Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Peter de Groot, Erkens, Bontenbal en Geurts over het bericht ‘Verduurzaming van koopwoningen komt bij gedeeld huizenbezit slecht van de grond’

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
2 november 2023). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 710.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verduurzaming van koopwoningen komt bij gedeeld huizenbezit
slecht van de grond»?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Hoe vaak komen deze problemen voor? Kunt u bevestigen of de cijfers, genoemd in het
artikel, kloppen?

Antwoord 2

Deze cijfers zijn afkomstig uit een onderzoek in opdracht van de Vereniging Eigen
Huis (VEH) onder appartementseigenaren wonend in (zeer) kleine VvE's.2 Ruigrok NetPanels heeft het kwantitatieve onderzoek uitgevoerd via een online consumentenpanel
van Panelclix en Dynata. In totaal hebben 1.073 appartementseigenaren een online vragenlijst
ingevuld, waarvan 412 appartementseigenaren wonend in een zeer kleine VvE.

De genoemde conclusies in dit onderzoek zijn geformuleerd na aanvullend verkennend
kwalitatief onderzoek middels 2 groepsgesprekken met in totaal 12 deelnemers. Ik vind
het fijn dat VEH dit kwantitatieve onderzoek met aansluitend een verkennend kwalitatief
onderzoek heeft uitgevoerd. Deze uitkomsten komen overeen met het verkennend kwalitatief
gedragsonderzoek dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
zelf heeft uitgevoerd onder kleine VvE’s.3

Het is ingewikkeld om onderzoek te doen naar (zeer) kleine VvE's, omdat kleine VvE’s
moeilijker te bereiken zijn. Daarmee is er een minder compleet beeld van de totale
doelgroep. De uitkomsten van het onderzoek in opdracht van VEH leveren wat meer inzichten
op, maar het is ook voor VEH lastig gebleken om een kwantitatief onderzoek naar kleine
VvE’s te laten doen onder een grotere representatieve groep. De resultaten uit het
onderzoek voor (zeer) kleine VvE’s moeten met voorzichtigheid worden gebruikt, omdat
het een vertekend beeld geeft door de beperkte resultaten vanuit inactieve kleine
VvE’s.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het een onwenselijke ontwikkeling is als woningeigenaren, die
hun woning willen verduurzamen, nu niet hun huis kunnen verduurzamen, omdat de instemming
van de vereniging van eigenaren (VvE) uitblijft?

Antwoord 3

Ik deel de mening dat de verduurzaming van VvE-gebouwen specifieke aandacht verdient.
Ongeveer 20% van het totale aantal woningen is onderdeel van een VvE. Zoals ik uw
Kamer in mijn brief van 23 december 2022 heb toegelicht, ondervinden appartementseigenaren
en VvE’s door het gezamenlijke eigendom verschillende uitdagingen bij de verduurzaming
van het gebouw.4 Op 5 september jl. heb ik u daarom de uitgewerkte Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE-versnellingsagenda
verduurzaming) toegezonden. In de bijbehorende Kamerbrief is een samenvatting van
de VvE-versnellingsagenda verduurzaming opgenomen.5

De kern van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming betreft een combinatie van verschillende
onderdelen, waaronder het aanpassen van de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen
en het informeren en ontzorgen van VvE’s en appartementseigenaren. Door de VvE-versnellingsagenda
verduurzaming wordt het voor appartementseigenaren en VvE-bestuur makkelijker om het
VvE-gebouw integraal te verduurzamen.

In het antwoord op vraag 5 geef ik nader aan wat de verschillende onderdelen van de
VvE-versnellingsagenda verduurzaming inhouden.

Vraag 4

Heeft u enkele succesverhalen om inzichtelijk te maken hoe VvE's wel gezamenlijk met
huiseigenaren optrekken in de verduurzaming? Zo ja, kunt u hier lessen uit trekken
om toe te passen in situaties waar VvE's er niet uitkomen?

Antwoord 4

Een les die getrokken kan worden uit verschillende succesverhalen is dat verduurzaming
van het VvE-gebouw het beste kan worden uitgevoerd door planmatig onderhoudsmaatregelen
te combineren met verduurzamingsmaatregelen (integrale aanpak). Ook blijkt uit deze
succesverhalen dat het loont om als VvE-bestuur tijd te investeren in het benaderen
van appartementseigenaren afzonderlijk, bijvoorbeeld omdat niet alle eigenaars de
Nederlandse taal beheersen. Door de individuele benadering worden appartementseigenaren
zich ook bewust van hun eigen rol bij het duurzaam onderhoud van het gebouw en daardoor
ontstaat het vertrouwen om gezamenlijk het gebouw te verduurzamen. Deze individuele
aanpak komt gemakkelijker tot stand wanneer een procesbegeleider het VvE-bestuur bij
het organiseren van draagvlak ondersteunt.

VvE’s die al hebben gekozen voor zo’n integrale aanpak, kunnen andere VvE’s inspireren.
Enkele van deze koplopers worden al op de websites van RVO6, het Warmtefonds7 en de Duurzame Huizen Route8 als goede voorbeelden genoemd. Sinds september 2023 is het voor steeds meer VvE-bestuurders
en appartementseigenaren mogelijk om via de Duurzame Huizen Route ervaringen te delen
over het verduurzamen van het gebouw.

Vraag 5

Hoe kunnen VvE's, gezien hun belangrijke taak ten aanzien van het gemeenschappelijk
gebouwbeheer, zo worden ingericht of geholpen dat het geheel of gedeeltelijk verduurzamen
van gedeeld bezit toch mogelijk wordt?

Antwoord 5

De VvE-versnellingsagenda verduurzaming omvat verschillende onderdelen.

De besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen worden aangepast door het
quorum (aanwezigheidsvereiste) af te schaffen en een gewone meerderheid (50%+1) te
hanteren voor verduurzamingsmaatregelen. Andere mogelijke oplossingen worden nader
onderzocht, zoals het vereenvoudigen van de splitsingsakteregels en het invoeren van
een integraal verduurzamingsplan voor alle VvE’s. Daarnaast is het onderzoek naar
de verbreding van het wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s relevant.
Dit wordt verder toegelicht in het antwoord op vraag 8.

Vanuit de VvE-versnellingsagenda verduurzaming ondersteunen de gemeenten via een VvE-verduurzamingsloket
en/of procesbegeleiders de appartementseigenaren en VvE-bestuurders bij het verduurzamen
van het VvE-gebouw. Bovendien zal vanaf eind 2023 de VvE-pagina op verbeterjehuis.nl
stapsgewijs verbeterd worden. Hierdoor zullen appartementseigenaren zich meer bewust
worden van hun eigen rol bij het duurzaam onderhouden van het gebouw. Ik zie hier
ook een rol weggelegd voor de partijen in de koop- en leveringsketen. Ik onderzoek
hiervoor op welke wijze aspirant-kopers van een appartement door bijvoorbeeld hun
notaris, makelaar en hypotheekadviseur beter over de rechten en plichten van een appartementseigenaar
kunnen worden geïnformeerd.

VvE’s worden vanaf januari 2024 door de uitbreiding van de subsidieregeling voor VvE’s
(SVVE) verder geholpen met de verduurzaming van het VvE-gebouw. Zo worden voor monumenten
de minimale isolatiewaarden verlaagd, zodat deze beter aansluiten op de aard van het
gebouw. En naast subsidie voor procesbegeleiding kan een VvE voortaan ook subsidie
aanvragen voor verschillende onderzoeken die nodig zijn voor het besluit voor het
verduurzamen van het gebouw. Er kan bijvoorbeeld subsidie worden aangevraagd voor
een asbestonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Een VvE kan naast de SVVE ook gemeentelijke
subsidies aanvragen en deze subsidies «stapelen».

Naast de subsidies is ook de mogelijkheid voor het lenen van geld verbeterd. Vanaf
26 april jl. is de rente van de VvE-Energiebespaarlening van het Warmtefonds met 1,5%
verlaagd. De huidige rente ligt op 2,6%.9 Het Warmtefonds werkt daarnaast aan een regeling voor appartementseigenaren zonder
leenruimte. Hierdoor zullen appartementseigenaren vanuit financieel oogpunt minder
snel tegen het VvE-besluit voor verduurzamingsmaatregelen en de VvE-Energiebespaarlening
stemmen.

Vraag 6

Welke stimuleringsmaatregelen heeft u om het toch voor VvE's aantrekkelijker te maken
om (collectieve) verduurzamingsmaatregelen te nemen?

Antwoord 6

Appartementseigenaren worden meer bewust gemaakt van hun eigen rol bij het verduurzamen
en onderhouden van het gebouw. Dit najaar zal de verbetering van de VvE-pagina op
Verbeterjehuis.nl starten. In 2024 wordt een begin gemaakt met een landelijk VvE-verduurzamingsloket.
Omdat het belangrijk is voor VvE’s om lokaal te worden ondersteund bij het verduurzamingsproces,
zullen gemeenten die deze lokale ondersteuning aan VvE’s willen bieden hierbij worden
geholpen door het landelijke VvE-verduurzamingsloket. Zo zullen er informatie, deskundig
advies en cursussen beschikbaar worden gesteld. Wanneer dit niet lokaal wordt aangeboden
kunnen appartementseigenaren en VvE-bestuurders via het landelijke VvE-verduurzamingsloket
toegang krijgen tot informatie en deskundig advies.

In mijn antwoord op vraag 5 heb ik aangegeven dat vanaf januari 2024 de subsidieregeling
voor VvE’s (SVVE) wordt uitgebreid. Zo worden voor monumenten de minimale isolatiewaarden
verlaagd, zodat deze beter aansluiten op de aard van het gebouw. En naast subsidie
voor procesbegeleiding kan een VvE ook subsidie aanvragen voor verschillende onderzoeken
die nodig zijn voor het besluit voor het verduurzamen van het gebouw. Bijvoorbeeld
een asbestonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Een VvE kan naast de SVVE ook gemeentelijke
subsidies aanvragen en deze subsidies «stapelen». De SVVE biedt VvE’s subsidie voor
het verduurzamen van het hele VvE-gebouw: subsidie voor energieadvies, een duurzaam
meerjarenonderhoudsplan, procesbegeleiding, isolatiemaatregelen en warmtepompen, centrale
aansluitingen op warmtenetten en zonneboilers. Voor één isolatiemaatregel kan voor
ongeveer 15% subsidie worden aangevraagd. Voor twee of meer maatregelen blijft de
subsidie ongeveer 30%.

Vanaf 13 november 2023 is er ook een nieuwe subsidieregeling: procesondersteuning
voor opschaling renovatieprojecten (SPOR). Een VvE kan subsidie voor procesbegeleiding
aanvragen via óf de SPOR, óf de SVVE.

Verschillende gebouweigenaren kunnen als samenwerkingsverband SPOR-subsidie voor procesbegeleiding
aanvragen bij hun gebundelde renovatieproject. Dit kunnen bijvoorbeeld twee verschillende
VvE’s zijn of één VvE en een aantal andere gebouweigenaren.

Minimaal even belangrijk als subsidie is goede financiering voor VvE’s, zodat zij
verduurzamingsmaatregelen kunnen uitvoeren zonder er eerst jaren voor te sparen. Het
Warmtefonds biedt steeds meer VvE’s financiering. Sinds 1 december 2022 ook voor kleine
VvE’s met minder dan 8 appartementen, met een «vangnet» voor individuele appartementseigenaren
in de VvE die de financiering later toch niet blijken te kunnen dragen. De VvE-Energiebespaarlening
is ook aan te vragen door VvE’s met commerciële ruimten, waarbij minimaal de helft
van de VvE als woonruimte in gebruik dient te zijn.

In mijn antwoord van vraag 5 heb ik aangegeven dat vanaf 26 april jl. de rente van
de VvE-Energiebespaarlening van het Warmtefonds met 1,5% is verlaagd.

Het Warmtefonds werkt daarnaast aan een regeling voor appartementseigenaren zonder
leenruimte. Ik verken momenteel samen met het Warmtefonds en de VvE-praktijk welke
mogelijkheden er zijn om de VvE-financiering bij het Warmtefonds verder te verbeteren.

Vraag 7

Hoe kunnen woningeigenaren worden geholpen bij situaties waarbij de VvE de verduurzamingsmaatregelen
blokkeert?

Antwoord 7

Appartementseigenaren kunnen worden geholpen door het inschakelen van een procesbegeleider.
Zoals reeds toegelicht in vraag 4 helpt het inzetten van een procesbegeleider bij
het gehele verduurzamingsproces en het creëren van meer draagvlak. Voor procesbegeleiding
kan een aanvraag worden gedaan via de SVVE-subsidie, en deze mogelijkheden worden
per 1 januari 2024 uitgebreid.

Er kunnen verschillende persoonlijke redenen zijn voor een appartementseigenaar om
niet met verduurzamingsmaatregelen te willen instemmen. Bij de vraag hoe een appartementseigenaar
aankijkt tegen het treffen van verduurzamingsmaatregelen, kan bijvoorbeeld een rol
spelen of de appartementseigenaar zelf in het VvE-gebouw woont of het appartement
verhuurt, of in welke levensfase of financiële situatie de appartementseigenaar zich
bevindt.

Ik wil appartementseigenaren helpen zich meer bewust te worden van hun verantwoordelijkheden
in hun VvE en de rol die zij op zich kunnen nemen bij een verduurzamingstraject. Sinds
september 2023 is het voor steeds meer VvE-bestuurders en appartementseigenaren mogelijk
om via de Duurzame Huizen Route ervaringen te delen over het verduurzamen van het
gebouw. Ook zal dit najaar de verbeteringsslag van de VvE-pagina op verbeterjehuis.nl
starten. Daarnaast zal in 2024 een begin worden gemaakt met een landelijk VvE-verduurzamingsloket.

Gemeenten zullen worden ondersteund bij het opzetten van een lokale ondersteuning
aan VvE’s. Hierbij worden gemeenten geholpen door het landelijke VvE-verduurzamingsloket.
Aan gemeenten worden informatie, deskundig advies en cursussen beschikbaar gesteld.
Wanneer ondersteuning aan VvE’s niet lokaal wordt aangeboden, kunnen appartementseigenaren
en VvE-bestuurders toegang krijgen tot informatie, deskundig advies via het landelijk
VvE-verduurzamingsloket.

Om het nemen van een gezamenlijk besluit te vergemakkelijken, is van belang dat iedere
eigenaar het belang ziet van een te nemen besluit of tenminste erop kan vertrouwen
dat het besluit zijn belangen niet onevenredig schaadt. Daarom onderzoek ik wat individuele
appartementseigenaren motiveert en hen helpt om eerder in te stemmen met de verduurzamingsmaatregelen
van het VvE-gebouw.

Vraag 8

Is het wat u betreft wenselijk en mogelijk om niet-zichtbare verduurzamingsmaatregelen
(bijvoorbeeld het plaatsen van dubbel glas) altijd toe te staan zonder toestemming
van de VvE? Bent u bereid om een lijst met deze maatregelen op te stellen?

Antwoord 8

Op grond van het wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s kan een appartementseigenaar
volstaan met een notificatie (kennisgeving) aan het VvE-bestuur bij het plaatsen van
een oplaadpunt, wanneer wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Het wetsvoorstel
is van 12 juli 2021 tot 6 september 2021 in internetconsultatie geweest10 en is tot nu toe niet verder gebracht naar aanleiding van de ontvangen internetconsultatiereacties
en de te onderzoeken noodzaak tot verbreding van het wetsvoorstel vanwege de aangescherpte
klimaatdoelen in het coalitieakkoord van december 2021. De notificatieregeling zal
overigens worden meegenomen in een groter wetsvoorstel dat naar verwachting in werking
treedt in 2026. Dit wetsvoorstel waarin ook de besluitvormingsregels en het afschaffen
van het quorum worden genoemd, is gepresenteerd in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming.

Ik vind het van belang dat individuele appartementseigenaren die graag willen verduurzamen
hierin niet tegengehouden worden door een VvE die zelf niet de regie neemt in het
duurzaam onderhouden van het gebouw. Daarom onderzoek ik of ik de appartementseigenaren
die willen verduurzamen kan helpen door de notificatieregeling voor oplaadpunten te
verbreden naar meerdere verduurzamingsmaatregelen. Welke verduurzamingsmaatregelen
onder de notificatieregeling kunnen vallen, wordt nader onderzocht. Het gaat hierbij
om verduurzamingsmaatregelen die nauw verbonden zijn aan het appartement zelf, zoals
het vervangen van enkel glas door isolatieglas. In dit kader wil ik benadrukken dat
het de voorkeur verdient dat het VvE-gebouw integraal verduurzaamd wordt, en niet
per appartement.

Vraag 9

Kunt u aangeven op welke wijze er wordt gewerkt aan een langetermijn oplossing voor
de problemen met trage verduurzaming bij gedeeld huizenbezit?

Antwoord 9

Een lange termijn oplossing is vooral gericht op het ontzorgen van appartementseigenaren
en VvE’s en middels een wetswijziging waarin de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen
worden vergemakkelijkt en waarin de notificatieregeling wordt meegenomen. In het kader
van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming onderzoek ik allereerst wat individuele
appartementseigenaren motiveert en kan helpen om eerder in te stemmen met de verduurzamingsmaatregelen
van het VvE-gebouw. Appartementseigenaren worden meer bewust gemaakt van hun eigen
rol bij het verduurzamen en onderhouden van het gebouw.

In 2024 zal een start gemaakt worden met een landelijk VvE-verduurzamingsloket. Gemeenten
zullen worden ondersteund bij het opzetten van een lokale ondersteuning aan VvE’s
via dit loket. Aan gemeenten worden informatie, deskundig advies en cursussen beschikbaar
gesteld. Wanneer ondersteuning aan VvE’s niet lokaal wordt aangeboden kunnen appartementseigenaren
en VvE-bestuurders toegang krijgen tot informatie, deskundig advies bij het landelijk
VvE-verduurzamingsloket.

Daarnaast werk ik aan een wetsvoorstel om de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen
aan te passen door het quorum (aanwezigheidsvereiste) af te schaffen en een gewone
meerderheid (50%+1) te hanteren voor verduurzamingsmaatregelen. Andere mogelijke oplossingen
worden momenteel onderzocht, zoals het invoeren van een integraal verduurzamingsplan
voor alle VvE’s.

Vraag 10

Ziet u bijvoorbeeld mogelijkheden om tot wetgeving te komen waarin wordt bepaald dat
de VvE te allen tijde bevoegd is op het gebied van duurzaamheid, zoals door sommige
experts wordt geopperd?11 Wat zouden de voor- en nadelen zijn van een dergelijke optie?

Antwoord 10

Ik ben niet voornemens wetgeving met die strekking te gaan voorbereiden. Wanneer verduurzamingsmaatregelen
worden genomen, kan dit betekenen dat er wijzigingen worden aangebracht in de bestaande
kostenverdeling tussen de appartementseigenaren en in de verdeling van de gemeenschappelijke-
en privédelen van het gebouw. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de aanleg van nieuwe
collectieve installaties en bijbehorende leidingen die zowel door gemeenschappelijke
delen als privédelen gaan. Het te allen tijde bevoegd maken van de VvE bij verduurzamingsmaatregelen
zou daarom kunnen betekenen dat ingegrepen wordt in het eigendomsrecht van individuele
appartementseigenaren, zonder dat zij daar zelf invloed op hebben. Maar met de acties
aangekondigd in de VvE-versnellingsagenda ga ik VvE’s helpen eenvoudiger te kunnen
verduurzamen, waarbij ik alle belangen in het oog houd. Voor een weergave van de verschillende
onderdelen van de agenda verwijs ik graag naar het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Kunt u de vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 11

Ja, dat heb ik gedaan.