Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Russcher over onbetaalbare hypotheeklasten

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 8 juni 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Zorgen bij huiseigenaren over hypotheeklasten: «Echt
een keerpunt»» en met het onderliggende onderzoek van de Nationale Hypotheek Garantie
(NHG)?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse van NHG-directeur Van der Linde dat de financiële positie van Nederlandse
huiseigenaren structureel verslechtert?

Antwoord 2

NHG onderzoekt middels de woonlastenmonitor2 de gepercipieerde ontwikkeling van de woonlasten. Ze onderzoeken dus niet hoe woonlasten
zich feitelijk ontwikkelen, maar hoe woningeigenaren dit ervaren, bijvoorbeeld door
te meten hoe vaak mensen wakker liggen door geldzorgen. Uit de woonlastenmonitor blijkt
dat ruim één op de drie woningeigenaren met een hypotheek het inkomen als net toereikend
of onvoldoende ervaart om aan alle financiële verplichtingen te voldoen. Dit percentage
is ongeveer gelijk gebleven met de vorige woonlastenmonitor. Uit de woonlastenmonitor
blijkt wel dat de groep jongeren tot 35 jaar en inkomens tot 2 keer modaal die het
inkomen als onvoldoende ervaart, is gegroeid de afgelopen periode.

Uit de cijfers van het CBS en uit de ABN woningmarktmonitor3 uit mei 2026 blijkt dat de woonquote, het daadwerkelijke percentage van het inkomen
dat aan wonen wordt uitgegeven, de laatste jaren juist is gedaald. De belangrijkste
oorzaak hiervan zijn de sterk gestegen inkomens. Vooral bij zittende woningeigenaren
leidde dit tot een daling van de gemiddelde woonlasten. In de periode 2019–2025 daalden
de woonlastenratio’s voor zittende eigenaren met 2 tot 3 procentpunten. Voor starters
ligt die daling veel lager: ongeveer 1 procentpunt. Voor starters in grote steden
stegen de woonlastenratio’s zelfs, tot wel 2 procentpunten in Amsterdam.

Het gedeelde beeld uit de ABN woningmarktmonitor en de woonlastenmonitor van NHG is
dat de meeste mensen de woonlasten goed kunnen dragen en dat de woonlastenratio’s
zijn gedaald. Tegelijkertijd zie je in beide monitors dat jonge woningeigenaren en
inkomens tot 2 keer modaal de hoogste woonlasten hebben en het inkomen als onvoldoende
ervaren. Ik vind het belangrijk om mij in te zetten voor een betere betaalbaarheid
van woningen voor alle woningzoekenden, met extra aandacht voor jongeren en mensen
met middeninkomens.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag twee bevestigend luidt, wat is dan volgens u de grondoorzaak
voor de verslechtering van deze positie?

Antwoord 3

Zoals bij vraag 2 is aangegeven is het vooral voor middeninkomens en startende huishoudens
lastig om een woning te kopen en zijn de woonlasten voor deze groepen relatief hoog.
De afgelopen jaren is de vraag naar woningen meer toegenomen dan het aanbod van woningen.
In deze krappe woningmarkt zijn de huizenprijzen het laatste decennium erg hard gestegen.
Woningeigenaren die recent een eerste woning kochten moesten een hoge lening aangaan
voor de aankoop van hun huis. Uit een recente monitor van De Nederlandsche Bank blijkt
dat steeds meer starters op de woningmarkt de grenzen opzoeken van wat ze maximaal
verantwoord kunnen lenen: in 2017 leenden starters gemiddeld 80% van wat er op basis
van hun inkomen mogelijk was, in 2025 is dit opgelopen naar 92%4.

Daarnaast is het inkomen van bestaande woningeigenaren harder gestegen ten opzichte
van woningeigenaren die hun woning recenter hebben gekocht. Voor bestaande woningeigenaren
die al langer in hun woning wonen zijn de hypotheeklasten ten opzichte van hun inkomen
vaak lager geworden.

Vraag 4

Wat is uw verklaring voor het gegeven dat het percentage huiseigenaren tot 34 jaar
dat het eigen inkomen onvoldoende vindt om de woonlasten te betalen, is verdubbeld
en acht u dit een aanvaardbare uitkomst van het gevoerde beleid?

Antwoord 4

De verklaring hiervoor heb ik gegeven bij de beantwoording van vraag 2 en 3. Ik vind
het belangrijk dat jongeren een betaalbare woning kunnen vinden. Om deze reden zet
ik vol in op het bouwen van nieuwe (betaalbare) woningen, wegnemen van belemmeringen
in de woningbouw en het beter benutten van de bestaande voorraad.

Ook heeft het Rijk een aantal instrumenten specifiek gericht op koopstarters en middeninkomens.
Koopstarters en middeninkomens kunnen profiteren van de voordelen van een hypotheek
met NHG. Een hypotheek met NHG kan worden afgesloten voor een woning met een koopsom
of marktwaarde onder de NHG-grens van € 470.000 (2026). Consumenten met een hypotheek
met NHG lopen minder risico’s en meestal profiteren zij van rentekorting op de hypotheekrente.
Ook kunnen koopstarters profiteren van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

Ook is er sinds vorig jaar het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen dat zich specifiek
richt op koopstarters met een middeninkomen. Dit gebeurt door nieuwbouwwoningen met
een kopersondersteuning onder de marktwaarde aan te bieden, waardoor deze woningen
beter bereikbaar worden voor de doelgroep. Het fonds hanteert onder andere criteria
ten aanzien van inkomen tot maximaal twee keer modaal, leeftijd tot 35 jaar en het
type woning (nieuwbouw binnen de betaalbaarheidsgrens). Daarmee wordt het instrument
gericht ingezet voor de doelgroep waarvoor het is bedoeld en draagt het bij aan het
bereikbaar maken van koopwoningen voor huishoudens die anders moeilijk toegang hebben
tot de koopwoningmarkt.

Vraag 5

Erkent u dat de sterk gestegen huizenprijzen mede het gevolg zijn van een door de
overheid kunstmatig beperkt woningaanbod en jarenlang ruim monetair beleid van de
Europese Centrale Bank?

Antwoord 5

Zowel aan de aanbod- als de vraagzijde is er een groot aantal factoren dat bijdraagt
aan de ontwikkeling van huizenprijzen.5 Een structureel tekort aan woningen zie ik daarbij als belangrijke oorzaak, maar
ook de ontwikkeling van de rente is hierin één van de factoren. Renteontwikkelingen
worden door meerdere factoren bepaald, waaronder monetair beleid, maar ook door structurele
economische factoren zoals ontwikkelingen van spaartegoeden. Specifiek ten aanzien
van ruimtelijke restricties en eisen aan woningbouw zie ik dat deze hebben bijgedragen
aan de beperkte woningbouw en gestegen huizenprijzen. Om deze reden zet ik in op het
wegnemen van belemmeringen in de woningbouw.

Vraag 6

Indien het antwoord op vraag vijf ontkennend luidt, waarom niet?

Antwoord 6

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre dragen de stapeling van verduurzamingsverplichtingen, energiebelastingen
en netbeheerkosten bij aan de structureel hoge woonlasten van huiseigenaren?

Antwoord 7

Verduurzaming draagt positief bij aan het beheersbaar houden van de woonlasten6. Om verduurzaming te stimuleren is de energiebelasting op aardgas verhoogd en de
energiebelasting op elektriciteit verlaagd. Naast de energiebelastingtarieven kent
de energiebelasting een belastingvermindering. Deze korting op de energierekening
is een vast bedrag per elektriciteitsaansluiting. Van de marginale tarieven gaat een
besparingsprikkel uit, terwijl de belastingvermindering voorkomt dat de totale energierekening
te hoog oploopt door de energiebelasting. Met de belastingvermindering meegerekend
bedraagt de energiebelasting gemiddeld genomen ongeveer 10% van de totale energierekening.
Richting 2030 blijft dat ongeveer 10%. In 2020 ging het nog om 30%. De netbeheerkosten
zullen naar verwachting wel stijgen in de toekomst, zie het antwoord op vraag 8 voor
een toelichting.

Inzetten op het verder verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad betekent uiteindelijk
minder energiegebruik door de woningeigenaar, meer grip op de energierekening en minder
afhankelijk zijn van fossiele energie.

Vraag 8

Kunt u de bij vraag zeven aangeleverde kostenposten afzonderlijk kwantificeren?

Antwoord 8

Bij vraag zeven worden 3 kostenposten genoemd; 1) verduurzamingsverplichtingen, 2) energiebelastingen
en 3) netbeheerkosten. Onderstaand worden deze behandeld.

1) Verduurzamingsverplichtingen; Momenteel zijn er geen verduurzamingsverplichtingen
voor woningeigenaren. Uit verschillende onderzoeken blijkt wel dat verduurzaming juist
geld oplevert. Zie bijvoorbeeld de publicatie van CPB waaruit blijkt dat 9 op de 10
huishoudens meer geld overhouden na het installeren van een warmtepomp, waar nodig
in combinatie met isolatie7. Voor nieuwbouwwoningen geldt vanaf 2030 een nieuwe norm, de kosten die dit met zich
meebrengt worden in lijn gebracht met de verwachte energiebesparing. Zie ook het antwoord
op vraag 18.

2) Energiebelasting; In 2026 is de energiebelasting op aardgas tot een verbruik van
170.000 m3 60 cent per m3 en op elektriciteit tot een verbruik van 10.000 kWh 9 cent per kWh, exclusief btw.
De belastingvermindering bedraagt in 2026 519,80 euro, exclusief btw. Voor huishoudens
met een «gemiddeld verbruik» van 900 m3 aardgas en 1.920 kWh elektriciteit bedraagt de energiebelasting 194 euro op een gemiddelde
totale energierekening van 2.112 euro in 2026.

3) Netbeheerkosten; Door stijgende nettarieven en leveringskosten gaat de gemiddelde
energierekening omhoog. Netbeheerders leggen de komende jaren extra kabels aan om
ervoor te zorgen dat voldoende stroom beschikbaar is. De ACM stelt jaarlijks vast
hoeveel netbeheerders in rekening mogen brengen. De overheid wil het stroomnet slimmer
gebruiken, en stimuleert daarom naast, energiebesparing ook een betere spreiding van
het elektriciteitsgebruik over de dag. Om dit te stimuleren worden tijdsafhankelijke
nettarieven geïntroduceerd per 2029. Hierdoor is minder uitbreiding van het stroomnet
nodig en worden de kosten eerlijker verdeeld op basis van daadwerkelijk verbruik.

Vraag 9

Wat zegt het over de wenselijkheid van verduurzamingsinvesteringen dat Roald van der
Linde (directeur NHG) aangeeft dat de betalingsachterstanden voornamelijk worden veroorzaakt
door verduurzamingsinvesteringen die jongeren moeten betalen omdat zij de hoge energieprijzen
willen drukken?

Antwoord 9

De directeur-bestuurder van NHG geeft niet aan dat betalingsachterstanden worden veroorzaakt
door verduurzamingsinvesteringen. In een blog8 wordt door de directeur-bestuurder van NHG verduurzaming genoemd als kans en geeft
hij tegelijkertijd aan dat behoefte is aan duidelijkheid over de kosten van maatregelen,
wat ze opleveren en hoe deze maatregelen te financieren. Aangegeven wordt dat de hypotheekadviseur
een verschil kan maken door woningeigenaren te informeren over de financieringsmogelijkheden
voor verduurzaming. Om de hypotheekadviseur hierbij te ondersteunen ben ik momenteel
bezig met het ontwikkelen van een tool voor in softwarepakketten van financieel adviseurs
die de financierings- en subsidiemogelijkheden inzichtelijk maakt.

Vraag 10

Hoe verhoudt de constatering dat Nederland nog altijd een van de landen met de hoogste
woonlasten van de eurozone is zich tot de belofte van opeenvolgende kabinetten dat
wonen betaalbaar zou worden?

Antwoord 10

De woonlasten in Nederland liggen door de jaren heen ongeveer 30 procent9 boven het Europees gemiddelde. Dat moet vergeleken worden met het inkomensniveau10 dat in Nederland bijna 60% boven het Europees gemiddelde ligt. Slechts acht procent
van de Nederlanders gaf in 2025 aan de woonlasten erg zwaar te vinden11, de laagste score in de hele Europese Unie. Ondanks deze positieve score is de betaalbaarheid
van het wonen voor dit kabinet een van de belangrijkste prioriteiten.

Vraag 11

Bent u bereid uit te sluiten dat de hypotheekrenteaftrek verder wordt afgebouwd of
beperkt, gelet op de toenemende betalingsproblemen onder huiseigenaren?

Antwoord 11

In het coalitieakkoord is afgesproken dat de fiscale behandeling van de eigen woning
ongewijzigd blijft om zo het eigen huis betaalbaar te houden en rust op de woningmarkt
te bewaren.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u het feit dat een groot deel van de ondervraagden bezuinigt op vakanties,
restaurantbezoek en zelfs boodschappen om de woonlasten te kunnen dragen?

Antwoord 12

Uit de woonlastenmonitor van NHG blijkt van de 9% van de woningeigenaren het inkomen
als onvoldoende ervaart en aan deze groep is gevraagd welke acties ondernomen zijn.
Van deze groep heeft ruim 75% het uitgavenpatroon aangepast, ruim 11% is meer gaan
werken en de rest heeft (nog) geen actie ondernomen. Bij de groep die het inkomen
voldoende of net toereikend vindt, heeft ruim de helft het uitgavenpatroon aangepast.
Dit beeld kwam ook naar voren in de vorige woonlastenmonitor. Hoewel het natuurlijk
zorgelijk is dat een deel van de mensen het inkomen als onvoldoende ervaart, vind
ik het wel positief dat het grootste deel van deze mensen stappen onderneemt door
uitgaven te beperken of inkomsten te vergroten om zodoende de woonlasten te kunnen
betalen. Daarnaast vind ik het positief dat uit de woonlastenmonitor blijkt dat steeds
meer woningeigenaren bereid zijn om professionele hulp in te schakelen bij financiële
problemen. Vroegtijdig inschakelen van professionele hulp kan grotere problemen voorkomen.

Vraag 13

Wat zeggen de bij vraag 12 beschreven bezuinigingen volgens u over de kwaliteit van
leven, de bestedingsruimte en de koopkracht van hardwerkende Nederlanders?

Antwoord 13

Zoals in de vorige antwoorden beschreven hebben vooral jongeren en middeninkomens
het lastig op de woningmarkt en wordt vooral onder deze groep het inkomen als onvoldoende
ervaren. Dit kabinet zet daarom ook in om de koopkracht voor deze groep te verbeteren.
Daarnaast zet ik mij in voor betaalbare woningen voor onder andere deze groepen.

Vraag 14

Wat gaat het kabinet doen aan psychische en financiële druk die het lasten- en woningbeleid
op burgers legt, aangezien één op de vijf ondervraagden stress, slecht slapen en moedeloosheid
ervaart door de financiële situatie?

Antwoord 14

Bij het afsluiten van een hypotheek in Nederland is verantwoorde verstrekking van
hypothecair krediet een fundamenteel uitgangspunt. Verstrekkers van hypothecair krediet
voeren bij aanvraag van een hypotheek de kredietwaardigheidsbeoordeling uit, om te
voorkomen dat huishoudens onverantwoord hoge woonlasten aangaan bij de aankoop van
hun woning. Desondanks kunnen huishoudens financiële stress ervaren, bijvoorbeeld
door onvoorziene levensomstandigheden. Het is daarom goed dat het beleid van verstrekkers
van hypothecair krediet en NHG de afgelopen jaren steeds meer is gericht op het vroeg
signaleren van financiële problemen en het zo snel mogelijk ondernemen van actie hierop.
Het doel is om te voorkomen dat problemen te groot worden en te zorgen dat mensen
in de woning kunnen blijven wonen. Ik vind het positief dat verstrekkers van hypothecair
krediet en NHG beleid voeren om problemen bij woningeigenaren te voorkomen. Daarnaast
blijkt uit de monitor van NHG dat mensen steeds meer bereid zijn om professionele
hulp in te schakelen bij financiële problemen, wat belangrijk kan zijn bij het voorkomen
van financiële stress.

Vraag 15

Deelt u de opvatting dat woonlasten stijgen wanneer het aanbod van woningen de vraag
ernaar niet kan bijbenen?

Antwoord 15

Bij een achterblijvend aanbod kunnen de woningprijzen harder stijgen, maar er zijn
ook andere factoren die hier invloed op hebben. Denk aan de hoogte van de rente en
inflatie. Deze kunnen allemaal doorwerken in hogere woonlasten van mensen. Tegelijkertijd
wordt de hoogte van de woonlasten beperkt door huurprijsregelgeving en door de leennormen.

Vraag 16

Indien het antwoord op vraag 15 ontkennend luidt, waarom niet?

Antwoord 16

N.v.t.

Vraag 17

Indien het antwoord op vraag 15 bevestigend luidt, bent u het dan eens dat de fundamentele
oplossing voor de hoge woonlasten ligt in méér bouwen in plaats van in nieuwe subsidies,
garanties of inkomensafhankelijke regelingen die de symptomen bestrijden? Zo nee,
waarom niet?

Antwoord 17

Beide instrumenten zijn nodig, omdat niet alleen het aanbod invloed heeft op de hoogte
van de woonlasten. Het is een prioriteit van dit kabinet om de toegankelijkheid van
de woningmarkt te bevorderen door meer te bouwen. Het kabinet zet daarom met name
in op het wegnemen van belemmeringen en daarmee het versnellen van de woningbouw.
Daarnaast zet het kabinet zich in voor betaalbare woonlasten. Zo draagt bijvoorbeeld
de huurtoeslag bij aan de betaalbaarheid van de woonlasten voor huurders, ook als
de huren harder stijgen dan de groei van inkomens, bijvoorbeeld door hogere inflatie.

Vraag 18

In hoeverre is EU-regelgeving – waaronder de herziene Energy Performance of Buildings
Directive (EPBD) en bijbehorende verduurzamingsverplichtingen – verantwoordelijk voor
de gestegen woonlasten door enerzijds nieuwbouw duurder te maken en anderzijds kostbare
energiebesparende verbouwingen af te dwingen?

Antwoord 18

Met het uitwerken van de EPBD IV12 wordt een vrijwillige eindnorm in 2050 voor bestaande bouw geïntroduceerd, deze norm
geeft de duidelijkheid waar veel woningeigenaren op wachten; het geeft duidelijk handelingsperspectief
en maakt duidelijk wanneer een woning niet verder verduurzaamd hoeft te worden. Bij
de uitwerking van deze norm wordt gekeken naar de haalbaarheid en betaalbaarheid voor
woningeigenaren. Een heel pakket13 aan ontzorging en financiering staat klaar om eigenaren van gebouwen te ondersteunen
en hen te helpen aan een lagere energierekening.

Voor de nieuwbouw wijzigt de norm van een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) naar
Zero Emission Building (ZEB) in 2030. Bij het uitwerken van de ZEB norm wordt gewerkt
met kostenoptimalisatiestudies14 om de technische haalbaarheid vast te stellen en de kosten in lijn te brengen met
de energiebesparing. Op deze manier blijven de kosten van verduurzaming van nieuwbouwwoningen
economisch verantwoord.

Vraag 19

In hoeverre blijft er door de herziene EPBD nog beleidsruimte van het kabinet over
om de woonlasten voor huiseigenaren te verlagen?

Antwoord 19

Zoals eerder genoemd heeft energiebesparing veelal een positief effect op de woonlasten
voor huiseigenaren. Onderzoek van het NIBUD toont dit ook aan, vandaar dat er meer
leenruimte is voor een energiezuinige woning of als men juist energiebesparende maatregelen
wil treffen15.

Vraag 20

Bent u bereid zich in Brussel in te zetten voor het terugdringen van deze verplichtingen?

Antwoord 20

Ik zie geen redenen om mij in te zetten voor het terugdringen van de richtlijnen uit
de EPBD IV. De EPBD IV geeft een basislijn aan om energiebesparing in de gebouwde
omgeving te stimuleren en toe te werken naar een emissievrije gebouwde omgeving. Een
emissievrije gebouwde omgeving heeft naast voordelen als grip op energiegebruik, comfortabelere
en gezonde gebouwen, ook als voordeel dat wij als land minder afhankelijk worden van
fossiele energie, het maakt ons weerbaarder en minder kwetsbaar voor fluctuaties op
de internationale energiemarkt. Het zorgt voor investeringen in onze gebouwen en energievoorziening
door onze eigen installateurs, aannemers en MKB bedrijven. De afgelopen jaren hebben
aangetoond dat energiebesparing in de gebouwde omgeving goed mogelijk is. De tevredenheid
over de genomen maatregelen is hoog. Van de woningeigenaren die isolatiemaatregelen
heeft genomen is bijvoorbeeld 90% tevreden16, 95% van de mensen die een warmtepomp heeft aangeschaft raadt deze aan17. De EPBD IV geeft ons als land richting en een gelijk speelveld in de EU.

Vraag 21

Kunt u een internationale vergelijking geven van de ontwikkeling van de woonlasten
en huizenprijzen in Nederland ten opzichte van vergelijkbare EU-lidstaten over de
afgelopen tien jaar, en daarbij aangeven welke landen erin slagen wonen wél betaalbaar
te houden, inclusief een analyse over waarom hen dit lukt?

Antwoord 21

Eurostat publiceert een reeks met de huizenprijsontwikkeling in Europese landen sinds
201018. Daaruit blijkt dat in twaalf landen de huizenprijzen harder gestegen zijn dan in
Nederland. Nederland bevindt zich daarmee in de middenmoot.

Zoals bij vraag 10 aangegeven liggen de woonlasten in Nederland ongeveer 30% boven
het Europees gemiddelde en het inkomen bijna 60%. De woonlasten in Nederland zijn
tussen 2010 en 2024 ongeveer 7% harder gestegen dan in heel Europa. In Denemarken
was dat ongeveer 21% en in Oostenrijk 14%. In Ierland, Midden-Europa en de Baltische
staten komen nog veel hogere percentages voor. Landen waar de woonlasten minder hard
stegen dan het Europees gemiddelde, kennen volgens Eurostat19 over het algemeen ook een benedengemiddelde economische groei20.

Vraag 22

Bent u bereid een concreet en afrekenbaar pakket te presenteren – inclusief lastenverlaging
en versnelling van de bouw – dat de woonlasten voor met name jonge huiseigenaren binnen
deze kabinetsperiode aantoonbaar verlaagt, en de Kamer daarover voor Prinsjesdag te
informeren?

Antwoord 22

Nee, ik kom niet met een specifiek plan om de woonlasten van jonge huiseigenaren te
verlagen. Wel zet ik met de Taskforce Versnellen Woningbouw in op het versnellen van
de woningbouw.

Vraag 23

Indien het antwoord op vraag 22 ontkennend luidt, waarom laat u deze groep in de steek?

Antwoord 23

Het kabinet zet volop in op het versnellen van de woningbouw, zodat er meer aanbod
van betaalbare woningen komt, onder andere voor jongeren. Daarnaast zijn er, zoals
beschreven in antwoord op vraag 4, verschillende instrumenten die gericht zijn op
koopstarters.