Amendement (gewijzigd/nader/vervangend) : Gewijzigd amendement van het lid Vermeer ter vervanging van nr. 11 over de tijdelijke mogelijkheid bezit over te hevelen naar een BV, tegen een verlaagd tarief in de overdrachtsbelasting

Nr. 25 GEWIJZIGD AMENDEMENT VAN HET LID VERMEER TER VERVANGING VAN DAT GEDRUKT ONDER NR. 11

Ontvangen 12 juni 2025

De ondergetekende stelt het volgende amendement voor:

I

Na artikel IV worden drie artikelen ingevoegd, luidende:

ARTIKEL IVa

Aan artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer worden met ingang van 1 september
2025, zes leden toegevoegd, luidende:

8. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent over de verkrijging
van een onroerende zaak en de rechtstreeks daarmee samenhangende schulden door een
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid waarin de overdrager in het kalenderjaar
waarin de verkrijging plaatsvindt een belang heeft van 90 procent of meer indien de
onroerende zaak betreft een woning en deze woning geheel of nagenoeg geheel wordt
verhuurd waarbij op deze verhuur is afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek van toepassing is.

9. Voor de toepassing van het achtste lid wordt onder «woning» mede verstaan: rechten
waaraan een woning is onderworpen, rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4,
eerste lid, onderdeel b, voor zover deze betrekking hebben op een woning, en de tot
die woning behorende aanhorigheden.

10. De waarde van de inbreng wordt gesteld op de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering
onroerende zaken vastgestelde waarde voor het kalenderjaar.

11. De verkrijger verklaart schriftelijk voorafgaand aan het de verkrijging, bedoeld
in het achtste lid, op een door de inspecteur ter beschikking te stellen formulier
stellig en zonder voorbehoud dat de situatie bedoeld in het achtste lid van toepassing
is. Bij dit formulier voegt de verkrijger ten minste de oprichtingsakte van de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en de aan de verkrijging ten grondslag
liggende overeenkomst.

12. De belasting, voor zover die niet is geheven ter zake van de verkrijging, bedoeld
in het achtste lid, is alsnog verschuldigd, indien de overdrager binnen drie jaren
na de inbreng niet meer het gehele of nagenoeg gehele verkregen belang heeft in de
vennootschap waarin is ingebracht of indien de vennootschap gedurende een periode
van drie jaren na de verkrijging op enig tijdstip niet meer het volledige belang heeft
bij de ingebrachte onroerende zaak.

13. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorwaarden worden gesteld aan de
toepassing van het achtste tot en met twaalfde lid.

II

In artikel V wordt, onder verlettering van de onderdelen a en b tot b en c, een onderdeel
ingevoegd, luidende:

a. artikel IVa terugwerkt tot en met 1 september 2025;.

Toelichting

Verhuurders van woningen staan in toenemende mate onder druk door regulering van de
woningmarkt, een (in te voeren) vermogensaanwasbelasting in box 3 en het ontbreken
van de mogelijkheid tot kostenaftrek in de Wet tegenbewijsregeling box 3. Dit probleem
zal ingaande 2026 verergeren doordat het forfaitair rendement voor de overige bezittingen
extra wordt verhoogd met 1,78% zodat in het jaar 2026 dat forfaitaire rendement 7,78%
zal bedragen. Indiener is van mening dat deze ontwikkelingen een negatief effect hebben
op de huurwoningvoorraad, aangezien verhuurders zich genoodzaakt zien om woningen
in toenemende mate uit te ponden. Volgens de NVM zijn in 2024 37.000 huurwoningen
verkocht en zal dit aantal in 2025 verder oplopen.

Om deze ontwikkeling het hoofd te bieden wil indiener verhuurders van woningen in
box 3 eenmalig de mogelijkheid bieden hun bezit over te hevelen naar een BV, tegen
een verlaagd tarief in de overdrachtsbelasting van 2%. Het eenmalig faciliteren van
deze inbreng zal verhuurders van woningen in staat stellen wel hun kosten af te trekken
van het bruto rendement. Deze maatregel biedt een noodzakelijke reddingsboei aan woningverhuurders
die een verdere uitpondingsgolf moet voorkomen. Om de overgangsfaciliteit tot stand
te brengen heeft de indiener bij het Tweeminutendebat box 3 op 23 april jl. daartoe
al een motie ingediend. Deze motie heeft destijds geen meerderheid behaald. Indiener
beoogt met voorliggende amendement alsnog deze inbrengfaciliteit tot stand te brengen.

De ingangsdatum van de faciliteit is 01-09-25 en loopt af per 01-01-27. Tegen de laatstgenoemde
datum moet de overdracht met al het bijbehorende vermogen zijn afgerond. De overdracht
vindt niet plaats tegen taxatiewaarde maar tegen de vastgestelde WOZ-waarde voor het
kalenderjaar. Voor belastingplichtigen die gebruik willen maken van de faciliteit
is het namelijk van belang om voor de peildatum van 01-01-26 de overdracht zoveel
mogelijk af te ronden. Taxaties zijn derhalve een tijdrovend proces, mede vanwege
de te verwachten controles op taxaties door de Belastingdienst. Om gebruik te maken
van de faciliteit dient belastingplichtige een formulier in bij de belastingdienst.
Bij het verzoek worden relevante documenten gevoegd, zoals de oprichtingsakte van
de BV, de taxatierapporten en eventuele koopovereenkomsten.

Dekking

De budgettaire derving zal wat indiener betreft zeer beperkt blijven, aangezien er
sprake is van een verschuiving van vermogen van box 3 naar box 2 en de belastingheffing
enkel wordt uitgesteld tot het moment van vervreemding. Dan zal immers moeten worden
afgerekend over verkoopopbrengst. Daarnaast zal een deel gecompenseerd worden door
de opbrengsten aan overdrachtsbelasting. De gederfde inkomsten in box 3 zijn dan ook
slechts een kant van de medaille. Voorts zou een verdere uitpondingsgolf leiden tot
een derving in box 1. Nieuwe woningbezitters zullen immers massaal een beroep doen
op de hypotheekrenteaftrek. Een tweede effect van extra uitponding is dat de opbrengst
van de overdrachtsbelasting maximaal 2% en in veel gevallen zelfs 0% bedraagt, namelijk
als er sprake is van startende kopers. Zonder faciliteit is de opbrengst van de overdrachtsbelasting
dus (aanzienlijk) lager dan met faciliteit.

Vermeer