Amendement (gewijzigd/nader/vervangend) : Gewijzigd amendement van de leden Grinwis en Bontenbal ter vervanging van nr. 20 over doorzettingsmacht voor verenigingen van eigenaren voor een aansluitovereenkomst op een collectieve warmtevoorziening

Nr. 28
GEWIJZIGD AMENDEMENT VAN DE LEDEN GRINWIS EN BONTENBAL TER VERVANGING VAN DAT GEDRUKT
ONDER NR. 20

Ontvangen 22 mei 2025

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

Na artikel 4.6 wordt een paragraaf ingevoegd, luidende:

§ 4.3a. Besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op warmte

Artikel 4.6a besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
van een aangewezen warmtebedrijf

1. Het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een
collectieve warmtevoorziening als bedoeld in artikel 2.24 al dan niet te aanvaarden,
wordt:

a. niet eerder genomen dan nadat deze vereniging haar leden de gelegenheid heeft geboden
gedurende twee maanden na dit aanbod kenbaar te maken geen aansluitovereenkomst als
bedoeld in artikel 2.24 met het aangewezen warmtebedrijf te willen aangaan;

b. genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid, te aanvaarden,
gaat het bestuur van deze vereniging namens al haar leden de overeenkomst aan met
het aangewezen warmtebedrijf voor het aansluiten van de gedeelten van het gebouw die
voor verblijf van personen bestemd zijn op een collectieve warmtevoorziening.

3. De bevoegdheid van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om namens al haar leden een overeenkomst te sluiten als bedoeld in tweede lid, geldt
niet ten aanzien van een lid dat aan het aangewezen warmtebedrijf en deze vereniging
meldt geen aansluitovereenkomst als bedoeld in artikel 2.24 te willen aangaan, indien
het als gevolg daarvan redelijkerwijs technisch niet onmogelijk is de aanleg, instandhouding
en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening in het gebouw te realiseren,
en de kosten van het realiseren van de aanleg, instandhouding en verwijdering van
de collectieve warmtevoorziening voor de andere appartementseigenaars daardoor ook
niet significant hoger worden.

4. De bevoegdheid van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om namens al haar leden een overeenkomst te sluiten als bedoeld in tweede lid, geldt
uitsluitend ten aanzien van de appartementseigenaars die rechthebbende zijn van een
appartementsrecht, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde
gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als
afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voor verblijf van personen bestemd zijn.

Artikel 4.6b bezwaar tegen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening

1. Het aangewezen warmtebedrijf adviseert binnen twee maanden na de melding van een
lid van een vereniging als bedoeld in artikel 4.6a, derde lid, dit lid en deze vereniging
of aan de voorwaarden van dat artikel wordt voldaan.

2. Naar aanleiding van het advies als bedoeld in het eerste lid, kan het lid en de vereniging
een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf overeenkomstig de procedure,
bedoeld in artikel 2.38.

3. Na een melding van een lid als bedoeld in artikel 4.6a, derde lid, besluit het bestuur
van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm over het aanbod
van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 4.6a, eerste lid, niet eerder
dan:

a. twee maanden na ontvangst van het advies van het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld
in het eerste lid, en

b. indien een klacht bij het aangewezen warmtebedrijf tegen het advies, bedoeld in het
tweede lid, is ingediend, na de afhandeling van deze klacht door het aangewezen warmtebedrijf.

4. Het lid van de vereniging, bedoeld in het eerste lid, kan binnen een maand na de
dag waarop hij van het besluit van het bestuur van de vereniging als bedoeld in het
derde lid, heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen, de vernietiging van
dat besluit vorderen bij de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement
waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Artikel 130 van Boek
5 van het Burgerlijk Wetboek is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 4.6c Kostenverdeling aansluiting VvE op een collectieve warmtevoorziening
van een aangewezen warmtebedrijf

1. De kosten en schulden die voortvloeien uit de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a,
tweede lid, komen in afwijking van artikel 113, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk
Wetboek voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst
is aangegaan.

2. De gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan dragen
jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bij
in de kosten en schulden bedoeld in het eerste lid.

3. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dan dragen de gezamenlijke appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, in afwijking van het tweede lid, jegens de
vereniging van eigenaars op basis van deze andere verhouding bij in de kosten en schulden
bedoeld in het eerste lid, tenzij de aard van deze andere verhouding zich hier tegen
verzet.

4. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij ten aanzien van ten minste
twee te onderscheiden categorieën kosten andere verhoudingen gelden, dan bepaalt de
vergadering van eigenaars in haar besluit, bedoeld in artikel 4.6a, eerste lid, welke
andere verhouding wordt toegepast in de situatie bedoeld in het derde lid.

5. In de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, kan worden bepaald dat het
aangewezen warmtebedrijf, in afwijking van het tweede en derde lid, zonder tussenkomst
van de vereniging van eigenaars de kosten en schulden in rekening brengt bij de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, niettegenstaande hetgeen in het tweede, derde
en vierde lid, is bepaald ten aanzien van de verdeling van de kosten.

Artikel 4.6d verplichtingen leden bij besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening

1. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, aangaat,
is een lid van deze vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs
noodzakelijk zijn ten behoeve van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de
collectieve warmtevoorziening in de betreffende gedeelten van het gebouw, met inbegrip
van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt.

2. In de situatie, bedoeld in het eerste lid, meldt een lid dat geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten, dit binnen een bij ministeriële regeling
te bepalen termijn aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging.

3. Indien in de situatie, bedoeld in het eerste lid, een lid een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
heeft, en dat lid een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten,
verleent hij medewerking aan de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn
ten behoeve van het verwijderen van deze gasaansluiting na beëindiging van de gasaansluitovereenkomst.

4. Het derde lid is van overeenkomstige toepassing als het lid met een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging meldt geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf te willen afsluiten, indien het als gevolg daarvan
redelijkerwijs technisch onmogelijk is de aanleg, instandhouding en verwijdering van
de collectieve warmtevoorziening in het gebouw te realiseren, of de kosten van het
realiseren van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening
voor de andere appartementseigenaars daardoor significant hoger worden. Artikel 4.6b
is van overeenkomstige toepassing.

5. Indien een lid van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
het gebruik van de gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel
door hem te worden gebruikt, in gebruik heeft verstrekt aan een andere natuurlijke
persoon of rechtspersoon, is deze natuurlijke persoon of rechtspersoon verplicht medewerking
te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, bedoeld in het eerste, derde en
vierde lid, en kan deze natuurlijke persoon of rechtspersoon de melding doen, bedoeld
in het tweede lid.

6. Een aangewezen warmtebedrijf dat het voornemen heeft de werkzaamheden, bedoeld in
het eerste lid, uit te voeren, stelt de leden van de vereniging van eigenaars of een
daarmee vergelijkbare rechtsvorm dan wel de andere natuurlijke persoon of rechtspersoon,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk in kennis van dit voornemen.

7. Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden dan wel van de natuurlijke
persoon of rechtspersoon, bedoeld in het vijfde lid, voor zover dat noodzakelijk is
voor de uitvoering van de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, en voor
de schriftelijke kennisgeving, bedoeld in het zesde lid.

8. Dit artikel is niet van toepassing op een lid van een vereniging van eigenaars of
een daarmee vergelijkbare rechtsvorm, ten aanzien waarvan de bevoegdheid, bedoeld
in artikel 4.6a, tweede lid, niet geldt krachtens het derde lid van dat artikel.

Artikel 4.6e besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op collectieve warmtevoorziening
in geval van verplicht beëindigen van gebruik fossiele brandstoffen

1. Op het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een
collectieve warmtevoorziening als bedoeld in artikel 2.25, al dan niet te aanvaarden,
is artikel 4.6a, eerste lid, van overeenkomstige toepassing.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden,
dan wel dit aanbod stilzwijgend aanvaardt, zijn de artikelen 4.6a, tweede tot en met
vierde lid, 4.6b, 4.6c en 4.6d, met uitzondering van het tweede lid, van overeenkomstige
toepassing.

Artikel 4.6f besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een klein collectief
warmtesysteem

1. Artikel 4.6a, eerste lid, is van overeenkomstige toepassing op het besluit van een
vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm om een aanbod van
een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief warmtesysteem
als bedoeld in de artikelen 2.24 en 2.25, gelezen in samenhang met artikel 3.7, al
dan niet te aanvaarden.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van het warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden, zijn
de artikelen 4.6a, tweede tot en met vierde lid, 4.6b, 4.6c en 4.6d, met uitzondering
van het tweede lid in het geval van een aanbod als bedoeld in artikel 2.25, van overeenkomstige
toepassing.

Artikel 4.6g besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
of een klein collectief warmtesysteem in geval van levering van warmte aan ten hoogste
10 natuurlijke personen of rechtspersonen en in geval van doorlevering van warmte

1. Artikel 4.6a, eerste lid, is van overeenkomstige toepassing op het besluit van een
vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm, om al dan niet een
aanbod van een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
of klein collectief warmtesysteem te aanvaarden waardoor:

a. warmte wordt geleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel a; of

b. warmte wordt doorgeleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel b.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden, zijn
de artikelen 4.6a, tweede tot en met vierde lid, en 4.6b tot en met 4.6d van overeenkomstige
toepassing.

Artikel 4.6h besluit vereniging van eigenaars om aan zijn eigen leden warmte te leveren

1. Op het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm,
om aan zijn leden warmte te leveren waarvoor op grond van artikel 4.1, eerste lid,
een verplichting geldt dit te melden aan het college, is artikel 4.6a, eerste lid,
van overeenkomstige toepassing.

2. In geval van een besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm als bedoeld in het eerste lid, zijn de artikelen 4.6a, tweede tot en met
vierde lid, en 4.6b tot en met 4.6d van overeenkomstige toepassing.

Toelichting

Algemeen

Dit amendement regelt dat alle Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) de doorzettingsmacht
krijgen om een aansluitovereenkomst op een collectieve warmtevoorziening af te sluiten,
ook als dat werkzaamheden in de privédelen betekent, bijvoorbeeld bij het verwijderen
van individuele installaties. Indieners zien dat zonder dit amendement de warmtetransitie
in de panden die zijn gesplitst in appartementsrechten met een VvE slechts moeizaam
en waarschijnlijk niet op gang zal komen. Dit amendement is bedoeld om specifiek voor
de collectieve warmtevoorziening, waar het betreffende wetsvoorstel over gaat, tot
een oplossing te komen voor eerder breed door de Tweede Kamer gesignaleerde problemen,
maar waar tot op heden nog geen oplossing voor was geregeld.1

De meeste VvE’s mogen wel beslissen tot het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening,
maar kunnen niet voldoen aan de noodzakelijke voorwaarden. Zo zijn ze niet bevoegd
tot het (laten) verwijderen van de gasinstallaties of, bij blokverwarming, tot het
aanpassen van het warmtapwater in de privédelen van het gebouw. In de praktijk komt
het er daarmee op neer dat 100% van de VvE-leden (ook wel «appartementseigenaars»)
mee moet doen met een collectieve warmtevoorziening om de maatschappelijk en technisch-economisch
meest optimale aansluiting te realiseren. Gedeeltelijk aansluiten heeft namelijk technische
consequenties op het gebied van ontwerp en aanleg en betekent extra maatwerk en coördinatie.
Het zal technisch niet altijd mogelijk zijn en/of zal resulteren in hogere kosten,
risico-opslagen en tijdsinvesteringen.2

In de praktijk komt het echter zelden of nooit voor dat alle leden mee wíllen doen.
Daarmee is het maar de vraag of de aansluiting op collectieve warmtevoorzieningen
voor woningen in VvE’s haalbaar is, waarmee ook de haalbaarheid van een collectieve
warmtevoorziening in de omliggende gebieden in het geding komt. Vanwege het grote
maatschappelijke belang regelt dit amendement dat alle VvE’s daarom – onder voorwaarden
– de doorzettingsmacht krijgen om een aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf af
te sluiten, waarmee appartementseigenaars moeten meewerken aan het realiseren van
de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening en worden verplicht mee te werken
aan het verwijderen van gasleidingen als dat nodig is voor deze aansluiting op een
collectieve warmtevoorziening. Deze doorzettingsmacht is ook essentieel om de financiering
via de VvE te kunnen regelen, wat in rentepercentage en looptijd van de leningen scheelt.

Dit amendement regelt dat een VvE, in de Wet collectieve warmte (Wcw) gedefinieerd
als gebouweigenaar, bevoegd is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst met
een aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, wanneer een meerderheid hiertoe besluit.
Hiermee sluit dit amendement aan bij een breed gedeelde wens vanuit de Tweede Kamer.3 Deze bevoegdheid geldt niet ten aanzien van een lid van de VvE dat aangeeft niet
aangesloten te willen worden op een collectieve warmtevoorziening en als dit geen
onredelijke technische of financiële consequenties heeft voor de overige leden.

De leden van de VvE zijn vervolgens ook verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Deze meewerkplicht geldt voor zowel de gezamenlijke delen van het gebouw,
zoals het trappenhuis of een technische ruimte, als de privédelen van een VvE-lid,
zoals een woonruimte of winkel. De (eenmalige) kosten voor de aansluiting worden op
evenredige wijze over alle appartementseigenaars verdeeld die worden aangesloten op
de collectieve warmtevoorziening, tenzij in het reglement een andere verhouding is
bepaald. Dit is een vergaande, maar noodzakelijke bevoegdheid voor VvE’s om mee te
kunnen in de verduurzamingsopgave voor de gebouwde omgeving. Immers, (1) krijgt de
VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische afhankelijkheden, een
individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening voor
de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd voorhanden is, of leidt
de weigering tot (veel) hogere kosten voor andere appartementseigenaars. Ook wordt
hiermee (2) voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten draagt,
terwijl uiteindelijk alle appartementseigenaars, ook op een later moment, gebruik
kunnen maken van de getroffen voorziening.

(1) In een in appartementsrechten gesplitst gebouw is er vaak sprake van technische
onderlinge afhankelijkheid bij het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening.
Voorbeelden hiervan zijn stijgleidingen voor een collectieve warmtevoorziening die
verschillende, boven elkaar gelegen, appartementen doorkruisen, het gebruik van een
bestaande technische ruimte, waar nu bijvoorbeeld een collectieve warmteketel staat,
voor het plaatsen van een collectieve afleverset, of het vervangen van rookgasafvoerkanalen
door stijgleidingen voor warmte. Het warmtebedrijf zal deze technische afhankelijkheid
niet altijd kunnen voorkomen of ondervangen door een andere wijze van aansluiten aan
te bieden. Wanneer de VvE niet bevoegd is om namens een meerderheid van haar leden
tot dit besluit over te gaan voor al haar leden, kan in deze situaties van technische
afhankelijkheid, een individuele appartementseigenaar een aansluiting op een collectieve
warmtevoorziening voor de gehele VvE of een deel hiervan blokkeren. Hierdoor wordt
de vrijheid van appartementseigenaars om te beslissen over aansluiten op een collectieve
warmtevoorziening sterk ingeperkt. Dit is onwenselijk, zeker omdat alternatieven,
zoals een individuele warmtepomp, technisch niet altijd mogelijk zijn, of duurder
kunnen zijn.

(2) De kosten die een warmtebedrijf maakt voor het realiseren van een aansluiting
van een gebouw zijn in voorkomende gevallen maar voor een klein deel afhankelijk van
de kosten per appartement. Wanneer een deel van de appartementseigenaars besluit om
niet aan te sluiten, zullen de initiële kosten voor de andere appartementseigenaars
stijgen. Dit kan onredelijke financiële consequenties met zich brengen voor de overige
appartementseigenaars. Op een later moment kunnen deze appartementseigenaars wel,
tegen mogelijk lagere kosten, aansluiten, omdat het grootste deel van de infrastructuur
reeds gerealiseerd is. Hier zou een prikkel vanuit kunnen gaan om het besluit om aan
te sluiten op individuele basis uit te stellen. Door de bevoegdheid bij de VvE te
beleggen betalen alle appartementseigenaars die door de aansluitovereenkomst van de
VvE gebonden worden op een evenredige wijze bij aan het realiseren van de aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening.

In geval van warmtelevering door het warmtebedrijf via een individuele leveringsaansluiting,
kan een appartementseigenaar op individuele basis bepalen om een leveringsovereenkomst
met het warmtebedrijf aan te gaan. Alleen in die gevallen wordt er een afleverset
en meetinrichting geplaatst. Wanneer het om een centrale leveringsaansluiting gaat,
waarbij de VvE de warmte doorlevert of wanneer de VvE zelf warmteleverancier is, ligt
het in de rede dat alle VvE-leden die worden aangesloten, warmte geleverd krijgen.
Bij een centrale leveringsaansluiting zal de VvE de leveringsovereenkomst met het
aangewezen warmtebedrijf aangaan.

Een besluit van een VvE om aan te sluiten op een collectief warmtesysteem kan ingrijpend
zijn. Zo geldt de verplichting ook voor het afsluiten en verwijderen van het aardgas,
waaronder kookgas, wanneer dit noodzakelijk is voor het realiseren van een aansluiting
op het collectieve warmtesysteem. Ook nemen warmteleidingen en afleversets in de regel
meer ruimte in beslag dan gasleidingen, waardoor deze installaties niet altijd op
dezelfde plek als de bestaande installaties gerealiseerd kunnen worden.

Het is van belang dat het warmtebedrijf dat de aansluiting realiseert rekening houdt
met de belangen van de individuele appartementseigenaars. De voorgestelde aanpassingen
moeten proportioneel zijn en niet op een minder ingrijpende manier kunnen worden gerealiseerd.

In de regel zal bij het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening in een in
appartementsrechten gesplist gebouw het systeem van leidingen en installaties om alle
appartementen en andere verblijfsruimten aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
een samenhangend geheel vormen. In die situaties is het om bovengenoemde redenen redelijk
dat iedereen in de VvE meewerkt en meebetaalt aan de aansluitkosten voor een collectieve
warmtevoorziening. Er zijn situaties waarin deze technische en financiële onderlinge
afhankelijkheid van VvE-leden niet bestaat, of slechts een deel van de VvE beslaat.
Bijvoorbeeld wanneer er opgetopt is (met appartementen die bijvoorbeeld al een warmtepomp
hebben), of wanneer de VvE een combinatie is van woningen en winkels, waarbij de winkels
een eigen individuele warmtenetaansluiting nodig hebben, die de gemiddelde aansluitkosten
opdrijven. In deze situaties is het mogelijk om een deel van de VvE uit te zonderen
van de verplichting om aangesloten te worden op een collectieve warmtevoorziening
en mee te betalen aan de aansluiting.

Deze bevoegdheid om met een meerderheid te beslissen over al dan niet aansluiten op
een collectieve warmtevoorziening, krijgt een VvE alleen ten aanzien van een collectieve
warmtevoorziening en een klein collectief warmtesysteem. Deze bevoegdheid geldt dus
niet wanneer een VvE op een andere manier haar warmtevoorziening wil verduurzamen,
of wanneer een VvE andere verduurzamingsmaatregelen wil treffen. Uitbreiding van de
rechten van de VvE ten aanzien van andere verduurzamingsmaatregelen vallen immers
buiten de scope van de Wcw.

De maatregelen ten aanzien van de besluitvorming binnen VvE’s over de aanleg van een
collectieve warmtevoorziening gelden als een specifieke invulling van het generieke
appartementsrecht (zoals opgenomen in titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek).
Het verlagen van de benodigde meerderheid om een collectieve warmtevoorziening aan
te sluiten kent inhoudelijke samenhang met de VvE-versnellingsagenda verduurzaming,
waarin is aangekondigd dat de wet zal worden gewijzigd, zodat voor alle VvE's een
meerderheid van 50% +1 van de stemmen gaat gelden voor het nemen van een besluit voor
verduurzamingsmaatregelen.4

Omdat VvE’s naast woningcorporaties onderdeel zijn van de startmotor voor het realiseren
van nieuwe warmtenetten en VvE’s nu reeds te maken hebben met de realisatie van nieuwe
warmtenetten, menen de indieners dat deze bevoegdheden voor VvE’s vooruitlopend op
in voorbereiding zijnde wetgeving ten aanzien van besluitvorming in VvE’s reeds moet
worden geregeld.

Eigendomsrechtelijke aspecten

Op grond van artikel 1 Protocol 1 bij het EVRM (EP EVRM) genieten burgers bescherming
tegen onrechtmatige inmenging door de overheid in hun eigendom. Allereerst moet worden
vastgesteld of de voorgestelde maatregelen een regulering van het eigendomsrecht betreffen.
Regulering van eigendom is aan de orde indien de gebruiksmogelijkheden van of beschikkingsmogelijkheden
over het eigendom worden beperkt, zonder dat het beschikkingsrecht over het eigendom
(geheel) verloren gaat. Indien dat het geval is, moet worden vastgesteld of voldaan
wordt aan de vereisten uit artikel 1 EP EVRM, namelijk of deze inmenging op het eigendomsrecht
is gerechtvaardigd aangezien deze aan de legaliteitstoets, de legitimiteitstoets en
de evenredigheidstoets («fair balance») voldoet.

Onderdeel van de voorstellen is het vereenvoudigen van de besluitvormingsregels van
de VvE ten aanzien van het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om het appartementsgebouw
aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening. De huidige systematiek van het
appartementsrecht neemt in artikel 5:127 lid 1 BW als uitgangspunt dat besluiten in
de vergadering van eigenaars genomen worden met een volstrekte meerderheid, oftewel
met ten minste meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Het is echter mogelijk
om in het reglement van de VvE af te wijken van dit uitgangspunt en een hogere besluitvormingseis
voor te schrijven. Het besluit om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden
zal in de regel onder de hogere besluitvormingseis vallen, bijvoorbeeld twee-derde
van het totale aantal aanwezige stemmen, aangezien deze eis in de regel geldt voor
het aanbrengen voor nieuwe installaties en voor uitgaven boven een bepaald bedrag.
Het voorschrift in artikel 4.6a, eerste lid, dat het besluit van een vergadering van
eigenaars om het gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening genomen
wordt met een volstrekte meerderheid van stemmen, geldt als een wettelijke doorkruising
van een in het splitsingsreglement opgenomen afwijkende regeling. Deze afwijkende
regeling geldt dan niet meer en een besluit tot aansluiten op een collectieve warmtevoorziening
kan hiermee eerder genomen worden dan voorheen. Deze doorkruising brengt dan ook een
(indirecte, want via het besluit van de VvE) materiële wijziging aan in de rechten
en plichten van de appartementseigenaars. De VvE krijgt in de voorgestelde regeling
verder de bevoegdheid om een besluit te nemen dat als consequentie kan hebben dat
een individuele appartementseigenaar tegen zijn wil wordt aangesloten op een collectieve
warmtevoorziening. Dit is het geval als deze individuele appartementseigenaar geen
aansluiting op een collectieve warmtevoorziening wil, maar die aansluiting om technische
of financiële redenen wel noodzakelijk is om een collectieve warmtevoorziening aan
te kunnen leggen. Daarnaast zal in bepaalde gevallen de appartementseigenaar medewerking
moeten verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk
zijn ten behoeve van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve
warmtevoorziening in de betreffende gedeelten van het gebouw, met inbegrip van de
privégedeelten. Het gaat hier om een uitbreiding van de bestaande bevoegdheid van
de VvE de gemeenschappelijke ruimten te beheren (artikel 5:126 BW). Al deze maatregelen
kunnen al dan niet direct leiden tot een materiële wijziging in de rechten en plichten
van de appartementseigenaars en kunnen dan ook worden aangemerkt als een regulering
van (het gebruik van) het eigendomsrecht van deze appartementseigenaars. Of er daadwerkelijk
sprake is van inmenging in de eigendomsrechten van de individuele appartementseigenaars
in de zin van artikel 1 EP EVRM hangt echter af van de omstandigheden van het geval
en zal niet voor iedere appartementseigenaar hetzelfde zijn. Zo zal de versoepeling
van de besluitvormingsprocedure geen effecten hebben in een VvE waar geen van artikel
5:127 lid 1 BW afwijkende regeling in het splitsingsreglement is opgenomen. Indien
aanpassingen noodzakelijk zijn in privégedeelten dan wel sprake is van een sterke
onderlinge, technische afhankelijkheid van de voorzieningen die nodig zijn voor een
collectieve warmtevoorziening, zal eerder sprake zijn van een dergelijke inmenging.
In de gevallen waarin de appartementseigenaars echter een individuele aansluiting
hebben en deze technisch te scheiden is van het gehele systeem, zal geen inmenging
noodzakelijk zijn. Hierdoor is in algemene zin niet op voorhand te bepalen of de regeling
in het amendement tot regulering van de eigendom leidt in een specifiek geval.

Dan moet vervolgens voor de gevallen dat er sprake kan zijn van een inmenging van
het eigendomsrecht worden beoordeeld of dit een geoorloofde inmenging op het eigendomsrecht
betreft. Hiertoe moet de regeling worden getoetst aan de voorwaarden die artikel 1
EP EVRM stelt aan de inmenging in het eigendomsrecht. Een inbreuk op het eigendomsrecht
is gerechtvaardigd als deze aan de legaliteitstoets, de legitimiteitstoets en de evenredigheidstoets
(«fair balance») voldoet.

De toets van legaliteit brengt met zich mee dat de inmenging in het eigendomsrecht
voorzien moet zijn bij wet. Daarnaast dient de wettelijke regeling precies, toegankelijk
en voorzienbaar te zijn. Aan deze voorwaarde wordt voldaan doordat de maatregelen
als een speciale, wettelijke voorziening voor de aanleg op een collectieve warmtevoorziening
in de Wcw worden opgenomen. De maatregelen gelden als een specifieke invulling van
het generieke appartementsrecht in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek voor uitsluitend
de aanleg op een collectieve warmtevoorziening. Daarmee is de wettelijke basis gegeven.
Daarnaast is deze wettelijke basis voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar
doordat de artikelen duidelijk en precies omschrijven wanneer de VvE gerechtigd is
namens haar leden een aansluitovereenkomst met een aangewezen warmtebedrijf aan te
gaan. Ook worden de consequenties van deze overeenkomst voor haar leden expliciet
geregeld.

De legitimiteitstoets houdt in dat de inmenging enkel mag plaatsvinden in overeenstemming
met het algemeen belang en dat deze een legitiem doel dient. Ook hieraan wordt voldaan.
Dit amendement regelt dat een VvE bevoegd is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst
met een aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, wanneer een meerderheid hiertoe besluit
én dit noodzakelijk is om de collectieve warmtevoorziening voor het gehele gebouw
te realiseren. De leden van de VvE zijn vervolgens ook verplicht medewerking te verlenen
aan de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de
collectieve warmtevoorziening te realiseren. Dit is een vergaande, maar ook een noodzakelijke
bevoegdheid voor VvE’s om mee te kunnen in de verduurzamingsopgave voor de gebouwde
omgeving. Immers, krijgt de VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische
afhankelijkheden, een individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve
warmtevoorziening voor de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd
voor handen is of leidt tot een significante verhoging van de kosten voor andere VvE
leden. Ook wordt hiermee voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten
draagt, terwijl uiteindelijk alle VvE-leden, ook op een later moment, gebruik kunnen
maken van de getroffen voorziening. Het EHRM laat de lidstaten een ruime beoordelingsmarge
bij het vaststellen van wat als een legitieme doelstelling in het kader van het algemeen
belang kan gelden. De met dit amendement beoogde verruiming van de bevoegdheden van
de VvE ten aanzien van de besluitvorming over de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
betreft een dwingende reden van algemeen belang, namelijk het borgen van de warmtetransitie
in wijken waar zich appartementsgebouwen bevinden. Er zijn geen andere, minder ingrijpende
maatregelen mogelijk om ditzelfde doel te bereiken. Daarbij zij opgemerkt dat de aansluitovereenkomsten
die de VvE mag aangaan namens haar leden, niet ook leidt tot warmtelevering. Daarvoor
zal ieder VvE-lid in voorkomend geval een eigen leveringsovereenkomst moeten aangaan.
De voorgestelde regeling leidt dus niet ertoe dat een VvE-lid buiten zijn wil om warmte
(al dan niet tegen bepaalde voorwaarden) moet afnemen. Ook pas bij het aangaan van
de leveringsovereenkomst zal in het privégedeelte van een VvE-lid een afleverset en
een meetinrichting worden geplaatst.

De evenredigheidstoets vraagt tot slot om een beoordeling of met dit amendement sprake
is van een rechtvaardig en evenwichtig resultaat, oftewel «fair balance», tussen het
algemeen belang en de belangen van het individu dat wordt geraakt door de inmenging
in het eigendomsrecht, in casu de appartementseigenaars. Bij de beoordeling of sprake
is van een «fair balance» dienen verschillende aspecten in ogenschouw te worden genomen,
in het licht van de met dit amendement te dienen belangen. In een VvE is er vaak sprake
van technische onderlinge afhankelijkheid bij het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening.
Het warmtebedrijf zal deze technische afhankelijkheid niet altijd kunnen voorkomen
of ondervangen door een andere wijze van aansluiten aan te bieden. Wanneer de VvE
niet bevoegd is om namens een meerderheid van haar leden tot dit besluit over te gaan
voor al haar leden, kan in deze situaties van technische afhankelijkheid, een individuele
appartementseigenaar een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening voor de
gehele VvE of een deel hiervan blokkeren. Hierdoor wordt de vrijheid van appartementseigenaars
om te beslissen over aansluiten op een collectieve warmtevoorziening sterk ingeperkt.
Dit is onwenselijk, zeker omdat alternatieven, zoals een individuele warmtepomp, technisch
niet altijd mogelijk zijn, of duurder kunnen zijn. Een besluit tot het aanleggen van
dat systeem kan dan alleen genomen worden indien alle appartementseigenaars instemmen
met dat besluit, ook als overeenkomstig het splitsingsreglement een andere besluitvormingsprocedure
voor dat besluit geldt. Een unaniem besluit binnen de VvE zal in de praktijk vaak
niet realistisch zijn. Deze situatie is onwenselijk gezien het maatschappelijk belang
om te verduurzamen. Maar deze situatie is ook onwenselijk omdat daarmee de uitvoering
van een legitiem genomen meerderheidsbesluit in de VvE onmogelijk kan zijn, terwijl
het juist in de aard van een VvE ligt dat individuele appartementsgerechtigden in
hun eigen doen en nalaten rekening hebben te houden met de gerechtvaardigde belangen
van hun mede-eigenaren. Om aan deze onwenselijke situatie een einde te maken is het
noodzakelijk individuele appartementseigenaars onder omstandigheden te verplichten
een aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf te accepteren en te verplichten
mee te werken aan de aanleg van deze collectieve warmtevoorziening (inclusief het
opruimen van gasleidingen), ook als het om hun privéappartementen gaat. Er is sprake
van een fair balance omdat rekening kan worden gehouden met de individuele belangen
van de appartementseigenaars. Er zijn diverse processuele waarborgen in de regeling
opgenomen om met de belangen van de appartementseigenaars die geen aansluiting op
de collectieve warmtevoorziening willen, rekening te houden. Individuele appartementseigenaars
die geen aansluitovereenkomst willen kunnen dit bij het aangewezen warmtebedrijf en
de VvE melden. Naar aanleiding van deze melding zal het aangewezen warmtebedrijf moeten
adviseren over de financiële en technische consequenties van het in stand houden van
de individuele aansluiting van deze appartementseigenaar voor de aanleg van de collectieve
warmtevoorziening. Naar aanleiding van dit advies kan de betreffende appartementseigenaar
een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf. De VvE kan niet eerder een besluit
over het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf nemen dan nadat deze procedures zijn
doorlopen. Tegen het besluit van het bestuur van de VvE staat tot slot voor de appartementseigenaar
de mogelijkheid open een vordering tot vernietiging van dat besluit bij de kantonrechter
overeenkomst artikel 5:130 BW in te dienen. De kantonrechter zal vervolgens beoordelen
of de VvE in alle redelijkheid en billijkheid – gezien het advies van het aangewezen
warmtebedrijf – tot het besluit om het aanbod te aanvaarden, heeft kunnen komen. Indien
het technisch mogelijk is en de kosten van de aanleg van een collectieve warmtevoorziening
voor de overige appartementseigenaars daardoor niet significant hoger worden, wordt
de wens van deze appartementseigenaars om hun individuele aansluiting te behouden,
geaccepteerd. De collectief door de VvE afgesloten aansluitovereenkomst geldt dan
niet voor hen en zij zijn niet onderworpen aan de medewerkingsverplichtingen. Ook
hoeft de individuele appartementseigenaar dan niet mee te betalen aan de aansluitovereenkomst
die door de VvE wordt gesloten. Hij is dan immers ook niet gebonden door deze overeenkomst.
Een appartementseigenaar die weliswaar aangesloten wordt maar geen leveringsovereenkomst
wil, kan dit eveneens melden aan het aangewezen warmtebedrijf. Deze zal dan bij de
aanlegwerkzaamheden hiermee rekening houden en bijvoorbeeld geen afleverset of meetinrichting
plaatsen. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal het aangewezen warmtebedrijf
rekening moeten houden met de belangen van de individuele appartementseigenaars (de
werkzaamheden moeten namelijk «redelijkerwijs noodzakelijk zijn»). Als een warmteleiding
technisch gezien ook buitenlangs kan worden geplaatst (en niet door het privégedeelte)
zonder buitensporige extra kosten voor de andere leden, zal het aangewezen warmtebedrijf
dit doen.

Van het ontbreken van een fair balance bij deze inmenging in het eigendomsrecht is
dan ook geen sprake.

Gevolgen voor de rechterlijke macht

Met dit amendement wordt beoogd te regelen dat VvE’s vaker zullen kunnen besluiten
om een aansluitovereenkomst aan te gaan. Hiertegen staat rechtsbescherming open, in
de eerste plaats bij de kantonrechter. Aangezien hierdoor naar verwachting vaker aansluitovereenkomsten
zullen worden gesloten is het niet onwaarschijnlijk dat dit leidt tot een stijging
in het aantal rechtszaken. Het amendement heeft voor de werklast van de rechterlijke
macht ook verlichtende effecten. Het doel van het amendement is om een duidelijker
juridisch kader te creëren voor VvE’s om over te gaan op een collectieve warmtevoorziening.
In bepaalde gevallen kan dit ertoe leiden dat een gang naar de rechter niet langer
nodig is.

Artikelsgewijs

Artikel 4.6a

In de artikelen 4.6a tot en met 4.6e wordt de bevoegdheid van de VvE geregeld bij
een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening/klein
collectief warmtesysteem als het gaat om de levering van warmte door dat warmtebedrijf
in een warmtekavel. Het aangewezen warmtebedrijf levert dan rechtstreeks aan individuele
appartementseigenaars (die een individuele leveringsaansluiting hebben).

– Artikel 4.6a, eerste lid, regelt dat besluitvorming van de VvE over het al dan niet aanvaarden van een aanbod
van een aangewezen warmtebedrijf om een gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
steeds bij volstrekte meerderheid van stemmen kan worden genomen (een meerderheid
van minimaal meer dan 50%, ook wel «50% +1»). Daarmee wordt beoogd de mogelijkheid
die artikel 5:127, eerste lid, BW biedt om in de statuten een andere stemverhouding
te bepalen, uit te sluiten. Deze bepaling ziet alleen op de stemverhouding. Met deze
bepaling is dus niet beoogd andere bepalingen die in de wet of de statuten zijn opgenomen
ten aanzien van de besluitvorming, zoals een eventueel quorum of een oproeptermijn,
buiten toepassing te verklaren. Deze bepalingen blijven na inwerkingtreding van artikel
4.6a onverminderd van kracht.

Het besluit van een VvE wordt niet eerder genomen dan nadat haar leden gedurende twee
maanden na het aanbod van het warmtebedrijf in de gelegenheid zijn gesteld te melden
dat zij geen aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf willen aangaan. Omdat naar
aanleiding van dit besluit de VvE namens al haar leden een aansluitovereenkomst met
het aangewezen warmtebedrijf aangaat, moeten leden eerst de mogelijkheid hebben om
daartegen bezwaar te maken. Naar aanleiding van deze melding zal het aangewezen warmtebedrijf
dit lid en de VvE adviseren over de financiële en technische consequenties van het
in stand houden van de individuele aansluiting van deze appartementseigenaar voor
de aanleg van de collectieve warmtevoorziening. Naar aanleiding van dit advies kan
de betreffende appartementseigenaar een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf.
De VvE kan niet eerder een besluit nemen over het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf
dan nadat deze procedures zijn doorlopen (artikel 4.6b).

Het gaat om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.24
en ziet dus op situaties buiten de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie
(WGiW) om. In het kader van de WGiW wordt in artikel 4.6e de besluitvormingsprocedure
van het eerste lid van overeenkomstige toepassing verklaard op het besluit van de
VvE om een aanbod niet te aanvaarden.

– Het tweede lid regelt de gevolgen van het besluit van een VvE om een aanbod van aansluiting op een
collectieve warmtevoorziening te aanvaarden. Als gevolg van het besluit van de VvE
gaat het bestuur van de VvE namens alle appartementseigenaars die deel uitmaken van
de VvE en die gedeelten van een gebouw bezitten die bestemd zijn voor verblijf van
personen, een aansluitovereenkomst aan met het aangewezen warmtebedrijf. Het gaat
dan om de aansluitovereenkomst die uit de aanvaarding van dat aanbod voortvloeit.
Het aangewezen warmtebedrijf hoeft dus niet meer met de afzonderlijke appartementseigenaars
individuele aansluitovereenkomsten te sluiten. De aansluitovereenkomst die de VvE
aangaat met het aangewezen warmtebedrijf ziet op de aansluiting van alle gedeelten
van het gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn. Voor de betekenis van
het begrip «verblijf van personen» wordt verwezen naar de terminologie zoals die ook
wordt gebruikt in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving.
Het gaat dan om een verblijfsgebied met een minimumniveau van verblijven van personen.
Bij bijvoorbeeld een kantoor moeten de werkvertrekken voor administratieve werkzaamheden
en bij een school de klaslokalen als dergelijke verblijfsgebieden worden aangemerkt.
Ook bijvoorbeeld een winkel in de plint van een gebouw is bedoeld voor verblijven
van personen. Hiervan is geen sprake bij gedeelten met een overige gebruiksfunctie
waarin activiteiten plaatsvinden waarbij het verblijven van personen een ondergeschikte
rol speelt, zoals een opslagruimte of een ondergrondse parkeergarage. Of bij gedeelten
met een industriefunctie, zoals een opslagloods, een kas en een stal. Een winkelfunctie
of een kantoorfunctie is wel bedoeld voor verblijven van personen.

Het betreft hier een uitbreiding van de bevoegdheden van een VvE ten opzichte van
hetgeen is geregeld in artikel 5:126 BW. Alle leden van de VvE (alle individuele appartementseigenaars
van het gebouw waar de VvE betrekking op heeft) worden daarmee aangesloten op een
collectieve warmtevoorziening. Het uitgangspunt dat iedereen wordt aangesloten creëert
een heldere, juridische situatie, waarbij wordt aangesloten bij het belang van de
meerderheid van de appartementseigenaars en technisch complexe en daardoor kostbare,
uitvoeringsproblemen worden voorkomen. Iedere appartementseigenaar heeft vervolgens
de mogelijkheid als verbruiker een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
te sluiten. Indien een appartementseigenaar zijn appartement laat gebruiken door een
andere persoon, kan deze verbruiker een leveringsovereenkomst afsluiten. Een appartementseigenaar
die geen leveringsovereenkomst als bedoeld in artikel 2.30 met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, kan dat doorgeven aan het aangewezen warmtebedrijf zodat daarmee rekening
kan worden gehouden bij de aanleg van het systeem door zijn appartement (bijvoorbeeld
geen individueel afleverset of meetinrichting). Zie voorgesteld artikel 4.6d, tweede
lid.

– Het derde lid biedt de individuele appartementseigenaar de mogelijkheid niet gebonden te zijn aan
de aansluitovereenkomst die de VvE sluit met het aangewezen warmtebedrijf namens al
haar leden, indien hij geen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening wil en
deze wens kan worden gerespecteerd zonder dat daarmee de aanleg van een collectieve
warmtevoorziening voor de overige appartementseigenaars in gevaar komt of significant
duurder wordt. Deze appartementseigenaar zal dit moeten melden bij zijn VvE en het
aangewezen warmtebedrijf zodra het aanbod van dit warmtebedrijf bekend is bij de VvE.
Het besluit van de VvE om het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf al dan niet
te aanvaarden kan niet eerder genomen worden dan nadat individuele appartementseigenaars
gedurende twee maanden in de gelegenheid zijn gesteld deze melding te doen (eerste lid, onderdeel a). Als deze appartementseigenaar voldoet aan de voorwaarden van het derde lid, kan
hij zijn eigen (bijvoorbeeld gas-) aansluiting behouden. Omdat hij niet gebonden wordt
door de aansluitovereenkomst die de VvE sluit overeenkomstig artikel 4.6a, tweede
lid, zal hij ook niet met de kosten van deze aansluitovereenkomst kunnen worden geconfronteerd.

– Het vierde lid regelt dat de overeenkomst bedoeld in het tweede lid alleen wordt gesloten namens
appartementseigenaars die een appartementsrecht bezitten dat bestemd is voor verblijf
van personen. Dit sluit aan bij het tweede lid, waarin is geregeld dat de overeenkomst
alleen ziet op het aansluiten van de gedeelten van het gebouw die voor verblijf van
personen bestemd zijn op een collectieve warmtevoorziening. Indien een appartementseigenaar
geen appartementsrecht bezit dat bestemd is voor verblijf van personen, is hij dus
niet gebonden aan de aansluitovereenkomst.

Artikel 4.6b

Een lid van een VvE die bezwaar heeft tegen een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
kan dit binnen twee maanden nadat het aanbod door het aangewezen warmtebedrijf aan
de VvE is gedaan, dit melden bij de VvE en het aangewezen warmtebedrijf. Het aangewezen
warmtebedrijf zal naar aanleiding van deze melding adviseren over de vraag of het
verzoek van dit lid niet aangesloten te worden voldoet aan de voorwaarden van artikel
4.6a, derde lid (eerste lid). Naar aanleiding van dit advies kan het lid van de VvE als de VvE een klacht bij
het aangewezen warmtebedrijf indienen als ze het niet mee eens zijn met het advies
(tweede lid). Het aangewezen warmtebedrijf moet op grond van artikel 2.28 van de Wcw een klachtenprocedure
inrichten. Doel is daarmee een weloverwogen en goed toegelicht standpunt van het aangewezen
warmtebedrijf te verkrijgen over de financiële en technische mogelijkheid om een individuele
aansluiting van een lid in stand te houden als deze niet wil overgaan op de collectieve
warmtevoorziening (tweede lid). Na dit advies en eventueel de afhandeling van de klachtenprocedure naar aanleiding
van dit advies, kan de VvE een besluit nemen over het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf
(derde lid). Als het betreffende lid het vervolgens niet eens is met het besluit dat de VvE
vervolgens neemt, kan dit besluit door hem overeenkomstig artikel 5:130 BW voor vernietiging
worden voorgedragen bij de kantonrechter (vierde lid).

Artikel 4.6c

In artikel 4.6c, eerste lid, wordt geregeld dat de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst voor rekening
komen van de gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan.
De kosten komen dus niet voor rekening van de appartementseigenaar namens wie de overeenkomst
niet gesloten wordt, in het geval een appartementseigenaar gebruik maakt van de mogelijkheid
die wordt geregeld in artikel 4.6a, derde lid, of indien deze geen rechthebbende is
van een appartementsrecht dat bestemd is voor verblijf door personen.

In het tweede lid wordt geregeld dat de kosten in beginsel worden verdeeld over de appartementseigenaars
die overgaan op de collectieve warmtevoorziening op basis van het aantal appartementsrechten
dat zij bezitten. Hiermee wordt aangesloten bij hetgeen wettelijk is geregeld in artikel
5:113, tweede lid, BW. De appartementseigenaars dragen hieraan bij jegens de vereniging
van eigenaars, die gehouden is de financiële verplichtingen die voortvloeien uit de
aansluitovereenkomst aan het aangewezen warmtebedrijf te voldoen. Het voorgestelde
tweede lid wijkt echter af van artikel 5:113, tweede lid, BW omdat deze kosten niet
behoren tot de gezamenlijke kosten van alle appartementseigenaars, maar uitsluitend
die appartementseigenaars wier appartementsrecht op de collectieve warmtevoorziening
wordt aangesloten.

In het geval dat een verkrijger via toedeling of overdracht rechthebbende wordt van
het appartementsrecht, zullen de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst
en waarvoor de verkrijger van het appartementsrecht aansprakelijk wordt, moeten blijken
uit de in artikel 5:122, vijfde lid, BW bedoelde verklaring.

Op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW kan in het splitsingsreglement een verdeelsleutel
worden opgenomen die afwijkt van de wettelijke regeling dat de appartementseigenaars
in gelijke delen bijdragen in de kosten op basis van het aantal appartementsrechten.
In modelreglement (MR) 1983 en latere modelreglementen5 is voorzien in een verdeling van de kosten op basis van het aantal breukdelen. De
verdeling van het aantal breukdelen is opgenomen in de splitsingsakte en geeft de
verhouding tussen het betreffende appartementsrecht en het totaal aantal appartementsrechten
in de VvE weer. De breukdelen worden in de meeste gevallen gebaseerd op de omvang
of de waarde van de appartementen. In eerdere modelreglementen6 is opgenomen dat de kosten in gelijke delen tussen de appartementseigenaars worden
verdeeld.

Met het derde lid wordt beoogd te regelen dat een dergelijke in het reglement opgenomen verdeling van
toepassing is op de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst. Dit betekent
dat de appartementseigenaars die worden aangesloten de kosten verdelen op basis van
de in het reglement opgenomen verdeling, waarbij de appartementsrechten (en de daaraan
verbonden breukdelen) die niet worden aangesloten buiten beschouwing worden gelaten,
in zoverre deze alternatieve verdeling zich hier niet tegen verzet.

Een alternatieve verdeling die zeer nauw toegespitst is op een bepaald type kosten,
waarvoor een bijzondere verdeling aangewezen is, is een voorbeeld van een alternatieve
verdeling die zich verzet tegen overeenkomstige toepassing op de kosten en schulden
van een collectieve warmtevoorziening. Hierbij kan worden gedacht aan een alternatieve
verdeling die alleen betrekking heeft op de kosten voor de lift.7

In een splitsingsreglement kan ook worden opgenomen dat ten aanzien van verschillende
kosten verschillende andere verhoudingen worden vastgesteld. Met het vierde lid wordt beoogd voor deze gevallen duidelijkheid te scheppen over welke andere verhouding
dan moet worden toegepast. Deze keuze is aan de vergadering van eigenaars gelaten.
Zij dient hierin te beslissen bij het initiële besluit om het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf te accepteren. Tegen een dergelijk besluit van de VvE staat ook rechtsbescherming
open. Een individuele appartementseigenaar zou bijvoorbeeld kunnen menen dat de gekozen
andere verhouding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, en op grond hiervan
vernietiging van het VvE-besluit verlangen bij de kantonrechter.8

In het vijfde lid wordt geregeld dat in afwijking van het tweede en derde lid de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst wordt gesloten niet gehouden is jegens de vereniging van
eigenaars in de kosten bij te dragen, maar dat – indien dit in de overeenkomst is
bepaald – het aangewezen warmtebedrijf deze kosten direct bij de individuele appartementseigenaars
in rekening brengt. Hiervoor kan bijvoorbeeld worden gekozen om de VvE op administratief
gebied te ontlasten.

Artikel 4.6d

– Het eerste lid regelt een medewerkingsplicht voor alle leden van de VvE die het besluit heeft genomen
het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden en daartoe een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf namens al zijn leden sluit. Deze plicht betreft «alle
werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn» ten behoeve van het realiseren
van de aansluiting, maar ziet ook op het onderhoud dat daarna nodig is, alsook eventuele
toekomstige verwijdering van leidingen e.d. Het aangewezen warmtebedrijf is bij het
verrichten van de werkzaamheden gehouden rekening te houden met de belangen van de
individuele appartementseigenaars (aanpassingen moeten proportioneel zijn en niet
minder ingrijpend kunnen worden gerealiseerd). Dit geldt met name als een appartementseigenaar
heeft doorgegeven niet op warmtelevering over te zullen gaan (tweede lid). Daarbij
is expliciet bepaald dat de medewerkingsplicht ook ziet op het privégedeelte van de
appartementseigenaar, «het deel dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem
te worden gebruikt» (artikel 5:106 BW). Een appartementseigenaar moet dus meewerken
aan het aanleggen van leidingen door de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw
maar ook door zijn appartement, indien en voor zover dat redelijkerwijs noodzakelijk
is om een aansluiting van het gebouw op een collectieve warmtevoorziening te realiseren.
Het gaat meer concreet om het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening met
toebehoren in het appartementsgebouw tot aan de hoofdaansluiters in de appartementen.
Het plaatsen van de individuele afleverset en de meetinrichting gebeurt pas bij het
sluiten van de leveringsovereenkomst. De VvE kan zo nodig de naleving van de verplichting
voor de rechter afdwingen door op grond van artikel 611a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
nakoming van de verplichting onder betaling van een dwangsom te vorderen van een lid
dat medewerking weigert.

– Het tweede lid regelt dat een lid van de VvE die niet op warmte wil overgaan en dus geen leveringsovereenkomst
gaat sluiten met het aangewezen warmtebedrijf, dit kan melden aan dit warmtebedrijf,
opdat deze bij de noodzakelijke aanpassingen in het appartement ten behoeve van de
aansluiting op een collectieve warmtevoorziening hiermee rekening kan houden (bijvoorbeeld
geen afleverset en meetinrichting). Het betreffende lid zal echter wel aan de kosten
van de aansluiting moeten meebetalen omdat hij wel wordt aangesloten op grond van
de aansluitovereenkomst van de VvE, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid. De aansluitovereenkomst
wordt immers gesloten door de vereniging van eigenaars namens alle leden. De kosten
die op grond van deze overeenkomst worden gemaakt komen dan ook ten laste van de gezamenlijke
appartementseigenaars die door deze overeenkomst worden gebonden en behoren tot de
gemeenschappelijke kosten. Deze kosten worden op grond van artikel 4.6c evenredig
verdeeld over de appartementseigenaars, tenzij in het reglement een andere verhouding
is bepaald. Indien het reglement niet voorziet in een kostenverdeling komen de kosten
op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW in gelijke delen voor rekening van de appartementseigenaars.
Voor het aansluiten schrijft de Wcw en het daarop gebaseerde Besluit collectieve warmtevoorziening
voor dat er een eenmalig aansluitbedrag in rekening kan worden gebracht. De appartementseigenaars
die melden geen aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf te willen aangaan en voldoen
aan de voorwaarden van artikel 4.6a, derde lid, zullen daar ook niet door gebonden
worden. Aan hen kunnen daarom ook geen aansluitkosten in rekening worden gebracht.

– Het derde lid regelt dat een lid van de VvE die het besluit heeft genomen het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf te aanvaarden, en dat een aansluitovereenkomst met een distributiesysteembeheerder
voor gas heeft, meewerkt aan het verwijderen van zijn gasaansluiting. Hij zal ook
in zijn privégedeelten aan het verwijderen van de gasleidingen en de daarmee verbonden
hulpmiddelen moeten meewerken. Hij zal voor het beëindigen van zijn gasaansluiting
contact moeten opnemen met zijn distributiesysteembeheerder. Deze zal in nauw overleg
met het aangewezen warmtebedrijf het moment van het afsluiten van het gas en aansluiten
op een collectieve warmtevoorziening bepalen.

– Op grond van het vierde lid zal de verplichting om mee te werken aan het verwijderen van de gasaansluiting ook
gelden voor een lid dat geen leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, maar waarbij het verwijderen van deze aansluiting om financiële of
technische redenen noodzakelijk is om het gebouw aan te sluiten op een collectieve
warmtevoorziening (vergelijk artikel 4.6a, derde lid).

– In het vijfde lid is geregeld dat – indien een appartementseigenaar zijn appartement heeft verhuurd
– de huurder als verbruiker aan dezelfde medewerkingsverplichting is gehouden als
de appartementseigenaar als lid van de VvE. Indien hij geen leveringsovereenkomst
wil afsluiten, meldt hij dit aan het aangewezen warmtebedrijf.

– Het zesde lid regelt dat het aangewezen warmtebedrijf de appartementseigenaars dan wel de verbruikers,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk informeert over de werkzaamheden die moeten gebeuren voor het realiseren
van de aansluiting. Het zal dan in de regel gaan om het informeren over het tijdstip,
de aard van de werkzaamheden en de wijze waarop deze uitgevoerd gaan worden. Daarbij
ligt het in de rede dat het aangewezen warmtebedrijf duidelijk maakt op welke wijze
met de belangen van de onderscheidene appartementseigenaars rekening zal worden gehouden.

– Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden voor zover dat noodzakelijk
is voor de uitvoering van de aansluitovereenkomst die zij sluit (bijvoorbeeld facturering)
en om het aangewezen warmtebedrijf in staat te stellen de schriftelijke kennisgeving,
bedoeld in het zesde lid, te doen (zevende lid).

– Het achtste lid sluit aan bij de mogelijkheid van een appartementseigenaar om krachtens artikel 4.6a,
derde lid, te melden dat hij geen aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil aangaan. Hij wordt dan niet gebonden aan de aansluitovereenkomst die de VvE namens
haar leden sluit met het aangewezen warmtebedrijf indien daardoor tenminste de aanleg
van een collectieve warmtevoorziening redelijkerwijs technisch niet onmogelijk wordt
en de kosten voor de andere appartementseigenaars daardoor niet significant hoger
worden. In dat geval valt hij ook niet onder de verplichtingen, geregeld in artikel
4.6d.

Artikel 4.6e

– In het geval dat een gemeente in het kader van de WGiW gebruik maakt van haar bevoegdheid
een wijk aan te wijzen om van het gas af te gaan, en een collectieve warmtevoorziening
als alternatieve voorziening is aangewezen, schrijft artikel 2.25 voor dat de VvE
binnen een bepaalde termijn moet reageren op een aanbod van het aangewezen warmtebedrijf.
Indien daar niet op tijd op wordt gereageerd wordt de VvE geacht het aanbod stilzwijgend
aanvaard te hebben (met de mogelijkheid binnen 14 dagen de aansluitovereenkomst kosteloos
nog te ontbinden). Het is belangrijk dat de VvE de mogelijkheid heeft adequaat te
reageren op een aanbod. De besluitvormingsprocedure die is voorgesteld voor het reguliere
aanbod van artikel 2.24 wordt via artikel 4.6e, eerste lid, dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard in de situatie van artikel 2.25.

– Indien een VvE aan aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel
2.25 (actief) aanvaardt, geldt op grond van het tweede lid, ook in deze situatie dat als gevolg van het besluit van de VvE de VvE namens alle
appartementseigenaars die deel uitmaken van de VvE een aansluitovereenkomst met het
aangewezen warmtebedrijf sluit. De aansluitovereenkomst die de VvE aangaat met het
aangewezen warmtebedrijf ziet op de aansluiting van alle gedeelten van het gebouw
die voor verblijf van personen bestemd zijn. In deze situatie geldt ook de verplichting
voor de individuele appartementseigenaar om medewerking te verlenen aan het aanleggen
van een collectieve warmtevoorziening, ook als dat zijn privégedeelte betreft, en
dat hij als hij een gasaansluiting heeft dient mee te werken aan de verwijdering van
deze aansluiting. Deze verplichtingen gelden ook in het geval een VvE niet reageert
op het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf en daardoor het aanbod stilzwijgend
wordt aanvaard (artikel 2.25, derde lid, Wcw). Omdat op grond van artikel 2.34 van
het wetsvoorstel een verbruiker gedurende drie jaar een leveringsovereenkomst met
betrekking tot een gebouw waarvan de gebouweigenaar het aanbod om aangesloten te worden,
bedoeld in artikel 2.25, eerste lid, heeft aanvaard of stilzwijgend heeft aanvaard,
door middel van opzegging niet kan beëindigen, is artikel 4.6d, tweede lid, niet van
overeenkomstige toepassing verklaard. Als een appartementseigenaar zijn appartement
in gebruik heeft gegeven aan een ander persoon, zal deze gehouden zijn de medewerking
te verlenen aan de aanleg van een collectieve warmtevoorziening en eventueel het verwijderen
van de gasaansluiting. Verder verklaart het tweede lid van artikel 4.6e de verplichting
van het aangewezen warmtebedrijf om de appartementseigenaars dan wel de verbruikers
aan wie deze zijn appartement in gebruik heeft gegeven, te informeren over de werkzaamheden
die moeten gebeuren voor het realiseren van de aansluiting, van overeenkomstige toepassing
(artikel 4.6d, zesde lid). Daarnaast wordt artikel 4.6c, waarin de procedure is geregeld
voor een appartementseigenaar om naar aanleiding van het aanbod van het aangewezen
warmtebedrijf bezwaar te maken tegen het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening
als ook tegen het besluit van de VvE om dat aanbod te aanvaarden, van overeenkomstige
toepassing verklaard. Tot slot geldt eveneens de regeling van kosten en schulden die
voortvloeien uit de collectief door de VvE gesloten aansluitovereenkomst (artikel
4.6c).

Artikel 4.6f

Dit artikel regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.24 en 2.25, om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief
warmtesysteem. Deze artikelen worden in artikel 3.7 van overeenkomstige toepassing
verklaard op klein collectieve systemen. In dat geval zijn de artikelen 4.6a tot en
met 4.6d (met uitzondering van het tweede lid, in geval van een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.25) van overeenkomstige toepassing.

Artikel 4.6g

Artikel 4.6g regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
tot aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening of een klein collectief warmtesysteem
als het gaat om de levering van warmte, bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel
a. Het gaat dan om de levering van warmte aan ten hoogste 10 natuurlijke personen
of rechtspersonen (artikel 1.2 eerste lid, onderdeel d). Ook ziet dit artikel op de
doorlevering van warmte door een VvE als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel
b. Alsdan zijn de artikelen 4.6a, tweede en derde lid, tot en met 4.6d van overeenkomstige
toepassing. Hoewel in deze situatie het warmtebedrijf voor deze levering geen aanwijzing
nodig heeft noch een meldplicht richting het college geldt, en tevens slechts enkele
voorschriften uit het wetsvoorstel gelden, is er voor gekozen voor deze situatie regels
op te stellen en daarbij aan te sluiten bij hetgeen geregeld is in de artikelen 4.6a
tot en met 4.6d. Ook hier spelen immers de problemen binnen VvE’s die in het algemeen
deel van de toelichting zijn geschetst.

Artikel 4.6h

In dit artikel wordt de situatie geregeld dat de VvE zelf leverancier is. Hoewel deze
situatie valt onder de ontheffingsmogelijkheid van artikel 4.2 en slechts enkele voorschriften
uit het wetsvoorstel in dat geval gelden, is er voor gekozen ook voor deze situatie
regels te stellen en daarbij aan te sluiten bij de artikelen 4.6a tot en met 4.6d.
Het gaat dan om het besluit van een VvE warmte te leveren waarvoor op grond van artikel
4.1, eerste lid, een verplichting geldt dit te melden aan het college. De problematiek
die binnen VvE’s speelt met betrekking tot het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening,
speelt namelijk ook hier.

Grinwis Bontenbal