Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Inge van Dijk en Vedder over het bericht ‘Een hypotheek voor een tiny house, Esther kreeg het voor elkaar: ‘Ik kan het nog steeds bijna niet geloven’’

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Minister van Financiën (ontvangen 16 september 2024).

Vraag 1

Zou u willen reageren op het bericht «Een hypotheek voor een tiny house, Esther kreeg
het voor elkaar: «Ik kan het nog steeds bijna niet geloven»»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre en op welke manier ziet u het bouwen van tiny houses en flexwoningen als
onderdeel van het aanpakken van de woningnood en het realiseren van meer bestaanszekerheid
op het gebied van huisvesting?

Antwoord 2

Zogenoemde tiny houses zijn er zowel in een vorm waarin permanente bewoning plaatsvindt
als in een vorm waarbij zij verplaatsbaar zijn en kunnen worden geplaatst op grond
met een tijdelijke woonbestemming. Beide vormen zijn een welkome aanvulling op de
woningvoorraad in deze tijden van woningnood. Het formaat en het type van de woningen
kan uiteen lopen, waardoor ze geschikt zijn voor zowel één- als meerpersoonshuishoudens.
Flexwoningen zijn een type woning dat snel geplaatst kan worden met de mogelijkheid
om het ook op korte termijn elders te kunnen plaatsen.

Met het inzetten van verplaatsbare woningen benutten we ook tijdelijk beschikbare
bouwlocaties waarmee we het woningtekort sneller kunnen inlopen. Ook kunnen verplaatsbare
woningen goed ingezet worden bij het beter benutten van de bestaande voorraad en omgeving,
bijvoorbeeld omdat ze kunnen worden gerealiseerd in bestaande wijken, zodat er kan
worden verdicht.

Woningzoekenden krijgen hierdoor een meer divers aanbod aan mogelijkheden. Verplaatsbare
woningen kunnen relatief snel worden gebouwd, zijn van goede kwaliteit, verplaatsbaar
en betaalbaar. Voor zover verplaatsbare woningen bedoeld zijn voor de koopmarkt, moet
de koper of eigenaar wel rekening houden met de mogelijkheden van een hypotheek. De
standplaats voor de woning kan bijvoorbeeld voor een beperkte tijd beschikbaar zijn,
waardoor het afsluiten van een hypotheek moeilijker kan zijn. Indien de risico’s behapbaar
zijn gemaakt, door bijvoorbeeld goede afspraken te maken over de plaatsingsduur van
de woningen of een eventuele vervolglocatie, kunnen verplaatsbare woningen echter
ook de kans vergroten voor mensen om aan een betaalbare koopwoning te komen.

Vraag 3

Zou u willen uitzoeken of een inschatting willen maken van hoeveel tiny houses er
in Nederland zijn en op hoeveel er een hypotheek rust?

Antwoord 3

Tiny houses waar permanente bewoning mogelijk is, vallen onder de totale nieuwbouwproductie.
Een specifieke inschatting van het aantal tiny houses kan ik daarom niet geven. De
realisatie van het aantal flexwoningen wordt wel geregistreerd. Er is jaarlijks een
sterke toename te zien van het aantal flexwoningen in ons land. In 2021 circa 1.800,
in 2022 ongeveer 3.400 en in 2023 circa 5.100. De verwachting is dat in 2024 ongeveer
8.300 flexwoningen worden gerealiseerd.2

De bovengenoemde aantallen betreffen wel flexwoningen binnen de huursector. Er zijn
geen cijfers beschikbaar over de koopsector. Zowel tiny houses of verplaatsbare woningen
die gekocht zijn en met een hypotheek zijn gefinancierd worden niet apart geregistreerd,
dus het is niet mogelijk om hier een getal of inschatting voor te geven.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over de beperkte mogelijkheden die er momenteel zijn om een hypotheek
te kunnen krijgen voor een tiny house?

Antwoord 4

Het artikel waar u naar verwijst gaat zowel over de mogelijkheden als over de risico’s
die horen bij de financiering van verplaatsbare woningen. Er zijn banken waarbij de
mogelijkheid om een hypotheek voor verplaatsbare woningen te krijgen bestaat (al dan
niet als onderdeel van maatwerk).

Een complicerende factor bij de financiering van verplaatsbare woningen is echter
dat deze woningen soms verplaatst moeten worden vanwege de eindige beschikbaarheid
van de grond waar deze woningen op neer worden gezet. Dit kan betekenen dat een hypotheek
niet altijd mogelijk en verantwoord is of dat er andere voorwaarden gelden dan bij
een hypotheek op een reguliere woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om een kortere looptijd
van de lening, omdat er ook een kortere periode van zekerheid is over de locatie waar
de woning is geplaatst. Zo wordt voorkomen dat consumenten een restschuld overhouden
doordat de plaatsingsperiode van de woning niet aansluit bij de looptijd van de hypotheek.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat de drempels voor het verkrijgen van een hypotheek voor een
tiny house zo laag mogelijk zouden moeten zijn? Hoe gaat u deze drempels wegnemen
of verlagen?

Antwoord 5

Hoewel een lagere drempel voor de financiering van verplaatsbare woningen prettig
kan zijn voor de betaalbaarheid van de woning en het mogelijk maken van de realisatie
van meer verplaatsbare woningen, moet die laagdrempeligheid niet leiden tot onaanvaardbare
of onoverzichtelijke risico’s voor de consument. Mensen moeten zich bewust zijn van
zowel de voor- als de nadelen van verplaatsbare woningen en ervoor zorgen dat ze voldoende
informatie verzamelen om te bepalen of het een goede optie voor hen is.

Wel ga ik het verlenen van hypotheken voor verplaatsbare woningen nader bestuderen.

Samen met het Ministerie van Financiën, de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de
markt wil ik hypotheken voor verplaatsbare woningen verder onderzoeken om te bezien
of er binnen een verantwoorde kredietverlening drempels weg te nemen zijn die het
onnodig complex maken om voor een verplaatsbare woning een hypotheek te verkrijgen.

Vraag 6

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de ogenschijnlijke complexiteit van het verkrijgen
van een hypotheek voor een tiny house of flexwoning een afschrikkende werking kan
hebben op de groeiende groep mensen die overweegt in een tiny house of flexwoning
te gaan wonen?

Antwoord 6

Het moet voor gemeentes, ontwikkelaars, en toekomstige bewoners duidelijk zijn wanneer
een van deze woningtypes geschikt is om een hypotheek op te vestigen en onder welke
voorwaarden dit kan en welke risico’s hierbij horen. Op die manier kunnen zij hier
in de ontwikkeling van de woningen, de aankoop en de financiering ervan rekening mee
houden. Mits de risico’s voor de particuliere koper overzichtelijk, aanvaardbaar en
duidelijk zijn, moedig ik het kopen van een verplaatsbare woning aan.

Vraag 7

Deelt u de opvatting dat deze (gepercipieerde) complexiteit daarmee een remmend effect
kan hebben op de bouw en financiering van tiny houses en flexwoningen? Zou u willen
reflecteren op de vraag hoe de aanpak van de woningnood daardoor wordt afgeremd?

Antwoord 7

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, ga ik het verlenen van hypotheken
voor verplaatsbare woningen nader bestuderen, om te bezien of het opportuun is om
drempels die worden ervaren te verlagen. De (vermeende) complexiteit van de aanschaf
van verplaatsbare woningen en de daarmee samenhangende financiering kan immers betekenen
dat consumenten die geïnteresseerd zijn in het kopen van een verplaatsbare woning,
toch van het kopen van die woning afzien. Dit terwijl een goed functionerend koopsegment
voor verplaatsbare woningen zou kunnen zorgen voor een meer divers aanbod in (verplaatsbare)
woningbouwprojecten. Daarmee komen mogelijk meer betaalbare woningen en stimuleren
we innovatie.

Op dit moment worden met tijdelijke woningbouwprojecten voornamelijk nog sociale huurwoningen
en woningen in het middenhuursegment bediend. Als de risico’s voor kopers overzichtelijk
en aanvaardbaar zijn, zou het ook een optie moeten zijn om verplaatsbare woningen
te kopen. Mogelijk kan de toevoeging van een flexibele schil van verplaatsbare woningen
betekenen dat op meer locaties woningen worden gerealiseerd.

Vraag 8

Welke inspanningen gaat u verrichten om hypotheekaanvragen voor tiny houses te vereenvoudigen,
de slagingskans te verhogen en deze vereenvoudiging naar het bredere publiek bekend
te maken, indachtig de rol en positie van hypotheekverstrekkers en uw eigen verantwoordelijkheid
op het gebied van de volkshuisvesting?

Antwoord 8

Het vereenvoudigen van hypotheekaanvragen voor verplaatsbare woningen is iets dat
wenselijk kan zijn, mits de risico’s voor consumenten behapbaar en overzichtelijk
kunnen worden gemaakt, in lijn met hypotheken voor permanent geplaatste woningen.

Een hypotheek op een verplaatsbare woning is al mogelijk. Dat blijkt ook uit het artikel
waar naar verwezen wordt. Wel gelden er specifieke risico’s voor consumenten en geldverstrekkers.
Indien betrokken partijen (zoals gemeentes en ontwikkelaars) deze risico’s kunnen
beperken, zal het verkrijgen van een hypotheek eenvoudiger worden. De NHG voert onderzoek
uit naar de projecten waar het verkrijgen van een hypotheek voor deze woningen is
gelukt, en wat voor afspraken daar zijn gemaakt. Naast de huidige projecten zal ook
breder gekeken kunnen worden naar waar de voortgang van projecten vast komen te zitten.
Hiermee kunnen deze praktijken op meer plekken worden toegepast en zullen de drempels
voor het verkrijgen van een hypotheek worden verlaagd.

Vraag 9

Bent u bereid om met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in gesprek te gaan
over verbetering van financieringsmogelijkheden van deze woonvormen? Zo ja, zou u
de Kamer regelmatig willen informeren over de voortgang van deze gesprekken?

Antwoord 9

Ja, hiertoe ben ik bereid. Naast de NVB zullen hier ook andere relevante partijen
bij worden betrokken, zoals het Ministerie van Financiën en de NHG. Eventuele voortgang
op dit dossier wordt meegenomen in de rapportage omtrent mijn inzet voor het stimuleren
van tijdelijk, industrieel en modulair bouwen.

Vraag 10

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het niet kunnen krijgen van een hypotheek
voor een tiny house, of alleen het kunnen verkrijgen van een hypotheek met zware aanvullende
voorwaarden, inwerkt op toenemende kansenongelijkheid?

Antwoord 10

Deze toenemende kansenongelijkheid zie ik niet. Financiers stellen extra voorwaarden
gebaseerd op risico’s. Die risico’s zijn voor verplaatsbare woningbouwprojecten anders
dan voor permanent geplaatste woningen, ongeacht wie de financiering aanvraagt.

Vraag 11

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden in het licht van het feit dat deze
woonvormen vaak worden gepresenteerd als een woonoplossing waarvoor minder kapitaalinleg
nodig is, terwijl vanwege de geschetste complexiteit bij de hypotheekaanvraag er dus
juist méér eigen inleg, of financiële hulp van bijvoorbeeld ouders, benodigd is?

Antwoord 11

Kleinere woningen en verplaatsbare woningen zijn in beginsel vaak sneller te realiseren,
en behoeven soms door hun doorgaans kleinere omvang een minder grote investering.
Daar tegenover staat dat de tijdelijkheid van de verplaatsbare woonvorm een complicerende
factor is en andere risico’s met zich mee brengt dan permanent geplaatste woningen.
Een dergelijke complicerende factor is bijvoorbeeld wat er gebeurt met de financiering
als een vervolglocatie gevonden moet worden.

Vraag 12

In hoeverre wordt de kansenongelijkheid daarmee juist vergroot, aangezien uitgerekend
de beoogde doelgroep niet kan voorzien in die mate van eigen inleg, of kan bogen op
financiële hulp van bijvoorbeeld ouders?

Antwoord 12

De verscheidenheid aan verplaatsbare woningen en de projecten waarin zij geplaatst
worden, is groot. Hierom is ook de verscheidenheid aan voorwaarden die geldverstrekkers
stellen groot. Mensen met meer financiële slagkracht kunnen zich meer risico’s permitteren.
Dit is niet uniek aan verplaatsbare woningbouwprojecten. Zoals eerder in het antwoord
op vraag 7 aangegeven worden verplaatsbare woningen tot nu toe vooral in de betaalbare
huursegmenten gerealiseerd. De beoogde doelgroep kan derhalve ook in het huursegment
een verplaatsbare woning vinden.