Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Dijk over private equity die jaagt op corporatiemiljarden

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
20 januari 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 1025.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het artikel in de NUL020 over private equity die jaagt
op corporatiemiljarden? Zo ja, wat vindt u van dit artikel?1

Antwoord 1

Ja, ik heb kennis genomen van het artikel. In het artikel wordt ingegaan op enkele
private equity bedrijven die investeren in onderhouds- en renovatiebedrijven. In een
open economie is het gebruikelijk dat bedrijven en partijen investeren in andere bedrijven,
waaronder onderhouds- en renovatiebedrijven- die voor woningcorporaties opdrachten
uitvoeren.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat private equity zich de laatste jaren steeds meer
ontfermt over onderhouds- en verbeterbedrijven in de bouw?2 Vindt u dit een goede ontwikkeling? Zo ja kunt u dit onderbouwen? Zo nee, wat gaat
u hier aan doen?

Antwoord 2

De markt voor het onderhouden van huurwoningen van woningcorporaties is tot nu toe
erg versnipperd en is in handen van veelal lokale en relatief kleine onderhouds- en
renovatiebedrijven. De laatste jaren zijn er ook private equity bedrijven actief op
deze markt door te investeren in deze onderhouds- en renovatiebedrijven. Zij proberen
de winstgevendheid van bedrijven waarin zij investeren te vergroten. Veelal gebeurt
dat door verschillende bedrijven samen te voegen en op die manier efficiënter te werken.
Daarnaast kunnen de samengevoegde onderhoudsbedrijven door de schaalgrootte grote
opdrachten aannemen. Deze ontwikkeling past binnen een open economie en ik zie vooralsnog
geen signalen die mij zorgen baren.

Vraag 3

Wist u dat de kosten voor woningcorporaties enorm omhoog gaan door deze private equity-overnames?
Wat vindt u van deze ontwikkeling? Wat gaat u hiertegen doen?3

Antwoord 3

De toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (hierna Aw) constateert in de Staat
van de corporatiesector 20234 dat de uitgaven aan onderhoud en verbetering, gecorrigeerd voor de algemene bouwkostenstijging,
in de periode 2018 t/m 2022 een bescheiden toename laten zien. De Aw constateert dat
deze bescheiden toename wijst op extra onderhoud en verbetering door woningcorporaties,
maar dat niet precies is vast te stellen hoeveel omdat niet bekend is waar het geld
precies aan uit is gegeven. Op basis van deze informatie deel ik de stelling dan ook
niet dat de kosten voor woningcorporaties enorm omhoog zijn gegaan als gevolg van
private equity overnames bij onderhouds- en renovatiebedrijven.

De Aw geeft wel aan te zien dat er een toename is van private equity overnames bij
onderhoudsbedrijven die voor woningcorporaties werken. Volgens de Aw is dit een ontwikkeling
om kritisch te volgen, aangezien dit bij andere sectoren tot prijsstijgingen heeft
geleid. De Aw trekt echter niet de conclusie dat de bescheiden toename in de uitgaven
aan onderhoud en verbetering is toe te schrijven aan private equity overnames. De
toezichthouder adviseert woningcorporaties wel om zoveel mogelijk de regie in eigen
handen te houden. Deze aanbeveling van de Aw onderschrijf ik.

Vraag 4

Heeft u kennis genomen van het feit dat de jaarlijkse kosten voor onderhoud in vijf
jaar tijd zijn gestegen van ruim 1.100 euro naar meer dan 1.400 euro per corporatiewoning?5 Zo ja, wat gaat u hier aan doen? Zo nee, wat gaat u hier aan doen?

Antwoord 4

De genoemde uitgaven zijn afkomstig uit de Aedes benchmark van 2023 en hebben enkel
betrekking op planmatig onderhoud. Voor de beoordeling van de toename van de totale
onderhoudsuitgaven dient ook rekening te worden gehouden met de uitgaven aan mutatie-
en reparatieonderhoud. Het een heeft namelijk invloed op het ander. Zo zal het reparatieonderhoud
doorgaans afnemen nadat er planmatig onderhoud is uitgevoerd. Voor de beoordeling
van de toename van de totale onderhoudslasten in de periode 2018 t/m 2022 verwijs
ik naar het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Wat betekent deze instroom van private equity in de praktijk voor de corporaties?
Kunt u dit onderbouwen?6

Antwoord 5

Woningcorporaties hebben een grote volkshuisvestelijke taak in het onderhouden en
verduurzamen van hun huurwoningen. Daarnaast hebben woningcorporaties een grote opgave
in het toevoegen van nieuwbouwwoningen en in het voorzien van betaalbare huurwoningen
en leefbare wijken. Gezien deze grote opgave is het een goede ontwikkeling dat woningcorporaties
zich verder blijven professionaliseren en daarbij ook kritisch kijken naar de partners
aan wie zij hun onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uitbesteden. Ook is het goed
dat woningcorporaties continue kijken naar mogelijkheden om de manier waarop zij zaken
met bedrijven doen te verbeteren. Woningcorporaties kunnen daarbij mogelijk kosten
besparen door via schaalvergroting efficiënter te werken. Dat vereist ook dat er onderhouds-
en renovatiebedrijven beschikbaar zijn die grote(re) opdrachten kunnen uitvoeren.
Schaalvergroting aan de kant van deze onderhoudsbedrijven kan vanuit dat perspectief
bijdragen aan bij de behoefte van woningcorporaties. Daarbij dient de corporatie uiteraard
de kwaliteit van het geleverde werk in de gaten te houden.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat opgekochte bedrijven door private equity op den duur
zo machtig worden dat ze hogere prijzen gaan vragen, zeker op een markt met schaarse
arbeidskrachten? Wat gaat u daar aan doen?

Antwoord 6

Zoals hiervoor aangegeven worden de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden veelal uitgevoerd
door lokale aannemers. Dat private equity bedrijven overnames doen in deze sector
is op zichzelf geen zorgwekkende ontwikkeling en er zijn mij geen signalen bekend
dat deze overnames momenteel leiden tot een overmatige marktconcentratie en bovenmatige
prijsstijgingen. Het kan ook juist een positieve ontwikkeling zijn als deze onderhoudsbedrijven
door samenvoeging efficiënter en effectiever te werk gaan. Bij voldoende aanbieders
op de markt leidt dit tot gezonde marktwerking en kan schaalvergroting juist leiden
tot lagere inkoopprijzen voor woningcorporaties. Juist in een sector waarin er krapte
is op de arbeidsmarkt is efficiency en innovatie nodig om de noodzakelijke onderhouds-
en renovatiewerkzaamheden uitgevoerd te krijgen. Corporaties kunnen er daarnaast ook
voor kiezen om een groot deel van het onderhoudswerk door een eigen interne onderhoudsdienst
te laten uitvoeren. Niettemin deel ik de mening van de Aw dat we de ontwikkelingen
rondom private equity en schaalvergroting in de sector voor onderhoudsbedrijven goed
moeten blijven volgen. Tot slot wordt door de Autoriteit Consument en Markt (ACM)
toezicht gehouden op overnames en fusies. De ACM toetst of fusies en overnames die
moeten worden gemeld een negatief effect hebben op de mededinging en voorkomt daarmee
dat er een machtspositie kan ontstaan of dat deze wordt versterkt.