Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Welzijn, Van Vroonhoven en Omtzigt over een plan om het verhuren van een kamer aan studenten veel gemakkelijker te maken

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Staatssecretaris Financiën, de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en
de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (ontvangen 2 december 2024).
Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 12.

Vraag 1

Deelt u de mening dat de kamernood voor studenten zeer hoog is en de inschatting dat
er op korte termijn maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat jongeren die aan
het HBO, MBO en WO willen gaan studeren een kamer kunnen vinden tegen een redelijke
prijs, zodat zij niet dagelijks uren hoeven te reizen met het openbaar vervoer?

Antwoord 1

Net als voor veel andere doelgroepen geldt voor studenten dat er een tekort aan betaalbare
huisvesting is. In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, hbo- en wo-instellingen, studenten
en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs,
Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan
Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. In een later stadium zijn ook
de MBO Raad en JOBmbo aangesloten bij het LAS. De hoofddoelstelling van dit actieplan
is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000
betaalbare studentenwoningen, via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande
woningvoorraad, in de periode van 2022 tot en met 2030. Het huidige kabinet zet deze
aanpak voort.

Op 5 september 2024 heb ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap,
de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) naar uw Kamer gestuurd.1 Hieruit blijkt dat het steeds beter gaat met de verhouding tussen vraag en aanbod
van studentenwoningen. Wel vraagt het onderwerp blijvende aandacht om deze positieve
ontwikkeling door te kunnen zetten.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het aantal huiseigenaren dat bereid is om een kamer
(of etage) te verhuren gestegen is van 3% naar 6%, en dat dus meer dan 300.000 mensen
bereid zijn om een deel van hun huis te verhuren? Volgens Choice gaat het zelfs om
8% en dus 900.000 potentiële hospita’s totaal.2

Antwoord 2

De potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek,
uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK3, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze
groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan
en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen. Wanneer we kijken naar de geschikte
woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde
van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers,
is berekend dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.

Ondanks deze potentie kunnen potentiële hospita’s in de praktijk nog belemmeringen
ervaren, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder (zie
onderstaand).

De Tweede Kamer is op 7 mei 2024 middels de brief «stand van zaken – studentenhuisvesting»
geïnformeerd over de bredere context van het publieksonderzoek en de potentie van
hospitaverhuur.4

Vraag 3

Deelt u de mening dat als een fors deel van deze mensen dit ook werkelijk doen, als
mogelijk ook een aantal huurders dit kan, we een wezenlijk verschil kunnen maken in
de strijd tegen de kamernood?

Antwoord 3

In tijden van woningnood, zoals ook nu, biedt hospitaverhuur kansen om ruimte die
anders ongebruikt zou blijven optimaal te benutten. Tegenwoordig woont de gemiddelde
Nederlander steeds ruimer en het is daarom van groot belang om, naast het realiseren
van de woningbouwopgave, ook bestaande woonruimte beter te benutten. Hospitaverhuur
biedt een snelle, duurzame en kosteneffectieve manier om mensen onderdak te bieden,
bevordert het gemeenschapsgevoel in wijken en verlaagt de druk op het kamertekort.
Het geeft studenten, starters en andere woningzoekenden meer mogelijkheden om een
geschikte woonruimte te vinden. Ik deel dan ook de mening dat hospitaverhuur kansen
biedt om het woningtekort voor onder andere studenten te verkleinen.

Vraag 4

Hoe gaat u op de korte termijn belemmeringen ten aanzien van hospitaverhuur in een
zelfstandige huurwoning wegnemen als het gaat om het woningwaarderingsstelsel voor
onzelfstandige woonruimte (WWSO) dat gehanteerd moet worden als drie of meer mensen
niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen in deze huurwoning?

Antwoord 4

Deze belemmering is al weggenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte
met de Wet betaalbare huur. Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandige
en onzelfstandige woningen in het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte is een uitzondering
voor hospitaverhuur opgenomen. Het is namelijk de bedoeling dat voor de hospitaverhuurder
die tevens huurder van een zelfstandige woning is, de maximale huurprijs op grond
van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS) blijft gelden. Voor
de hospitahuurder kan de maximale huurprijs worden bepaald aan de hand van het WWS
Onzelfstandig (WWSO).

Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandig-onzelfstandig was er een risico
dat voor zowel de hoofdhuurder als de hospitahuurder echter een maximale huurprijs
op grond van het WWSO zou gelden. Dit zou nadelig uit kunnen pakken voor de hoofdverhuurder/eigenaar
van de woning en ertoe kunnen leiden dat zij deze vorm van kamerverhuur niet zouden
faciliteren. Om dit te voorkomen is een uitzondering opgenomen met de volgende voorwaarden:

– De hoofdhuurder (de hospita) moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben
bewoond;

– De hospitahuurder betreft maximaal één huishouden; en

– De hospitahuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder en niet
met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning.

Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast
in situaties wanneer er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur maar van kamerverhuur.
Met deze uitzondering in combinatie met specifieke voorwaarden wordt hospitaverhuur
gefaciliteerd en tegelijk eventueel oneigenlijk gebruik voorkomen.

Vraag 5

Hoe kunt u garanderen dat de hoofdverhuurder de huurprijs van een zelfstandige huurwoning
via het woningwaarderingsstelsel (WWS) – en dus niet het WWSO – ook bij hospitaverhuur
mag blijven rekenen?

Antwoord 5

Dit is geregeld met het Besluit betaalbare huur. De voorwaarden voor deze uitzondering
zoals die met het Besluit betaalbare huur worden toegevoegd aan artikel 1, lid 4 van
het Besluit huurprijzen woonruimte, zijn beschreven in bovenstaand antwoord op vraag
4.

Vraag 6

Hoe snel kunt u voor elkaar krijgen dat hospitaverhuur als uitzondering op het WWSO
geldt?

Antwoord 6

Dit is reeds geregeld met de Wet betaalbare huur. Zie bovenstaande antwoorden.

Vraag 7

Hoe gaat u bekendheid geven aan de weggenomen belemmering op het vlak van het WWSO?

Antwoord 7

Over de Wet betaalbare huur is uitgebreid gecommuniceerd en hiervoor is tevens een
aparte pagina ingericht op Rijksoverheid.nl.5 Voor hospitaverhuur is recentelijk een update op Rijksoverheid.nl gepubliceerd, waarin
alle voorwaarden en regelingen, inclusief de weggenomen belemmering op het vlak van
het WWS(O), worden toegelicht.

Daarbij is op 29 augustus jl. de campagne «Jouw huis van grote waarde!» gelanceerd.
Deze campagne heeft als doel de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, de regelgeving
te verduidelijken en het imago van hospitahuur te vernieuwen. Hiervoor zijn verschillende
brochures, beeldmateriaal, handreikingen en een communicatietoolkit gepubliceerd en
verspreid. We zetten in op een zo groot mogelijk bereik door een groep woningcorporaties
en gemeenten te betrekken en hen te vragen om actief bij te dragen aan het vergroten
van de bekendheid met hospitaverhuur. Ook Aedes en de Woonbond onderschrijven de campagne.
De informatiecampagne geeft daarmee invulling aan zowel de behoefte vanuit de maatschappij
als vanuit de professionals; het verkrijgen van meer inzicht in hospitaverhuur en
verduidelijking van de regelgeving. De toolkit en campagnesite zijn te bekijken op
de website volkshuisvestingnederland.nl.6

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat een fors aantal banken het niet standaard toestaat
om een kamer te verhuren als er een hypotheek op het huis rust en dat het overgrote
deel van de mensen die een kamer wil verhuren dat niet mag van de bank?

Antwoord 8

Ja. De meeste kredietverstrekkers van hypotheek op de eigen woning staan het niet
toe om een kamer te verhuren of verbinden hier voorwaarden aan. Er zijn geen cijfers
voor hoeveel mensen dit een belemmering vormt om over te gaan voor hospitaverhuur.
Een deel van de woningeigenaren krijgt wel (al dan niet onder voorwaarden) toestemming.
Er zijn ook mensen die er voor kiezen om geen toestemming te vragen aan de kredietverstrekker.
Ik vind het een onwenselijke situatie als potentiële verhuurders geen toestemming
krijgen of – bijvoorbeeld uit vrees geen toestemming te krijgen – geen toestemming
vragen aan de kredietverstrekker. Daarom bereid ik ook een wetswijziging voor, waar
ik in antwoord 9 op in ga. Overigens vindt er ook hospitaverhuur plaats in de huursector.
Huurders zijn niet afhankelijk van toestemming van hypotheekverstrekkers, wel uiteraard
van de verhuurder.

Vraag 9

Kunt u ervoor zorgen dat het wettelijk wordt vastgelegd dat de kamerverhuur (in hospitavorm)
van rechtswege eindigt bij de gedwongen verkoop van een woning of de vrijwillige verkoop
van de woning (met wellicht een opzegtermijn van twee maanden), zodat u voor deze
situaties de zorgen van banken en huiseigenaren wegneemt?

Antwoord 9

Op dit moment bereid ik een wetswijziging voor die er toe moet leiden dat het huurcontract
– alleen in het geval van hospitaverhuur – bij verkoop kan worden beëindigd. De precieze
vormgeving werk ik op dit moment uit. Hierbij kijk ik onder andere naar een redelijke
opzegtermijn, die voor de verhuurder werkbaar is, maar ook genoeg mogelijkheden biedt
aan de huurder. Ik streef er naar om het wetsvoorstel binnenkort in internetconsultatie
te brengen.

Vraag 10

Op welke termijn kunt u met een door de bankensector geaccepteerde hospitahuurovereenkomst
komen waarin beëindiging van de hospitaovereenkomst bij verkoop van de woning gewaarborgd
is?

Antwoord 10

Bij de vormgeving van het wetsvoorstel houd ik contact met kredietverstrekkers om
te zien of de nieuwe opzeggingsgrond werkbaar is voor hen. Het is immers van belang
dat zoveel mogelijk van hen – na de wetswijziging – standaard toestemming verlenen
voor hospitaverhuur. Ik heb dus contact met de sector bij de vormgeving van het wetsvoorstel
en ook bij de consultatie kan de sector reageren. In het antwoord op vraag 14 ga ik
in op modelhuurcontracten.

Vraag 11

Bent u bereid om met de banken in overleg te treden en hen te vragen kamerverhuur
bij een hypotheek onder een aantal standaardvoorwaarden (contractvorm moet hospitaverhuur
zijn, geen hypotheekachterstand, etc.) standaard toe te staan? Kunt u hierover binnen
vier weken terug rapporteren aan de Kamer of zij hiermee akkoord kunnen gaan?

Antwoord 11

Zoals ik bij vraag 10 heb aangegeven, heb ik bij de vormgeving van het wetsvoorstel
contact met kredietverstrekkers, zodat ik kan toetsen of de wetswijziging voor hen
werkbaar is. Zij zullen pas toezeggen hun beleid aan te passen als zij weten hoe de
wetswijziging er precies uit komt te zien, bijvoorbeeld welke concrete voorwaarden
er worden gesteld. Als dit duidelijk is, ga ik graag met de sector in gesprek om van
hen commitment te krijgen hospitaverhuur – na ingang van de wet – toe te staan. Omdat
de precieze voorwaarden nog niet zijn uitgewerkt, lukt dit niet binnen vier weken.
Ik kan me overigens voorstellen dat de beoordeling voor een deel nog steeds maatwerk
blijft, want geldverstrekkers blijven mogelijk kiezen voor enige vorm van beoordeling
(bijvoorbeeld ten aanzien van betaalachterstanden).

Vraag 12

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook een Tweede Kamer van een hospitaverhuurder onder
de kamerverhuurvrijstelling gebracht wordt, vermits ook voor die kamer het maximale
bedrag van de vrijgestelde inkomsten niet overschreden worden?

Antwoord 12

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van
het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is met name op
gericht op het stimuleren van het aanbod van kamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling
is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde
groep huurders, maar in de Memorie van Toelichting en verdere parlementaire behandeling
is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting.

Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten
niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar ongeacht het aantal verhuurde kamers.
De grens van 5.000 gulden is destijds gebaseerd op een advies van de Raad voor de
Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van
de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan
voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De
Ravo had destijds vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van
hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel
het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan.7

Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het
te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over
juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande
kalenderjaar. Dit bedrag van 5.000 gulden is – middels indexaties – inmiddels 5.998
euro per jaar.

In 2017 is er een evaluatie geweest van de Kamerverhuurvrijstelling. Dit heeft niet
tot een aanpassing geleid. Inmiddels is de evaluatie 7 jaar geleden en is de woningkrapte
toegenomen. Daarnaast is het WWSO – waarmee de maximale huur voor hospitakamers kan
worden bepaald – op 1 juli 2024 gemoderniseerd en de maximale huurprijzen met 25%
verhoogd. Dat biedt een aanknopingspunt om de regeling opnieuw tegen het licht te
houden. Daarom ga ik – conform motie Van Vroonhoven c.s.8 – de komende tijd met het Ministerie van Financiën verkennen of er op dit moment
obstakels zijn bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarvoor wil ik ook het gebruik van
en ervaringen met hospitaverhuur beter in beeld brengen. Dit doe ik onder meer via
een peiling die ik op dit moment heb lopen waarbij onder andere hospitaverhuurders
worden bevraagd.

Vraag 13

Bent u ermee bekend dat er ook animo is voor kamerverhuur onder huurders en kunt u
aangeven hoe groot deze animo is?

Antwoord 13

In navolging op het publieksonderzoek van Choice naar potentiële hospitaverhuurders, waar ik in mijn antwoord op vraag 2 op ben ingegaan,
loopt er op dit moment een tweede peiling in opdracht van mijn ministerie, zoals in
het antwoord op vraag 12 aangegeven. Dit onderzoek richt zich op zowel huidige hospitahuurders
en -verhuurders, als potentiële hospitahuurders. Zij worden gevraagd naar hun ervaringen
en/of wensen met betrekking tot hospitahuur. De uitkomsten van dit onderzoek, inclusief
het animo voor hospitahuur, zullen worden gebruikt ter ondersteuning van de verdere
beleidsvorming op het gebied van hospitaverhuur. Na afronding zullen de uitkomsten
ook beschikbaar worden gesteld op de website van de Rijksoverheid.

Vraag 14

Hoe snel kunt u met de particuliere huursector en de corporatiesector komen tot een
hospitaverhuurmodelcontract dat hospitaverhuur mogelijk maakt?

Antwoord 14

Als onderdeel van de informatiecampagne ben ik de afgelopen tijd bezig geweest met
het opstellen van een handreiking voor professionals (bijvoorbeeld gemeenteambtenaren
en verhuurders) en met het maken van een brochure voor huurders. Hiermee is de informatievoorziening
over bijvoorbeeld de contractvorm en proeftijd verbeterd. Er zijn al enkele woningcorporaties
die werken met modelcontracten voor hospitaverhuur; hetzelfde geldt voor de bemiddelingspartijen
actief op dit terrein en de Sociale Verzekeringsbank biedt op haar website een modelcontract
aan.

Vraag 15

Hoe gaat u, in samenspraak met de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, regelen
dat er een positieve prikkel tot hospitaverhuur komt voor potentiële hospitaverhuurders
die voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de aanvullende inkomensvoorziening
ouderen (AIO) of bijstandsuitkering?

Antwoord 15

Gemeenten en de SVB hebben de mogelijkheid om hospitaverhuurders met een bijstandsuitkering
of AIO te ondersteunen bij mogelijke bijkomende kosten van levensonderhoud door hospitaverhuur.
Dit kan door middel van afstemming via artikel 18, eerste lid van de Participatiewet.
Ook het niet volledig verrekenen van inkomsten uit hospitaverhuur – in het geval van
gemaakte kosten – kan hieraan bijdragen. Dit kan door middel van artikel 33, vierde
lid van de Participatiewet. Zie hierover verder het antwoord op vraag 18.

Vraag 16

Kunt u aangeven in welke mate de kostendelersnorm als belemmering wordt ervaren bij
het delen van een woning?

Antwoord 16

Als bijstandsgerechtigden (alleenstaanden of gehuwden) een woning willen delen met
iemand van 27 jaar of ouder, kunnen zij te maken krijgen met de kostendelersnorm.
Dat kan voor hen een belemmering zijn om te gaan samenwonen of iemand in huis te nemen.
We hebben geen inzicht in hoeveel mensen dit ook daadwerkelijk als een belemmering
ervaren. Wel is in opdracht van het Ministerie van SZW in 2020 door Significant Ape
een onderzoek uitgevoerd naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte
te delen9. Uit het onderzoeksrapport Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen bleek dat sinds 2015 (toen de kostendelersnorm werd ingevoerd) een grotere uitstroom
plaatsvond van jongeren uit bijstandshuishoudens in het jaar waarin ze 21 jaar worden.
Dat is de leeftijd waarop de kostendelersnorm van toepassing wordt. Ook waren sinds
2015 in bijstandshuishoudens waar iemand 21 jaar wordt meer uitschrijvingen uit de
Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) met «bestemming onbekend» in vergelijking
met huishoudens zonder bijstandsgerechtigden. Dat gold met name voor bijstandshuishoudens
met jongeren in de leeftijdscategorie 21 t/m 23 jaar.

Deze uitkomsten leidden ertoe dat het kabinet Rutte III in 2021 een verkenning heeft
uitgevoerd naar een andere vormgeving van de kostendelersnorm.10 Deze verkenning heeft ertoe geleid dat de kostendelersnorm per 1 januari 2023 is
gewijzigd11 zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler
voor de uitkering van huisgenoten.

De kostendelersnorm is niet van toepassing bij een zakelijke of commerciële relatie
zoals bij hospitaverhuur. Wel moeten de inkomsten uit onderverhuur of hospitaverhuur
worden verrekend met de hoogte van de bijstandsuitkering. Ook als er sprake is van
de uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende lagere algemene noodzakelijke
bestaanskosten als gevolg van het delen van kosten dan moet daarmee bij het vaststellen
van de hoogte van de bijstandsuitkering rekening worden gehouden, voor zover dat niet
is gedaan bij vaststelling van de norm. Dat geldt echter ook voor uit onderverhuur
of hospitaverhuur voortvloeiende hogere algemene noodzakelijke bestaanskosten zoals
energiekosten en lokale belastingen. Zie hierover ook het antwoord op vraag 18.

Wat betreft mantelzorg geldt in beginsel de kostendelersnorm. Echter geldt ook bij
mantelzorg dat als het gaat om vooropgesteld tijdelijk verblijf, crisissituaties of
dreigende dakloosheid dat de gemeente via artikel 18, eerste lid, maatwerk kan toepassen
en daarmee de geldende kostendelersnorm kan verhogen tot de oorspronkelijke norm.
In het wetsvoorstel Participatiewet in balans worden verschillende voorstellen gedaan
om meer ruimte te creëren voor mantelzorg, waaronder het voorstel om in een situatie
waarin de intensieve zorgbehoefte aanleiding is om samen te wonen, dit niet als een
gezamenlijk huishouden aan te merken.

Wat betreft de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun
eigen adres aanhouden, kunnen gemeenten tijdelijk voor een periode van enkele maanden
in overleg met beide betrokkenen de oorspronkelijke bijstandsnorm (indien van toepassing)
aanhouden in plaats van uit te gaan van een gezamenlijke huishouding. Enkele gemeenten
zoals Amsterdam, Tilburg en (recent) Zoetermeer zijn hiermee een proef gestart. In
de beantwoording op Kamervragen van de leden Koerhuis en De Kort (beiden VVD) van
3 februari 2022 is door onze voorgangers, de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk
Ordening (VRO) en de Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen toegelicht
waarom een dergelijke proef is toegestaan12.

Vraag 17

Kunt u een maatschappelijke kosten-baten analyse laten uitvoeren zodat de uitkomsten
betrokken kunnen worden bij de politieke keuze om al dan niet over te gaan tot (deels)
afschaffen van de kostendelersnorm?

Antwoord 17

Het volledig afschaffen van de kostendelersnorm kost structureel € 425 miljoen per
jaar. Het houdt geen rekening met het vangnetprincipe van de bijstand met schaalvoordelen
bij meerdere inkomens of stapeling van uitkeringen in een huishouden. Dit ondergraaft
het draagvlak voor het vangnet.

Uw Kamer heeft met de motie Podt (D66) het vorige kabinet opgeroepen tot het uitvoeren
van maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s) binnen het sociaal domein13 en met de motie Palland verzocht uw Kamer het vorige kabinet en komende kabinetten
tot het in kaart brengen van de maatschappelijke kosten en baten van het afschaffen
van de kostendelersnorm voor familieleden, bijvoorbeeld in vrijkomende huisvesting
en zorg voor elkaar14. In navolging hiervan heeft SEO Economisch Onderzoek in opdracht van SZW een haalbaarheidsstudie
uitgevoerd voor een MKBA op een zevental participatie-instrumenten waaronder de kostendelersnorm.
Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor de kostendelersnorm geldt dat op afzienbare
tijd een MKBA onhaalbaar is, gegeven de beperkte bestaande empirische evidentie. Dit
is gemeld in de Monitoringsbrief Participatiewet 202415 die 15 oktober 2024 naar uw Kamer is gestuurd.

Echter, in aanvulling daarop verkent het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat
vermeld, wat de consequenties zijn als de kostendelersnorm wordt aangepast of afgeschaft
in de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (Participatiewet, AIO, IOAW,
IOAZ, Anw en de Toeslagenwet) en welk effect dit heeft op woningdelen.

Vraag 18

Kunt u tot een vrij te stellen bedrag komen om (een deel van de) huuropbrengsten verkregen
uit hospitaverhuur voor AIO'ers en ontvangers van bijstand ongemoeid te laten?

Antwoord 18

Nee, de bijstand is een vangnet en bedoeld om voor mensen die dat zelf niet kunnen,
te voorzien in noodzakelijke bestaanskosten en om volwaardig mee te kunnen doen met
de samenleving. De bijstandsuitkering is derhalve complementair (aanvullend) van aard.
Het inkomen verkregen uit werk is uitgangspunt. Indien het inkomen uit werk niet toereikend
is tot het sociaal minimum (de bijstandsnorm) en men voldoet aan de voorwaarden van
de Participatiewet, kan dit inkomen worden aangevuld met algemene bijstand.

Om de prikkel naar werk en uitstroom uit de bijstand te vergroten kent de Participatiewet
een vrijlating van inkomsten uit arbeid, dit is een beperkte en tijdelijke vrijlating
om een armoedeval te voorkomen. Een eventuele vrijlating van inkomsten uit hospitaverhuur
of andere huuropbrengsten draagt niet bij aan de arbeidsinschakeling van de betrokkenen.
Bovendien leidt een dergelijke vrijlating van permanente aard tot een ongewenste ongelijkheid
ten opzichte van bijstandsgerechtigden met een tijdelijke vrijlating van inkomsten
uit arbeid.

De AIO, onderdeel van de Participatiewet, is algemene bijstand die vanuit de SVB verstrekt
wordt in de vorm van inkomensondersteuning voor ouderen die een inkomen hebben dat
beneden het sociaal minimum ligt, veelal veroorzaakt door een onvolledige AOW. Het
is niet in lijn met de doelstelling van de AIO om hierbinnen grote verschillen ten
opzichte van de gemeentelijke algemene bijstand te gaan maken. Voor de AIO gelden
op enkele uitzonderingen na dezelfde voorwaarden als voor gemeentelijke algemene bijstand.

In aanvulling op het antwoord op vraag 15 wat betreft aanvullende woonkosten van hospitaverhuur
of kamerverhuur zoals water, gas en licht en hogere gemeentelijke belastingen, biedt
de Participatiewet ruimte aan gemeenten en SVB om deze in aanmerking te nemen en zo
de inkomsten uit hospitaverhuur of kamerverhuur niet volledig te verrekenen. Ook kunnen
gemeenten de bijstandsnorm van de betrokkene afstemmen afhankelijk van het individuele
geval.

Vraag 19

Kunt u de huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur uitgezonderen van de inkomensafhankelijke
huurverhoging? Zo nee, waarom niet, en hoe wel?

Antwoord 19

Er wordt ingezet op het niet doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging
(IAH) bij woningen waar sprake is van hospitaverhuur. Ook nu al worden deze woningen
vaak door woningcorporaties uitgezonderd aan de voorkant van het proces. Om te kunnen
garanderen dat er geen IAH wordt doorgevoerd bij hospitaverhuur in huurwoningen van
zowel woningcorporaties als private verhuurders, is dit ook onderdeel van de inventarisatie
rond het eerder genoemde wetgevingstraject. Dit om de negatieve financiële prikkels
om tot hospitaverhuur over te gaan zoveel mogelijk te dempen. Ik ben voornemens dit
zo vorm te geven dat huurders bezwaar in mogen dienen tegen de IAH als zij door het
extra inkomen van de huurder boven de IAH-grens uitkomen. We zijn samen met onze partners
aan het inventariseren hoe dit verder het beste uit te werken.

Overigens is de IAH ook nu al optioneel en wordt deze hogere huurverhoging lang niet
altijd doorgevoerd door verhuurders, zo blijkt ook uit de evaluatie van de IAH die
18 april 2024 aan uw Kamer is aangeboden.16

Vraag 20

Kunt u aangeven hoe huurtoeslag ingezet kan worden om kamerverhuur beter betaalbaar
te maken aangezien dit de preferente voorkeur heeft onder studenten?

Antwoord 20

De huurtoeslag kan momenteel niet ingezet worden om kamerverhuur beter betaalbaar
te maken. In beginsel bestaat er namelijk geen recht op huurtoeslag voor huurders
van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Eventuele opties om de huurtoeslag uit te
breiden naar onzelfstandige woonruimtes zijn eerder verkend, maar bieden vooralsnog
geen oplossing op de korte of middellange termijn.

Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik
van gegevens uit o.a. de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze
gegevens kan Toeslagen niet vaststellen of de woning voldoet aan de (minimum)eisen
voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd.
In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor
is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar.
Een uitbreiding kan in dit opzicht dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes
adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt
tevens bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.

Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag
verder ook financiële gevolgen met zich mee, waarvoor momenteel geen budgettaire dekking
is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 925 mln. en € 1,3
mld. per jaar stijgen. Deze kosten zijn gebaseerd op een situatie waarbij alle onzelfstandige
woonruimtes in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het is namelijk juridisch en technisch
niet mogelijk om voor studenten een uitzondering te creëren. Daarnaast zijn er de
kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf of een eventuele andere
vorm van landelijke registratie van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 21

Bent u bereid om met de woonbond, de studentenkoepels, Aedes en de koepels van private
verhuurders in overleg te treden om te zien of u in overleg tot een vorm van hospitaverhuur
in de huursector kunt komen die voor alle partijen begrijpelijk en profijtelijk is?

Antwoord 21

Ja, ik ben hiertoe bereid. Met alle bovenstaande partijen zijn al gesprekken gevoerd
over hospitaverhuur en de aankomende wetswijziging.

Allereerst is er een klankbordgroep samengesteld, waarin vertegenwoordigers van gemeenten,
woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokkenen
zitting hebben. Het doel van deze klankbordgroep is om informatie uit te wisselen,
beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk en input te verzamelen voor de informatiecampagne.

Naast de klankbordgroep en het contact met individuele corporaties en Aedes, is er
vanuit ons ministerie een koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties
deel die hospitaverhuur toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig
zijn. De intentie van de koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds
meer corporaties zich aansluiten bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur
in de sector wordt vergroot en het geven van toestemming bij steeds meer corporaties
standaard wordt.

Bij de verdere beleidsvorming rond hospitaverhuur blijf ik inzetten op overleg met
alle betrokken partijen, om tot een werkbare vorm van hospitaverhuur te komen die
voor iedereen haalbaar is.

Vraag 22

Kunt u deze vragen een voor een en binnen drie weken beantwoorden?

Antwoord 22

De vragen zijn los van elkaar beantwoord. Het was helaas niet mogelijk om de vragen
binnen de gestelde termijn van drie weken te beantwoorden, omdat er afstemming nodig
was met betrokken departementen (het Ministerie van Financiën, het Ministerie van
Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid).