Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Vedder en Inge van Dijk over consumentenbescherming bij erfpacht

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
11 juli 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 2291

Vraag 1

Zou u kennis willen nemen van het rapport «Te hoge kosten voor erfpacht door onredelijk
hoge kosten voor risico's en administratie in het canonpercentage» van CDA Amsterdam,
en hierop willen reageren?1

Antwoord 1

Ja, hiertoe ben ik bereid.

Vraag 2

Deelt u de zorg dat een privaatrechtelijke overeenkomst zoals erfpacht niet eenzijdig
gewijzigd zou moeten worden, zeker niet wanneer dit leidt tot 64,8 procent hogere
kosten voor erfpachters?

Antwoord 2

Een privaatrechtelijke overeenkomst kan niet eenzijdig gewijzigd worden. Hiervoor
is instemming van beide partijen nodig.

Wel kan in een erfpachtovereenkomst zijn vastgelegd dat de hoogte van de canon (erfpachtkosten)
na een bepaalde tijd opnieuw wordt bepaald. In de overeenkomst (of de algemene bepalingen)
wordt de procedure voor het vaststellen van de nieuwe canon beschreven.

Bij voortdurende erfpachtrechten uitgegeven door de gemeente Amsterdam is er altijd
de mogelijkheid om met een zogenaamde drie deskundigenprocedure de nieuwe canon te
laten vaststellen.

Sinds 2017 biedt de gemeente Amsterdam erfpachters de mogelijkheid over te stappen
van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht
vinden er, buiten de jaarlijkse inflatiecorrectie, géén canonherzieningen plaats.
De gemeente doet een aanbod aan de erfpachter voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht.
De erfpachter heeft altijd de mogelijkheid het aanbod niet te accepteren en zijn huidige
voortdurende erfpachtrecht te behouden. In dat geval blijft de periodieke canonherziening,
zoals vastgelegd in het voortdurende erfpachtrecht en algemene bepalingen, van toepassing.

Vraag 3

Deelt u de zorgen over dat adviesrapporten van hoogleraren mogelijk niet onafhankelijk
tot stand zijn gekomen en dat deze experts hun advies later hebben ingetrokken/herzien
zonder dat dit aan het college en de gemeenteraad van Amsterdam is gemeld?

Antwoord 3

Ik zie voor mij hier geen rol om hier een oordeel over te hebben.

Het college van Amsterdam heeft in aanloop naar de invoering van eeuwigdurende erfpacht
advies ingewonnen bij drie hoogleraren over de wijze van het bepalen van de grondwaarde
en de canon bij nieuwe erfpachtuitgiften en bij overstappen van voortdurende erfpacht
naar eeuwigdurende erfpacht.2 Het college heeft het advies gebruikt bij het bepalen van haar beleid en heeft de
vrijheid advies in te winnen bij wie en op de wijze die hen goeddunkt. Het college
heeft daarbij een zelfstandige rol de gemeenteraad volledig te informeren en de gemeenteraad
kan het college hier op aanspreken. Ik zie dat dit proces met het onderzoek van de
fractie van het CDA en het bespreken van haar onderzoek met het college hierbij ook
precies in zijn werk gaat zoals het bedoeld is.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat voor een gemiddelde woning met een grondwaarde van 100.000
euro een onterechte meerprijs van 940 euro per jaar (80 euro per maand) een onredelijke
financiële last vormt voor huishoudens?

Antwoord 4

Het bedrag dat huizenbezitters aan hun woonsituatie uitgeven is van veel factoren
afhankelijk. Ook of een bedrag of meerprijs een onredelijke financiële last vormt
is per huishouden afhankelijk, en is iets waar ik als Minister geen absoluut oordeel
over kan geven. Ik vind het natuurlijk wel belangrijk dat ieder huishouden met passende
woonlasten kunnen wonen.

Vraag 5

Welke vormen van consumentenbescherming zijn er momenteel voor erfpachters en acht
u deze toereikend gezien de bevindingen in dit rapport?

Antwoord 5

Het is belangrijk dat gemeenten goed rekening houden met de belangen van erfpachters.
In 2024 is daarom een handreiking opgesteld voor gemeenten die erfpacht toepassen
of willen toepassen3. Ik heb signalen ontvangen dat gemeenten aan de slag zijn met de handreiking. Zij
gebruiken om de huidige erfpachtbepalingen en -beleid tegen het licht te houden en
bij het opstellen van – en besluitvorming in de lokale democratie over – nieuwe algemene
erfpachtbepalingen.

Wanneer erfpachters het niet eens zijn met hun erfpachtsituatie kunnen zij geschillen
met de gemeente aanbrengen bij de rechter. Naast deze mogelijkheid tot geschillenbeslechting
hebben de meeste gemeenten een deskundigencommissie waaraan onenigheden kunnen worden
voorgelegd.

Andere gemeenten stellen dat bezwaar gemaakt kan worden tegen besluiten van het college
van burgemeester en wethouders die erfpacht betreffen. Tot slot geeft een enkele gemeente
aan dat de gemeenteraad als democratische volksvertegenwoordiger specifieke erfpachtsituaties
kan inbrengen in de raadsvergadering.

In Amsterdam hebben erfpachters de mogelijkheid om een zogenaamde drie deskundigen
procedure te starten als zij zich niet kunnen vinden in het canonherzieningsaanbod
van de gemeente. Daarnaast loopt er een pilot met een geschillencommissie erfpacht
en kunnen erfpachter zich wenden tot de Ombudsman.

Indien er sprake is van oneerlijke praktijken staat het burgers vrij zich in het uiterste
geval te wenden tot de burgerlijke rechter. In de handreiking Erfpacht is benadrukt
dat een laagdrempelige en betaalbare vorm van geschillenbeslechting de rechtszekerheid
dient.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken of erfpachters in Nederland, net als bij hypotheken,
beter beschermd moeten worden tegen onredelijke wijzigingen in bestaande overeenkomsten?

Antwoord 6

Ik ben niet bereid om hier verder onderzoek naar te doen. Banken moeten bij hypothecaire
financiering rekening houden met het gegeven dat er erfpacht is. Dit betekent dat
er ook moet worden gekeken of er sprake kan zijn van een stijging van de erfpachtlasten
op termijn. Bij eeuwigdurende erfpacht, dat inmiddels door iedere gemeente met erfpacht
wordt aangeboden, vindt de stijging vaak plaats op basis van inflatie (net zoals huurstijging).
Bij voortdurende erfpacht wordt de canon periodiek herzien op basis van de waardestijging
van de grond (die de grondslag vormt voor een nieuwe canon.

Ook bij hypotheken vinden wijzigingen plaats op basis van de overeenkomst, bijvoorbeeld
na het aflopen van een rentevaste periode, en die worden niet onredelijk geacht.

Erfpacht geeft een gebruiksrecht van de onroerende zaak van een ander. In algemene
zin is het bij erfpacht evenmin onredelijk om na afloop van de erfpachtperiode de
overeengekomen mogelijkheid van aanpassing van de canon op basis van de actuele grondwaarde
te gebruiken. Hetzelfde geldt voor de bepaling van de afkoopsom voor eeuwigdurende
erfpacht.

Zoals ik eerder aan heb gegeven in het antwoord op vraag 5, zijn er voor erfpachters
verschillende mogelijkheden om geschillen met erfverpachters aan te kaarten. De mogelijkheden
heb ik in kaart gebracht met een onderzoek naar algemene erfpachtbepalingen, dat in
2023 is gepubliceerd4.

Vraag 7

Zou u in kaart willen brengen welke mogelijkheden het Rijk heeft om bij te dragen
aan transparantere en eerlijkere erfpachtvoorwaarden bij gemeenten?

Antwoord 7

In het Burgerlijk Wetboek zijn de wettelijke regels voor erfpacht vastgelegd. Het
erfpachtrecht biedt binnen de wettelijke mogelijkheden ruimte voor het opstellen van
op maat gesneden overeenkomsten, waardoor het instrument zowel voor het stedelijk
als voor het landelijk gebied ingezet kan worden.

Ik hecht waarde aan deze wettelijke flexibiliteit in het erfpachtrecht. Dat betekent
niet dat er geen mogelijkheden zijn om bijvoorbeeld de positie van de erfpachter te
versterken. Voor wat betreft de positie van de stedelijke woonconsument-erfpachter
heb ik u op 21 mei 2024 een brief en de handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor
gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (hierna handreiking Erfpacht)
gestuurd, waar ik ook in mijn antwoord op vraag 5 naar refereer.

In deze handreiking is bijvoorbeeld aangegeven dat het verstandig is als voor een
erfpachter duidelijk is op welke momenten een gemeente kan overgaan tot herziening
van de canon. Uit de algemene erfpachtbepalingen moet ook blijken wanneer een canonherziening
plaatsvindt. De rekensystematiek moet duidelijk zijn en, wanneer binnen de looptijd
van het erfpachtrecht de canon wordt herzien, moeten de parameters waarmee de canon
wordt aangepast vindbaar zijn voor de erfpachter.

Erfpacht kan voor sommige mensen een complex begrip zijn. Het is daarom belangrijk
dat de erfpachter weet waar zij aan toe is, en niet voor verrassingen komt te staan.
Met de handreiking kunnen gemeenten beter sturen op een zorgvuldige toepassing van
erfpacht en omgang met erfpachters. Dit versterkt de rechtspositie van de erfpachters.

Vraag 8

Heeft u inzicht in hoe vergelijkbare situaties in andere gemeenten met erfpacht worden
aangepakt en welke lessen hieruit getrokken kunnen worden?

Antwoord 8

Zoals in antwoord op vraag 6 aangegeven is er reeds een verkenning naar de praktijk
van erfpacht gedaan. Lessen die hieruit zijn getrokken zijn geland in de handreiking
erfpacht, waar in het antwoord op vraag 7 naar wordt gerefereerd.

Vraag 9

Deelt u de mening dat privaatrechtelijk handelen van de overheid altijd moet voldoen
aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel?

Antwoord 9

Ja, deze mening deel ik.

Vraag 10

Bent u bereid in gesprek te gaan met de gemeente Amsterdam over de in het rapport
beschreven situatie, en over betere consumentenbescherming bij erfpacht?

Antwoord 10

Ik ben te allen tijde bereid om informeel met de gemeente Amsterdam in gesprek te
gaan, en daarbij de consumentenbescherming bij erfpacht onder de aandacht te brengen.

Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, beschreven in het Burgerlijk Wetboek
(Boek 5, Titel 7). Een gemeentebestuur kan het inzetten als onderdeel van haar grondbeleid.
Een gemeenteraad kan wel een college aanspreken op het beleid dat gevoerd wordt.