Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nobel toegekomen over het artikel ‘Huurmarkt voor 'happy few': vierkantemeterprijzen verdubbeld en aanbod drastisch gedaald’

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 17 augustus 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurmarkt voor «happy few»: vierkantemeterprijzen verdubbeld
en aanbod drastisch gedaald»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de constatering dat de vierkantemeterprijzen zijn verdubbeld terwijl
het aanbod is gedaald en er in het lage segment van de vrije huursector nauwelijks
aanbod is?

Antwoord 2

In het artikel wordt gesteld dat het aanbod in de gehele vrije sector is afgenomen
en dat via het platform Pararius vrijwel geen middenhuurwoningen meer te krijgen zijn,
die worden aangeduid als «het lage segment». Hoewel Pararius niet representatief is
voor de hele vrije sector, zie ook ik signalen dat er huurwoningen worden uitgepond
– ook in het vrije segment. Dit was voorzien tijdens de invoering van de Wet betaalbare
huur, maar is desondanks een beweging die ik wil afremmen. Daarom is het van belang
de algemene investeringsbereidheid te verbeteren en ook zo snel mogelijk meer huurwoningen
te bouwen. Om deze reden heb ik op 20 april aangekondigd de Wet betaalbare huur (Wbh)
al voor de evaluatie te gaan optimaliseren.2 Met deze optimalisatie wordt het woningswaarderingsstelsel (WWS) gericht aangepast
om zo verlichting te bieden op specifieke knelpunten die ervaren worden door vooral
particuliere verhuurders. Deze maatregelen zijn ter advisering aangeboden aan de Raad
van State met als doel ze per 1 januari 2027 in te voeren. Daarnaast bevat de optimalisatie
het voorstel om de nieuwbouwopslag te verlengen met 4 jaar. Hiermee wil ik ontwikkelaars
een meerjarige zekerheid bieden, en ervoor zorgen dat de middenhuurwoningen die wij
zo hard nodig hebben ook daadwerkelijk worden gebouwd. In het kader van de Taskforce
versnelling woningbouw kijk ik naar verdere maatregelen die hieraan bijdragen. Hierover
wordt meer bekend na de zomer.

Vraag 3

Is er volgens u een verband tussen de 65.000 woningen die zijn uitgepond afgelopen
jaar en de stijging van de vierkantemeterprijs?

Antwoord 3

Uit cijfers van het Kadaster volgt inderdaad dat er afgelopen jaar ca. 65.000 woningen
zijn verkocht door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. De cijfers van het Kadaster
betreffen alle huurwoningen in zowel het sociale-, midden- en vrije segment. De data
van Pararius betreft een selectie van de woningen in het vrije segment. De woningen
die na invoering van de Wet betaalbare huur in het middensegment zijn terecht gekomen,
vormen dus geen onderdeel van deze cijfers. Daarnaast zit de vierkantemeterprijs al
sinds 2015 in de lift.3 Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Dit is
het gevolg van algehele schaarste aan woningen.

Ik erken dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders
besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur-
en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden. Bij invoering
van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht
worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om bij te dragen aan een demping van
het aantal uitpondingen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat het aanbod verschuift naar het hogere segment en in het lagere
segment nauwelijks woningen beschikbaar zijn?

Antwoord 4

De data van Pararius heeft betrekking op een beperkt deel van het aanbod aan huurwoningen,
namelijk een deel van het vrije segment op basis van huurprijs. In deze vraag gaat
het dan ook om het hogere en lagere segment binnen het aanbod op Pararius, dus enkel
binnen de vrije sector. In het artikel stelt Jasper de Groot, oprichter van Pararius,
dat het huidige aanbod op Pararius met name woningen met een hoge prijs zijn en dat
er in het lagere segment (hij geeft als voorbeeld een middenhuurwoning) bijna niks
beschikbaar is.

De Wet betaalbare huur is ingevoerd als gevolg van schaarste aan betaalbare, kwalitatieve
huurwoningen. Deze woningen, die in het middensegment vallen, vormen echter niet allemaal
onderdeel van de data van Pararius. De data van Pararius geeft dus geen beeld van
de volledige huursector.

Ondanks dat de middenhuurwoningen op Pararius niet representatief zijn voor het landelijke
aanbod, zie ik wel dat er al lange tijd een tekort is aan betaalbare middenhuur. Daarom
optimaliseer ik vanaf 2027 de Wbh, neemt het kabinet maatregelen om de investeringsbereidheid
te verbeteren met de Taskforce versnelling woningbouw, en blijven we ondertussen doorgaan
met bouwen.

Vraag 5

Bent u het eens dat met name door het aanbod te vergroten, de huurprijzen afnemen?
Hoe beoordeelt u dit in lijn met de recente regulering waardoor huurprijzen juist
zijn toegenomen?

Antwoord 5

In algemene zin onderschrijf ik het principe dat een groter aanbod zorgt voor lagere
prijzen. Helaas zien we dat de krapte binnen de huursector al lange tijd toeneemt,
ook vooraf aan de Wbh. Daarom stimuleer ik de nieuwbouw van middenhuurwoningen ook,
bijvoorbeeld via de woningbouwimpuls (WBI) en Realisatiestimulans. Door de wijziging
van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit zijn er meer mogelijkheden ontstaan om
steun te verlenen voor (de bouw van) middenhuur woningen. Deze ruimte wil ik optimaal
benutten. Het kabinet wil woningcorporaties betere financieringsmogelijkheden geven
zodat zij vanaf 2029 de afgesproken bouw van 5.000 middenhuurwoningen per jaar gaan
halen. De Woningwet zal hiervoor worden aangepast. Na de wetswijziging kunnen corporaties
goedkoper geld lenen voor de bouw van middenhuurwoningen.

Om het woningtekort te verminderen zijn jaarlijks minstens 12.000 nieuwe middenhuurwoningen
nodig. Dat lukt alleen als private investeerders ook middenhuur blijven bouwen. Om
dit aantrekkelijker te maken neemt het kabinet ook voor hen maatregelen. Zo wordt
de overdrachtsbelasting voor verhuurders volgend jaar verlaagd van 8 naar 7 procent,
wordt de Wbh voor de evaluatie geoptimaliseerd en is het verbeteren van het investeringsklimaat
onderdeel van de Taskforce Versnelling Woningbouw.

Vooraf aan de middenhuurregulering was te zien dat woningen bij een bewonerswisseling
steeds vaker doorschoven naar het duurdere segment. Dat kwam omdat, als gevolg van
toenemende krapte, huurwoningen die wel een middenhuurkwaliteit hadden steeds vaker
voor meer dan een middenhuurprijs verhuurd werden. De Wbh is onder andere ingevoerd
om te zorgen dat huurwoningen met een middenhuurkwaliteit voor een middenhuurprijs
verhuurd worden. Voor middenhuurwoningen waarvan de huur verlaagd moet worden, kan
het aantrekkelijk zijn voor de verhuurder om de middenhuurwoning te verkopen. Echter,
als deze vooraf aan de Wbh niet voor een middenhuurprijs verhuurd werd, zie ik dit
niet als een verloren middenhuurwoning, maar als een huurwoning die blijkbaar alleen
voor een vrije segmenthuurprijs verhuurd kon worden.

Vraag 6

Hoe bent u van plan regulering aan te passen zodat het weer aantrekkelijk wordt om
een pand te verhuren? Welke prikkels wilt u op korte termijn toe passen bij verhuurders
om te stimuleren dat men niet verkoopt, maar verhuurt?

Antwoord 6

Ik ben voornemens per 1 januari 2027 de optimalisatie van de Wbh in werking te laten
treden. Hiermee wordt aan verhuurders op specifieke door hen aangegeven knelpunten
verlichting geboden in de verhuur van gereguleerde huurwoningen. Deze maatregelen
zijn bedoeld om bij te dragen aan een afremming van het uitpondeffect dat we nu zien.

Vraag 7

Welke maatregelen bent u van plan te treffen op korte termijn om het investeringsklimaat
op de huurmarkt te herstellen?

Antwoord 7

Ik erken dat er maatregelen genomen moeten worden om het investeringsklimaat te verbeteren.
In lijn met het coalitieakkoord wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8% naar
7% en wordt de opkoopbescherming fors ingeperkt. Daarnaast ligt het wetsvoorstel Wet
werkelijk rendement box 3 voor in de Eerste Kamer, met een beoogde invoeringsdatum
van 1 januari 2028. Hierbij geldt voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: er wordt
pas belasting geheven op de waardestijging bij verkoop. Particuliere investeerders
geven aan hier goed mee uit de voeten te kunnen. In september komt de Taskforce Versnelling
Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod van betaalbare woningen toe te
laten nemen. Het verbeteren van het investeringsklimaat voor zowel private partijen
als corporaties is onderdeel hiervan.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 8

Zeker.