Initiatiefnota : Initiatiefnota

Nr. 2
INITIATIEFNOTA

1. Samenvatting van de visie

Alle aandacht gaat op dit moment naar het aanpakken van de huidige wooncrisis. Dat
is van essentieel belang. De inschatting van de initiatiefnemer is dat dit in totaliteit
8–10 jaar in beslag zal nemen waarbij geen enkele tussenliggende dag verspild mag
worden. Een monsterklus. Toch zullen we tegelijkertijd moeten nadenken over hoe we
de volgende wooncrisis voorkomen. Daarvoor is het nodig om te kijken naar volkshuisvesting
en woningmarkt. Zolang er grote verschillen van inzicht blijven bestaan over wat volkshuisvesting
en woningmarkt zijn, blijft ook het risico bestaan dat beleid en wetgeving bedacht
worden die niet passen, omdat ze impliceren dat je voor het één en dus tegen het ander
bent. Met dit visiedocument wil de initiatiefnemer de schijnbare tegenstelling tussen
volkshuisvesting en woningmarkt definitief opheffen. Volkshuisvesting en woningmarkt
zijn simpelweg twee zijden van dezelfde medaille en zijn geborgd in de Grondwet, artikel
22, lid 2: «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.»
Wonen is dus een mensenrecht. Het heeft twee verschijningsvormen: sociaal-maatschappelijk
(volkshuisvesting) en sociaal-economisch (woningmarkt). Voor geen van beiden verschijningsvormen
heeft de overheid een eigen vehikel. Via wet- en regelgeving stuurt de overheid sectoren
en de markt aan om tot het bouwen en beheren van woningen te komen. Het is belangrijk
om de sectoren die werken aan het wonen in Nederland vanuit hun kracht in te zetten
en dus geen oneigenlijke vragen te stellen. Immers, als je een vis vraagt een boom
te beklimmen dan zal dat niet lukken. De markt maakt rendement en investeert zelfstandig
in (al dan niet tijdelijke) hoge middenhuurwoningen, betaalbare + dure koop en vrije
huurwoningen. Ook investeren zij in tijdelijke sociale huurwoningen. De markt trapt
innovaties af. Dat is hun kracht. Woningcorporaties investeren in permanente sociale
huurwoningen en permanente lage middenhuurwoningen. Dat is hún kracht. Zij zijn wat
de initiatiefnemer betreft verplicht om best practices uit de markt te gebruiken.
Corporaties hebben namelijk naast hun onrendabele bouwopgave een bovengemiddelde inzet
op onderhoud, leefbaarheid en sociale cohesie in vergelijking tot marktpartijen. Omdat
zij een grote onrendabele taak hebben is financieel efficiënt opereren belangrijk.
Er wordt daarom ook o.a. toezicht gehouden op het weglekken van volkshuisvestelijke
middelen. Marktpartijen hebben aandeelhouders, kleinere partijen werken wellicht aan
hun pensioen, maar allen hebben een intrinsiek urgentiegevoel om financieel efficiënt
te opereren. Echter, corporaties hebben een minutieus borgingsstelsel waardoor het
omvallen van een corporatie schier onmogelijk maakt. In de markt is deze zekerheid
er niet en wordt de urgentie om financieel efficiënt te opereren dieper gevoeld.

Via Ruimtelijke Ordening bepalen we hoe Nederland eruit moet zien. Ook op het gebied
van wonen. Een gedeelde visie op volkshuisvesting bepaalt vervolgens wat voor samenleving
we willen zijn. De inzet op gemengde wijken (met veel verschillende woningtypen en
mensen die elkaar op allerlei manieren kunnen ontmoeten) is daarbij een belangrijke
manier om polarisatie in de samenleving tegen te gaan en ervoor te zorgen dat de samenleving
draagkracht, zorgzaamheid en stevigheid heeft. De langetermijnaanwezigheid van bijvoorbeeld
corporaties is daarbij cruciaal.

Ondanks dat goedkope en betaalbare huurhuizen niet financieel renderen moeten partijen
telkens bereid gevonden worden erin te blijven investeren. Hier ligt een cruciale
rol voor de overheid. Het kost nu eenmaal geld, maar de maatschappelijke opbrengst
is evident: mensen die zich kunnen ontwikkelen vanuit een stabiele en veilige woonomgeving
zodat zij een mooie bijdrage aan onze samenleving kunnen gaan leveren. Langjarige
zekerheden en dus stabiel overheidsbeleid over fiscaal beleid en huurinkomsten zijn
essentieel zodat geïnvesteerd kan blijven worden. De zekerheid van een betaalbare
huur- en koopprijs voor de bewoners is net zo relevant. Huurders en verhuurders, aankopers
en verkopers mogen hierbij niet tegenover elkaar gezet worden. Risico hierop is aanwezig
als het fiscale klimaat onvriendelijk is voor investeerders zodat zij hun businesscases
alleen nog maar rond krijgen als zij de huren en koopprijzen flink verhogen. Ook moet
goed naar het financieringsklimaat gekeken worden zodat aankopers en verkopers niet
tegenover elkaar gezet worden. Bij een fundamentele kijk op volkshuisvesting hoort
dus ook een fundamentele kijk op de fiscaliteit en financierbaarheid. Woonbeleid en
fiscaal/financieel beleid moeten hand-in-hand ontworpen worden! De initiatiefnemer
doet deze oproep met kracht richting het kabinet. Er moet altijd een toets uitgevoerd
worden bij de ingang van nieuwe wetgeving op het gebied van woonbeleid of fiscaliteit
waarbij vastgesteld moet worden dat woonbeleid en fiscaliteit niet contrair aan elkaar
uitpakken in de praktijk. Dit vraagt een nieuw soort invoeringstoets.

De gedeelde opvatting over wat volkshuisvesting en woningmarkt zijn moet tevens de
basis zijn van de Nederlandse inzet in Europa. Sociale woningen en lage middenhuurwoningen
moeten aangemerkt worden als diensten van algemeen economisch belang (DAEB) waar staatssteun
voor gegeven mag worden. In de niet-DAEB moet sprake zijn van gezonde marktwerking.

2. Inleiding

Als antwoord op een gigantische wooncrisis verscheen in 1901 de eerste Woningwet van
de hand van Goeman Borgesius (Binnenlandse Zaken), Pieter Cort Van der Linden (partijloze
premier) en Nicolaas Pierson (hoogleraar economie, Financiën). Sindsdien trekken we
van wooncrisis naar wooncrisis waarbij de tussenliggende perioden steeds korter worden.
Met andere woorden, de wooncrises volgen elkaar in steeds sneller tempo op waarbij
op het laatst de ene crisis simpelweg overloopt in de andere crisis. Verschillende
kabinetten zijn verschillend met de volkshuisvesting omgegaan en met wisselend succes.
Hoe kan het eigenlijk dat iets zo wezenlijk als het hebben van een huis, de basis
van waaruit je leven zich ontvouwt, zo frequent onderwerp is van schaarste, ondanks
of dankzij overheidsingrijpen? Volkshuisvesting is toch, zoals de Grondwet stelt «voorwerp
van zorg der overheid»? Het is toch zoals de Europese Verdrag voor de Rechten van
de Mens (EVRM) stelt een fundamenteel mensenrecht? En niet iets wat we af kunnen doen
als een voorwerp van zorg maar dan alleen als het economische tij een beetje meezit.
Dat geldt ook voor het bepalen van wat er gebouwd moet worden. De wensen van zittende
bewoners en toekomstige bewoners moeten leidend zijn. Wat gebouwd wordt mag niet afhankelijk
zijn van wat toevallig financieel haalbaar is om te bouwen. Wat is ervoor nodig om
meer zekerheid te hebben over wonen als mensenrecht? De initiatiefnemer denkt dat
het nodig is om te starten vanuit een breed gedragen beeld over volkshuisvesting en
woningmarkt.

De initiatiefnemer voert vanuit haar visie, die zij met dit document neerlegt graag
een fundamenteel gesprek over volkshuisvesting en woningmarkt en pakt de rol om tot
een gezamenlijke beeld te komen zodat we als overheid met meer zekerheid kunnen werken
aan wonen en het daadwerkelijk als recht behandeld wordt. Zo voorkomen we de volgende
wooncrisis.

3. Doel

Vanuit onze grondbeginselen streven we naar maximale inzet op autonome, financieel
onafhankelijke bewoners door zelfbouw en eigen woningbezit te faciliteren en dat daar
waar mensen vanwege hun portemonnee of gesteldheid niet zelfstandig kunnen slagen
op de woningmarkt, goedkope en betaalbare huurwoningen als basisvoorziening voorhanden
moeten zijn. Als mensen, ondanks (of misschien wel dankzij) hun goed gevulde portemonnee,
kiezen voor het gemak van huren moet ook dit voorhanden zijn. Al deze mensen hebben
één ding gemeen: hun recht op wonen is gewaarborgd zodat zij optimaal tot bloei kunnen
komen om hun bijdrage aan de samenleving te leveren.

Om met name de zelfbouw door coöperaties te faciliteren pleit de initiatiefnemer voor
een zogeheten derde sector. Deze sector moet goed in de wet verankerd worden zodat
coöperaties als juridische entiteit helder geduid kunnen worden zodat toegang tot
de kapitaalmarkt geborgd is. Om meer mensen die een huis willen kopen te faciliteren
vindt de initiatiefnemer dat er specifieke arrangementen moeten komen voor startende
kopers. Als laatste wil de initiatiefnemer dat er in de woningwet een definitie komt
voor permanente sociale huurwoningen. Dus, als gevolg van haar visie heeft de initiatiefnemer
wel degelijk ook al op korte termijn concrete doelen in gedachten (Zie Conclusie).

Het is ook goed om aan te geven wat niet het doel is van deze notitie: een diepgravende
juridische verhandeling dan wel historische vergelijking van wetsteksten. Ook niet
om in deze initiatiefnota beleid uiteen te zetten. Hoe verleidelijk het ook is om
in de oplossingen te schieten. Het gaat nu even om het synchroniseren van beelden
zodat woonbeleid en fiscaal beleid in de toekomst beter vormgegeven kunnen worden.

4. Voorgeschiedenis: van crisis naar crisis

Door de industrialisatie van de late 19e, vroege 20e eeuw trokken grote families van het landelijk gebied naar de stad op zoek naar werk
en goedkope huizen. Er was sprake van een enorm tekort aan woningen geraamd op circa
1 miljoen. De huizen die er waren verkeerden vaak in slechte staat. Mensen werden
ziek. Behalve dat dit uit puur menselijk oogpunt onwenselijk is, is dit ook funest
voor de economie. Immers, zieke arbeiders zijn minder productief dan gezonde. In het
beeld van de initiatiefnemer is het dus al ruim 100 jaar zo dat er altijd een dubbele
bril is waardoorheen gekeken wordt naar volkshuisvesting: de sociaal-maatschappelijke
en de economische. Beide belangen zijn zo groot dat het niet van het toeval mag afhangen
of het goed komt. De overheid nam daarom in 1901 een centrale rol om de wooncrisis
op te lossen. Woningcorporaties verschenen ten tonele als partijen die uitsluitend
werkzaam waren in het belang van de volkshuisvesting. Om te bewerkstelligen dat iedereen,
ongeacht de grootte van de portemonnee een huis heeft en diens aandeel in het draaien
van de economie kan hebben. Ook toen waren er mensen die om te wonen geen overheid
of woningcorporatie nodig hadden. Die konden zelf slagen op de woningmarkt door een
huis te kopen en daarmee vermogen op te bouwen. Voor mij zijn volkshuisvesting en
woningmarkt twee kanten van dezelfde medaille. De initiatiefnemer denkt dat er zowel
ruimte en behoefte is aan een goed huurhuis als basisvoorziening voor iedereen en
dat er behoefte is aan een koophuis als woonplek en economisch goed.

Na de wooncrisis van de jaren 1900 volgden er nog enkele. De initiatiefnemer somt
ze op met een korte duiding:

– WOII-’60

○ Tot 1948 ligt de woningbouw nagenoeg stil

○ Stellen met kinderen wonen massaal in bij hun ouders

○ Door een sterke overheid zijn 1,5 miljoen sobere woningen in rap tempo gebouwd

– Jaren ’80–’90

○ Speculanten spelen met leegstand en er komt een krakersbeweging op

○ Lubbers II wil af van subsidies en goedkope leningen voor de volkshuisvesting.

○ Verzelfstandigen van woningcorporaties

○ Bevorderen van eigen woningbezit zodat de sociale sector kleiner kan (bruteringsoperatie
1995, Heerma, Staatssecretaris volkshuisvesting)

– Jaren ’00–’13

○ Door een tekort aan betaalbare huur-, en koopwoningen stijgen de prijzen

○ De crisis culmineert in een huizen-, en kredietcrisis

– Jaren ’14–’21

○ Woningcorporaties plegen weinig nieuwbouw (verhuurdersheffing)

○ Er is sprake van een stijging van buy-to-let met hoge huren tot gevolg en kleinere
slaagkansen van starters op de koopmarkt

– Jaren ’19-heden

○ Parallel aan de vorige crisis ontstaat een nieuwe crisis ofwel prolongeert de vorige
crisis omdat bovenop de reeds bestaande crisis beleid ontwikkeld wordt waardoor de
migratie van zowel kennis-, arbeids-, en asielmigranten toeneemt zonder dat de benodigde
voorzieningen op orde zijn

Wat de initiatiefnemer door de geschiedenis heen ziet is dat volkshuisvesting als
sociaal-maatschappelijke voorziening geld kost terwijl een huis als economisch goed
geld oplevert. Alhoewel dat laatste zeker niet zonder risico is. Denk aan daling van
huizenprijzen, stijgen van hypotheekrentes of grote problemen zoals funderingsschade.

5. Alle vormen van wonen als mensenrecht

De toegang tot een huis als sociaal-economisch goed wordt historisch gezien steeds
meer als recht ervaren. Ook politiek. Voorts is het zo dat het bevorderen van eigen
woningbezit de bezitter ervan dient en de overheid ontlast in haar zorgplicht. Mensen
zo min mogelijk afhankelijk maken van de overheid, ze in staat stellen om zichzelf
te helpen en financieel stevig te staan in de samenleving vindt de initiatiefnemer
een mooi en belangrijk streven. Autonomie geeft pas écht vrijheid en zelfbeschikking.
Maar, is het aan de overheid om eigen woningbezit zo veel mogelijk te faciliteren?
En hoe ver mag de overheid daar dan in gaan? Is het wenselijk, nodig dat er een streefcijfer
komt? Hoeveel procent van de huishoudens moet in dat geval een eigen woning hebben
en hoe moet de overheid daarop sturen? Zit hier vervolgens een rechtvaardigheidsvraagstuk
aan vast? Gaat de overheid dan bepalen wie de haves en havenots zijn, of moet de markt
daarin zijn werk doen en komen de sterksten dan vanzelf in de financiële tombola bovendrijven?
De initiatiefnemer vind dat de overheid zou moeten streven naar het verdergaand faciliteren
van eigen woningbezit. Er zijn nu circa 60% koopwoningen. In de beleving van de initiatiefnemer
zou de overheid moeten sturen op een hoger percentage door het verlagen van drempels
voor koopstarters en door het toevoegen van een segment betaalbare koopwoningen. Een
segment als opstap op de koopwoningmarkt. Waar prettig wonen en vermogensgroei hand
in hand gaan.

Het recht van een ieder om ongeacht de mate van zelfredzaamheid en financiële armslag
een goed huurhuis als basisvoorziening te hebben heeft in de geschiedenis nooit ter
discussie gestaan. Wel is telkens gesteggeld over de betaalbaarheid van de investeringen
die hiervoor nodig zijn. Als een hete aardappel werd het van overheid, naar corporaties
naar markt geschoven. Woningen bouwen met lage huren is nu eenmaal verlieslatend.
Het is dus ook niet gek dat de overheid door de jaren heen daarover wisselende ideeën
heeft gehad. Het is zelfs zover gegaan dat de overheid het beleid erop richtte om
sociale woningbouw aan de markt over te laten en dus ook van de volkshuisvesting zoveel
mogelijk een woningmarkt te maken. En zelfs om sociale woningbouw fiscaal af te romen.
Dat was een dieptepunt in de vaderlandse geschiedenis. Echter, andere partijen dan
woningcorporaties goedkope woningen laten bouwen vergt een businesscase. Die zal alleen
renderen als de waardesprong van het vastgoed snel na de bouw verzilverd kan worden.
De overheid heeft buitenlandse investeerders verleid om deze rol op te pakken. En
zo traden partijen zo verschillend als liefdeloze cowboys tot verrassend innovatieve
en passievolle professionals ons land.

Inmiddels is het besef doorgedrongen dat sociale woningbouw overheidssturing en geld
vergt en opgepakt moet worden door woningcorporaties en pensioenfondsen. Er wordt
gezocht naar een goede definitie van het begrip «sociale huurwoning». De verschillende
beelden vanuit corporaties en vanuit de markt kleuren het beeld en leiden als we niet
uitkijken tot een vreemde, politieke compromis definitie. Er is nog steeds volop ruimte
voor een vrije koop-, en huurmarkt. Er is door de overheid inmiddels ook een middensegment
gecreëerd met het idee dat zowel woningcorporaties als marktpartijen hierin kunnen
opereren. Uit de vorige periode volgt dat er marktpartijen en institutionele beleggers
zijn die ook goedkope woningen bouwen. Dit zijn alleen geen sociale huurwoningen die
eeuwigdurend verhuurd worden. Het zijn beleggingsobjecten die voor een bepaalde tijd
een sociaal-maatschappelijk doel dienen en na 10-15-20 jaar een sociaal-economisch
doel dienen. Op die termijn starten de grotere onderhoudscycli. De vraag is dan: cashen
of investeren en langer exploiteren. Het eerste wordt veel gedaan. En daar is helemaal
niets mis mee in de optiek van de initiatiefnemer. Het zijn alleen geen sociale huurwoningen
zoals corporaties die bouwen en blijvend beheren. De definitie van een sociale huurwoning
is daarom voor de initiatiefnemer heel simpel: Zoals gebouwd en beheerd door woningcorporaties.
Iedere andere definitie maakt het mistig.

6. De verschillende segmenten

Volgens de initiatiefnemer is er niet veel mis met de basis gedachte dat volkshuisvesting
en woningmarkt twee kanten zijn van dezelfde medaille. Door verschillende keuzes van
de overheid door de jaren heen is een zuiver binaire demarcatie niet meer mogelijk
en in ons beeld ook niet meer nodig. Er is ook moois ontstaan door de keuze van de
overheid om te experimenteren met (buitenlandse) marktpartijen. We hebben ontdekt
dat het moeten hebben van een businesscase ook creatief maakt. Dat het power met zich
meebrengt aan onderhandeltafels. Vragen over hoe bouw-, en ontwikkelkosten omlaag
gebracht kunnen worden blijken dan van levensbelang en trapt innovatie af daar waar
woningcorporaties minder prikkel lijken te ervaren om innovaties te bewerkstelligen.
Een enkele koploper daargelaten. Er wordt bijna gedachteloos onrendabel geïnvesteerd
door woningcorporaties. En als de ratio’s gaan knellen, dan wordt er simpelweg afgeremd
onder toeziend oog van Raden van Commissarissen om geen problemen met de Autoriteit
Woningcorporaties te krijgen. De zekerheid van eeuwigdurende huurkasstromen maakt
de sector sterk maar ook log. De initiatiefnemer is daarom van mening dat innovatie
vanuit de markt komt en vervolgens in de volkshuisvesting geadopteerd wordt. Zo leert
de volkshuisvesting van de woningmarkt. Dat leren kan wat mij betreft niet vrijblijvend
zijn. Best practices die tot significante daling van ontwikkelkosten leidt moeten
toegepast worden door woningcorporaties. Woonbeleid van overheidswege moet hierop
gericht zijn.

Tegelijkertijd hebben we ontdekt dat uitsluitend woningcorporaties permanente sociale
huurwoningen (doen) bouwen en beheren. Het gaat hierbij om meer dan een huis met een
lage huurprijs. Het is een sociaal-maatschappelijke voorziening waarbij woningcorporaties
een breed palet aan aanpakken bezigen om de huren laag te houden, de kwaliteit hoog,
de woningen verduurzaamd, de wijken leefbaar. Zij zetten zeer actief in op het bevorderen
van sociale cohesie, bieden kwetsbare mensen een plek, organiseren daarbij hulp en/of
zorg en begeleiding, statushouders worden gehuisvest als wettelijke taak. Er is sprake
van vergaande samenwerking met gemeenten, wijkpartners, kerken, moskeeën, buurtvaders,
welzijnsinstellingen, zorgpartijen en noem maar op om ervoor te zorgen dat mensen
die om financiële redenen of om andere redenen niet op de woningmarkt zouden slagen
een mooie woonplek vinden in een goed onderhouden buurt. De personele lasten om dit
alles waar te maken liggen ver boven het marktgemiddelde. Circa 50% van wat een woningcorporatie
doet is sowieso niet in marktwaarde te verzilveren. Dit wordt de zogeheten beleidswaarde
genoemd. Er is geen enkele marktpartij die zo ver gaat hierin terwijl dit voor woningcorporaties
ook niet als bijzondere prestatie gezien wordt, maar «slechts» als datgene waartoe
zij op aard zijn. Dit werk kan niet van marktpartijen verwacht worden. En juist omdat
dit deel van het broodnodige werk dat woningcorporaties doen veel extra kosten met
zich meebrengt, echt mensen werk is (medewerkers die in de wijken aanwezig zijn om
te signaleren, op te lossen en door te zetten) is het van eminent belang dat op alle
andere terreinen uiterst scherp gewerkt wordt met best practices vanuit de markt zoals
eerder benoemd.

Menig gemeente is op het verkeerde been gezet door aan te nemen van marktpartijen
dat zij sociale huurwoningen kunnen bouwen. Of de woning is extreem klein, of de kale
huur is sociaal te noemen terwijl er vervolgens onder het mom van «servicekosten»
allerlei zaken extra in rekening gebracht worden. Of de bedoeling is om bij de eerste
de beste verhuizing de waardesprong van de woning te verzilveren via verkoop. In de
beleving van de initiatiefnemer gaat het hier op geen enkele manier om sociale huurwoningen,
maar om tijdelijk goedkope/betaalbare huurwoningen. Ze dienen daarom ook tijdelijk
een sociaal-maatschappelijk doel. Een huis dat dus beide zijden van de medaille toont.
Aan het begin van de tijdslijn is het een sociaal-maatschappelijk goed en kort daarna
is het een economisch goed. Hier zit een risico dat het kan lonen om je als verhuurder
niet van je beste kant te laten zien omdat het loont om een huurder er op een specifiek
moment (als maximaal gecasht kan worden) uit te krijgen. De initiatiefnemer meent
dat met blijvende wetgeving over houding en gedrag van verhuurders dit segment woningbouw
een belangrijke functie heeft. Het zorgt tijdelijk voor goedkope en betaalbare huisvesting,
daarna voor eigen woningbezit en daarmee voor investeringskapitaal voor investeerders
en beleggers om weer nieuwe huizen te bouwen. Een perpetuum mobile omdat dit eeuwig
door kan blijven gaan. Althans zolang er sprake is van bevolkingsgroei. Het vergt
dat de overheid blijft sturen op een positief migratiesaldo, gematigde bevolkingsgroei.
Nederland is maar een klein land. Dus sturen op bevolkingsgroei brengt een risico
met zich mee. Anders geformuleerd, vergt actief beleid om de voorzieningen navenant
mee te laten groeien. Woonbeleid moet hierop gericht zijn.

Sinds 1 juli 2024 is er een gereguleerd middensegment. Dit om huurders in tijden van
schaarste te behoeden voor exorbitante huurprijsstijgingen en dito huurprijzen. Wat
mij betreft is dit een zeer welkome, doch tijdelijke situatie. Een groot deel van
de mensen uit dit segment wil eigenlijk kopen, maar missen de mogelijkheid om op de
koopmarkt in te stappen. Zoals eerder gememoreerd ligt daar volgens de initiatiefnemer
werk voor de overheid om die overstap te helpen faciliteren. Een deel huurt graag
om verstoken te blijven van de zorgen die komen kijken bij het hebben van een eigen
woning. Voor een heel deel van de mensen is zelfs als zij er financieel toe in staat
zouden zijn, hun kijk op de wereld, hoge mobiliteit, of keuze voor gemak (je hoeft
je verhuurder maar te bellen en er staat een aannemer op de stoep) de motivatie om
vooral te blijven huren. De initiatiefnemer voorziet daarom dat als de schaarste is
opgelost het middensegment uiteen zal vallen in een laag-middensegment dat het domein
blijft van woningcorporaties en pensioenfondsen en dat het hoge-middensegment de huizen
zullen zijn waar, gebruik makend van de prikkels in het woningwaarderingssysteem (WWS)
door verduurzamen en een luxere uitrusting sprake zal zijn van vrije sector en koopwoningen.
Zodra de schaarste teruggebracht is naar een regulier statistisch tekort van 2% kan
de regulering in de middenhuur vervallen. Woonbeleid moet hierop gericht zijn.

Als laatste zijn daar, zij het in bescheiden mate ook de vrije sector huurhuizen.
De overheid heeft hier geen rol. Anders dan handhaven op wetgeving die nopen tot goed
verhuurdersgedrag. In de beleving van de initiatiefnemer is dit het kleinste segment
dat wij als Nederlanders nodig hebben, hooguit 4–5%.

7. Beslispunten

De Kamer wordt verzocht in te stemmen de regering te verzoeken over te gaan tot de
volgende concrete acties:

– Wetgeving opstellen specifiek voor een derde sector van coöperatief bouwen

Veel mensen willen en kunnen met hun coöperatie zelf bouwen en beheren. Helaas sterven
mooie initiatie ven zelfs bij meest gepassioneerde groepen mensen na jaren een stille
dood omdat de vele knelpunten niet overwonnen kunnen worden. Terwijl coöperatieve
woonvormen zeer welkome uitingen zijn van een zorgzame samenleving waarbij mensen
omzien naar elkaar. In de jaren ’50 woonden gezinnen en ook families vaak in elkaars
nabijheid en waren mantelzorg en sociale cohesie beter geregeld. Gezinnen verdunnen,
Nederlanders zijn met z’n allen internationaler georiënteerd dus nabijheid van familie
is allang geen vanzelfsprekendheid meer. Zowel ouderen als jongeren hebben te kampen
met almaar verergerende eenzaamheidsproblemen. De initiatiefnemer wil dat deze zeer
gewenste coöperatieve vorm van wonen door wetgeving ondersteund wordt. De wooncoöperatie
als juridisch herkenbare en financierbare entiteit moet wettelijk gewaarborgd worden.
De vorm van «vereniging» leent zich voor de in de basis eeuwigdurende exploitatie
van de woonvorm waardoor herinvesteringen ook geregeld zijn binnen de vereniging.

– Faciliteren van kooparrangementen specifiek voor koopstarters

Koopstarters kunnen, zelfs als ze met z’n tweeën een fulltime baan hebben niet zomaar
aan hun eerste koopwoning komen. Koopprijzen gaan van recordhoogte naar recordhoogte
en bedraagt in juli 2024 gemiddeld ruim € 466.000. In de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting
zal vastgelegd worden dat 2/3e van de te bouwen woningen betaalbaar moet zijn. Dit betreft ook betaalbare koopwoningen.
Instrumentarium om dit voor elkaar te krijgen is niet voor handen. Het blijft lastig,
gezien de enorme waardesprongen die op de koopmarkt doorgaans gelden, dat ieder instrument
de eerste koper een voortreffelijk voordeel biedt omdat bij de wisseling van eigendom
de tweede koper alweer een zeer goed gevulde portemonnee moet hebben om de woning
te kunnen kopen. De initiatiefnemer ziet dat Stichting Op Maat werkt aan een blijvend
instrument om koopstarters toegang tot de koopmarkt te geven en verzoekt de regering
om dit idee, en soort gelijke kooparrangementen, te omarmen en serieus van de grond
te krijgen door te faciliteren waar nodig.

– Een nieuwe definitie van sociale huurwoningen die verschil maakt tussen permanente
sociale huurwoningen en tijdelijke sociale huurwoningen vastleggen in wetgeving

Er is ook zeker behoefte aan tijdelijke sociale huurwoningen, die na gedane zaken
als mooie doorstart voor kopers ingezet kan worden. Een sociale huurwoning zoals gebouwd
en beheerd door een corporatie brengt zoals betoogd een grote en onrendabele beheeropgave
met zich mee die naast de lage en gereguleerde huurprijs ook het onderhoud en de leefbaarheid
betreft. Aandachtgroepen en kwetsbare bewoners die vaak na moeilijk persoonlijk leed
en tegenslag te hebben overwonnen weer voor het eerst zelfstandig gaan wonen, daar
vaak nog ambulante vormen van hulp en begeleiding bij nodig hebben, die uitstromen
uit schaarse sociale en maatschappelijke voorzieningen. Het ontwikkelen van deze sociale
huurwoningen is een ander vak dan het ontwikkelen van goedkope huurhuizen die na enige
tijd uitgepond worden. Dit verschil moet ook goed tot uitdrukking komen in wetgeving
omdat voor permanente sociale huurwoningen een sociale grondprijs nodig is en dus
een Rijksbijdrage vergt. Het is belangrijk om vast te leggen in wetgeving dat sociale
huurwoningen van corporaties ander gedrag vergt van de overheid die ook de grondwettelijke
taak heeft om voor deze woningen zorg te dragen en daartoe ook de bereidheid moet
vastleggen een aandeel te nemen in de onrendabele investering.

– Een nieuwe invoeringstoets introduceren voor beleid en fiscaliteit op het gebied van
wonen

Het fiscale woonbeleid dat door het Ministerie van Financiën gemaakt wordt staat veel
te ver af van het woonbeleid dat door het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening gemaakt wordt. Sterker nog, de ene Minister streeft een doel na, bijvoorbeeld
het splitsen van bestaande woningen en de andere Minister komt met fiscaal beleid
dat investeerders ontmoedigt woningen aan te kopen met als doel ze te splitsen door
bijvoorbeeld een absurd en onverantwoord hoog percentage overdrachtsbelasting te vragen.
De check of woonbeleid en fiscaal beleid op dezelfde doelen gericht zijn moet onderdeel
worden van de invoeringstoets van nieuwe wetgeving op het gebied van wonen.

– Gericht sturen op een statistisch tekort van 2%

Het hiertoe ontwerpen van een nieuwe woonmonitor waardoor de bouwopgave zowel op totaal
niveau, per sector als per woningtype beter stuurbaar wordt.

Er wordt op dit moment niet structureel gestuurd op een gewenst statistisch woningtekort
terwijl goede monitoring van een concreet doel helpt om zicht te houden op doelstellingen,
afwijkingen in het vroegst mogelijkste stadium te detecteren zodat zo snel mogelijk
adequaat kan worden bijgestuurd. De wooncrisis laat duidelijk zien dat het gevoel
van urgentie veel te laat op gang kwam. Debet daaraan was bewust overheidsbeleid,
maar ook het gebrek aan goed inzicht in de problematiek en de exacte vorm ervan waardoor
ook jarenlang niet de juiste woningen gebouwd zijn en een enorm tekort ontstond in
sociale huurwoningen en betaalbare koop- en huurwoningen. Zicht hierop houden is essentieel.
Te meer omdat dit de categorieën zijn waar wij als Nederlanders al ruim 120 jaar van
crisis naar crisis gaan en telkens te laat interventies doen. De initiatiefnemer wilt
dus graag dat er een data science team ingericht wordt die structureel monitort. Dit team moet niet alleen op basis van
aantallen, maar ook op basis van woningtypen, gewenste vastgoedingrepen inzichtelijk
maken zoals splitsen, optoppen en transformeren en ook de ontwikkeling van de verschillende
prijssegmenten tonen.

8. Financiën

Deze initiatiefnota vergt geen verschuivingen op de begroting. De initiatiefnemer
acht ambtelijke capaciteit nodig om beperkte wetswijzigingen door te voeren. Verdere
financiële consequenties zijn op dit moment nog niet bekend.

Welzijn