2.065

1.925

533

De indieners stellen voor de opbrengst van dit amendement te besteden aan de grote
uitdagingen waar Nederland voor staat. Te denken valt aan substantiële investeringen
in woningbouw, infrastructuur en de energietransitie.

Stultiens Teunissen