Brief lid / fractie : Brief van de leden Nijboer en Grinwis over reactie op het amendement van de leden Peter de Groot en Geurts over uitbreiding van de diplomatenclausule voor de mogelijkheid tot verkoop (Kamerstuk 36195-19) en het gewijzigd amendement van de leden Geurts en Peter de Groot over de uitbreiding van de diplomatenclausule voor de mogelijkheid om een woning door een bloed- of aanverwant te laten betrekken (Kamerstuk 36195-22)

Nr. 23
BRIEF VAN DE LEDEN NIJBOER EN GRINWIS

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 14 april 2023

Na afloop van de plenaire behandeling van de Wet vaste huurcontracten, hebben de leden
De Groot (VVD) en Geurts (CDA) twee (gewijzigde) amendementen ingediend, onder Kamerstuk
36 195, nr. 19 en Kamerstuk 36 195, nr. 22. Ondanks de ogenschijnlijk sympathieke elementen in de toelichtingen op de amendementen,
willen de initiatiefnemers de Kamer attenderen op de omvang van de impact op het huurrecht
die deze amendementen met zich meebrengen. Indien de Kamer deze amendementen zou aanvaarden,
heeft dit verstrekkende negatieve gevolgen voor de wettelijke huurbescherming in Nederland,
ten opzichte van de huidige praktijk. De amendementen zijn daarmee in strijd met de
doelstellingen van de Wet vaste huurcontracten, die beoogt de bescherming van huurders
te versterken. Initiatiefnemers adviseren de Kamer derhalve met klem om deze amendementen
te verwerpen. Graag lichten we dit nader toe.

Het eerste amendement van de leden De Groot en Geurts (Kamerstuk 36 195, nr. 19) introduceert een nieuwe opzeggingsgrond in het huurrecht. Op basis van deze nieuwe
opzeggingsgrond kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden indien de verhuurder
wil overgaan tot verkoop. Voorwaarde is dat de verhuurder een natuurlijk persoon is
die niet meer dan één woning verhuurt en dat de ontbindingsgrond bij aanvang van de
huurovereenkomst is bedongen en contractueel is vastgelegd.

Daarmee ondergraaft het eerste amendement het geldende huurrecht. De nieuwe opzeggingsgrond
doorkruist het geldende principe «koop breekt geen huur». Dit principe houdt in dat
de huurovereenkomst bij verkoop van de woning automatisch over gaat op de nieuwe eigenaar,
en de huurder de woning onder dezelfde voorwaarden kan blijven huren. Met het voorstel
van de leden De Groot en Geurts kunnen verhuurders die hun woning wensen te verkopen
de huurovereenkomst ontbinden. De huurder komt dan op straat te staan.

De waarborgen die indieners van het eerste amendement noemen zijn onvoldoende, om
meerdere redenen. Ten eerste kan een grote groep verhuurders gebruik maken van de
voorgestelde opzeggingsgrond. De verkrijging van de woning uit een erfenis is namelijk
niet geformuleerd als voorwaarde. In 2018 verhuurden 280.000 natuurlijke personen
ruim 475.000 woningen, aldus het CBS. Van die 280.000 verhuurders, had 80% één woning
in de verhuur. Omgerekend gaat het dus om 224.000 huurwoningen. Deze groep verhuurders
heeft een sterk financieel belang om de nieuwe opzeggingsgrond standaard op te nemen
in hun huurovereenkomsten. Een niet-verhuurde woning is immers meer waard bij verkoop.
Als gevolg daarvan kunnen in de toekomst mogelijk 550.000 huurders elk moment op straat
komen te staan als de verhuurder wenst te verkopen.

Ten tweede stelt het eerste amendement geen beperkingen aan de maximale duur en het
aantal opeenvolgende verhuringen, zoals die thans wel gelden voor verhuur op basis
van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Zo holt het voorstel de huurbescherming
verder uit.

Ten derde is handhaving om misbruik te voorkomen complex. Verhuurders kunnen de huurovereenkomst
ontbinden op grond van de voorgestelde opzeggingsgrond, zonder daadwerkelijk de intentie
te hebben de woning te verkopen. Daarnaast vinden de indieners van het amendement
de enkele «wil» om te verkopen reeds genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Het
daadwerkelijk verwezenlijken van deze wil door de eigenaar is geenszins een eis. Dit
maakt de opzeggingsgrond buitengewoon makkelijk in te roepen, door het enkel etaleren
van de wil tot verkoop. Enig handelen dat gericht is op die verkoop is verder niet
vereist. Indieners van het amendement erkennen dit impliciet, door de huurder in dat
geval een recht op schadevergoeding toe te kennen. Indien een huurder meent dat een
verhuurder misbruik heeft gemaakt van deze bepaling, zal de huurder een rechtszaak
moeten aanspannen. Dat is een zware last voor huurders. Ook is het voor een rechter
lastig te toetsen, omdat een verhuurder altijd zou kunnen stellen dat hij die wil
in het verleden gehad heeft, maar later van mening is veranderd. Dat hoeft namelijk
op zichzelf geen afbreuk te doen aan de bestaand hebbende wil in het verleden. Het
feit dat de woning binnen een jaar te koop moet zijn aangeboden, ondervangt dit probleem
niet, omdat het eenvoudig is een woning kortstondig aan te bieden, zonder daadwerkelijk
de intentie te hebben hier verkoop op te laten volgen. Opnieuw vormt dit een verdere
uitholling van de huurbescherming.

De casuïstiek die de indieners aanhalen in de toelichting bij het eerste amendement
is op zich begrijpelijk. De negatieve gevolgen van de gekozen oplossing zijn echter
dermate verstrekkend dat het wijzigingsvoorstel niet in verhouding staat tot het beoogde
resultaat.

Het tweede (gewijzigde) amendement van de leden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) (Kamerstuk
36 195, nr. 22) bepaalt dat de rechter geen belangenafweging hoeft te maken indien een verhuurder
een familielid in de eerste graad de huurwoning wil laten betrekken. Voorwaarde is
dat de verhuurder een natuurlijk persoon is die niet meer dan één woning verhuurt
en de ontbindingsgrond bij aanvang van de huurovereenkomst is bedongen en contractueel
is vastgelegd.

Ook dit amendement ondergraaft het huurrecht. Wederom geldt dat een grote groep verhuurders
hier gebruik van kan maken. Het amendement stelt geen beperkingen aan het aantal opeenvolgende
verhuringen of de duur daarvan. Ook geldt geen vereiste dat het familielid de woning
daadwerkelijk gedurende een bepaalde periode huurt. Daarmee verwordt het amendement
tot een ontsnappingsroute om opeenvolgend tijdelijk te verhuren en huurovereenkomsten
te beëindigen op basis van deze nieuwe opzeggingsgrond. Het familielid hoeft de huurwoning
slechts kortstondig te betrekken, of enkel op papier. Daarna kan de woning opnieuw
tijdelijk worden verhuurd. Daarmee verruimt het amendement de mogelijkheden voor tijdelijke
verhuur ten opzichte van de huidige praktijk.

Daarnaast is misbruik moeilijk te voorkomen. De enkele «wil» om een familielid te
huisvesten is voldoende. Omdat de rechter geen belangenafweging hoeft te maken, wordt
het mogelijk om trouwe huurders op straat te zetten, ook als zij in lastige omstandigheden
verkeren. Denk bijvoorbeeld aan alleenstaande ouders met meerdere kinderen, die de
woning al enkele jaren huren. Als gevolg van het tweede amendement kan dit gezin direct
op straat worden gezet zonder uitzicht op betaalbare vervolgwoning. De rechter hoeft
immers geen belangenafweging te maken.

Bovendien hebben de initiatiefnemers, horende de opvattingen van de Kamer, ten aanzien
van deze thematiek reeds een nota van wijziging (Kamerstuk 36 195, nr. 12) ingediend die deze mogelijkheid al op zorgvuldige wijze ondervangt. De NvW introduceert
een nieuw artikel waarmee het huisvesten van een familielid in de eerste graad een
opzeggingsgrond kan zijn in de zin van dringend eigen gebruik. Hierbij is een belangafweging
opgenomen die moet worden gemaakt tussen het belang van de woningzoekende enerzijds
en het belang van de zittende huurder anderzijds. Dit voorkomt het risico op oneigenlijk
gebruik, zoals het amendement dit creëert. Hiermee is de NvW de zorgvuldige route
voor de optie die het amendement voorstaat.

Initiatiefnemers beogen de wettelijke bescherming van huurders te versterken. Vaste
huurcontracten behoren weer de norm te worden. Daartoe schrapt de Wet vaste huurcontracten
de mogelijkheid om generieke tijdelijke huurcontracten aan te bieden. De amendementen
van de leden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) vergroten juist de onzekerheid voor huurders
ten opzichte van de huidige praktijk. Daarmee zijn deze amendementen strijdig met
het doel van de Wet vaste huurcontracten.

Als initiatiefnemers adviseren wij de Kamer met klem om tegen de (gewijzigde) amendementen
van de leden De Groot en Geurts te stemmen (Kamerstuk 36 195, nr. 19 en 36 195, nr. 22).

Nijboer Grinwis