Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Steen over het biedlogboek en het koopproces van een woning

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 8 juni 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht over de oplopende discussie rond het biedlogboek en
de oproep van Vereniging Eigen Huis (VEH)?1

Antwoord 1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat het huidige systeem van biedlogboeken onvoldoende
transparantie en controle biedt voor woningzoekenden?

Antwoord 2

Naar aanleiding van de signalen over onvoldoende transparantie rondom het (ver)koopproces
van woningen, zijn de afgelopen jaren verschillende stappen gezet om dit proces transparanter
te maken. Daarbij is er vanuit het Verbeterplan ingezet op meer transparantie en duidelijkere
regels.2 Het biedlogboek is hier een voorbeeld van. Ik neem de signalen dat de invoering van
het biedlogboek het koopproces nog niet voldoende transparant heeft gemaakt serieus.
Ik ga daarom binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat transparantie bij biedprocessen essentieel is voor een eerlijke
woningmarkt, mede gezien het uitgangspunt dat de woningzoekende centraal moet staan?

Antwoord 3

Het Verbeterplan is met de sector opgesteld omdat er een gebrek was aan vertrouwen
en integriteit in het koopproces. Transparantie bij biedprocessen is belangrijk voor
een eerlijke woningmarkt. Als het biedlogboek correct wordt gebruikt, is het koopproces
inzichtelijk en achteraf controleerbaar.

Vraag 4

Welke concrete stappen heeft u tot op heden gezet om de werking en naleving van het
biedlogboek te verbeteren?

Antwoord 4

Branchepartijen hebben zelf gezamenlijke afspraken gemaakt over het gebruik van het
biedlogboek door hun leden. Om verschillen in de uitvoering van het biedlogboek te
voorkomen, is de ontwikkeling van een Nederlands Technische Afspraak (NTA) geïnitieerd
bij de NEN. De afgelopen maanden zijn er verschillende gesprekken gevoerd met de betrokken
partijen over de naleving van deze afspraken. Daarnaast is er onderzoek uitgevoerd
naar de branchesamenstelling van de makelaardij. De zelfopgelegde verplichting voor
het biedlogboek geldt namelijk enkel voor makelaars die zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie.
De resultaten van dit onderzoek heb ik recent met uw Kamer gedeeld.3 Ten slotte ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek
om de handhaving van de zelfopgelegde regels te bespreken.

Vraag 5

In hoeverre en op welke manier wordt momenteel gecontroleerd of makelaars zich houden
aan de regels rond biedlogboeken? Acht u deze controle toereikend?

Antwoord 5

De verantwoordelijkheid voor de handhaving van de zelfopgelegde regels over het biedlogboek
ligt op dit moment bij de brancheorganisaties zelf omdat er sprake is van zelfregulering.
RIGO heeft in de evaluatie van het Verbeterplan aangegeven dat de handhaving op regels
zoals biedlogboeken tekortschiet. Een consument moet zelf een klacht indienen over
het ontbreken van een biedlogboek, maar dit wordt niet proactief gecontroleerd door
de brancheorganisaties. RIGO stelt in hun evaluatie van het Verbeterplan dat actievere
handhaving door de sector had bijgedragen aan een betere praktische uitvoering van
het Verbeterplan waaronder het biedlogboek.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken welke meerwaarde onafhankelijk toezicht en strengere
handhaving op biedprocessen zou kunnen hebben?

Antwoord 6

Onderzoek wijst uit dat op dit moment circa 80% van de makelaarskantoren al is gereguleerd
via de brancheorganisaties. Uit de evaluatie door RIGO blijkt dat er door de brancheorganisaties
geen proactieve handhaving plaatsvindt onder leden. Zoals eerder genoemd, ga ik daarom
binnenkort in gesprek met de sectorpartijen over mogelijke opties voor strengere handhaving.
Hierover informeer ik uw Kamer na de zomer.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat biedprocedures bij koopwoningen transparant en controleerbaar
zijn, zodat woningzoekenden erop kunnen vertrouwen dat biedingen eerlijk worden behandeld?

Antwoord 7

Zoals aangegeven in mijn eerdere antwoord zijn er verschillende stappen gezet om het
biedproces transparant en controleerbaar te maken zoals het Verbeterplan en de ontwikkeling
van een NTA. Om opvolging hieraan te geven, ga ik binnenkort met de ondertekenaars
van het Verbeterplan in gesprek over de handhaving. Tussentijds onderzoek ik de mogelijkheden
voor wet- en regelgeving. De resultaten hiervan deel ik na de zomer met de uw Kamer.

Vraag 8

Zou u in kaart willen brengen welke aanvullende maatregelen er mogelijk zijn om de
positie van kopers, in het bijzonder starters, te versterken bij het aankoopproces
van woningen?

Antwoord 8

Het biedlogboek is een instrument voor consumenten om het biedproces transparanter
te maken, maar er kunnen meer stappen gezet worden in het koopproces ter bevordering
van transparantie. Op dit moment lopen er verschillende gesprekken met de branche
om de mogelijkheden hiervoor in kaart te brengen. Hier informeer ik uw Kamer na de
zomer over.

Vraag 9

Hoe verhouden de huidige ontwikkelingen rondom biedlogboeken zich tot de bredere doelstelling
om de woningmarkt eerlijker, toegankelijker en beter functionerend te maken?

Antwoord 9

Het biedlogboek is een belangrijk middel voor consumenten om inzicht te krijgen in
het verloop van het biedproces. Ik acht het van belang dat het koopproces transparant
en eerlijk verloopt, waarbij iedereen een eerlijke kans verdient op het kopen van
een woning. Ik ben er van overtuigd dat dat weer bijdraagt aan een eerlijker, toegankelijker
en beter functionerende woningmarkt. Het feit dat het biedlogboek nog onvoldoende
wordt toegepast is dan ook geen positieve ontwikkeling.

Vraag 10

Zou in kaart willen brengen of er signalen zijn dat makelaars structureel regels omzeilen
of verschillend interpreteren? Indien dit het geval is, welke maatregelen gaat u treffen?

Antwoord 10

Op dit moment wordt er onderzoek uitgevoerd door het Verwey-Jonker instituut naar
de ervaringen van consumenten met makelaars. Door dit onderzoek wordt duidelijk waar
woningzoekers en verkopers tegenaan lopen in het koopproces. De resultaten van het
onderzoek verwacht ik na de zomer met uw Kamer te kunnen delen. Daarnaast kunnen consumenten
met klachten momenteel laagdrempelig terecht bij de Geschillencommissie Makelaardij.
In haar openbare jaarverslag publiceert de Geschillencommissie cijfers over het aantal
ingediende klachten en behandelde geschillen met betrekking tot makelaars die zijn
aangesloten bij een beroepsorganisatie.

Vraag 11

Op welke manier gaat u samenwerken met brancheorganisaties en consumentenorganisaties
om te komen tot een aangescherpt en beter handhaafbaar systeem van biedtransparantie?

Antwoord 11

Zoals aangegeven in een eerder antwoord ga ik binnenkort met de ondertekenaars van
het Verbeterplan: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen
Huis (VEH) en Vastgoed Nederland (VN) in gesprek om te onderzoeken op welke manier
de afspraken vanuit het Verbeterplan beter gehandhaafd kunnen worden dan nu het geval
is.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u de naleving van het Verbeterplan «Vertrouwen in het koopproces»,
nu blijkt dat kandidaat-kopers het biedlogboek in de praktijk nog vaak niet ontvangen?

Antwoord 12

Uit de eerdergenoemde evaluatie van RIGO over het Verbeterplan «Vertrouwen in het
Koopproces» bleek dat kandidaat-kopers inderdaad vaak het biedlogboek niet ontvangen.
Het RIGO-rapport geeft duidelijk aan dat de naleving van het Verbeterplan beter kan.

Vraag 13

Zou u op korte termijn in gesprek willen gaan over naleving en aanscherping van het
Verbeterplan met de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vastgoed Nederland
en VEH, en de uitkomsten van deze gesprekken met de Kamer willen delen? Zo ja, wat
wordt u inzet bij deze gesprekken?

Antwoord 13

Dit gesprek staat op korte termijn gepland. Mijn inzet hierbij is onder meer om te
kijken of en op welke manier de brancheorganisaties mogelijkheden zien om verdere
concrete stappen te zetten richting een transparanter en eerlijker koopproces. Dat
zou onder meer kunnen door een betere naleving van het Verbeterplan. Ik informeer
uw Kamer hier na de zomer over.

Vraag 14

Klopt het dat de door het kabinet in april 2025 toegezegde poging om NVM alsnog mee
te laten doen, gestrand is? Zo ja, zou u willen toelichten waarom? Zo ja, zou u willen
toelichten welke inspanningen er worden verricht om NVM alsnog hierbij te betrekken?

Antwoord 14

Ter aanvulling op het Verbeterplan zijn er onderhandelingen geweest over de NTA 8061:2025.
Deze NTA heeft als doel om minimale eisen vast te leggen over het biedproces ten behoeve
van het biedlogboek. De NTA is uiteindelijk door alle werkgroepleden uit de sector
ondertekend, behalve de NVM. De NVM wilde in de NTA een vierde verkoopmethode opnemen
genaamd de «Inschrijving met biedtermijn». Bij deze verkoopmethode brengen kandidaten
blind een bod uitbrengen voor een deadline, maar hebben de makelaar en verkopende
partij wel tussentijds inzicht. De overige leden van de werkgroep hebben de toevoeging
van de verkoopmethode aan de NTA niet geaccepteerd. Uiteindelijk heeft de NVM ervoor
gekozen om de NTA niet te ondertekenen. Verschillen in de minimale eisen die gelden
aan het biedlogboek zijn onwenselijk voor de consument. Er zijn al verschillende gesprekken
gevoerd om te bezien of er toch nog een oplossing mogelijk is. Binnenkort ga ik met
de ondertekenaars van het Verbeterplan nog een keer om tafel om te onderzoeken of
en hoe we tot één norm kunnen komen.

Vraag 15

Zou u willen toelichten van de stand van zaken is van de implementatie van de NTA?
In hoeverre is eerdere evaluatie hiervan opportuun?

Antwoord 15

De NTA 8061 is een sectorproduct waarbij de ontwikkeling, uitvoering en handhaving
is belegd bij de sector. Sinds de publicatie hebben de uitvoerende partijen die zich
committeren aan de NTA zich ingezet om de IT-systemen aan te passen op de nieuwe werkwijze
zodat het biedlogboek gebruikt kan worden door aangesloten makelaars. De NTA is gepubliceerd
in maart 2025, en geldt daarom tot begin 2028. Voor die tijd zal aan de betrokken
partijen worden gevraagd of zij de NTA willen blijven handhaven, intrekken of wijzigen.

Vraag 16

Zou u willen reflecteren op de vraag waar voor u de grens ligt om zelf te gaan reguleren,
onafhankelijk toezicht in te stellen op het biedlogboek?

Antwoord 16

De beantwoording van deze vraag is afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken
die ik zal voeren met de ondertekenaars van het Verbeterplan. Vooralsnog ga ik ervan
uit dat de sector, gelet op de hoge organisatiegraad, zelf verantwoordelijkheid neemt
voor het toezicht en de borging van de kwaliteit binnen de makelaardij. De ondertekenaars
van het Verbeterplan hebben eerder laten zien gezamenlijk stappen te kunnen zetten
ter bevordering van een transparant en eerlijk koopproces. Indien de sector hierin
onvoldoende verantwoordelijkheid neemt, kan regelgeving worden overwogen. Daarbij
geldt wel dat beroepsregulering wordt begrensd door Europese regelgeving, wetgeving
doorgaans een langdurig en kostbaar traject is en de kosten van toezicht en handhaving
uiteindelijk kunnen neerslaan bij consumenten. Om die reden ben ik terughoudend met
aanvullende regelgeving wanneer dit niet noodzakelijk is. Ik zal de Kamer na de zomer
informeren over de mogelijkheden van eventuele vervolgstappen.

Vraag 17

In hoeverre en op welke manier heeft u grip op het naleven van het eigen protocol
van NVM door hun leden? Op welke manier bent u in gesprek met NVM dat dit protocol
ook zorgt voor transparantie bij biedingsprocessen?

Antwoord 17

De uitvoering en handhaving van het biedlogboek is belegd bij de sectorpartijen. Ik
ben van mening dat het voor de consument verwarrend is als er meerdere minimale eisen
aan het biedlogboek worden gesteld. Om dit op te lossen ga ik binnenkort met de ondertekenaars
van het Verbeterplan in overleg om te onderzoeken of we alsnog tot één gezamenlijke
norm kunnen komen.