Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Van Eijk en Peter de Groot over investeringscapaciteit van pensioenfondsen in de woningbouw

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),
mede namens de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 19 maart 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Pensioenfondsen steken honderden miljoenen in 933 huurwoningen
bij ArenA: «Maar bodem kas voor woningbouw komt in zicht»»1?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2025 slechts twee procent van de investeringen in de woningbouw door
institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen) uit het buitenland kwam? Hoe hoog
is dat percentage in andere landen?

Antwoord 2

Volgens Capital Value zijn in 2025, met een bedrag van 5,3 miljard euro, de investeringen
in nieuwbouw huurwoningen tot een recordhoogte gestegen. Dit getal bevat zowel investeringen
van corporaties als marktpartijen. Het aandeel internationale investeringen in nieuwbouw
van het investeringsvolume in huurwoningen door beleggers is volgens Capital Value
echter sterk gedaald van bijna 32% in 2022 naar 1% in 20252. Vrijwel alle investeringen in huurwoningen zijn van institutionele beleggers en
corporaties. Onduidelijk is hoe groot precies de rol van institutionele beleggers
is in de woningmarkt van andere Europese landen.

Vraag 3

Hoeveel investeringen zijn de komende jaren nodig om te zorgen voor voldoende woningbouw
in Nederland?

Antwoord 3

Uit de meest recente Woningmarktverkenning van ABF blijkt dat er in de periode 2025–2039
in totaal circa 1,2 miljoen woningen moeten worden toegevoegd3. Een deel hiervan zal gefinancierd worden door particuliere kopers, een deel door
corporaties en een deel door (buitenlandse) private investeerders. De totale investeringsopgave
tussen 2025 en 2039 – huur en koop tezamen – schat het kabinet op 300 tot 350 miljard
euro.

Vraag 4

Hoeveel huurwoningen hebben buitenlandse en binnenlandse investeerders toegevoegd
in 2023 en 2024?

Antwoord 4

Investeerders hebben volgens Capital Value in 2023 en 2024 respectievelijk 5.300 en
6.000 nieuwbouwhuurwoningen gekocht. Het aandeel geïnvesteerd volume van internationale
investeerders in deze jaren is respectievelijk 13% en 3%.4 Het aandeel internationale investeerders in nieuwbouw neemt sinds een aantal jaar
af. In 2021 en 2022 bedroeg het aandeel nog respectievelijk 27% en 32%, om vervolgens
te dalen naar 13% in 2023 en 3% in 2024. Desalniettemin zijn de totale investeringen
in nieuwe huurwoningen uiteindelijk verdubbeld ten opzichte van 2023 en 2024.

Vraag 5

Hoeveel investeringen zijn momenteel afkomstig uit kapitaal van binnenlandse institutionele
beleggers? Is het uw verwachting dat binnenlandse investeringen door institutionele
beleggers alle noodzakelijke investeringen in de woningbouw kunnen dekken de komende
jaren?

Antwoord 5

Zoals aangegeven in de antwoorden op de vorige vragen zijn in 2025 nagenoeg alle investeringen
in nieuwbouw huurwoningen van binnenlandse institutionele investeerders en corporaties.
Capital Value geeft aan dat particuliere investeerders en buitenlandse institutionele
investeerders nagenoeg afwezig zijn in de nieuwbouw. In het artikel wordt gesteld
dat Nederlandse pensioenfondsen al meer dan hun redelijke aandeel in Nederlandse woningen
hebben belegd. In gesprekken met verschillende pensioenfondsen wordt aangegeven dat
zij in veel gevallen tegen de grenzen aanlopen van hoeveel zij kunnen investeren in
de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico en spreidingsoverwegingen zit hier een
limiet aan. De investeringsopgave in de Nederlandse woningbouw is dusdanig groot dat
ook buitenlandse investeerders belangrijk zijn om voldoende huurwoningen te bouwen.

Vraag 6

Indien het antwoord op de vorige vraag ontkennend luidt, wat bent u van plan om te
doen om het aantrekkelijker te maken voor buitenlandse investeerders om te investeren
in de woningbouw in Nederland?

Antwoord 6

In het Coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede
het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat
verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Het kabinet komt met een
ministeriële taskforce Versnelling Woningbouw die de koers uitzet voor de realisatie
van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Ook het investeringsklimaat komt in deze
taskforce terug. Het kabinet zal uw Kamer vanzelfsprekend over de voortgang van deze
taskforce informeren.

Vraag 7

Welke stappen zijn er de afgelopen twee jaar gezet om Nederland aantrekkelijk te houden
voor buitenlandse en binnenlandse investeerders?

Antwoord 7

Het vorige kabinet heeft het tarief in de overdrachtsbelasting al naar 8% verlaagd.
Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat te
verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee
het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde
winst.

Daarnaast is ter opvolging van de Woontop 2024 in opdracht van het Ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: VRO) en het Ministerie van Financiën
vorig jaar onderzoek verricht door onderzoeksbureau SEO Economisch Onderzoek naar
de staat van het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen. Een kabinetsreactie
op dit onderzoek volgt in Q2.

Tot slot is het ook van belang om in contact te blijven met buitenlandse investeerders
om te begrijpen wat de knelpunten zijn, om hen te informeren over ons beleid en om
de kansen voor investeringen in de woningbouw uit te lichten. Met dit doel is een
afvaardiging van BZK aanwezig op de Expo real in München. Daarnaast werken we als
lid van Holland Metropole samen met de verschillende grote steden en marktpartijen
om investeringskansen in de Nederlandse woningbouw uit te dragen richting buitenlandse
investeerders.

Vraag 8

Kunt u bevestigen dat de opmerking over de vennootschapsbelasting in het in vraag
1 genoemde artikel de wijziging van het regime voor de fiscale beleggingsinstelling
(«fbi») per 1 januari 2025 betreft? Zo nee, op welke wetswijziging ziet de opmerking
dan?

Antwoord 8

Het kabinet kan zich voorstellen dat hier wordt gedoeld op de wijziging van het fbi-regime.
Het fbi-regime beoogt collectief beleggen te faciliteren door het voorkomen van extra
belastingheffing op het niveau van de beleggingsinstelling ten opzichte van rechtstreeks
beleggen. Met dit doel is de fbi subjectief belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting,
maar wordt de winst belast tegen een tarief van 0%. Het uitgekeerde dividend naar
de participanten in de fbi wordt in beginsel belast met dividendbelasting, met dien
verstande dat de dividendbelasting in beginsel een voorheffing is op de inkomsten-
of vennootschapsbelasting op het niveau van de aandeelhouder en ook verschillende
tegemoetkomingen kent.5 Zo kan in voorkomende gevallen bijvoorbeeld een beroep worden gedaan op een vrijstelling
of (gedeeltelijke) teruggaaf op basis van de wet of een belastingverdrag. Met ingang
van 1 januari 2025 is het fbi-regime gewijzigd (de zogenoemde vastgoedmaatregel).
De vastgoedmaatregel beoogt de fiscale behandeling van resultaten uit Nederlands vastgoed
zo vorm te geven dat weer belasting kan worden geheven. Voordat deze wijziging van
het fbi-regime was ingevoerd, was er sprake van twee heffingslekken, waarbij Nederland
in een aantal grensoverschrijdende gevallen het heffingsrecht over Nederlands vastgoed
niet kon effectueren.6

Als gevolg van de wijziging van het fbi-regime is het niet langer mogelijk voor een
fbi om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een lichaam dat direct in Nederlands
vastgoed belegt, is met ingang van 1 januari 2025 in beginsel regulier vennootschapsbelastingplichtig.7 Anders gezegd: in de oude situaties betaalden sommige buitenlandse beleggers in beginsel
dus geen belasting in Nederland over winsten uit Nederlands vastgoed, terwijl dit
niet conform de bedoeling van de wet is. Met deze maatregel zijn buitenlandse investeerders
in Nederlands vastgoed belastingplichtig voor de Nederlandse vennootschapsbelasting.
Zodat buitenlandse investeerders (net als Nederlandse investeerders) ook belasting
betalen over winst uit Nederlands vastgoed.

Vraag 9

Tijdens de parlementaire behandeling van de Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling
is omvorming naar een fiscaal transparante structuur genoemd als een werkbaar alternatief
voor onder andere pensioenfondsen, klopt het dat voor buitenlandse (zowel EU als non-EU)
pensioenfondsen het verkrijgen van een subjectieve vrijstelling voor de vennootschapsbelasting
ingewikkeld is? Wat zijn de criteria en hoe toetst de Belastingdienst deze criteria?

Antwoord 9

Pensioenfondsen zijn in de regel subjectief vrijgesteld van vennootschapsbelasting.
Tijdens de parlementaire behandeling van de Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling
is voor het fiscaal neutraal beleggen in vastgoed voor pensioenfondsen het participeren
in een voor Nederlandse fiscale doeleinden transparant lichaam dat vastgoed houdt
als alternatief genoemd voor het beleggen in een fbi. Een transparant lichaam is namelijk
niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Omdat als gevolg van die transparantie
vennootschapsbelasting wordt geheven op het niveau van de participanten, kunnen pensioenfondsen
hun subjectieve vrijstelling blijven effectueren.8

Daarnaast merkt het kabinet op dat de Belastingdienst voornemens is te kijken in hoeverre
de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit nog actueel zijn en modernisering behoeven.9 Een eventuele modernisering van de voorwaarden vergt een nadere uitwerking en moet
zorgvuldig gebeuren. Voor de pensioenfondsvrijstelling is en blijft (conform het wettelijke
kader) van belang dat er sprake moet zijn van een buitenlandse pensioenregeling die
naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden
moeten dus worden bezien in het licht van de Nederlandse Pensioenwet. Een aanpassing
die verder gaat dan een modernisering binnen het huidige wettelijke kader zou ertoe
kunnen leiden dat buitenlandse «pensioenfondsen» onder de vrijstelling worden gebracht
die als zij een Nederlands fonds waren geen recht zouden hebben op de pensioenfondsvrijstelling
en meer lijken op een beleggingsfonds. Dat kan ook leiden tot budgettaire gevolgen
in de vennootschapsbelasting en de dividendbelasting.10

De subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting voor pensioenfondsen is gestoeld
op i) de gedachte dat pensioenfondsen naar hun aard geen winst maken omdat hun resultaten
steeds ten goede komen aan de uitkeringsgerechtigden, en ii) de maatschappelijke functie
die deze fondsen kenmerkt, dat ziet op de verzorging van (gewezen) werknemers voor
de gevolgen van ouderdom en ziekte op basis van solidariteit en collectiviteit.11 Naast Nederlandse pensioenfondsen, kunnen ook in het buitenland gevestigde pensioenfondsen
(als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de subjectieve
vrijstelling in de vennootschapsbelasting. In het buitenland gevestigde pensioenfondsen
zijn vrijgesteld van de heffing van vennootschapsbelasting, als zij zich (nagenoeg)
uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en
strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. In het beleidsbesluit
subjectieve vrijstelling Vpb12 zijn in onderdeel 3.1.1. cumulatieve criteria opgenomen aan de hand waarvan de Belastingdienst
aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval toetst of een
buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse
pensioenregeling. De voorwaarden uit het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse
Pensioenwet. Het toetsen daarvan kan voor buitenlandse pensioenfondsen bewerkelijk
zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen
met Nederlandse pensioenregelingen. In gesprek met het Ministerie van VRO meldt de
sector dat het ontbreken van zekerheid over de vrijstelling in de Vpb tot afstel van
investeringen leidt.

De voorwaarden vereisen onder andere dat het pensioenlichaam moet voldoen aan de werkzaamhedeneis13 en de winstbestemmingseis14 zoals opgenomen in het Uitvoeringsbesluit Vpb 1971. Voor de pensioenregeling wordt
onder andere als voorwaarde gesteld dat er sprake is van een verplichte deelname voor
werknemers en een verplichte verzekering, dat de pensioenregeling voorziet in een
ouderdomspensioen, nabestaandenpensioen en/of arbeidsongeschiktheidsverzekering en
dat er – behoudens een kleine uitzondering – een afkoopverbod geldt. Dit onderdeel
uit het beleidsbesluit bevat daarnaast een tweetal specifieke goedkeuringen ten aanzien
van de begunstigden van de pensioenregeling en het afkoopverbod.

De voorwaarden uit het beleidsbesluit zijn eveneens relevant voor buitenlandse pensioenfondsen
die via een belang in Nederlandse vennootschappen inkomen genereren, zoals inkomen
uit het beleggen in aandelen of vastgoed. Buitenlandse pensioenfondsen ontvangen dividenden
uit deze Nederlandse vennootschappen. Ten aanzien van een buitenlands pensioenfonds
mag onder voorwaarden inhouding van dividendbelasting achterwege blijven of wordt
een teruggaaf verleend van de ingehouden dividendbelasting. Hierbij geldt onder meer
als voorwaarde dat het buitenlandse pensioenfonds in Nederland een beroep zou kunnen
doen op de subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat er ook situaties bestaan waarin een belastingverdrag
voorziet in een teruggaaf van dividendbelasting voor pensioenfondsen (bijvoorbeeld
in de belastingverdragen met het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten). Voor
een in deze landen gevestigd pensioenfonds, dat voldoet aan de voorwaarden die het
belastingverdrag stelt, bestaat reeds op die grond een recht op teruggaaf van dividendbelasting.

Vraag 10

Hoeveel verzoeken heeft de Belastingdienst hiervoor ontvangen en wat is hiervan de
gemiddelde doorlooptijd? Welk aandeel van de verzoeken is toegewezen en welk aandeel
van de verzoeken is afgewezen?

Antwoord 10

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen verzoeken om zekerheid vooraf over de toepassing
van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting
en verzoeken waarin door buitenlandse pensioenfondsen om een teruggaaf van dividendbelasting
wordt gevraagd.

Verzoeken om zekerheid vooraf vallen onder het internationale vooroverleg en moeten
voldoen aan de daarvoor geldende eisen, zoals vastgelegd in het Besluit vooroverleg
rulings met een internationaal karakter.15 Sinds de inwerkingtreding van dit besluit in 2019 zijn 30 verzoeken om vooroverleg
over de toepassing van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen
in de vennootschapsbelasting ontvangen. Hiervan zijn momenteel 9 verzoeken in behandeling.
Van de 21 verzoeken die al zijn afgehandeld zijn er 9 toegewezen. De overige verzoeken
zijn niet toegekend. Er zijn verschillende redenen waarom een verzoek niet wordt toegekend.
Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat er niet wordt voldaan aan de voorwaarden uit het Besluit
vooroverleg rulings met een internationaal karakter of omdat niet wordt voldaan aan
de voorwaarden voor toepassing van de subjectieve vrijstelling. De gemiddelde doorlooptijd
van de toegewezen verzoeken bedraagt ruim een jaar.

Voor de verzoeken waarin om teruggaaf van dividendbelasting wordt gevraagd, geldt
dat informatie, waaronder het aantal verzoeken, de doorlooptijd en het aandeel toegewezen
verzoeken, niet gestructureerd voorhanden is.

Vraag 11

Maakt de wijziging van het fbi-regime per 1 januari 2025 het investeren in Nederlandse
woningbouw minder aantrekkelijk voor buitenlandse (institutionele) investeerders,
zoals buitenlandse pensioenfondsen, dan voor Nederlandse pensioenfondsen die een subjectieve
vrijstelling genieten?

Antwoord 11

Met de wijziging van het fbi-regime per 1 januari 2025 wordt voorkomen dat in bepaalde
gevallen geen Nederlandse belasting wordt geheven over winsten uit Nederlands vastgoed.
Ondanks deze wijziging in het fbi-regime kunnen buitenlandse pensioenfondsen nog altijd
fiscaal aantrekkelijk in Nederlands vastgoed investeren zolang wordt voldaan aan de
criteria zoals beschreven in het antwoord op vraag 9. Zij genieten dan dezelfde vrijstelling
voor de vennootschapsbelasting (en de dividendbelasting) als binnenlandse pensioenfondsen.

Zoals gezegd, is het fbi-regime aangepast met als doel de fiscale behandeling van
resultaten uit Nederlands vastgoed evenwichtiger te maken, zodat buitenlandse investeerders
die gebruik maakten van de heffingslekken met ingang van 1 januari 2025 ook belasting
betalen over winst uit Nederlands vastgoed.16 Hiervoor wordt ook naar de beantwoording van vraag 8 verwezen. De wijziging van het
fbi-regime per 1 januari 2025 geldt voor zowel Nederlandse als voor buitenlandse (institutionele)
beleggers. Door deze wijziging, ook wel de vastgoedmaatregel, is het een fbi niet
langer toegestaan om direct te beleggen in Nederlands vastgoed. Daardoor kunnen pensioenfondsen
niet langer fiscaal neutraal (onbelast) beleggen door te beleggen in een fbi. Het
blijft voor zowel Nederlandse als voor buitenlandse (institutionele) beleggers mogelijk
om (fiscaal neutraal) te participeren in een voor Nederlandse fiscale doeleinden transparant
lichaam dat vastgoed houdt, zoals uit de beantwoording van vraag 9 volgt. Een dergelijk
transparant lichaam is namelijk niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
In beginsel is de achterliggende participant wel vennootschapsbelastingplichtig, tenzij
deze een beroep kan doen op een vrijstelling. Het kabinet erkent dat het gevolg van
het dichten van voorgaande heffingslekken ertoe leidt dat partijen die voorheen middels
een fbi in vastgoed investeerden maar niet voor de pensioenfondsvrijstelling kwalificeren,
daardoor met ingang van 1 januari 2025 ook regulier vennootschapsbelastingplichtig
zijn geworden. Hierdoor ontstaat voor die partijen een hogere belastingdruk dan voorheen
het geval was. Vanuit de sector wordt dan ook aangegeven dat de vastgoedmaatregelen
ervoor hebben gezorgd dat het minder aantrekkelijk is voor buitenlandse investeerders
om te investeren in Nederlandse huurwoningen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat
in het verleden buitenlandse vastgoedbeleggers vooral betrokken waren bij commercieel
vastgoed en slechts voor 2 procent van de investeringen via vastgoed-fbi’s bij investeringen
in woningen betrokken waren.17

Vraag 12

Welke alternatieven die zijn aangedragen tijdens het wetgevingsproces rondom de wijziging
van het fbi-regime per 1 januari 2025 hadden voor minder impact op buitenlandse investeringen
in Nederlandse woningbouw gezorgd? Waarom is bij het wetsvoorstel niet gekozen voor
één van die alternatieven? In hoeverre zouden buitenlandse (private) investeringen
de noodzaak voor publieke investeringen in de woningbouw kunnen vervangen?

Antwoord 12

Het kabinet Rutte IV heeft onder meer onderzoek gedaan naar alternatieve opties voor
beursgenoteerde vastgoed-fbi’s.18 Uiteindelijk is niet voor deze opties gekozen. In plaats daarvan is ervoor gekozen
de toepassing van het fbi-regime niet langer toe te staan in het geval een lichaam
direct in Nederlands vastgoed belegt. De reden hiervoor is, kort gezegd, dat andere
oplossingsrichtingen leiden tot een toenemende complexiteit en het voortbestaan van
heffingslekken, dan wel niet snel genoeg dichten van de heffingslekken. Ook leiden
deze alternatieven ertoe dat de geraamde budgettaire opbrengst lager uitvalt. Met
de voorgestelde vastgoedmaatregel heeft het kabinet Rutte IV gekozen voor een robuuste
oplossing om de heffingslekken in het fbi-regime te dichten.19 De woningbouwopgave in Nederland is groot: dat betekent dat we alle partijen nodig
hebben die investeren, zowel buitenlandse en binnenlandse private investeringen als
publieke investeringen.

Vraag 13

Deelt u de mening dat dit probleem met «een paar pennenstreken» opgelost kan worden?

Antwoord 13

Nee, die opvatting deelt het kabinet niet. Het terugdraaien van de aanpassing van
het fbi-regime zou betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al
dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit
acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Alternatieve opties die destijds waren
overwogen om het heffingslek te dichten, waren fiscaaltechnisch complexer of op korte
termijn niet haalbaar, omdat dit bijvoorbeeld een aanpassing van belastingverdragen
vergde. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren.
Het introduceren van een nieuw fiscaal regime is echter ook niet eenvoudig. In een
Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke
aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.20 De juridische houdbaarheid, rekening houdend met de Europeesrechtelijke aspecten,
en uitvoerbaarheid zijn belangrijke onderdelen die moeten worden meegewogen. De vormgeving
van een REIT-regime moet worden afgestemd op het doel dat ermee wordt beoogd en passen
binnen de geldende (Europeesrechtelijke) kaders. Een REIT-regime moet voldoende waarborg
bieden dat er geen heffingslekken ontstaan, zoals de heffingslekken in het fbi-regime
die per 1 januari 2025 zijn gedicht. Daarnaast geldt dat het invoeren van een REIT-regime
een tegemoetkoming is voor belastingplichtigen die daarom naar verwachting een budgettaire
derving tot gevolg heeft die budgettair gedekt moet worden. Ook zou het invoeren van
een REIT-regime een systeemwijziging bij de Belastingdienst vergen.21

Vraag 14

Welke andere recent genomen fiscale maatregelen maken het potentieel minder aantrekkelijk
om te investeren in Nederlandse woningbouw?

Antwoord 14

Recent zijn vooral maatregelen genomen die het fiscale klimaat verbeteren en het juist
aantrekkelijker maken om te investeren in Nederlandse woningbouw, zie hiervoor de
beantwoording op vraag 6. Daarvoor zijn enkele maatregelen genomen die het minder
aantrekkelijk hebben gemaakt om te investeren. Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting
voor woningen die niet door de koper als hoofdverblijf worden verhoogd naar 10,4%.
Het vorige kabinet heeft dit percentage verlaagd naar 8% en het huidige kabinet is
voornemens dit verder te verlagen naar 7%. In vergelijking met andere Europese landen
is in Nederland de overdrachtsbelasting relatief hoog. Sinds 2023 geldt daarnaast
dat vastgoed in box 3 wordt belast met behulp van een forfait. Dit zorgt voor een
lastenverzwaring voor investeerders in vastgoed in box 3. In het nieuwe box 3-stelsel,
met beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2028, wordt het werkelijke rendement belast.
Bovendien geldt dan een vermogenswinstbelasting en hoeft daardoor pas op moment van
vervreemding over de vermogenswinst belasting te worden afgedragen. Ook wordt het
mogelijk om kosten af te trekken. Investeerders geven aan goed met het nieuwe stelsel
uit de voeten te kunnen.

Vraag 15

Kan de strenge Nederlandse implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD
1 bijvoorbeeld een dempend effect hebben op investeringen in de woningbouw? Wat is
de impact van het 8%-tarief in de overdrachtsbelasting voor woningen? Hoe verhoudt
dit tarief zich tot andere EU-lidstaten waar buitenlandse investeerders kunnen investeren
in de woningbouw en het EU gemiddelde op dit punt?

Antwoord 15

De earningsstrippingmaatregel betreft een generieke renteaftrekbeperking voor alle
vennootschapsbelastingplichtigen. Door de earningsstrippingmaatregel kunnen financieringskosten
(tijdelijk) hoger worden, waardoor het rendement op investeringen lager wordt.22 Belastingplichtigen, waaronder investeerders in woningbouw, wegen dit mee bij hun
investeringsbeslissing. Echter, bij investeringsbeslissingen in woningbouw zijn ook
andere factoren relevant.23 Het kabinet is niet bekend met recent kwantitatief onderzoek waaruit blijkt dat de
earningsstrippingmaatregel een dempend effect heeft op investeringen in de woningbouw.

In 2021 is, mede naar aanleiding van de door de Kamer unaniem aangenomen motie Dik-Ronnes24 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd. Het doel van deze differentiatie was om
met name starters een betere positie te verschaffen ten opzichte van beleggers. Het
algemene tarief is per 1 januari 2023 verhoogd van 8% naar 10,4% en recent, mede naar
aanleiding van de evaluatie Wet differentiatie overdrachtsbelasting25, weer verlaagd naar 8% voor alleen woningen. Dit omdat uit deze evaluatie bleek dat
de differentiatie en verhoging van het algemene ovb-tarief, samen met andere macro-economische
ontwikkelingen (zoals de rentestand) en wijzigingen in het woon- en fiscaal beleid
negatieve neveneffecten heeft gehad. Zo concluderen de onderzoekers dat de differentiatie
van overdrachtsbelasting – tezamen met andere factoren – waarschijnlijk heeft geleid
tot een langzamere groei van de huurwoningvoorraad. Ook wordt door de onderzoekers
een neerwaarts effect op het rendement bij gebiedsontwikkeling, waaronder nieuwbouw,
genoemd. Het huidige kabinet is voornemens het tarief verder te verlagen naar 7%,
wat het investeringsklimaat positief beïnvloedt.

Het nieuwe tarief van 8% geldt sinds 1 januari 2026 voor alle verkrijgingen van woningen,
met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagde tarief van 2% of een
vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, van toepassing is. Het doel van deze
maatregel was om het aanbod van huurwoningen te vergroten door investeringen in woningen
in de private, midden- en vrije huur te stimuleren. Daarnaast beoogde de maatregel
de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de uiteindelijke belastingdruk
bij verkoop te verlagen. De verlaging is begin dit jaar van kracht geworden. Dit is
te kort geleden om de impact op investeringen in huurwoningen te bepalen. Wel geldt
dat het tarief van 8% een van de hoogste in de EU is.26 Voor nieuwbouw geldt in beginsel de samenloopvrijstelling waardoor geen overdrachtsbelasting
geheven wordt (zie ook vraag 16).

In het recent verschenen rapport Investeringsklimaat Middenhuur27 concludeert SEO dat een verlaging van de overdrachtsbelasting een zeer beperkt positief
effect heeft op het aantal aan- en verkopen in de bestaande voorraad. De omvang van
het effect op de woningbouw is niet onderzocht door SEO. SEO wijst er op dat de hoogte
van de overdrachtsbelasting invloed heeft op het rendement en de balanswaarde van
beleggers en daarmee op de financieringscapaciteit en de bredere businesscase van
nieuwbouw.

Vraag 16

Speelt de omzetbelasting nog een rol bij nieuwe woningen? Hoe verhoudt de Nederlandse
omzetbelasting zich bijvoorbeeld tot de Italiaanse omzetbelasting bij de verkoop van
nieuwe woningen?

Antwoord 16

Ja. Italië hanteert verlaagde btw-tarieven en -vrijstellingen bij woningbouw, de details
en voorwaarden van de Italiaanse omzetbelasting bij de verkoop van nieuwe woningen
zijn mij niet bekend. In het algemeen geldt dat de verkoop van nieuwe woningen met
btw belast is. Lidstaten hebben daarnaast de mogelijkheid om in te vullen onder welke
voorwaarden een woning als nieuw kwalificeert. Daardoor kan de btw-behandeling bij
de verkoop van nieuwe woningen per lidstaat verschillen, afhankelijk van nationale
keuzes binnen de kaders van de Europese btw-richtlijn.28

In Nederland geldt dat bij de levering van woningen binnen twee jaar na de eerste
ingebruikname het algemene btw-tarief van 21% van toepassing is. Bij de levering van
woningen die langer dan twee jaar in gebruik zijn is geen btw verschuldigd maar overdrachtsbelasting.
Ter voorkoming van dubbele heffing geldt bij btw-belaste leveringen de samenloopvrijstelling,
waardoor in beginsel geen overdrachtsbelasting wordt geheven als er btw verschuldigd
is.

De effecten van een verlaging van het btw-tarief op nieuwbouw in het kader van sociale
huurwoningen is onderzocht in het IBO-rapport Op grond kun je bouwen. Rapport Op grond kun je bouwen Een verlaging van het btw-tarief op nieuwbouw in het kader van sociaal beleid verstrekte
huisvesting kent omvangrijke juridische, uitvoerings- en budgettaire risico’s. Een
verlaging heeft alleen direct effect wanneer sprake is van een rechtstreekse, btw-belaste
levering van een nieuwe woning door de bouwer aan de koper. Bij andere constructies,
zoals eigenbouw of de aankoop van een woning via een aandelentransactie, kan een verlaagd
tarief doorgaans slechts worden toegepast op de prestaties van onderaannemers, waardoor
het uiteindelijke effect op de woningprijs beperkt is. Op de lange termijn is een
positief effect op woningprijzen ook afhankelijk van de mate waarin het btw-voordeel
doorwerkt in de grondprijzen. Omdat de effecten van een btw-verlaging onzeker zijn,
zou het nodig zijn economisch onderzoek te doen naar de impact, wat dit zou betekenen
voor de nieuwbouw van sociale huurwoning en de effecten van een dergelijke maatregel.

De bestaande verlaagde btw-tarieven zijn recent geëvalueerd door Dialogic en Significant
Public.29 Uit deze evaluatie volgt dat een btw-verlaging slechts in beperkte mate doeltreffend
is en over het algemeen geen doelmatig instrument vormt. Ondernemers zijn niet verplicht
om een btw-verlaging door te berekenen, waardoor onzeker is of een btw-verlaging daadwerkelijk
wordt verrekend in lagere prijzen. Daarnaast kent de bouw van sociale huurwoningen
een vrij hoge mate van inelasticiteit, waardoor het risico bestaat dat het voordeel
neerslaat bij de grondeigenaar via hogere grondprijzen, terwijl de woningproductie
slechts beperkt toeneemt.

Vraag 17

Bereiken u in algemene zin signalen dat buitenlandse investeerders in toenemende mate
afzien van het investeren in Nederlandse woningen vanwege in het recente verleden
doorgevoerde, snel opvolgende wijzigingen in fiscale en juridische wet- en regelgeving
en een als gevolg hiervan toenemende onvoorspelbaarheid van deze wet- en regelgeving
voor deze buitenlandse investeerders?

Antwoord 17

Mij bereiken inderdaad signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen
in het huur en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid.
Investeerders geven al langere tijd aan dat langjarig en stabiel overheidsbeleid essentieel
is voor een goed investeringsklimaat. Zoals in het coalitieakkoord is opgenomen, zet
het kabinet zich in om de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt
zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen
weer kan toenemen.

Vraag 18

Welke plannen liggen er momenteel om het aantrekkelijker te maken voor buitenlandse
investeerders om in Nederlandse woningbouw te investeren? Welke plannen liggen er
momenteel om het aantrekkelijker te maken voor binnenlandse investeerders om in Nederlandse
woningbouw te investeren?

Antwoord 18

Voor een toelichting naar de plannen van het kabinet wordt verwezen naar het antwoord
op vraag 6.

Vraag 19

Kunt u in navolging op de Kamerbrief van uw ambtsvoorganger van 7 juni 2024, kamerstuknummer
2024-0000341126 een REIT-regime verder laten uitwerken?

Antwoord 19

In het SEO-rapport is geconcludeerd dat de doelmatigheid van een REIT-regime beperkt
is. Het Kabinet neemt verschillende maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren,
zie ook het antwoord op vraag 6. Uitwerking van het REIT-regime is op dit moment geen
onderdeel van het kabinetsbeleid.