Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Russcher over het ineenstorten van het middenhuuraanbod twee jaar na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 21 augustus 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: «Er
is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden»»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de Wet betaalbare
huur (WBH) en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?

Antwoord 2

Bij de invoering van de Wbh is rekening gehouden met meerdere uitpondscenario’s. Een
deel van de huurwoningen die voorheen werd verhuurd in het vrije segment met een relatief
hoge huurprijs vallen nu op basis van het puntenaantal in het middensegment. Verhuurders
van deze woningen kunnen niet meer de huurprijs vragen die zij zelf willen, maar moeten
een huurprijs vragen die in lijn is met de kwaliteit van de woning. Gelijktijdig met
en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen
die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting,
invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten.
Dit alles samen zorgt ervoor dat het voor een deel van de verhuurders nu niet meer
aantrekkelijk genoeg en soms onrendabel is om te verhuren in het gereguleerde of vrije
segment. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes
een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf
exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst
u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?

Antwoord 3

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring
resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal
na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?

Antwoord 4

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Bent u het eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186
punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?

Antwoord 5

Of de huurinkomsten lager uitvallen zal voor bestaande gevallen afhangen van of de
verhuurder vooraf aan de regulering van de middenhuur een huurprijs vroeg die in overeenstemming
was met het WWS. Zo kan het zijn dat een verhuurder bijvoorbeeld € 800 huur per maand
vraagt, terwijl het WWS € 1.000 per maand toelaat. In dergelijke gevallen vindt geen
rendabiliteitsverlies plaats door het puntenstelsel uit te breiden naar 186 WWS-punten.
Voor nieuwe middenhuur is regulering het uitgangspunt en wordt hiermee vooraf rekening
gehouden met de rendabiliteit van de businesscase.

Vraag 6

Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder
zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat
de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?

Antwoord 6

Ik deel die conclusie niet. De keuze van een verhuurder om een woning te verkopen
is een individuele bedrijfseconomische afweging die afhankelijk is van de specifieke
omstandigheden van de verhuurder en de betreffende woning. Daarbij, zoals genoemd
in het antwoord op vraag 2, spelen verschillende factoren een rol, waaronder de huuropbrengsten,
fiscale ontwikkelingen, onderhouds- en financieringskosten, de renteontwikkeling en
de ontwikkeling van de woningwaarde. Zo komt het ook voor dat een verhuurder een woning
niet meer rendabel kan verhuren en die doorverkoopt aan een andere verhuurder die
daar wel een levensvatbare businesscase voor heeft. Voor verhuurders waarbij de businesscase
niet langer uit kan, is uitponden een realistisch en met de invoering van de Wbh voorziene
ontwikkeling. Om hen enige verlichting te bieden wil ik op korte termijn de optimalisatie
van de Wbh in werking laten treden. Die biedt verhuurders enige verlichting op knelpunten
bij verhuur binnen het betaalbare segment.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer
kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?

Antwoord 7

De mogelijkheden van woningzoekenden zijn afhankelijk van verschillende factoren,
zoals inkomen, beschikbaarheid van woningen en de regionale woningmarktsituatie. Tegelijkertijd
is duidelijk dat een te grote groep mensen moeite heeft om een passende en betaalbare
woning te vinden. Een te beperkt aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen leidt
ertoe dat er mensen zijn die zijn aangewezen op een woning die financieel zwaar op
hen drukt. Daarom zet het kabinet in op het vergroten van het aanbod van betaalbare
woningen, onder meer via de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook beoog
ik met de optimalisatie van de Wbh verlichting te bieden op specifieke knelpunten
waar verhuurders last van hebben bij het verhuren binnen het betaalbare segment. Dit
draagt bij aan de overweging niet te verkopen, maar door te blijven verhuren.

Vraag 8

Hoe verhoudt de naam «Wet betaalbare huur» zich volgens u tot de realiteit dat een
woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet 5.650 euro bruto per maand moet
verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?

Antwoord 8

Het aangehaalde getal van € 5.650 euro per maand is gebaseerd op een rapportage van
Pararius, een verhuurplatform waar voornamelijk vrije sectorhuurwoningen worden aangeboden.
In dit rapport wordt gesteld dat huurders die in het tweede kwartaal van 2026 via
dat platform en het platform huurwoningen.nl een vrijesectorwoning betrokken gemiddeld
€ 1.882 per maand kwijt waren aan de huurprijs. Verder wordt gesteld dat doordat verhuurders
doorgaans tenminste drie keer maandhuur als bruto-inkomen vragen, er dus een bruto-inkomen
van € 5.650 nodig is om voor deze huurwoning in aanmerking te komen.

Omdat het hier gaat om vrijesectorwoningen, en dan alleen die vrijesectorwoningen
die via Pararius en huurwoningen.nl worden aangeboden, kan niet gesproken worden dat
een inkomen van € 5.650 nodig is om voor een «gemiddelde huurwoning» in aanmerking
te komen.

De Wbh heeft als doel huurders beter te beschermen tegen te hoge huren door de maximale
huurprijzen voor middenhuurwoningen te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Daarmee
draagt de wet bij aan balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning in het gereguleerde
segment en zorgt het ervoor dat deze woningen betaalbaar blijven voor de lage- en
middeninkomens. Het gereguleerde segment reikt exclusief prijsopslagen tot € 1.228
per maand. Huurders die op basis van hun inkomen of beschikbaarheid niet terecht kunnen
in dit segment, zijn aangewezen op de vrije sector de huurprijzen waar per definitie
hoger liggen.

Vraag 9

Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH – huishoudens met een middeninkomen –
per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen
zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?

Antwoord 9

Een deel van de uitgeponde huurwoningen zijn handen van middeninkomens gekomen die
daardoor niet langer op zoek zijn naar een (midden)huurwoning. Het grootste deel van
de uitgeponde woningen ligt qua koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens. Dit is voor
een deel van de middeninkomens betaalbaar. Daarnaast betrof een deel van de verkochte
woningen huurwoningen die vóór de invoering van de wet weliswaar als middenhuurwoning
konden worden aangemerkt op basis van hun kwaliteit (WWS-punten), maar in de praktijk
tegen huurprijzen in het vrije segment werden verhuurd. Daardoor waren deze woningen
voor veel huishoudens met een middeninkomen feitelijk niet betaalbaar en vervulden
zij niet de functie van betaalbare middenhuur. In die gevallen kan niet worden geconcludeerd
dat de doelgroep van de wet een betaalbare middenhuurwoning is misgelopen. Dat sommige
van deze woningen vervolgens zijn verkocht aan eigenaar-bewoners betekent niet dat
de doelgroep per saldo niets aan de wet heeft gehad. De wet beoogt betaalbare huurwoningen
beschikbaar te maken en te behouden voor middeninkomens, terwijl de effecten op de
woningvoorraad afhankelijk zijn van uiteenlopende factoren en zich niet laten reduceren
tot uitsluitend de verkoop van woningen.

Desondanks ben ik niet blind voor de verkoop van huurwoningen. Het is contraproductief
als betaalbare huurwoningen verkocht worden, terwijl de voorraad juist vergroot moet
worden. Daarom wil ik met een optimalisatie van de wet een aantal knelpunten voor
verhuurders wegnemen. Tijdens de evaluatie van de Wbh zal verder onderzoek worden
gedaan naar de doeltreffendheid en effecten van de wet in de praktijk. In het Wetsvoorstel
is destijds opgenomen dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
binnen 5 jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal
een verslag zendt hiervan. De aangenomen Motie-Van Rooijen (50PLUS)2 verzoekt om dit verslag na 3 jaar toe te sturen in plaats van na 5 jaar. Daarom ontvangt
uw Kamer deze evaluatie uiterlijk 1 juli 2027.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder
die zijn 50 uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht
en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde
stad die een woonruimte mislopen?

Antwoord 10

Het in het artikel aangehaalde voorbeeld van een individuele verhuurder die heeft
besloten zijn woningen te verkopen, laat zien dat sommige verhuurders hun portefeuille
heroverwegen als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daaruit kan echter niet
worden geconcludeerd dat de Wbh op zichzelf de oorzaak is van deze verkoopbeslissing
of dat dergelijke keuzes representatief zijn voor de gehele verhuurmarkt.

Bij de verkoop van een woning staat het een verkoper op grond van het recht van gunning
vrij om de woning te verkopen aan de kandidaat die het meest aantrekkelijke bod uitbrengt.
Uit eerder onderzoek van de NVM3 blijkt dat expats relatief vaak een voorkeur hebben voor een woning in Amsterdam
vanwege de werkgelegenheid in die regio. Daarnaast beschikken zij gemiddeld genomen
over een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit hangt onder meer samen
met het feit dat expats gemiddeld een hoger inkomen hebben en bij hun woningkeuze
andere afwegingen kunnen maken ten aanzien van de prijs.

Bij het uitponden van huurwoningen in Amsterdam kan hierdoor de kans toenemen dat
deze woningen worden verkocht aan expats. Dit betekent echter niet dat uitgeponde
huurwoningen in de praktijk uitsluitend of hoofdzakelijk aan expats worden verkocht.
Ook andere woningzoekenden kunnen deze woningen verwerven, afhankelijk van de biedingen
en de omstandigheden op de lokale woningmarkt.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep
doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt
in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?

Antwoord 11

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op de koop- en huursector.
Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden.
Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor
een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er
geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde
er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs
krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?

Antwoord 12

De maatregelen die zijn genomen ter optimalisatie van de Wbh richten zich vooral op
woningen in de steden. Met deze optimalisatie wil ik gerichte knelpunten aanpakken
die verhuurders ervaren en daarmee verlichting bieden voor deze verhuurders, zonder
het fundamenteel wijzigen van het systeem. De meeste maatregelen zorgen niet voor
liberalisatie, omdat het puntenaantal in beperkte mate toeneemt, de puntentoename
van toepassing is op woningen die niet in de buurt komen van de liberalisatiegrens
of er sprake is van een prijsopslag waarmee wel hogere huren maar geen punten worden
toegekend.

Als gevolg van deze maatregelen wordt voor een aantal huurwoningen de maximaal te
vragen huurprijs hoger, maar in lopende huurcontracten kan de huurprijs van de zittende
huurder niet in een keer worden verhoogd naar het nieuwe maximum. De maximale jaarlijkse
huurverhoging beschermt de zittende huurder. Daarnaast kan een huurwoning bij een
lopend huurcontract niet liberaliseren, ook niet als het puntenaantal van de huurwoning
toeneemt. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is namelijk leidend voor
het segment waartoe een woning behoort. Een huurder in een gereguleerde huurwoning
blijft dus huurprijsbescherming houden. Voor nieuwe huurcontracten geldt het nieuwe
maximum wel direct. Echter, de wet kent alleen maximale huurprijsgrenzen. De huurder
en de verhuurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een lagere huurprijs afspreken.
De maatregelen kúnnen leiden tot een hogere aanvangshuurprijs bij nieuwe huurcontracten,
maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Vraag 13

Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter
bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?

Antwoord 13

Voor de gereguleerde huurwoningen waarvoor ten gevolge van de maatregelen de maximale
huurprijsgrenzen omhoog mogen, is niet de marktprijs het uitgangspunt, maar het bieden
van verlichting ten aanzien van knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere
verhuurders. Zo beoog ik ook, via wetswijziging, tijdelijke huurcontracten voor alle
studenten mogelijk te maken. Daarnaast moet ingezet worden op een verbetering van
het algemene investeringsklimaat voor verhuurders. Dat doe ik via de Taskforce Versnelling
Woningbouw. Het in gevallen toelaten van een hogere maximale huurprijsgrens is dus
slechts een deel van de oplossing om (midden)huurwoningen te behouden. Daar zit vanzelfsprekend
een limiet aan, omdat de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens bewaakt dient
te worden.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet
dat de prijsmaximering – de kern van de WBH – zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is,
en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?

Antwoord 14

Prijsmaximering zie ik niet als de kern van de Wbh. Het gaat daarbij over het in balans
brengen van prijs en kwaliteit voor een middenhuurwoning, zodat die ook betaalbaar
is voor middeninkomens. Tegelijkertijd wordt de huurprijsbescherming voor huurders
versterkt. Voor gevallen waarin te duur verhuurd werd, zou een verhuurder kunnen beslissen
te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren voor een prijs die wel in balans
is met de kwaliteit van de huurwoning. Dat is met de invoering van de Wbh voorzien
en zien we nu als één van de effecten kort na de invoering van deze wet.

Overigens stegen de huurprijzen voor de invoering van de Wbh in 2024 van huurwoningen
al jaren hard als gevolg van krapte op de markt. Bij een bewonerswisseling werden
de woningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd. Hierdoor was het middenhuursegment
structureel aan het krimpen. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking
voor sociale huur, maar waren ook slecht staat een betaalbare huurwoning in het vrije
segment te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is gekozen om het middensegment
te reguleren zodat de huurprijzen van deze middenhuurwoningen niet nog verder zouden
stijgen. Het doel hiervan is dat de woningen betaalbaar blijven voor de middeninkomens.
Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen
genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan in box 3, de verhoging
van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing
van de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere
rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen
te verkopen.

Vraag 15

Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf
reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor
de marktverstoring structureel verholpen zou worden?

Antwoord 15

Zie antwoord vraag 14. Zonder de Wbh worden woningen die kwalitatief gezien in het
middensegment thuishoren, vanwege de schaarste aan huurwoningen qua huurprijs in het
hogere segment verhuurd. Dit zorgde ervoor dat het voor middeninkomens steeds lastiger
werd om een betaalbare middenhuurwoning te vinden.

Vraag 16

Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst
zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen?
Zo ja, waarom?

Antwoord 16

Ik ben op dit moment niet voornemens het maximale puntenaantal voor gereguleerde huurwoningen
of de daarbij behorende maximale huurprijs te verhogen, waardoor meer huurwoningen
onder het gereguleerde segment zouden vallen. Ik hecht er nu eerst belang aan de Wbh
grondig te evalueren voordat het debat wordt gevoerd of de wet moet worden aangepast
of niet. In plaats daarvan zet ik nu in op het vergroten van het aanbod van betaalbare
huurwoningen, onder meer door de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en door
het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren via het actieplan van de taskforce
versnellen woningbouw dat bij Prinsjesdag wordt gepresenteerd.

Vraag 17

Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als
volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?

Antwoord 17

Op dit moment ga ik niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie van de Wbh.
Ik wacht de resultaten van deze evaluatie af en zal mijn standpunt mede daarop baseren.

Vraag 18

Kunt u aangeven bij welke omvang van de aanbodkrimp u de WBH wél als mislukt zou beschouwen?

Antwoord 18

Ik acht het niet wenselijk om vooraf een specifieke omvang van de aanbodkrimp te noemen
waarbij de Wbh als geslaagd of mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal
geëvalueerd op de effecten voor zowel huurders als verhuurders, waaronder de ontwikkeling
van het huuraanbod. Op basis van die evaluatie zal ik beoordelen in hoeverre de wet
haar doelstellingen bereikt en of bijsturing nodig is.

Vraag 19

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Antwoord 19

Ja.